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2008年11月10日

「資金繰り」「6畳1間からの起業」「不労所得という幻影」「取るべき方法は3つ」「RIGの存在理由」ほか


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ブログ、131日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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11月09日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 397人
●PV(ページビュー) 1031人


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「11月08日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「11月07日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「11月06日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 248人
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今日は本当に寒かったですネ小雨

新宿区内某所の物件見学へでかけたのですが、

ジーンズにシャツ&ジャケットという軽装で

失敗しました。しかし・・

凍える私の横を西洋のご夫人が、なんと

T−シャツ一枚でニコニコ通り過ぎました。

物凄ーく元気です^^


それから夜は居酒屋で乾杯、沢山の図面

を肴(さかな)に遅くまで楽しかったでするんるん


下記、見学した物件とは一切関係ありません。)

画像 1109-002.jpg
北側斜線?な風景‐その@

画像 1109-005.jpg
北側斜線?な風景‐そのA

画像 1109-003.jpg
築年数不明の廃屋ビル

※北側斜線制限  
北側隣地の日照の悪化を防ぐために設けられたもの。
隣地境界線上の第一種・第二種低層住居専用地域内
は5m、第一種・第二種中高層住居専用地域内は10m
の高さから内側に1:1.25の角度で伸ばした斜線の内
(下)側に建物をおさめなければならないという制限。

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RIGプレゼンツ‐得々物件情報サービス

<201107−001>☆☆☆☆☆
昨晩、三軒茶屋から上馬方面に徒歩10分、4380
万円(土地所有権付き新築戸建)の未公開情報が
入りました。プランは3F建ての駐車場付きで建物代
込みの価格です。少し前でしたら、この価格で車庫
有りは望めなかったと思います。現況土地です。

<201107−002>☆☆
前回記事で触れました恵比寿ガーデンプレイスから
徒歩3分の売り土地、相次ぐローンキャンセルで再々
度販売可能となったそうです。 ↓(過去のブログ)
http://ebisunoi.seesaa.net/article/107977809.html

<201107−003>
目黒駅から徒歩6分、土地所有権付きの中古戸建
(70平米弱)+P1台があります。4m私道に接道、
平成6年築の戸建が700万円値下げされたとのことです。
JR目黒、便利です。詳しくは担当者に聞いてください^^

<201107−004>☆☆
渋谷駅から徒歩7分、7億弱S造新築ビル(7月竣工、
地下1F地上3F)の情報を先月のブログでお伝えいた
しましたが、現時点(11月6日確認)ではまだご紹介
可能です。医療法人が10年間の契約で月々620万
円の家賃(内20万円が共益費)、表面利回りは10.6
%とのことです。場所は宇田川町です。

※☆はこれまでの反響の大きさを表すバロメーターです。

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
※興味ある方、メール(右欄外の【恵比寿のI】への
ご意見メールから)を頂ければ担当者をご紹介いた
します。“直接”おつなぎしますので、自己責任にて
お願いします。

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告知:RIGパーソナルチュータリング
               システム
(個人指導制度)】

最近、お問い合わせも多く頂けるようになりました。
裏物(業者間ネットワークにのらない案件)、
任意売却案件等々、色々御座います。ご興味ある方、
お気軽にご連絡をお待ち申し上げております。

詳しくはこちらです。

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「資金繰り」

事業経営にとって、現金は血液のようなもので
あり、常に資金繰りには気を遣うことになります。
この感覚は、家計を預かっている主婦(主夫)に
も通じるものと思います。もちろんどんぶり勘定
よりも明確に収入と支出を把握している方が良
い訳ですが、残念ながらその規模が小さいうち
はどうにかやり繰りも出来てしまうので、疎かに
なるほどに貯蓄もし難いという悪循環に陥ること
かと思います。まさに因果応報というべきでしょう。


「6畳1間からの起業」

アメリカの学校を卒業して商社に勤めましたが、
26歳の時に、会社を興して現在に至ります。初
月の売上げはたったの8万円しかなく6畳1間か
ら不安なスタートを切りましたが、気が付けばあ
っという間の11年間でした。


「収支把握の重要性」

そしてこの経験から収支の把握を疎かにすると、
折角の商いも早晩失敗する危険性が高いといわ
ざるを得ないとの自論に達しています。多くの商
売人が目の前から波間に沈んでいった景色が脳
裏をよぎります。最近では小室さんの事件が最た
る事例でしょうか・・


「不労所得という幻影」

もちろんこの商いには賃貸ビジネスも含まれます。
不動産投資イコール不労所得という幻影に踊らさ
れてはなりません。ローンを組めば発生するキャッ
シュフローは期間利益(一定期間の「信用」という
利益の供与であるとの考え)の先取りであるとい
われるように、純粋な利益ではないといえます。ま
たお金を生んでくれる箱の維持管理にも少なから
ぬ費用が掛かるものです。とくに先が読みにくい今
となってはなお更のこと、なけなしの現金を無駄に
することは絶対に避けたいものです。


「キャッシュフローの運用方法」

ではこのキャッシュフローを皆さんであればどのよ
うに運用されるのでしょう?ひたすら貯蓄、複利運
用(頭金にしてレバレッジをかけて物件を増やし、
そこから上がる賃収をさらに次の物件の頭金にし
て・・)、FXや株式投資、繰り上げ返済、絵画や時
計などに投資等々色々考えられるかと思います。
さらに一歩進んで、物件自体を利益確定(売却)し
てしまう方法も長期保有のリスクと勘案すれば、
あるいは良いのかも知れません。


「(物件が)古くなるほどに要求される技量」

物件の長期保有はそれだけリスクがあります。長
期ローンを否定するのではありませんし、長期保
有そのものを否定しているわけでもありません。し
かし債務超過に陥らない為に自己資本比率を意
識しながら返済に取り組むことに注力が必要にな
ります。それから費用対効果を計りながら限りある
資金の使途を決定することや、血液の流れと同じ
収支を安定的に保つことも、ましてや永続的に入
居者を確保し満足を提供し続けることも古くなるほ
どに技量が要求されるでしょう。


「取るべき方法は3つ」

取るべき方法は3つ(私の頭の中では)です。

@さっさと借金を完済してしまう。強い精神力を要し
ます。難しいと思いますが、やはりこれが理想です。

Aプラスの利益確定ができるタイミングで売って
しまう。長期間所有していたらいくら儲かるという
皮算用を断ち切って、目の前の利益を取りにいく
ことも時として大切かと思います。

B良いものと入れ替えてしまう。この場合の“良
いもの”の定義としては、立地、収益力、換金性、
新しさなど色々あると思います。現在の心境でし
たら、新しくて“軽いもの”が好ましいです。例え
価格も表面利回りも同等物件だとしても、実は
その躯体の種類によって掛かる税金や修繕費
の負担額は大きく違ってくるからです。あくまで
も好みです。

いずれにしても、換金性(リリース力)を念頭に
物件を選ぶ方法もあれば、最後まで面倒を見る
覚悟で“より高い利回り”を追求してその高収益
力で早く借金を返す方法もありと、そのスタイル
違えば運営方針も分かれると思います。


「投資家としての心構え」

舵(かじ)は一度錆びついたら終わりであるとする
ならば、大海原(おおうなばら)にある航海中の船
は荒波をくぐり抜けることが難しいかも知れません。
これは過去の名声にすがってしまい、努力を怠り
惰性に任せきった老舗が次々に破綻していく様(さ
ま)にダブって映ります。まさに相場観や競争力を
失ってしまう恐怖がここにあると思います。このこ
とからも常に新しい情報を取り込み、人脈を温め、
センスを磨くことも重要な仕事であると考えます。


「RIGの存在理由」

経営者は孤独である・・といった言葉も囁(ささや)
かれて久しい現代社会ですが、これは賃貸業の
オーナーにも通じるものだと強く感じていました。
RIGの活動は同じ境遇にある、あるいは目指す
べき目標に向かって熱い思いを胸に良い刺激を
得んとする情熱ある投資家のための交流会とし
て私がかねてから待ち望んだ形であり、志しを
同じくする星輝氏と2008年4月に恵比寿のオフ
ィスにて結成したのが始りであります。皆様の手
厚いご協力のもと、勉強会(昼間)と交流会(夜)
に加えて、PTS(個人指導制度)、無料物件情報
サービスとその活動も手探りながらも続けてくる
ことが出来ました。この場をお借りして、厚く御礼
を申し上げます。誠に有難う御座いました。そし
てこれからのステップとして、新たなサービスも
プランニングしています。ますますのご指導を賜
ります様、なにとぞお願い申し上げます。

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日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。


- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 03:19 | Comment(34) | 日記
この記事へのコメント
こんにちは、にしやんです。
投資あたりのお話は、まさにその通りです。
また、RIGに対する恵比寿のIさんの情熱も
よく分かりました。素晴らしいですね。
ただただ頭が下がる思いです。
では、応援して帰ります。
Posted by FX初心者のサラリーマンでも勝てる!脅威のFXシステムトレード講座 at 2008年11月10日 07:56
取るべき方法ですが、ほんと、その通りだと思いますね〜^^

特に入れ替えは毎日考えています(笑)

遠いのは全部うっぱらって、近所にコワレ荘を増やしたいです^^
Posted by たろう at 2008年11月10日 08:25
本日はじめて気が付いたのですが、
Iさんの文章ってルビが振ってあるんですね!
すばらしい!

不動産投資をはじめたばかりの人で、内容が難しくてわからなくても読めれば次につながりますもんね♪

昨日話せたのも昼RIGで鍛えられたおかげです!
実はIさんと星輝さんに話すときかなり緊張してました。(笑)
Posted by yuki at 2008年11月10日 09:06
いつもボリュームたっぷりのブログですね。
書くのにどのくらい時間かかってるんだろ・・

26歳で企業して、11年継続している企業のオーナーなんてスゴイです。


Posted by autamn at 2008年11月10日 09:30
6年後に売却予定です。ボクの場合は。

それまでに戸建てを毎年一棟増やしてゆきたいですね。

地道に行きます。
Posted by 健吉 at 2008年11月10日 10:12
築古33年の物件がまさにそうです。
彼女にはいろいろ教えてもらいました^^
古くなると本当にてがかかります。
手放す気はなかったのでしたが。

売ることも視野にいれた投資ってだいじですね。
時期をのがさず常に市況を見るには日ごろの投資センスを磨くことの大切さが伝わります。

いつもありがとうございます。

Posted by kamochan at 2008年11月10日 12:10
あいちゃん、おなか空いたよう。
お仕事頑張って終わらせてね〜。

yukiさんにもお褒めい頂いて嬉しいですね。
頑張ったかいがありますね^^

あと50年位は続けましょう!
Posted by 星輝 at 2008年11月10日 12:11
いつも勉強になります。
新しくて軽いものっていいですね。

昨日見た物件は、
新しくて、ちょっと重くて、身請けに金がかかるのに、稼ぎが悪い、
という普通の物件でした。
Posted by 空飛ぶかっさん at 2008年11月10日 18:40
キャッシュフローの出ている物件を売る事って、あるいみ一番勇気がいる事ですよね。

そんな事が自分に出来るのか・・・、未だに不安です^^;
一層の事、RIGで物件の買取を始めて頂けませんでしょうか?(笑)
Posted by ゴン at 2008年11月10日 19:02
はじめまして^^
通りすがりにお邪魔させて頂きました^^ 応援ポチッ!!
宜しければ私のところにも遊びに来てくださいね♪
Posted by @音三昧 at 2008年11月10日 20:02
はじめまして。
「取るべき方法」とても勉強になります。ウチも所有物件の更に深い分析と、取るべき方法の再検討に、本格的に着手したいと思います。
Posted by もとやん at 2008年11月10日 21:39
こんばんは、恵比寿のIさんの常に先を見すえて
のお考え、素晴らしいです。

ランキングが凄い事になっておりますね。
皆さんポチット、応援しましょう。
トップまであと少しですね。
Posted by ランクの0です。 at 2008年11月11日 01:30
すばらしい  なんかありました?

以前とは違ってますが?

うーん  新しいカツラつくりました?

先はわからないから 今ですかね? 

わからないから先ですかね?

Posted by suzuki at 2008年11月11日 03:49
3位だ〜〜

ぽちっ
Posted by たろう at 2008年11月11日 05:33
RIGの更なるプランニングに期待です。

やはり舵取りは、1番が一番良いですよね。

まずはそんな素敵な物件を買わねばなりません、私の場合…
Posted by 水戸大家 at 2008年11月11日 07:27
えびちゃん〜、三位だよ〜。
一位まであともう少し!遠くから応援しているよ!みんなえびちゃんを応援してね。
Posted by 星輝 at 2008年11月11日 10:11
目の前の利益を取りにいく!
行きます、行きます!

購入後、即転売か、または5年持って長期譲渡にして売却か・・。
短期譲渡で売却した2つの物件の税金が来年来ます。
想像しただけで恐ろしい。

今所有の物件は5年過ぎたら、一つずつ売却していく
ことも考えています、さてどうなるか。
Posted by ちは at 2008年11月11日 11:59
にしやんさん、

>こんにちは、にしやんです。

いつもありがとうございます。

>投資あたりのお話は、まさにその通りです。
また、RIGに対する恵比寿のIさんの情熱も
よく分かりました。素晴らしいですね。
ただただ頭が下がる思いです。
では、応援して帰ります。

投資は奥が深いですよね^^
RIGの活動に対するご理解をありがとう御座います♪また後ほど、そちらにお伺いします!
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:02
たろうさん、

>取るべき方法ですが、ほんと、その通りだと思いますね〜^^

最近そのように考えが至りました。

>特に入れ替えは毎日考えています(笑)

もし今売ったらとかって私も常に計算してしまいます。減価償却費の明細書、手の届く所にあります♪

>遠いのは全部うっぱらって、近所にコワレ荘を増やしたいです^^

せめてコワレナサ荘にしましょう(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:06
yukiさん、

>本日はじめて気が付いたのですが、
Iさんの文章ってルビが振ってあるんですね!
すばらしい!

ルビは最近の試みです。よく気が付きましたネ!
本当に鋭いデス。

>不動産投資をはじめたばかりの人で、内容が難しくてわからなくても読めれば次につながりますもんね♪

お陰さまで、訪問者様もジワジワ増えたと思います^^

>昨日話せたのも昼RIGで鍛えられたおかげです!
実はIさんと星輝さんに話すときかなり緊張してました。(笑)

とんでもありません、完全なるyukiさんの実力です。でもそういって頂けて嬉しいです。ありがとう♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:13
autamn さん、

>いつもボリュームたっぷりのブログですね。
書くのにどのくらい時間かかってるんだろ・・

以前は毎日更新していましたが、今では細切れの時間に書き溜めてアップという感じです。

>26歳で企業して、11年継続している企業のオーナーなんてスゴイです。

有難う御座います♪
たぶん企業勤めにはもう戻れません。
あとがないです(汗)
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:17
健吉さん、

>6年後に売却予定です。ボクの場合は。

長期譲渡所得の適用ですね。
シミュレーションはもうバッチリですか?

>それまでに戸建てを毎年一棟増やしてゆきたいですね。

>地道に行きます。

現金で戸建てを毎年1棟づつとはステキです♪
手堅さがひかってます。
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:22
kamochan、

>築古33年の物件がまさにそうです。
彼女にはいろいろ教えてもらいました^^
古くなると本当にてがかかります。
手放す気はなかったのでしたが。

高稼働率の築古物件ですネ♪
かもちゃんの努力の賜物、ステキです。
えっと、手放したのでしたっけ??

>売ることも視野にいれた投資ってだいじですね。
時期をのがさず常に市況を見るには日ごろの投資センスを磨くことの大切さが伝わります。

>いつもありがとうございます。

様々なストーリーを想定して備えたいと思います。
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:29
ほしちゃん、

>あいちゃん、おなか空いたよう。
お仕事頑張って終わらせてね〜。

先日はお待たせしてすいません(汗)

>yukiさんにもお褒めい頂いて嬉しいですね。
頑張ったかいがありますね^^

少しでもお役に立てたのでしたら、本当に嬉しいですネ〜!

>あと50年位は続けましょう!

87歳になってます(汗)
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:33
空飛ぶかっさん、

>いつも勉強になります。

かっさんの最近の金融機関巡りブログ、とても勉強になります!

>新しくて軽いものっていいですね。

経験に基づいて、そこに至りました。

>昨日見た物件は、新しくて、ちょっと重くて、身請けに金がかかるのに、稼ぎが悪い、という普通の物件でした。

物件調査お疲れ様です。平成築、S造、利回り10%、要修繕という感じですか^^;ぜひとも良い物件にめぐり合えると良いですネ♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:40
ゴンさん、

>キャッシュフローの出ている物件を売る事って、あるいみ一番勇気がいる事ですよね。

仰る通りですネ!そもそも売却って購入よりパワーがいると思います。

>そんな事が自分に出来るのか・・・、未だに不安です^^;

わたしも同じ思いです^^

>一層の事、RIGで物件の買取を始めて頂けませんでしょうか?(笑)

出資者募集しまーす(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:44
@音三昧さん、

>はじめまして^^

ご訪問ありがとうございます♪

>通りすがりにお邪魔させて頂きました^^ 応援ポチッ!!宜しければ私のところにも遊びに来てくださいね♪

音楽系ですネ。
遊びに参ります^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:45
もとやんさん、

>はじめまして。

はじめまして!ご訪問をありがとう御座います。

>「取るべき方法」とても勉強になります。ウチも所有物件の更に深い分析と、取るべき方法の再検討に、本格的に着手したいと思います。

ご所有物件の優位性を確認されて、それを戦略的に活かすこともまた重要かと思います♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:49
ランクの0さん、

>こんばんは、恵比寿のIさんの常に先を見すえて
のお考え、素晴らしいです。

こんばんは、怖がりな私のいち意見です^^

>ランキングが凄い事になっておりますね。
皆さんポチット、応援しましょう。
トップまであと少しですね。

応援をいつも有難う御座います♪
お陰さまでかなりモチベーションが上がりました!
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:52
suzukiさん、

>すばらしい  なんかありました?

すーさん、いつもありがとうです♪

>以前とは違ってますが?

一緒ですヨー^^

>うーん  新しいカツラつくりました?

わかります?

新しいツケヒゲつくりました^^

>先はわからないから 今ですかね? 

>わからないから先ですかね?

それぞれの状況によるのかと・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:57
たろうさん、

>3位だ〜〜

>ぽちっ

だぶるくりっくおねがいね
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 20:58
水戸大家さん、

>RIGの更なるプランニングに期待です。

いろいろ考えています♪
ご期待にそえると良いのですが^^

>やはり舵取りは、1番が一番良いですよね。

>まずはそんな素敵な物件を買わねばなりません、私の場合…

沢山お持ちではありませんか!
いつも尊敬しています。

Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 21:01
星ちゃん、

>えびちゃん〜、三位だよ〜。

お陰さまで、ただいま4位です♪

>一位まであともう少し!遠くから応援しているよ!みんなえびちゃんを応援してね。

ご声援有難う御座います。
RIG、頑張りましょうネ^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 21:04
ちはさん、

>目の前の利益を取りにいく!
行きます、行きます!

いつもすごいです。売却も買換えもバッチリ先を見て行動に移されていますし!

>購入後、即転売か、または5年持って長期譲渡にして売却か・・。
短期譲渡で売却した2つの物件の税金が来年来ます。
想像しただけで恐ろしい。

帳簿上は黒字であっても、勘定が合わない結果もありえるだけに、シミュレーションは手を抜けませんね。
減価償却資産の把握がポイントですネ。

>今所有の物件は5年過ぎたら、一つずつ売却していくことも考えています、さてどうなるか。

とても楽しみです。続きが気になります。応援しています☆
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月12日 21:10
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