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2008年10月26日

「友達のホテル経営」「築古アパート調査」「RIG-PTS」


おうえんクリックを

お願いします!


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ブログ、126日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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10月25日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 300人●PV(ページビュー) 567人


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「10月23日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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スッキリしないお天気ですネ。

今は米国ドラマ「LOST」にはまっています。

6時間(6話)観終えた所です。リスニングの勉強にも

良いですネるんるんこれから東京築古組の第一回会合(飲み会)

に参加してきます。


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【告知:第5弾NIGHT−RIG
    (第14回不動産投資情報意見交換勉強会)】

☆日付:11・15(土)
☆時間:19時〜22時
☆内容:懇親会/飲み会
☆費用:8000円(飲み放題+コース料理・土日料金)
☆人数:制限あり
☆場所:恵比寿

お店予約の都合上、お申込締切を今月一杯と
させていただきます!(締切日以降のキャンセル
は、チャージが発生するのでご注意下さいませ。)

<お申し込み先>
sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  

RIG共同運営者の星輝氏まで、「1115」と
タイトルに入れて、お願い申し上げます。


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【告知:RIGパーソナルチュータリング
               システム(個人指導制度)】

慎重に、ご検討下さいますようお願い
申し上げます。

詳しくはこちらです。


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23日の出来事

【友達のホテル経営】



“恵比寿”と“自由が丘”にスペイン料理店を経営

していた友人が2年前に、修善寺(伊豆)にホテル

を新築しました。そして“自由が丘店”は譲渡して、

“恵比寿店”は閉店させて、一昨年の9月に家族で

現地に移り住んでいます。そのホテルは土地の

取得からはじまって、建築士(共通の友人)らと

造り上げたもので、私はその一部始終をただ横で

見守っていました。そしてホテルの立ち上げから

運営が軌道に乗るまでを携わっていたメンバーの

一人が恵比寿に舞い戻ってきたことを知り、2年ぶり

の再会を果たしました。たった5室しかないそのホテル

は、知人らの後押しで開業当初よりTVや雑誌の

取材にも恵まれ、今ではその人気ぶりになかなか

予約が取れないまでに成長したとのことです。

http://www.grupo-feliz.com/auberge/


一室ミニマムでも6万円〜(2人利用&料理)というから

満室稼動で30万円以上/1日という計算になります。

今は“離れ”を新たに計画しているそうです。

100x100_722704.jpg

100x100_722711.jpg

081024_140321.JPG

谷田部オーナー、がんばってくださいネ!


ばっちり宣伝したので、今度サービスしてもらいますわーい(嬉しい顔)

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24日の出来事

【築古アパート調査】


GAMIさん、
工務店社長さん、
サエひでおさん、
タニアさん、
恵比寿のI、


の5名で北区十条にあるココスにいました。

そうです、恒例の「暇つぶし昼食会」でした・・

というわけではなく(汗)、今回はGAMIさんが

購入を検討されていた(過去形)物件調査のために

集合したのでした。



・十条駅から徒歩8分
・東十条駅から徒歩7分
・築古のアパート(年式不明)
・ゆるやかな階段接道(他人の土地6平米、通行権あり)
・再建築不可(現況だと・・)
・木造モルタル2階建て
・屋根は瓦でない・・(確認していません汗)
・間取り6畳和室付きの1K(各25平米弱)
・フロ/トイレ(洋式)別
・日当たりは良くない
・土地は崖の中腹を削り取って均した、よう壁の上
・一部敷地の境目が不明
・都市ガス
・上下水道
・東京電力
・全空
・敷地の広さ(忘れましたがほぼ実勢価格=1100万円)
・売り出し価格1100万円
・700万円で打診中(過去形)


なお、部屋の内部を確認した所、

崖が迫っている側の部屋(1F奥)は床が下がっており、

サッシもゆがんでしまって柱も腐っている様子が

伺えました。やり直すとしたら相当な手間が掛かる

ものと想像が付きます。ほかの3部屋については

美装を施せば問題はないのかと思いました。



敷地目いっぱいに建てられているので、作業スペース

が取れないことと、費用対効果を考えてGAMIさんは

購入を諦めました。



近隣の築古フロなしアパートの賃料は47000円での

募集が確認されました。近くに銭湯があるのです。

また同条件での近隣相場は5万円〜という感じです。



以下、無責任に思ったことを書きます。

・ゆるやかな階段接道(他人の土地6平米、通行権あり)

↑ これは平成16年に分筆&登記がなされているのですが、

この通路(現況)を利用する人はこのアパートの住人だけ

なのです。したがって将来通路部分を購入できれば、再建築が

可能になって、現在の土地価格も実勢価で3000万円以上に

なるものと思われます(GAMIさんもそうおっしゃっていました)。


現在の古アパートも1F奥の部屋は腐っていると思われる柱

などを補強するだけに留めて、残りの3部屋だけリフォームを

施せば、どうにか賃貸に出せるかも知れません。

またそうであれば都内の狭小物件の工事を得意としている

業者さんにも相談してみる一考の価値もあるのかなと思います。



700万円での買いつけを取り下げたのですから、

売り主さんの心境を思うと、もっと指せるかもしれません。

以上、無責任発言でした。


081024_140321.JPG左奥です


皆さん、お疲れ様でした。

GAMIさん、ご馳走さまでしたるんるん


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日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。


- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 18:08 | Comment(26) | 日記
この記事へのコメント
十条近くのアパートに泊まったことあります。
便利なとこですよね。
たしか…
何年も前の事で忘れましたが…笑

腐っている柱や最建築不可物件…
不動産マニアの血が騒ぎます。

月/30万円のホテル経営のお話…
素晴らしいですね。
不動産投資ではこれは無理です^^;
Posted by 水戸大家 at 2008年10月26日 21:02
十条のアパートなかなかタフですね^^

コワレ荘の周辺も階段だらけで、雰囲気が似ている気がします^^
Posted by たろう at 2008年10月26日 21:36
こういうホテル好きです。
物件を購入できたあかつきには、奥さんを招待してあげたいですね。子供もオーケーのようですので。
Posted by 空飛ぶかっさん at 2008年10月26日 21:46
ステキなホテルです^^HPもステキです。

いつも思うのですが、Iさまの思考ってクリエイティブですね。

「いかにしてプラスに・・・」

コレが基本になっていることを想像すると、踏ん張った上で前進できた回数が多いのですよね。勤勉さが上手く醸成してしてますね^^

すげーなー。ボクが得意なのは

「まいっか」

デス。
Posted by 健吉 at 2008年10月26日 22:05
すてきなホテルですね☆

自分の夢やこだわりを実現させるすごいエネルギーですね。

築古アパート探検隊で楽しそうです^^

gamiさんよくみつけていらっしゃいましたね。

すごいです。



Posted by kamochan at 2008年10月27日 09:37
問題解決・・・というのが収益不動産の鍵なのですね。
恵比寿のIさんはじめ、皆さんの解決策の引出しの多さには感動しきりです^^。

伊豆のホテル、素敵ですね!!!
機会があれば是非宿泊してみたいです☆
Posted by たまこ at 2008年10月27日 11:50
伊豆のホテルのHPを熟読したのが昨日の夜でした。
ステキ!泊まりたい!

シェフが昔修行していたお店、いったことあります。
でも、恵比寿のお店は知らなかったです。

1115参加しますのでよろしくお願いします♪
Posted by yuki at 2008年10月27日 14:17
他人様の土地6平米を購入できた場合、実勢で3000万円になるならば、700万円でもOKって思ってしまいそうです^^;
宝くじだと思って・・・^^

通行権がある場合であれば、所有者は私道を廃止したり通行拒否をすることは原則できないでしょうから、最終的には、売却に応じていただける可能性が高いとか・・・
そんなに甘くないのでしょうね^^;
Posted by ゴン at 2008年10月27日 19:43
昨日はありがとうございました。

700万円の物件というのは、コレのことですね。

手間と時間をかければ素晴しい結果になりそうですが、
その手間が大変そうですね。

ご友人のホテルは素敵ですね。

恵比寿さんの友好関係の広さには驚きです。

Posted by autamn at 2008年10月27日 22:26
修善寺、素敵な所ですねー。
普段の忙しさを忘れ素敵なホテルでのんびり
したいものです、しばらくは無理そうですが。

築古調査楽しそうですね、現地に着くまでワクワクしますものね。
Posted by ランクの0です。 at 2008年10月28日 01:41
こんにちは、にしやんです。
ご友人のホテルは、とても綺麗なホテルですね。
妻と2人でゆっくりしに行きたいところですが、
伊豆は九州から遠い。。。
では、応援して帰りますね。
Posted by FX初心者のサラリーマンでも勝てる!脅威のFXシステムトレード講座 at 2008年10月28日 10:13
今度これ、たろーさんとかけんちゃんとかと行っても面白かもしれませんね。
17日のカレーの帰りかな。
ちょビット見たくなりました笑
Posted by 星輝 at 2008年10月28日 12:29
水戸大家さん、

>十条近くのアパートに泊まったことあります。
便利なとこですよね。
たしか…
何年も前の事で忘れましたが…笑

東京都民だった過去がおありなんですねー^^

>腐っている柱や最建築不可物件…
不動産マニアの血が騒ぎます。

料理方法もいろいろ考えられます。考えるのってたのしいですよね。現金に余裕があって知識と経験がある人は、遊べると思いますヨ。いかがですか〜♪

>月/30万円のホテル経営のお話…
素晴らしいですね。
不動産投資ではこれは無理です^^;

仰るとおりホテル経営は全く別物の事業デス。
オーナーシェフの夢、まだこの時点では終わりそうもありませんヨ^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月29日 20:18
たろうさん、

>十条のアパートなかなかタフですね^^

タフガイです!

>コワレ荘の周辺も階段だらけで、雰囲気が似ている気がします^^

意外と傾斜地が多いんですよね^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月29日 20:19
空飛ぶかっさん、

>こういうホテル好きです。
物件を購入できたあかつきには、奥さんを招待してあげたいですね。子供もオーケーのようですので。

おしゃれな隠れ家、料理の腕前も超一級です。
建物も凝ってます。
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月29日 20:21
健吉さん、

>ステキなホテルです^^HPもステキです。

HPなぜか今閲覧できなくなってます^^;

>いつも思うのですが、Iさまの思考ってクリエイティブですね。「いかにしてプラスに・・・」コレが基本になっていることを想像すると、踏ん張った上で前進できた回数が多いのですよね。勤勉さが上手く醸成してしてますね^^

とてもお褒め頂いて嬉しい&恥ずかしいです(大汗)
どうにかならないかなって考えるのは好きです。

>すげーなー。ボクが得意なのは「まいっか」デス。

成るようにしか成らないって開き直るのは、私も得意ですヨ^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月29日 20:25
kamochan、

>すてきなホテルですね☆

女性受けが特に良いような気がします♪

>自分の夢やこだわりを実現させるすごいエネルギーですね。

オーナーはとても謙虚で素敵な方です。
スペインでの修行話、機会があればきいてみてください。

>築古アパート探検隊で楽しそうです^^

川口ヒロシ探検隊(水曜スペシャル取材班)ばりです^^

>gamiさんよくみつけていらっしゃいましたね。
すごいです。

gamiさんの感性とアンテナは素晴らしいです!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月29日 20:31
たまこさん、

>問題解決・・・というのが収益不動産の鍵なのですね。恵比寿のIさんはじめ、皆さんの解決策の引出しの多さには感動しきりです^^。

完成品は割高ですのでうまみもあまりないような気がします^^

>伊豆のホテル、素敵ですね!!!
機会があれば是非宿泊してみたいです☆

ご機会があれば、是非いってみてください♪
オーナーに口添えさせて頂きます☆
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月29日 20:35
yukiさん、

>伊豆のホテルのHPを熟読したのが昨日の夜でした。ステキ!泊まりたい!

yukiさんの素敵な感性と一致したようですね♪
お出かけになる前に、お知らせくださいネ^^

>シェフが昔修行していたお店、いったことあります。でも、恵比寿のお店は知らなかったです。

すごーいです!!世の中狭いですネ。恵比寿の店舗には山口智子さんとかオスギ?ピー子?さんとかしょっちゅういらしてたようです。

>1115参加しますのでよろしくお願いします♪

歓迎します♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月29日 20:41
ゴンさん、

>他人様の土地6平米を購入できた場合、実勢で3000万円になるならば、700万円でもOKって思ってしまいそうです^^;宝くじだと思って・・・^^

現金に余裕があれば買っても面白いと思います!私道部分、たとえ1坪300万円でも買わせて頂きたいですネ。

>通行権がある場合であれば、所有者は私道を廃止したり通行拒否をすることは原則できないでしょうから、最終的には、売却に応じていただける可能性が高いとか・・・そんなに甘くないのでしょうね^^;

十分可能性があると思います。それにこのあたりは、再建築不可であってもリフォームという名の新築そっくりもどきが可能でしょうね。現金+リフォームローンになるのでしょうけど・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月29日 20:47
autamnさん、

>昨日はありがとうございました。

こちらこそ有難うございました!!

>700万円の物件というのは、コレのことですね。手間と時間をかければ素晴しい結果になりそうですが、その手間が大変そうですね。

そうです♪手間が掛かるだけに破格で買えるようです。仰るとおり、片手間だとちと辛いでしょうか?

>ご友人のホテルは素敵ですね。
恵比寿さんの友好関係の広さには驚きです。

ぜひご機会があれば♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月29日 20:50
ランクの0さん、

>修善寺、素敵な所ですねー。
普段の忙しさを忘れ素敵なホテルでのんびり
したいものです、しばらくは無理そうですが。

修善寺は私も好きです。和で攻めても素敵な宿が多いですし・・落ち着かれましたら、ご家族でいかがでしょうか?

>築古調査楽しそうですね、現地に着くまでワクワクしますものね。

アドレナリンが分泌されます♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月29日 20:53
にしやんさん、

>ご友人のホテルは、とても綺麗なホテルですね。
妻と2人でゆっくりしに行きたいところですが、
伊豆は九州から遠い。。。

にしやんさんご夫婦揃って、是非デートに関東まで遠征してください♪

>では、応援して帰りますね。

いつもありがとうございます!
のちほどお伺いします〜^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月29日 20:56
星輝さん、

>今度これ、たろーさんとかけんちゃんとかと行っても面白かもしれませんね。

ほしちゃん、えびちゃん・・
子供っぽい呼び名がステキです^^

>17日のカレーの帰りかな。
ちょビット見たくなりました笑

散歩しましょう〜♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月29日 20:58
埼京線も京浜東北も両方利用できるこのエリアって
かなり便利で、人気と思います。
安いお店も多いし、けど都心にも近くて生活しやすいのですよね。
現金に余裕があったらチャレンジしたい物件です。

伊豆のホテル、次回の旅行の際に利用してみたいです、でもミニマムの部屋で十分ですから〜。
Posted by ちは at 2008年10月30日 06:50
ちはさん、

>埼京線も京浜東北も両方利用できるこのエリアって
かなり便利で、人気と思います。
安いお店も多いし、けど都心にも近くて生活しやすいのですよね。
現金に余裕があったらチャレンジしたい物件です。

都心はちはさんのテリトリーでしたネ♪
さすがですっ。
私もいつか余裕資金(ができたら)で試したいデス。。

>伊豆のホテル、次回の旅行の際に利用してみたいです、でもミニマムの部屋で十分ですから〜。

料理の腕前もぴか一です。
行かれる前にはぜひお声がけ下さいネ^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年11月07日 04:58
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