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2008年11月15日

「借金力」「RIG−新着土地情報」「RIG‐NIGHT」「RIG-PTS」


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ブログ、133日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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11月14日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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ホッとするような暖かさの今日は、自転車

に乗って目黒駅の銀行までサイクリング

(ただの支払い)に行ってきました。気持ちが

良かったデス。


明日(日付変わって本日)1115のRIG−NIGHT

にご参加される皆様、今回が初の土曜日開催

となります。夜明けまでつづくのでしょうか^^

とても楽しみにしております。何とぞお手柔らかに

よろしくお願い申し上げますexclamation×2


さて本業では、取引先の社長から目の覚める話しを

聞きました。商品名「ゲルマニウムスリムローラー

が先日?のテレビ番組「オネーマンズ」で前触れなく

取り上げられて、たった一度の放送にもかかわらず

8千万円近くの純利益分を売り上げたとのことです。

そして驚くことにその宣伝費は一銭も掛かって

いないのです。しかしこのメーカーの凄い所は

1年間で100万本売ったことです。不景気はまったく

関係ないようです。この商品1本で推定売上140億円/年

(末端価格)です!ちなみに弊社も取り扱えますが

完全に乗り遅れました〜ダッシュ(走り出すさま)

ゲルマ二ウムスリムローラー001.jpg

ゲルマニウムスリムローラー002.jpg

ゲルマニウムスリムローラー002−2.jpg

ゲルマニウムスリムローラー003.jpg

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1129RIG−NIGHT追加仮予約)】

1129(土)のRIG‐NIGHT、一旦締め切りましたが、
お店の方から、もう1サイズ大きなスペースが確保
可能というお知らせを頂きました。よって参加ご希
望者がいましたら、挙手をお願いします。一定の人
数がまとまって、なおかつ場所の確保が出来ました
ら、その時点で正式にお申し込みを受理させて頂き
ます。(もし参加をご希望されても、条件が揃わなか
ったら、申し訳ありませんがキャンセルとさせて頂き
ます。あらかじめご了承くださいますよう、お願い申
し上げます。)

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
<お申し込み先>
sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  
RIG共同運営者の星輝まで、「1129(仮予約)」と
タイトルに入れて、お願い申し上げます。

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RIGプレゼンツ‐得々物件情報サービス

<201107>の配信情報はこちら

<201114−001>☆・・?

13日(木)18:00の新着情報になります。
JR山手線、大崎駅から徒歩9分、未公開
の土地情報です。建蔽率60%、容積率200
%(160%)、前面道路現在2.9m公道、セッ
トバック後→3.4m幅、山手線の外側になり
戸越までも徒歩11分です。

A:12.38坪(セットバック後)、3700万円、
 新築プラン72uで4980万円
B:12.22坪(セットバック後)、3500万円、
 新築プラン70uで4780万円

※☆はこれまでの反響の大きさを表すバロメーターです。

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
※興味ある方、メール(右欄外の【恵比寿のI】への
ご意見メールから)を頂ければ担当者をご紹介いた
します。“直接”おつなぎしますので、自己責任にて
お願いします。

<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<

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告知:RIGパーソナルチュータリング
               システム
(個人指導制度)】

最近、お問い合わせも多く頂けるようになりました。
裏物(業者間ネットワークにのらない案件)、
任意売却案件等々、色々御座います。ご興味ある方、
お気軽にご連絡をお待ち申し上げております。

詳しくはこちらです。

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借金力


先日のブログでも取り上げた「資金調達力」と
いう観点から“借金力”のメリットを考えて行き
たいと思います。

まずその前に“資金繰り”がなぜ重要なのかと
いえば、事業を円滑に営む上でなくてはならな
い血液のようなものだと述べさせて頂きました。
賃貸業もれっきとしたビジネス、残念ながら“箱
を買えばお終い”とはならず、実はその運営に
莫大な費用を要することを覚悟しなければなり
ません。

実際に私も任意売却のマンション1棟を1億弱
で購入した時には、その再生費用として別途2
千万近い修繕費がかかったものです。特に気
をつけるべきは、「任意売却=前所有者が経
営破たんしたもの」ということでしょうか。当然
ながら、その経営を立て直す為に費用が掛か
ると推(お)して知るべきでしょう。

物件の修復や躯体別(くたいべつ)に違ってくる
税金、保険料なども含めて、その事業性をみる
必要があればこそ、もはや表面利回り“だけ”に
捉(とら)われる愚かさはここではあえて説明の
必要はないと思われます。

それではこの生命の維持に係わる資金調達、
家賃収入の中から賄うことが出来れば理想で
すが、必ずしも上手くいくとは限りません。する
と年月をかけてお金が貯まるまでリフォームを
我慢すればよいのでしょうか?最低限の生命
維持装置(水道、電気、ガス)だけでも理屈で
はその物件に住むことは出来るでしょう。しか
し見劣りした武器で、果たして入居者さまをそ
の箱の中に留めておくことが可能なのでしょう
か?なみいる競合に打ち勝つどころか、果たし
て20年後、30年後の後世まで生き残れるの
かすら怪しいものです。

しかし例外はあります。お金を掛けずにオイシ
イ所だけ収穫してしまい、次の人へタイミング
よくバトンタッチしていく方法です。現に周囲(
自分を含めて)では、数字に吊られて出がらし
のお茶葉のような物件を購入してしまった人
が大勢います。これも勉強と割り切れれば良
いのですが、そのリカバリーにおいて事業経
営の難易度も上がると考えられます。

具体例を挙げてみたいと思います。ざっくりと
したイメージです。1億円の物件を購入すると
して、2割の自己資金を入れると、7%の諸費
用も含めて2700万円の現金が最初に掛かり
ます。それから取得税として約半年後に360
万円(私の場合)、あとは外壁塗装や、空き室
のフルリフォーム、外溝工事などで約2千万(
私の場合)必要としました。この場合、物件購
入と同時に約5千万円のキャッシュアウトが生
じます。極端な例かも知れませんが、不動産
経営を始めるにあたって、これくらい掛かるケ
ースもあると言うことを知っておいて損はない
と思います。

さて本題に戻りますが、もし蓄えがない時に、
こうした修繕費用を調達する場合には、まず
公的機関の融資を利用することをお勧めしま
す。例えば「日本政策金融公庫」、固定金利
での借入が可能で、順調に返済が進めばそ
の返済が途中でも、返済完了分プラスαで
追加借入を申し入れることも可能です(貸出
名目による)。借入はないに越したことはあ
りませんが、そうした仕組みを知って置くだけ
でも良いと思われます。追記として、繰上げ
返済にかかるペナルティー金がないことも
メリットでしょうね。

[日本政策金融公庫]
http://www.jfc.go.jp/

◆運転資金&設備資金とも可能
「利率」年2.45%〜
「期間」5年以内(運転)、10年以内(設備)

◆特別貸付制度
「利率」年1.45%〜
「期間」15年以内 ※一部の融資制度除く

◆第三者保証人等を不要とする場合
「要件」2期以上の税務申告&所得税等を完納している
「利率」年3.1%〜(基準金利+0.65%)

↑ 上記は平成20年10月27日現在 ↑


それから、「保証協会」付き融資も検討の余地
があります。もちろん“法人成り”していなくても
事業を営んでいれば利用可能です。

[信用保証協会] 
http://www.zenshinhoren.or.jp/access.htm

注意事項として、いっけん“安い金利”のよう
に見受けられても、“保証料が別途”掛かります。
ですから例えば政策公庫で金利3.1%に対して
保証協会の制度融資金利が1.8%だったとして
も場合によっては政策公庫のほうが安く付くこと
があります。利用する際に金利の数字だけでなく
保証料を含めた「支払総額」を確認すると良いと
思います。これは私の経験に基づいたアドバイス
となります。

↓ ↓ ↓ 

※信用保証料は、財務状況などを考慮し、原則と
 して年0.5%〜2.2%の範囲内のものが適用され
 ます。

今回はもしもの時の資金調達先の一部をご紹介
させて頂きましたが、いづれにしても借金は与信
を毀損する恐れがあると思いますので、上手に
使いこなしていく必要があると思います。いっとき
のカンフル剤に頼り過ぎると、本当にあとがなくな
りますので、“体質改善”を第一に考えて取り扱い
には十分注意です!

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 01:52 | Comment(26) | 日記
この記事へのコメント
政策公庫に仕事の合間にいったら閉まってました(笑)3時までなんですね! いろいろ調べてみたいと思います(^ε^)
Posted by 健吉 at 2008年11月15日 08:18
オネエマンズ、影響力強いですよね^^。
オネエに言われると、妙に納得しちゃう自分がいます。

出がらしのお茶葉!
すばらしい例えです(笑)。
2番茶くらいが飲み頃でしょうか☆

運転資金、大変勉強になりました。
いつもありがとうございます!!
Posted by たまこ at 2008年11月15日 13:50
いそいで〜〜

今、18:30デス

やほーとにらめっこ^^
Posted by たろう at 2008年11月15日 18:31
信用保証協会で個人で融資をうけました。

まさに築古のマンションリフォーム資金です。

保証料は返ってきましたよ。

それにしても築古は持ってみてはじめてその維持費用の
大きさにおどろきます。

大規模修繕時、塗装と防水、外構、水道管取り換え、
を行いました。

取得してからは毎年何かの工事をしていましたね。

極め付きは自動火災報知設備工事。

あと、数年したらたぶん水道直結工事を行う予定です。

この子にはいろいろおしえてもらいました(笑)
Posted by kamochan at 2008年11月16日 07:52
旧国金は、昔金利1%台だったのに、結構上がってしまったのが少し残念です^^
Posted by ゴン at 2008年11月16日 11:30
そうですね。
修繕費用はばかになりませんね。
RCの修繕費用を想像すると、木造の築浅って魅力ありますよね。
ところで、築浅とか築古って基準はあるのでしょうか。
Posted by 空飛ぶかっさん at 2008年11月16日 20:05
借金力
勉強になりました。
国金名前が変わったんですね。
さすが政府系。8月くらいは2.65%だったんですが
きっちり0.2下がってますね。
またいろいろお知恵を分けてください。
Posted by ポチお at 2008年11月16日 21:10
私も築古RCの修繕費の未来に
不安を抱いている現役RC築古
愛好家です。

私も立地と利回りが良ければ
築浅の木造派に思想は鞍替え
です。

今は手持ち物件のブラッシュ
アップで週末はほとんと労働力
の投入の日々です。

RIG-NIGHT、興味があります。
スペースがあればよろしく
お願いします。

ALDO
Posted by ALDO at 2008年11月16日 22:59
特別貸付、1.45%なら、住宅ローンより低い金利です。
いいなー、借りたいなー、そんな金利で。

貸してもらえるか、一度、相談に行ってみたいです。
Posted by ちは at 2008年11月16日 23:53
RIG楽しかったです。

ありがとうございました。
(牛丼も含めて(^^ゞ)

RIGでされた公庫のお話。

次の日に沢さんが全く同じ事を言ってました。

ビックリです^^
Posted by 水戸大家 at 2008年11月17日 07:28
ゲルマニウムスリムローラー

家にあります。

嫁さん購入です^^
私も使ってみました。
効果は・・・使い続けないといけないようで。

借金力のお話しは為になりました。
Posted by autamn at 2008年11月17日 09:43
むぅ〜。
深いお話です。

我が家もマンションのときは修繕積み立てが自動的に引かれていましたが、収益マイホームは自分で積み立てないといけないのでどのくらいの割合がいいのか?
など、まだぜーんぜん考えていませんでした。
やはり今からしっかり計画してないといけないんでしょうね〜。

いつもながら本当に勉強になります!
Posted by yuki at 2008年11月17日 23:11
こんにちは、にしやんです。
借金力ですか、勉強になりました。
資金の少ない人にとっては欠かせない考え方だと思います。
では、応援して帰りますね。
Posted by FX初心者のサラリーマンでも勝てる!脅威のFXシステムトレード講座 at 2008年11月18日 07:55
ケンちゃん、

>政策公庫に仕事の合間にいったら閉まってました(笑)3時までなんですね! いろいろ調べてみたいと思います(^ε^)

アポとって、3時以降にお邪魔したことあります。全員起立して体操している場面を目撃しました(ホントの話)。私も体操に混ぜてもらいました(ウソ)。
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月18日 20:18
たまこさん、

>オネエマンズ、影響力強いですよね^^。
オネエに言われると、妙に納得しちゃう自分がいます。

すごい影響力です。いっこーさんとか^^

>出がらしのお茶葉!
すばらしい例えです(笑)。
2番茶くらいが飲み頃でしょうか☆

3番茶もあります。中古車といっしょであたりはずれの個体差があります。気をつけたいです。

>運転資金、大変勉強になりました。
いつもありがとうございます!!

参考になれば幸いです♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月18日 20:22
たろちゃん、

>いそいで〜〜

>今、18:30デス

>やほーとにらめっこ^^

折角しらべていただいた時刻表も
電車が不通となっていました(汗)
でもおかげさまで助かりました。
いつもアリガト〜^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月18日 20:24
kamochan、

>信用保証協会で個人で融資をうけました。
まさに築古のマンションリフォーム資金です。
保証料は返ってきましたよ。

途中で完済すると保証料は戻ってくるんですよね?
私も戻ってきましたが、一気に繰り上げ返済をした時でした^^;

>それにしても築古は持ってみてはじめてその維持費用の大きさにおどろきます。大規模修繕時、塗装と防水、外構、水道管取り換え、を行いました。取得してからは毎年何かの工事をしていましたね。極め付きは自動火災報知設備工事。あと、数年したらたぶん水道直結工事を行う予定です。この子にはいろいろおしえてもらいました(笑)

細かく教えて頂き、とても参考になります。有難うございます。それにしてもかもちゃんも頑張りましたネー。中古を購入するときはメンテ歴も大事だと思います。そう、中古車と一緒ですね♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月18日 20:32
ゴンさん、

>旧国金は、昔金利1%台だったのに、結構上がってしまったのが少し残念です^^

懐かしいです。それでも各種ペナルティー金とかを含めると民間よりも有利だと思います^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月18日 20:34
空飛ぶかっさん、

>そうですね。
修繕費用はばかになりませんね。
RCの修繕費用を想像すると、木造の築浅って魅力ありますよね。

両種類を所有&運営してみて、実感しています!

>ところで、築浅とか築古って基準はあるのでしょうか。

襤褸を纏えど心は錦・・
自分の思い込みが基準って訳ないですね(汗)
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月18日 20:39
ポチおさん、

>借金力
勉強になりました。
国金名前が変わったんですね。
さすが政府系。8月くらいは2.65%だったんですがきっちり0.2下がってますね。
またいろいろお知恵を分けてください。

ポチおさん有難う御座います♪
我々の強い味方ですよね!
商売繁盛!最近お忙しいそうですが、良いことですネ^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月18日 20:42
いけめんALDOさん、

>私も築古RCの修繕費の未来に
不安を抱いている現役RC築古
愛好家です。

知らざることがリスクであって、
手の掛かる子はそれでもかわいいものですよネ♪

>私も立地と利回りが良ければ
築浅の木造派に思想は鞍替え
です。

あたらし目でかるいもの!
情報交換、お願いします^^

>今は手持ち物件のブラッシュ
アップで週末はほとんと労働力
の投入の日々です。

決してムリはなさらないように、でも頑張ってください!

>RIG-NIGHT、興味があります。
スペースがあればよろしく
お願いします。

歓迎します☆
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月18日 20:49
ちはさん、

>特別貸付、1.45%なら、住宅ローンより低い金利です。
いいなー、借りたいなー、そんな金利で。

そうですねー^^
ましてや固定金利、素晴らしい条件です。

>貸してもらえるか、一度、相談に行ってみたいです。

事業用に限ります。
政策公庫ではありませんが、制度融資ってものもあります。5年間、1%の固定金利で借入実績あります♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月18日 20:53
水戸大家さん、

>RIG楽しかったです。

>ありがとうございました。
(牛丼も含めて(^^ゞ)

お会いできて嬉しかったです♪
ご丁寧に御礼をありがとうございました!

>RIGでされた公庫のお話。次の日に沢さんが全く同じ事を言ってました。ビックリです^^

ワタシモびっくり、光栄ですっ。
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月18日 20:56
autamnさん、

>ゲルマニウムスリムローラー家にあります。

えっー、オドロキデス!

>嫁さん購入です^^
私も使ってみました。
効果は・・・使い続けないといけないようで。

続報、こっそりおしえてくださいね^^

>借金力のお話しは為になりました。

資金繰りって経営には欠かせない能力ですよね。
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月18日 20:59
yukiさん、

>むぅ〜。
深いお話です。

いつもありがとうございマスッ。

>我が家もマンションのときは修繕積み立てが自動的に引かれていましたが、収益マイホームは自分で積み立てないといけないのでどのくらいの割合がいいのか?など、まだぜーんぜん考えていませんでした。
やはり今からしっかり計画してないといけないんでしょうね〜。

yukiさんのご新居は向こう20年メンテフリーだと思います♪でも備えは大切ですネ^^

>いつもながら本当に勉強になります!

私もyukiさんのブログ、いつ楽しみです!
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月18日 21:03
にしやんさん、


>こんにちは、にしやんです。

こんにちは、そちらの天気、今日は寒かったのではありませんか?予報をみてふと思いました^^

>借金力ですか、勉強になりました。
資金の少ない人にとっては欠かせない考え方だと思います。

良い借金、悪い借金、あると思います♪

>では、応援して帰りますね。

有難うございます!
のちほど遊びに伺います。
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月18日 21:07
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