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2009年01月05日

「空き室について」「RIG-CD」「RIG-NIGHT」「RIG-PTS」


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ブログ、148日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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あけましておめでとうございまするんるん
年末年始はセカンドハウス的に使用
している物件を拠点に両家の実家へ
顔を出したり、中学時代の同級生宅
へお邪魔して16時間も麻雀を打ったり
のんびりと過ごしておりました。先日
6日振りにジムへ向うと体重が500g
も増加していたので、しっかりと汗を
流して気持ち良かったデス。本年も
よろしくお願い申し上げますexclamation×2

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正月の食事など

090101_162711.JPG
四順目で初めての数え役満♪
この日は珍しく大勝しました^^

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【タロちゃん専用3行ブログ】
たろちゃんたろちゃん、もとりょうりにんのまーじゃんともだちが
ねんまつからにこんでつくったとろっとろのかれーをいただいたら
おいしかったです。かくしあじはいたちょこだそーです。おしまい

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ありがとうございます!おかげさまで大好評☆
ゴンさんとRIGのコラボCDはサイドバーの右上
にある商品画像をクリックしてくださいるんるん  グッド(上向き矢印)
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告知:RIGパーソナルチュータリング
               システム
(個人指導制度)】

最近は、ますますお問い合わせも多く頂けるように
なりました。大変有難うございます!裏物(業者間
ネットワークにのらない案件)、任意売却案件等々
色々御座います。ご興味ある方、こちらからお気軽
にご連絡をお待ち申し上げております。
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空き室について

空き室の悩みは尽きないものです。
それでも所有する戸数が増してくると
総数に占める割合で考えてしまって
6室の空き室も72世帯で割れば1割
に満たないので入居率9割以上とい
う数字に納得してしまいがちな自分が
いました。

しかし最近の不況の影響で契約社員
の入居していた部屋が相次いで退去
をむかえてしまい、空室の在庫数が1
月末で9部屋になってしまいます。
(72−9)÷72=87.5%の入居率
になる計算です。

この空室9戸の機会損失について考
えてみます。

1部屋4.2万円の部屋×4=ー16.8万円/月
1部屋6.0万円の部屋×5=ー30.0万円/月

合計ー48.8万円/月の機会損失額と
なります。

年間の賃料にするとー585.6万円に
もなります。この数値は例えば利回り
10%で価格5856万円のアパートなり
マンションを丸々空室のまま所有して
いることと全く同じことになってしまいま
す。

永遠に取り戻せない賃料についてもっ
たいない気持ちでいっぱいになります。
こうしてみると入居率という考えかたは
とてもあやふやな指標のような気がし
てきます。9割稼動しているから満足す
るべきだとか、安全水域であるとか、そ
んな理論は成り立たないのではないの
かと・・

入居率が下がってきたら全力で埋める
ように努力するものでもなくて、常に全
力で満室経営に努めるべきだと、その
ように考え方を改めるようにしたいと思
います。

去年は勉強会やパーティーを主催させ
て頂いたこともあり、半年間で累計数百
名もの大家さんにお会いする機会に恵
まれました。地方にあって築年数も不明
な築古やタタミの物件、駅からも遠い物
件であっても常に埋め続けるそんな大家
さんに何人もお会いしました。ちなみに
「8割も埋まっていればOKでしょう」と地
元の管理会社さんが口を揃えていう、そ
んなエリアにあってです。大きな学びを
得ることができたことにとても感謝してい
ます。

去年は自分で55平米3DKのフルリフォ
ームを行いました。従来の丸投げリフォ
ームだと平均90万円したのですが、そ
の同じ間取りの部屋も、材料代の16万
円で済ますことが出来たのは去年の夏
ごろブログでお伝えした通りです。

これからも自分でリフォームをするのか?
という問いかけにはいまの心境だとなる
べくしない方向に傾いています。近くに
あればやりたいのですが、遠方は物理
的にしんどいからです。でも一通りの経
験があればこそ、今後はもっと上手に発
注を手掛けることも出来るという手ごた
えを感じています。現在でしたら同じリフ
ォームでも40万円もあれば賄えると思い
ます。

しかし、、フローリング貼りは楽しいです。
とくに壁紙は自分で納得のいくおしゃれな
ものを選べる自由度が競合との大きな差
別につながるって気が付いてしまったし、、
時間が許せば壁紙だけでもやりたいです
ね。恵比寿のI流、職人さんとのコラボリフォ
ーム、今後の方針はこれで決まりです
ひらめき

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日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。


- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 01:42 | Comment(36) | 日記
この記事へのコメント
麻雀は、思わず指を折って数えちゃいましたが、下家が一発で振っちゃったんですね。

新年早々縁起が良くて羨ましいです♪

私もあやかりたいな〜(笑)
Posted by ひろ at 2009年01月05日 07:16
一度入居したらずっと住んでいたいアパートが理想ですよね〜。
常満いいなぁ。
Posted by kamochan at 2009年01月05日 07:52
明けましておめでとうございます。今年もよろしくお願いします。
職人とのコラボが一番費用対効果が高いと思います。マンションでは上手くいったので戸建て別地域での可能性をまさぐってマス(^_^)
Posted by 毛ん吉 at 2009年01月05日 10:08
あけましておめでとうございます♪
今年もよろしくお願いいたします。

機械損失、数字できっちり出してみると大きいですね。

リフォームは投げる部分と自分でする部分の線引きが重要ですね^^
Posted by ma510 at 2009年01月05日 12:53
おめでとうございます。
今年もよろしくです。

四順目で数え役満はすごいです。
運を使い果たしていないことを祈ります(笑)。
Posted by だらー at 2009年01月05日 17:51
4順目で役満、
ふったほうはツライっすね。^^

機会損失の考え、よーく分かります。

48万といったら、
サラリーマンの給料くらいの損失ですよね。
Posted by autamn at 2009年01月05日 18:12
ふった方はほとんど事故ですね〜^^
学生の頃、毎週徹夜麻雀していたのを思い出しました。
ほとんど負けていましたが・・・^^;

今年もお世話になります♪
Posted by ゴン at 2009年01月05日 18:28
あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いします。

空室があると常に全力で埋めにかかってしまいます。
たぶん、埋めるのが趣味なんでしょう、私の場合… 笑

それと、あの巨大な案件も…
徐々に進めてます…
進むかな〜?
まだどうなるかわかりません…^^;
Posted by 水戸大家 at 2009年01月05日 21:46
戸数が増えてくるとキャッシュフローの絶対額が大きくなるせいか、空室の存在が許せてしまう、最近の私です。
今日の記事を読んで、自戒自戒と自分に言い聞かせています。
Posted by もとやん at 2009年01月05日 23:43
チョコレートが隠し味ですか・・・。おいしそうですが、ちょこはそのまま食べたいです(笑) ガーナちょこがすきです。ください。明治もおいしい。

役満、堪え性がないので、大三元と国士くらいしかありません。すーあんこを狙うとさんあんこで鳴いちゃう私だったりします。おめでとさんで〜す
Posted by たろう at 2009年01月06日 09:51
あけましておめでとうございます♪

しかし500g増加で済んでいるのがすばらしいです。
現在ソウトウヤバイ状態です。汗

時は金なり。
機会損失ってコワイですね。

ちはさんと行かれた場所、あの日の夜に通りかかりました。
写真が一緒でびっくり。(笑)
呼ばれたのかも。
Posted by yuki at 2009年01月06日 09:59
あけましておめでとうございます。

白タイヤキをお土産に出来なかったことは、

残念です〜

今年も宜しく
Posted by たかぴ at 2009年01月06日 11:32
年末は有意義なお時間を頂き有難うございました〜。今年もどうぞ宜しくお願いでございます。

永遠に取り戻せない賃料たち。うーっ。
やっぱりすぐ埋まる部屋より、出て行かない部屋を
目指さねば。

カレーに板チョコ、今度トライしてみます。
Posted by ちは at 2009年01月06日 12:42
恵比寿のIさん
こんにちは。
地方のリフォームもいいものですよ!移動時間が長いので,色々と考える時間も長くなりますし,いる時間かぎられているので,無駄なく,効率化がはかれますよ〜。
どっぷりと,リフォームのトリコになってしまいました(笑)
てらちゃんより。
Posted by てらちゃん at 2009年01月07日 00:04
 新年早々役満とは大吉スタートですね!本年も宜しくお願い致します。

 空室増えられてる様でちょっと心配ですね。そろそろ
満室プロジェクトスタートしませう。特命係長「タダノヒトシ」が待ってま〜す(自爆)!
Posted by 埼玉swallows at 2009年01月07日 02:18
明けましておめでとうございます。
久々にコメントいたします。
リーチ一発、数えようとしましたが、中高生のころの話なので、忘れてしまいました。
昔の仲間との集まりも楽しそうでいいですね。

大家さん数百人と会うのもすごいですね。

今年もよろしくお願いします。
Posted by ランクの0です。 at 2009年01月07日 02:29
えびちゃん、昨日のめーるみたあ?
今日ランチする?

空室に関しては今年は協力してイキマスカ?
人呼んで、RIG式満室の方法。
略してRIG満。
またはRIGM
う〜ん、RIG満法。。

まあなんでもいいや笑
Posted by 星輝 at 2009年01月07日 09:57
あけおめです!
戸数が少ないと、いつまでも初心を忘れることができません(笑)。
毎度全力!

今年もよろしくです☆
Posted by たまこ at 2009年01月07日 17:54
ひろさん、

>麻雀は、思わず指を折って数えちゃいましたが、下家が一発で振っちゃったんですね。

ご名答です♪

>新年早々縁起が良くて羨ましいです♪

>私もあやかりたいな〜(笑)

嬉しかったデス^^
麻雀は年に一回の行事です。
今回は本当に珍しくおおきく勝てました!
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:14
kamochan、

>一度入居したらずっと住んでいたいアパートが理想ですよね〜。
常満いいなぁ。

ほんとですね〜
常満憧れます♪
今年はがんばっちゃいましょう!
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:16
毛んちゃん、

>明けましておめでとうございます。今年もよろしくお願いします。

おめでとうございます!!

>職人とのコラボが一番費用対効果が高いと思います。マンションでは上手くいったので戸建て別地域での可能性をまさぐってマス(^_^)

ご紹介を有難うございました♪
今年はお願いしてみますネ^^
けんちゃんコラボ、さすがです!
勉強になりましたっ。
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:20
ma510さん、

>あけましておめでとうございます♪
今年もよろしくお願いいたします。

おめでとうございます!!

>機械損失、数字できっちり出してみると大きいですね。

まずはしっかりと認識する所から始めたいと思います。

>リフォームは投げる部分と自分でする部分の線引きが重要ですね^^

ポイントはいっしょですね〜♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:22
だらーちゃん、

>おめでとうございます。
今年もよろしくです。

おめでとうございます!!

>四順目で数え役満はすごいです。

誰もいままで出したことありませんでした!
しかも4順目^^

>運を使い果たしていないことを祈ります(笑)。

おおっと、痛いところを・・
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:24
autamnさん、

>4順目で役満、
ふったほうはツライっすね。^^

振った瞬間(頭を抱えている)を写真にとったらいやな顔をされました(笑)

>機会損失の考え、よーく分かります。

>48万といったら、
>サラリーマンの給料くらいの損失ですよね。

今年は埋めます!
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:27
ゴンさん、

>ふった方はほとんど事故ですね〜^^
学生の頃、毎週徹夜麻雀していたのを思い出しました。
ほとんど負けていましたが・・・^^;

怖いくらいでした♪
ゴンさんもやってましたか^^
今では卒業ですか?

>今年もお世話になります♪

こちらこそー!
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:29
水戸大家さん、

>あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いします。

おめでとうございます!!

>空室があると常に全力で埋めにかかってしまいます。
たぶん、埋めるのが趣味なんでしょう、私の場合… 笑

水戸さんのお話し、すごい刺激を頂きました!
結果を出したいと思います。
有難うございまいした!

>それと、あの巨大な案件も…
徐々に進めてます…
進むかな〜?
まだどうなるかわかりません…^^;

おおおぉ〜、たのしみ〜♪♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:32
もとやんさん、

>戸数が増えてくるとキャッシュフローの絶対額が大きくなるせいか、空室の存在が許せてしまう、最近の私です。

いままでの私です!

>今日の記事を読んで、自戒自戒と自分に言い聞かせています。

共にがんばりましょうネ〜^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:33
タロちゃん、

>チョコレートが隠し味ですか・・・。おいしそうですが、ちょこはそのまま食べたいです(笑) ガーナちょこがすきです。ください。明治もおいしい。

チョコットあげましょう♪

煮込むのに保温鍋が良いみたいです^^
さっそく調達する予定デス

>役満、堪え性がないので、大三元と国士くらいしかありません。すーあんこを狙うとさんあんこで鳴いちゃう私だったりします。おめでとさんで〜す

タロちゃんもやるんですねっ^^
ありがとさんで〜す
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:36
yukiさん、

>あけましておめでとうございます♪

おめでとうございます!!

>しかし500g増加で済んでいるのがすばらしいです。現在ソウトウヤバイ状態です。汗

今現在も減らなくてこまっています^^;
ソウトウやばくなんて見えないデス!
シャドーボクシング今度みたいです♪

>時は金なり。
機会損失ってコワイですね。

永遠に取り戻せない賃料デス・・

>ちはさんと行かれた場所、あの日の夜に通りかかりました。
写真が一緒でびっくり。(笑)
呼ばれたのかも。


ゆきさんのブログ拝見して、お、同じだって気付いてました^^きっと偶然すれ違っていたのかも^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:41
たかぴさん、

>あけましておめでとうございます。

おめでとうございます!!

>白タイヤキをお土産に出来なかったことは、

残念です〜

ブログで拝見してよだれがでましたー♪

>今年も宜しく

こちらこそよろしくお願いしますっ。
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:43
ちはさん、

>年末は有意義なお時間を頂き有難うございました〜。今年もどうぞ宜しくお願いでございます。

こちらこそありがとうございました!!
たのしかったですネ〜♪♪
そして今年もよろしくお願いします^^

>永遠に取り戻せない賃料たち。うーっ。
やっぱりすぐ埋まる部屋より、出て行かない部屋を
目指さねば。

同感デス。。

>カレーに板チョコ、今度トライしてみます。

保温鍋というのを利用すると、一度熱したカレーは5、6時間くらい魔法瓶の要領でとろとろ煮込めるそうです。エコです。肉は豚バラの脂身の少ない部分や肩だと溶けそうなほどになっていい感じです。辛みは一味を使っていました。えーと、あとは、チューブのガーリックとか、いろいろ言っていました(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:50
てらちゃん、

>恵比寿のIさん
こんにちは。

今年もよろしくお願いします!!

>地方のリフォームもいいものですよ!移動時間が長いので,色々と考える時間も長くなりますし,いる時間かぎられているので,無駄なく,効率化がはかれますよ〜。

そうですよね♪わかります!道具も一そろいありますし、さて、、^^;

>どっぷりと,リフォームのトリコになってしまいました(笑)

てらちゃんは別格です。これからもDIYを極めてほしいです。いつも勉強になります!!
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:53
埼玉swallows さん、

>新年早々役満とは大吉スタートですね!本年も宜しくお願い致します。

有難うございます♪
よろしくお願い申し上げます!!

>空室増えられてる様でちょっと心配ですね。そろそろ満室プロジェクトスタートしませう。特命係長「タダノヒトシ」が待ってま〜す(自爆)!

タダノヒトシ係長、近々お茶でもいかがでしょうか?
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 05:56
ランクの0さん、

>明けましておめでとうございます。
久々にコメントいたします。

おひさしぶりです^^
年末はとくにお忙しそうでしたね!
少しは落ち着かれましたか〜?

>リーチ一発、数えようとしましたが、中高生のころの話なので、忘れてしまいました。
昔の仲間との集まりも楽しそうでいいですね。

中学の同級生デス。勉強会と称して麻雀やっていた頃が懐かしいです^^いつまでも楽しいなかまです♪

>大家さん数百人と会うのもすごいですね。

累計です。名刺も相当数頂戴しました。出会いって必然なんだと思います。大切にしていきたいです!

>今年もよろしくお願いします。

本年もよろしくお願い申し上げます!!
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 06:02
ほしちゃん、

>えびちゃん、昨日のめーるみたあ?
今日ランチする?

ガーデンプレイスでランチ、美味しかったネ♪

>空室に関しては今年は協力してイキマスカ?
人呼んで、RIG式満室の方法。
略してRIG満。
またはRIGM
う〜ん、RIG満法。。

まあなんでもいいや笑


RIGスペシャルコラボ満法で^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 06:05
たまこさん、

>あけおめです!

あけおめー
ことよろー
ふるっ

>戸数が少ないと、いつまでも初心を忘れることができません(笑)。
毎度全力!

手を抜いたらヤケドをします。
たまこっちはいつもえらいデス!
そろそろぱふぇだね^^

>今年もよろしくです☆

がんばるっしょ☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年01月09日 06:08
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