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2008年11月04日

「土地が増殖!」「NIGHT−RIG」「RIG-PTS」


おうえんクリックを

お願いします!


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ブログ、129日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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11月03日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「11月01日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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あっという間に11月、今年も残す所2ヶ月を

きりました。みなさん「衣替え」はもうお済ませ

になりましたか?なんと平安時代にさかのぼる

行事だそうです。衣装だけでなく調度品も入れ

替えして、ストーブの“天板料理”を楽しみ

ましょうー(ストーブ持ってませんあせあせ(飛び散る汗)

寒さに備えて参りましょうーるんるん


それと・・

10月1日に発足した政府系金融機関である

株式会社日本政策金融公庫」の英称は

Japan Finance Corporation、JFC」、略称は

政策公庫せいさくこうこ)となり、所管は財務省

とのことです。先日のブログで、略称が日金

にっきん)になるのでは?と予想しましたが

外れた模様ですたらーっ(汗)

・日本政策金融公庫 http://www.jfc.go.jp/


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第5弾NIGHT RIG(第14回不動産投資情報意見交
換勉強会)の締め切りの後に、「参加したいのです
けど」というお声をかなり多くの方から頂きました。
よって急遽11月29日(土曜日)に開催決定しました。

【告知:第6弾NIGHT−RIG
    (第15回不動産投資情報意見交換勉強会)】


☆日付:11・29(土)
☆時間:19時〜22時
☆内容:懇親会/飲み会
☆費用:8000円(飲み放題+コース料理・土日料金)
☆人数:制限あり
☆場所:恵比寿

今回もビッグネーム

いらっしゃいます!

お店予約の都合上、お申込締切を11月7日(金)
までとさせていただきます!(締切日以降のキャン
セルは、チャージが発生するのでご注意下さい。)

<お申し込み先>
sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  

RIG共同運営者の星輝氏まで、「1129」と
タイトルに入れて、お願い申し上げます。


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【告知:RIGパーソナルチュータリング
               システム(個人指導制度)】


慎重に、ご検討下さいますようお願い
申し上げます。

詳しくはこちらです


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なんと手違いで、

土地が増えることに・・



2007年前半に自身が経営する会社の法人名義

(不動産業ではない)で取得したアパートがあります。

木造2階建て12世帯、JR湘南新宿ラインの始発駅

でもある某駅から徒歩圏にあって、線路を挟んで優良

企業の大規模な工場群があり、学校やスーパーなど

の地の利から宅地開発が進んでいるエリアです。

ちなみにその戸建の分譲価格は、北面道路で2500

万円〜、南面道路だと3500万円〜となっていて、

実際にアパート真裏の隣地も分譲中でした(現在は

全戸入戸)。将来の保険として、「南面道路の分譲地

として50坪の敷地が6棟分とれる」見通しが立った事

も購入を決断した理由になります。また地方都市では

駐車場の充足率が入居率を左右しますが、320坪と

いう広さは配置の見直しにより一世帯2台分の駐車

スペースが取れる事も大きな安心材料となっています。

また座って通える“始発駅”ならではの根強い人気力も

大きな魅力といえるでしょう。



概要:敷地(約)320坪&建坪(約)170坪、南向き、
    木造2階建て
間取:1LDK×8、2LDK×4
環境:学区内、工場など多く派遣会社の需要旺盛、
    JR湘南新宿ラインの始発駅
利点:広い敷地、戸建分譲が可能な地形、全室角部屋、
    木造ゆえの安い税金、全面ALC張りで保険優遇
    &外観高級感あり、外壁再塗装済み&三州瓦・・    
欠点:線路が近い(徐行エリア内)
印象:閑静な住宅地の中にたたずむ落ち着いた住環境、
    広い駐車場



物件情報の入手方法や3度にわたる値下げ交渉と

その価格の引き出し方法については割愛しますが、

粘った結果、利回り10%前半の売出価格を最終的に

17%(表面)までに仕上げることが出来ました。



事業ローンを組んでいますので返済期間は10年間と

短いですが、所有&運営にかかわるずべての費用を

差し引いて、なおかつ満室にならなくても持ち出しに

なりません。そしてこの物件からの収益は一切あてに

していません。あと8年半でローンを完済しますので、

それまでにデベロップの能力を研ぎ澄ませて行きたいと

考えています。将来に向けて物件を仕込むこの行為は、

生涯時間のアドバンテージをとることに重きを置いた

決断でした。


さて表題の件ですが、この敷地の奥(JR線路側)に隣接

する土地が青地となっていて、その土地に隣接する第3者

の「青地を買い受けたい」という申し出によって、実は

私が越境しているということが露見しました。青地(関東

財務局所管の国有地)との境目が既存のブロック塀と

フェンスのある位置と説明を受けて購入していたのですが、

このフェンス自体が国有地にはみ出しているとの

ことです。しかも前所有者と国との間で境界確定の

取り交わしを数年前に行っているとのこと、善意の

10年、悪意の20年も関係ありません。


こういった場合、様々な対応方法が考えられると

思います。私の場合は、売買に携わった業者さんと

の話し合いの結果、


@はみ出した敷地+アルファ(便宜上若干増えます)
 の青地を、共同住宅敷地として払い下げてもらう。

A国有財産の使用期間に対する既往使用料を
 支払う。

B上記に掛かる一切の費用を業者さんにご負担
 頂く。



以上、解決を見出すことが出来ました。

増える敷地は17.89平米ですが、土地代金

に加えて、保存登記やらなにやら掛かるものです。

発覚が早かったので、本当に良かったと思います。


ちなみに、残りの青地の払い下げを希望する第三者は、

隣接する敷地とあわせてアパートを立てるそうです。

良い点は、線路とアパートとの間に障壁が出来ること、

悪い点は競合が出来るということでしょうか?うちが

買い取る権利もあったのですが、先方の買取同意書

(財務省の売り払い同意書)にサインをすることに

致しました。


備忘録も兼ねて用意した書類

・印鑑証明書(法人)
・委任状 ↓
・土地の評価証明書(2年分)
・申請手続き委任状 ↓
・普通財産売払申請書
・表示及び保存登記を行う念書(関東財務局・・宛)
・国有財産の使用に基づく既往使用料
 支払債務確認書
・境界確認並びに売払同意書(隣接する
 第三者が買い受けるのに同意)×2



不動産、奥が深いですネ。お陰で素晴らしい

経験値を積む機会に恵まれました。

またこれからも、こうして投資脳を刺激する日々

は続いていくのでしょう。全ての機会は必然と

捉えて、振り落とされないように精進あるのみデスexclamation×2


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日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。


- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 21:11 | Comment(22) | 日記
この記事へのコメント
赤道は、よく田んぼのそばで聞きますが

青地と、いうのもあるのですね。
Posted by たかぴ at 2008年11月04日 21:38
粘って10%→17%にしたんですね。

こういうお話を聞くと粘って交渉もおもしろそうですね^^
Posted by 水戸大家 at 2008年11月04日 22:02
10%⇒10%はトクイデス^^

土地が増えた・・・

ボクンチは18ヘーベーヘリマシタ^^

でも。べんきょーになればそれでホ・・

オーケーです!
Posted by 健吉 at 2008年11月04日 22:08
健吉さんの18平米と恵比寿のIさんの17.89平米。

なんか奇遇ですよね〜^^
健吉さんには申し訳ないですが、繋がりを感じてしまいました。
Posted by ゴン at 2008年11月04日 22:12
8年半なんてあっというまですね、きっと^^
私の物件も、少し増えないかな〜

確定作業で狭くなった気がします(><)
Posted by たろう at 2008年11月05日 06:05
いいアパートですね。
いろんな可能性がある子デスネ^^
それにしても10%がどうして17%に!
すごいなぁ!
Posted by kamochan at 2008年11月05日 06:54
新しい物件、買われたのですね。

ブログを拝見する限り、
非常に良さそうな物件です。

粘り強い交渉力は、すばらしいです。

Posted by autamn at 2008年11月05日 12:48
国有地にはみ出すなんてことがあるんですね〜。
しかも増えるっておもしろいです♪

17%利回り!さすがです!
気合が違います!
Posted by yuki at 2008年11月05日 16:32
さすがネゴシエイター♪
利回り17%になったいきさつも気になります。

経験と知識が豊富ですね。
バランスが大変良い方だといつも感じます。
Posted by たまこ at 2008年11月06日 21:59
先日決済した土地が24べいべー増えてしまいました。
Posted by 工務店 at 2008年11月06日 22:14
皆さん増えるのがブームですね。
最近私に増えたものといえば、、、知り合いが一人増えました。
元美容師だそうです。
Posted by 星輝 at 2008年11月07日 01:18
たかぴさん、

>赤道は、よく田んぼのそばで聞きますが

青地と、いうのもあるのですね。


青地=青線

赤地=赤道=赤線=里道(農道、けもの道、間道、路地、脇道)

と色々呼び名があるようです^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月07日 02:31
水戸大家さん、

>粘って10%→17%にしたんですね。こういうお話を聞くと粘って交渉もおもしろそうですね^^

10%前半≒12〜13%だったと思います^^;

もう限界と思われた3回目の交渉では、8千円の手土産で50万円の値引きに応じて頂けました^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月07日 02:34
健吉さん、

>10%⇒10%はトクイデス^^
>土地が増えた・・・
>ボクンチは18ヘーベーヘリマシタ^^
>でも。べんきょーになればそれでホ・・
>オーケーです!

道路を占有していたんでしたよね^^;
健吉さんの事例も勉強になりました!
OKデス^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月07日 02:39
ゴンさん、

>健吉さんの18平米と恵比寿のIさんの17.89平米。

>なんか奇遇ですよね〜^^
>健吉さんには申し訳ないですが、繋がりを感じてし>まいました。

健吉さんが損した分、私が取り返した感じですね〜
我々、今日は電話でツナガッテマシタ^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月07日 02:41
たろうさん、

>8年半なんてあっというまですね、きっと^^

そうですネ!でもその前になにかしたくなります♪

>私の物件も、少し増えないかな〜
>確定作業で狭くなった気がします(><)

健吉さん系ですネ^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月07日 02:44
kamochan、

>いいアパートですね。

ありがとうございますっ♪

>いろんな可能性がある子デスネ^^
それにしても10%がどうして17%に!
すごいなぁ!

妄想(シミュレーション)は得意です^^
そして売主様には感謝しております。
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月07日 02:46
autamnさん、

>新しい物件、買われたのですね。

去年の4月決済デシタ^^

>ブログを拝見する限り、
非常に良さそうな物件です。

頑張って良さげにかいちゃいました。

>粘り強い交渉力は、すばらしいです。

皆さんに倣って、根拠を示しました。
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月07日 02:50
yukiさん、

今日はありがとうございました!

>国有地にはみ出すなんてことがあるんですね〜。
しかも増えるっておもしろいです♪

国有地の不法占有に対して既得権はないそうです。占有権そのものが認められないとのことです。でも勝手に利用しているケースは多いみたいです。売買する敷地に青地が含まれている場合もあるので、注意が必要です。

>17%利回り!さすがです!
気合が違います!

投資家生命をかけて^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月07日 02:55
たまこさん、

>さすがネゴシエイター♪
利回り17%になったいきさつも気になります。

昼&夜RIGにて、公開中デス^^

>経験と知識が豊富ですね。
バランスが大変良い方だといつも感じます。

お世辞でも嬉しいですっ^^

Posted by 恵比寿のI at 2008年11月07日 02:58
工務店さん、

>先日決済した土地が24べいべー増えてしまいました。

おおぉー奇遇ですネ!!

おめでとう御座います♪

なんと24人のBABYですね^^

大変よくできました☆
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月07日 03:02
星輝さん、

>皆さん増えるのがブームですね。

こちらでは2人が増えて、2人が減った様です。。
土地が増減するってオモローッです。

>最近私に増えたものといえば、、、知り合いが一人増えました。元美容師だそうです。

元美容師、現職は如何に?
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月07日 03:05
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