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2008年10月19日

「投資家N店長」「投資家OさんとF社長を訪ねる」「RIG-PTS」


おうえんクリックを

お願いします!


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ブログ、124日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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10月18日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 335人
●PV(ページビュー) 567人


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「10月17日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「10月16日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「10月15日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 432人
●PV(ページビュー) 1290人


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ご無沙汰しています。

秋の休日、皆様はいかがお過ごしでしたかexclamation&question

私は本業に大家業にと東弄西走する日々でした。

金曜日の夜は茨城県の物件管理をお願いしていて

友人でもあるN店長の最近ご購入された築古戸建

の見学に行き、そのあと印度人3人で営業している

カレー屋で閉店間際まで最近のエリア動向について

話し込みました。そして翌日はOさんと千葉県A市

にあるアパートの除草剤撒布に向かい、その後

Oさんの物件(築浅の戸建賃貸)を見学させて頂き、

物件を管理して頂いている(社長の話シリーズで

お世話になっている)F社長のオフィスにお伺い

させていただきました。夜はスポーツクラブでたっぷり

あせあせ(飛び散る汗)を流し、日曜日はたまった仕事の整理をしていました。


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【告知:第5弾NIGHT−RIG
    (第14回不動産投資情報意見交換勉強会)】


☆日付:11・15(土)
☆時間:19時〜22時
☆内容:懇親会/飲み会
☆費用:8000円(飲み放題+コース料理・土日料金)
☆人数:制限あり
☆場所:恵比寿

お店予約の都合上、お申込締切を今月一杯と
させていただきます!(締切日以降のキャンセル
は、チャージが発生するのでご注意下さいませ。)

<お申し込み先>
sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  

RIG共同運営者の星輝氏まで、「1115」と
タイトルに入れて、お願い申し上げます。


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【告知:RIGパーソナルチュータリング
               システム(個人指導制度)】


慎重に、ご検討下さいますようお願い
申し上げます。

詳しくはこちらです。


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投資家N店長


は僕と同じ年ということもあって、今では良き相談相手

にもなってくれる頼れる友人です。過去にはリフォーム

会社に在籍していたこともあり大抵の作業はこなすこと

ができてしまうばかりか土地の開発、売買、賃貸の畑と

幅広く職業経験があるので、実務から培われた知識は

プロ級といっていいと思います。そしていまでは地域

ナンバーワンの不動産会社の社長の片腕となり、エリア

拡大の為に新店舗の立ち上げと人材の育成に携わって

おり、多忙を極めているご様子です。


そして彼は、お住まいの近くに最近築古の戸建を

購入しました。



・敷地面積42坪
・木造2階建て
・4LDK
・南東角地
・シャッター付きガレージ
・築年数は不明
(軒天など塗装済みできれいですがバルコニーは錆びています)
・プロパン、上下水道
・実勢価格一坪10万円
・南に庭もあります
・購入価格450万円(土地値)
・賃貸需要は旺盛なエリア



週に1日しかない休日をつかってリフォームの

真っ最中です。フローリング材は坪2400円(税抜)

といっていたので6畳分でも7200円(税抜)しか

かからない計算になります。めったに出ない

出物を買い占めたそうで隅に積みあがっていました。

彼は出来る男、さすがです・・


地形がよく、南面道路に接したブロック塀を壊す

ことでなんと5台もの車がとめられる駐車スペース

が出現します。仕上がり次第に賃貸に出す

計画とのことですが、最低でも7万円〜、ペット可

にすればもっと上値も狙えると思います。



<利回り計算>

取得費用450万円
リフォーム費用30万円
合計480万円

賃貸に出した場合の家賃

@7万円(月々)、84万円(年間)
84万円÷480万円=17.5%

A8万円(月々)、96万円(年間)
96万円÷480万円=20.0%



南東角地で立地もよいので土地としての売却も

比較的簡単だと思いました。良い買い物をされたと

思いますが、1つ難点を挙げるとするならば、彼には

リフォームをする時間があまりないことぐらいです。



画像 1017007up.jpg

(京壁部分に垂木とコンパネで壁紙を貼る下地を
 作ったところです)



物件見学後に本格カレー屋さんに参りました。


画像 1017020up.jpg

(チキンと野菜のカレー&チャイ)

画像 1017021up.jpg

(おかわりの焼きたて巨大ナン)


・大●建託の近況
・レ●パレスの近況
・南国不動産投資事情
・競合店舗のあれこれ
・最近の滞納事情
・入居審査について
・保証会社ついて
・地域の大家さんの傾向
・犯罪について
・デベの凋落
・リフォーム手法
・景気がおよぼす賃貸業への悪影響
・ペット目撃例
・異国の話し
・株の話し
・ほか色々・・


Nさん、昨晩は大変お疲れ様でした。 

楽しい時間を有難うございました!!!


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投資家Oさんと

F社長

を訪ねる




土曜日は投資家Oさんと「社長のはなしシリーズ」

にご登場頂いているF社長さまのもとに訪問するべく、

千葉県某市にあるOさんの物件見学&マイアパートの

除草剤撒布を兼ねて一日をご一緒させて頂きました。

(所在地&管理も一緒です)


利根川沿いをくだり、運転すること2時間(Oさんと

落ち合ってから)、正午過ぎに人口8万人を数える

A市に無事に到着しました。車中の会話が盛り上

がっていたのでこのロングドライブも時間は全く気

になりませんでした。


除草剤撒布日和でした^^まずはマイアパートにお

連れして“ゴミ拾い&薬液の撒布”を行いました。

250ml(ボトル半分)を背負うタイプの噴霧器に入

れて水で希釈して20分も掛からずにあっという間に

まき終えました。



7717600_000_m.jpg 

★安全で環境にやさしい除草剤★

<性能>
 雑草の茎葉から吸収され除草効果抜群。効果
 発現は約1週間後です。
<便利>
 散布後すぐに、植物の移植や種まきができます。
<環境>
 微生物により、天然物質に分解された土に残らず
 土を痛めません。



ネットだと1995円とありましたが、ホームセンター

で安売りをしている時でしたら何百円で買えます。

ひとまきでその効果は数ヶ月(1シーズン)は持ち

ますのでお勧めです。


ちなみに米国の綿花栽培地域には除草剤・グリホ

サート耐性雑草が広がっているそうです。この雑草

は干ばつ下でも1日に25.4ミリも伸び、背丈は180

cmから3mにもなるブタクサの一種とのこと。日本に

入ってきたら大変ですね〜(汗)


それからOさんのご所有されている築年数も新しい

平屋の戸建へご案内頂きました。新築時よりずっと

満室状態とのことですからもちろん中は見れません

が、60平米近くあるゆったりとした3DKの間取りに

ペットを放し飼いにしてあるフェンスで囲われた庭

(ドッグラン?)があって防犯対策もバッチリ、外壁も

対候性に優れたおしゃれなデザインで、とてもきれい

な状態を保っていました。また買い物等の利便性

にも優れ、静かな住環境も申し分なく、なんと敷地内

に車を縦列2台+1台の合計3台も確保してあった

ので、地域の特性(車社会)に対応した素晴らしい

物件だと思いました。


そしてF社長の下へ訪ねました。お忙しい社長には

先客があったので近くにあるコーヒーが美味しくて

評判のお店で2人遅めのランチをとっていたところ、

我々の所在を明らかにしていなかったのに知らない

間に社長が手を回してくださり、お勘定は御代済と

なっていました。驚くとともに、ご好意にすっかり甘

えてしまいました。


・5000坪の開発を手掛けられたお話し
・数億の取引をふいにした話し
・死にかけた話し
・対決した話し
・弁護士の話し
・士業とのお付き合いの方法
・猟銃で射殺された事件の顛末(バブル期)
・登記の話し
・裁判の話し
・顔役の話し
・金主の話し
・金融機関が豹変する話し
・私募ファンド?の話し
・利権をめぐる抗争の話し
・与太話し
・地域の賃貸動向
・東●やレオ●等の話し
・確度の高い話しが集まる社長の秘密
・有名企業の成り立ち
・食い物にされた企業の最後
・変化していく投資家としての思想
・地元実業家と手掛けてきたお仕事の数々
・社長の実践してきた不動産投資について
・投資規模を拡大させる方法
・生き残る方法(全てを失わないために)
・一代で財を成した人の話しとその手法
・フルローンについて
・グレーな話し
・リフォームアドバイス
・エリア分散投資について
・現在における都心と郊外の投資についてのご意見
・ここでは公開できない話し



ほかにも沢山伺ったのですが、書き切れません(汗)

こちらの業界で一筋何十年も携わってこられたF社長

のお言葉はとても重みがあり、我々投資道を歩みは

じめた“ひよっこ”を時には戒め、また勇気付ける温か

さに溢れています。



じつは入居速報(笑)でお知らせしていなかったので

すが、今月はじめに一室退去が発生いたしました。

そして今回の訪問時までになんと!次のご入居者さ

まを用意して頂いていました。こちらのアパートは全

8世帯中、5台分(縦列含めて)しか駐車場がありま

せん。これは車社会にあってはウィークポイントです。

ましてや築古の木造でありながら、ほぼ満室経営を

続けていられるのはF社長のご尽力のお陰でありま

す。地域の賃貸需要や人口増減、立地や景気の動

向はもちろん大切な“数字”ですが、机上の計算ばか

りに終始してはその経営は危ういものと思います。

「アパート経営」や「会社経営」、そして「人生」にも

通用する“考え方”として、まずなによりも“人”がくると

思います。「決して自分だけの力で今があるという

“おごり”をもってはならない」と改めて己に戒める

機会を頂戴したF社長との、素晴らしいご縁に感謝

したいと思います!!!



それとOさん、物件の清掃をお手伝いくださり、また

道中の“為に成るお話し”の数々、とても勉強になり

ました。有難う御座いました
exclamation×2


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日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。


- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 22:05 | Comment(28) | 日記
この記事へのコメント
こんばんわ、土曜日は大変楽しいひと時を過ごす事が出来ました。
有難うございました。
あの後、ジムへ向かわれたのでしたよね、恵比寿のI様のタフなお体、シャープな精神力、判断力、をかいま見た気がいたしました。

よく社長とのお話、細かく覚えておられますね。
記憶力も凄く在りますね。
社長のお言葉、大変深くまた重みのあるお話を聞く事が出来まして、素敵なひと時でした。

一日、良い勉強をさせてもらいました。
土曜日休んでしまったので、私も今日少し仕事をしておりました。
また同行させていただければと、有難うございました。


Posted by ランクの0です。 at 2008年10月20日 01:05
レオパの話とかは特に興味ありますねぇ。

それと、私も粒やめて、液体の除草にしようかな〜激安ではありますよね。

黄色のタンクを買ったとしてもね^^
Posted by たろう at 2008年10月20日 06:31
ドッグランがあるお家なんてすごいですね。

愛犬家のあこがれです。

Posted by kamochan at 2008年10月20日 08:37
こんにちは、にしやんです。
先日はブログへのご訪問ありがとうございました!
恵比寿のIさんの周囲にいらっしゃる方々が素晴らしいですね。
志の高い人の周りには、やはり相応の人が集まるという
いい例だなと思いました。
応援して帰りますね。

Posted by FX初心者のサラリーマンでも勝てる!脅威のFXシステムトレード講座 at 2008年10月20日 10:21
身近に、百戦錬磨の社長様から直接お話を伺えるのは素晴しいです♪

空室への客付は、物件自身の魅力よりも、管理会社様の力(仲介客付担当者の力)って凄く大きいですよね^^

「感謝すること」を常に忘れないようにしないといけないですね^^
Posted by ゴン at 2008年10月20日 19:20
そういった関係を築けるのは人徳と今までの努力の賜物ですね^^

というか、時間の使い方が卓越してますね。ボクはしょっちゅうサボってマス。
Posted by 健吉 at 2008年10月20日 20:44
茨城の物件に反応してしまいました。

入居審査ってみなさんどうやられているのか?興味あります。

あと、やはり社長のお話はおもしろそうです。
Posted by 水戸大家 at 2008年10月20日 22:00
社長のお話は楽しそう!

内容が濃くて全て記憶に残せないほどかもしれませんね!

また社長シリーズ楽しみにしていますよ。

Posted by 星輝 at 2008年10月21日 00:47
凄い分析力と情報量、いつも思うのですが、

圧巻の連続です。

素晴らしいブログです。

Posted by ヒロシ at 2008年10月21日 06:24
昨日はお疲れ様でした。

今回は一段とたくさんの貴重な情報をありがとうございます!!
不動産にしても他の事業にしても、キーは「人」ですね。F社長、素晴らしい方です!!
不動産は奥深いものなので、長年のご経験から来るお話はよく聴かねばなりませんね☆
Posted by たまこ at 2008年10月21日 09:31
相変わらず驀進しているIさん。
凄過ぎです!
ほんとに寝ているのかしら?
充実した日々をお過ごしですね。
社長のお言葉の詳細もお聞きしたいです。
Posted by ポチお at 2008年10月21日 10:22
全部のテーマが気になりますが、トクに
猟銃射殺とかすごすぎですね!
いまさらながら、バブルって人を狂わせたんだな〜。って思います。
Posted by yuki at 2008年10月21日 14:28
やはり自宅のそばに物件があるとリフォームや掃除をするには都合はいいですよね。自宅マンションの隣に空家の一戸建てがあり密かに狙ってます(笑)

満室経営を支えてくれる人が周囲に多くいるのは、
Iさまのお人柄だと思います。人徳ですね。
人を大事にする人は、人からも大事にされるのですよね。
Posted by ちは at 2008年10月21日 20:02
ボリューム満点のブログ内容ですね。

恵比寿のIさんは、
すばらしい出会いをされてらっしゃるのがよく分かります。

F社長の気配り、すばらしいですね。
勉強になります。


Posted by autamn at 2008年10月22日 16:13
ランクの0さん、

>こんばんわ、土曜日は大変楽しいひと時を過ごす事が出来ました。有難うございました。

こちらこそ、草むしりまでお手伝い頂いて本当に助かりました。有難うございました!

>あの後、ジムへ向かわれたのでしたよね、恵比寿のI様のタフなお体、シャープな精神力、判断力、をかいま見た気がいたしました。

ジムで走り終えた時の達成感がたまりません(汗)

>よく社長とのお話、細かく覚えておられますね。
記憶力も凄く在りますね。社長のお言葉、大変深くまた重みのあるお話を聞く事が出来まして、素敵なひと時でした。

ものすごく刺激的な内容でしたよネ^^
たくさんのヒントを頂きました!!

>一日、良い勉強をさせてもらいました。
土曜日休んでしまったので、私も今日少し仕事をしておりました。また同行させていただければと、有難うございました。

日曜日はお仕事だったんですね。お疲れ様でした。
Oさんもあちらへいらっしゃるときがあればお声掛けください。先日は有難うございました^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 18:58
たろうさん、

>レオパの話とかは特に興味ありますねぇ。

情報は“生もの”だと思いました^^

>それと、私も粒やめて、液体の除草にしようかな〜激安ではありますよね。黄色のタンクを買ったとしてもね^^

私は最初から液体派です。
そして黄色のタンクです!
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 19:03
kamochanさん、

>ドッグランがあるお家なんてすごいですね。

きっとご入居期間も相当ながくなると思います^^

>愛犬家のあこがれです。

東京都世田谷区駒沢公園のドッグランは1200平米で24時間、利用無料だそうです!
 
http://pws.prserv.net/papiken/
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 20:00
にしやんさん、

>先日はブログへのご訪問ありがとうございました!

こちらへのご訪問をいつも有難うございます♪

>恵比寿のIさんの周囲にいらっしゃる方々が素晴らしいですね。志の高い人の周りには、やはり相応の人が集まるといういい例だなと思いました。

とても嬉しいです!
みなさんのお陰で今があります。
ネットの力ってすごいですネ♪

>応援して帰りますね。

また遊びに参ります^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 20:08
ゴンさん、

>身近に、百戦錬磨の社長様から直接お話を伺えるのは素晴しいです♪

恵まれた環境だと思います。社長にはとても感謝しています。そして私も出来る限り、みなさんとシェアさせて頂ければと思います。

>空室への客付は、物件自身の魅力よりも、管理会社様の力(仲介客付担当者の力)って凄く大きいですよね^^

同感です^^

>「感謝すること」を常に忘れないようにしないといけないですね^^

大切なことだと思いました!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 20:14
健吉さん、

>そういった関係を築けるのは人徳と今までの努力の賜物ですね^^

失敗もたくさんしましたー(汗)

>というか、時間の使い方が卓越してますね。ボクはしょっちゅうサボってマス。

ボクも・・いやボクは、しょっちゅうサボってマスヨー^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 20:17
水戸大家さん、

>茨城の物件に反応してしまいました。

次回のRIG−NIGHT【11月15日(土)←宣伝(笑)】にいらっしゃるときに是非エリア動向について情報交換をお願いします^^

>入居審査ってみなさんどうやられているのか?興味あります。

最近の基準は保証会社次第になってきましたよね。
リプラスの後処理でN店長いわくいろいろ大変だったようです・・

>あと、やはり社長のお話はおもしろそうです。

社長にはまだまだ引き出しがたくさんあります♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 20:33
星輝さん、

>社長のお話は楽しそう!

今回も非常に勉強になりました!

>内容が濃くて全て記憶に残せないほどかもしれませんね!

密度が濃いお話しは、いつ思い返しても
あらたな発見(お教え)があります。

>また社長シリーズ楽しみにしていますよ。

乞うご期待♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 20:38
ヒロシさん、

>凄い分析力と情報量、いつも思うのですが、

圧巻の連続です。

素晴らしいブログです。


有難うございます♪
最近更新の頻度が低下しています(汗)
備忘録を兼ねてまとめてみたら、ボリュームも増してしまいました^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 20:43
たまこさん、

>昨日はお疲れ様でした。

昼RIG、有難うございました!
お陰さまで、今回も楽しかったです^^

>今回は一段とたくさんの貴重な情報をありがとうございます!!

やはり思います。情報は生ものだって・・

>不動産にしても他の事業にしても、キーは「人」ですね。F社長、素晴らしい方です!!不動産は奥深いものなので、長年のご経験から来るお話はよく聴かねばなりませんね☆

お時間を共有することでしか伝わらないことも、あると思いました。
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 20:50
ポチおさん、

>相変わらず驀進しているIさん。
凄過ぎです!

ポチおさんにはかないません^^

>ほんとに寝ているのかしら?
充実した日々をお過ごしですね。

最近じかんの経つのが早く感じられます。
充実している証拠でしょうか?それとも老化でしょうか^^;

>社長のお言葉の詳細もお聞きしたいです。

次回お会いする時までに私の記憶力が持てば喜んで!^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 20:56
yukiさん、

>全部のテーマが気になりますが、トクに
猟銃射殺とかすごすぎですね!
いまさらながら、バブルって人を狂わせたんだな〜。って思います。

バブルって本当に凄かったんですネ^^;
そこからしっかりと学びたいと思います!
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 21:00
ちはさん、

>やはり自宅のそばに物件があるとリフォームや掃除をするには都合はいいですよね。自宅マンションの隣に空家の一戸建てがあり密かに狙ってます(笑)

えぇ〜〜、その立地で空家の一戸建てですか!相当良いのではないのでしょうか?いまは土地も下がっているし、実需の視点からの評価だと古家の価値はないどころか壊す手間代もかかるってことで、安くなるのではないでしょうか?

>満室経営を支えてくれる人が周囲に多くいるのは、
Iさまのお人柄だと思います。人徳ですね。
人を大事にする人は、人からも大事にされるのですよね。

ありがとうございます。
こころに響きました♪
心がけをおろそかにしないようにシナケレバ・・^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 21:08
autamnさん、

>ボリューム満点のブログ内容ですね。

ありがとうございます!
更新をサボった結果、こうなりました^^

>恵比寿のIさんは、
すばらしい出会いをされてらっしゃるのがよく分かります。

ブログを通してみなさまとも素晴らしい出会いがありましたっ。このようなご縁を大切にしていきたいと思います。

>F社長の気配り、すばらしいですね。
勉強になります。

スマートですよネ。
私もとても勉強になりました!
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月22日 21:12
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