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2008年10月12日

「恵比寿ガーデンプレイスから徒歩3分の売り地を発見!!」「RIG-PTS」


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ブログ、122日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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日中はジーンズにロングTシャツで

ちょうど良いのですが、さすがにジム

に向かう夜の時間帯では寒さを覚え

ました。風に舞う枯れ葉をみて、懐か

しい感覚が甦ってきましたかわいい


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恵比寿ガーデンプレイス

から徒歩3分の売り地

発見!!




隣り合うJR恵比寿駅とJR目黒駅を

結んで中央からやや目黒駅よりの

立地に約13.5坪の売り地を発見し

ました。


このあたりは目黒区と渋谷区、品川

区の区界に位置しており、茶屋坂か

ら山手通り(目黒川)へ向けてかなり

急勾配な坂があることでも知られて

います。


斜面を下ってしまうとその不便さから

価値も下がってしまうのですが、ちょ

うど恵比寿駅からガーデンプレイス

をはさんで目黒駅までを結ぶ丘の上

は、平坦なまま両駅まで歩ける好立

地とあって、売り土地はなかなか出な

い場所でもあります。


土地情報として、両駅まで徒歩8分、

前面道路は4mの公道、建蔽率60%

容積率300%(160%)で敷地内に

駐車場も確保可能とあって、狭小地

でありながら利用価値は高いと思わ

れます。


坪単価は約340万円、土地値で46

00万円
、上物約72平米のカーポート

含む木造3Fプランで5980万円とあり

ました。建築条件付ですがそこは相談

も可能とのことです。


ちなみにこの坪340万円は、去年まで

の価格推移をみているととても安く、お

買い得感があります。参考までに恵比

寿駅から4分の売り土地は去年1坪12

00万円
を付けているものもありました。

さすがに土地の高度的な有効利用度

があると価格もそれなりに行ってしまう

例かと思います。


話しを戻します。売り土地の近所に

ある目黒駅よりの高級賃貸マンション

は、60平米で賃料が60万円(月額)、

また築25年を超える16平米の木造

ワンルームアパートでも98000円

(月額)とあります。←それでも満室・・


また駐車場もほとんどなく、あっても

5万以上する相場エリア(機械式でも

4万円台〜)となっていますので、駐車

場付の戸建賃貸だと月額40万円

固いと(想像)みています。


仮に35万円で表面利回りを求めて

みると

35万円(月額)×12ヶ月=420万円(年間)

420万円÷5980万円=7.02%(表面)


という計算が成り立ちます。


ここからさらに妄想プランです・・


これが容積率目一杯の72平米6等分

して12平米のワンルームを各フロア2世

帯づつ、3階建てで合計6世帯にしたらい

かがでしょうか?


恵比寿、代官山エリアに格安で住みたい

若者をターゲットに0.25坪(半畳)ほどの

シャワーブースを付けて、居室の高さを取

ってあげてシンプルなうちっぱなし、もしくは

壁厚を考えると、鉄骨造ALCでおしゃれな

狭小ワンルームは面白いかもしれません。


12平米=3.63坪=7.27畳のスペースは

例えばですが部屋の片側半分を三層に区切って

下段を収納スペース、中段をベット、上段には

服を50着くらい掛けられるステンレスポールを

設置しておくと狭いながらも飛行機のファースト

クラスよりは快適なスペースの演出も可能かも

しれません。


シャワーブース 0.5畳
シャワー水洗トイレ 0.75畳
乾燥機能付き洗濯機 0.5畳
ミニキッチン(冷蔵庫付) 0.25畳
玄関+靴箱 0.5畳
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
合計 2.5畳


動線を含めた残りの居室スペース

7.27畳ー2.5畳=4.77畳


高さは10mを3フロアーに区切って

各階3mくらいでしょうか。


外階段は螺旋階段等だとスペース

的に効率が良いかと思います。

あとはエアコンの室外機置き場を

兼ねたミニバルコニーを設置します。



建築費用は1坪70万円で計算すると

72平米≒21.81坪

70万×21.81坪=1526.7万円



このプランに要する総額費用は、

4600万(土地)+1526.7万=6126.7万円


賃貸にすると、敷金・礼金を各2ヶ月づつ

にして月額8万円でも決まると思います。

(あくまでも想像です。)



利回りを計算します。

8万×6世帯=48万円(月額)

48万円×12ヶ月=576万円(年間)

576万÷6126.7万=9.4%(表面利回り)




恵比寿に新築マンション、いけそうですね。

建築費用を上手く抑えれば、10%くらい、

そして家賃ももう少しいけるかも知れません。


恵比寿、目黒、渋谷、六本木、中目黒、

代官山、白金、広尾などはほぼ3キロ圏内

にあるので自転車でも十分便利な立地です。

ちなみに皇居まで5キロです。若者には

狭くても十分需要があると思います。


1006RIG−NIGHTで一部の方には

図面と情報をお渡ししましたが、どなたか

すでに買付は入れられたのでしょうか?


12平米のワンルーム、それでも

勇気がいります。


誰か実現させてほしいです^^





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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 18:37 | Comment(30) | 日記
この記事へのコメント
あの図面ですね。
素敵です☆
新築ってあこがれです。
いつかかならず実現してみたいです。
すごいなー恵比寿の新築。
できた人はすごく幸運ですね。
Posted by kamochan at 2008年10月12日 19:35
おお!

寝に帰るだけ族の需要は確実にあると思います。

行けますねこの企画。

もしやる場合は一口噛ませてください。

よろしくお願いします!
Posted by ヒロシ at 2008年10月12日 19:42
JR恵比寿駅と恵比寿ガーデンプレイス間の「動く歩道」、すごく長いですよね〜。

一年ほど前に初めて恵比寿に行った時、すごく驚いた事を思い出しました^^

ニッチなプランは、魅力的です!
どなた様か、ぜひ実現させていただきたいですね^^

Posted by ゴン at 2008年10月12日 20:49
すごいですね。
恵比寿という地域。

地方ではとても無理なプランですが、さすが都心です。
こういう素敵なお話を聞くと、いずれは都心進出?なんて夢を見てしまいます。
Posted by 水戸大家 at 2008年10月12日 21:29
カプセルホテル+α的な需要はどうなのでしょうか?

そうすれば稼働率が6割あれば賃貸利回りを超えられそうです^^

ホシイな〜^^
Posted by 健吉 at 2008年10月12日 21:49
次の日に早速рオてみたら
生憎担当の人がお休みでした。
噂によると
近隣の実業家&投資家さんが
近所の物件を半値で指しつつ
この物件も指すとか指さないとか。。
あくまで噂ですが、
Posted by ポチお at 2008年10月12日 23:42
すごいですね。

そんなところの土地が普通に売りに出ているもんなんですね。

どなたか実行できたら素敵ですね。

恵比寿にアパート持ってるんだけどぉ〜
とか言えたらカッコ良すぎです。
Posted by autamn at 2008年10月13日 00:14
えびすって高いんですね!!

ゴッドオブ池袋よりも高いですね(意味不明)

私はジョジョに山手線に近づきたいですね^^
Posted by たろう at 2008年10月13日 08:28
へ〜〜〜〜〜〜。

やはり安くなっているのですね。
今度見てみよっする(使い方間違ってますか?)

周辺事情を考えると埋まりそう!

Posted by 星輝 at 2008年10月13日 08:33
都心の新築って、10%近く行くのですね!
埼玉や千葉で築20年のアパート買うよりずっといいですね。
さすが恵比寿のIさん、すごいプランです!
私も都心の土地探してみようと思います。
Posted by ノリマキ at 2008年10月13日 11:23
都内に、そして恵比寿に、一人では想像することすら出来ませんが、Iさんの妄想を見ると出来る人に出来るかも。というところまでたどり着きます。
昨晩見てきた容積率オーバーの築16年よりは良いですね。
Posted by 空飛ぶかっさん at 2008年10月13日 19:21
こんばんは、去年までは、坪、1200万は凄い金額ですね、恵比寿のI様の妄想、アイデアには驚きです。
恵比寿はセレブな雰囲気がある素敵な町並みですよね、イイですよねー。
Posted by ランクの0です。 at 2008年10月14日 02:11
恵比寿のIさん
こんにちは。
私もこの戸建て、先日見せていただき、頭からはなれません。妄想、ばかりです。しかし、情報集まるところには、あつまりますね。
てらちゃんより。
Posted by てらちゃん at 2008年10月14日 07:13
坪単価、安い!

都心はクローゼットやリビング、書庫など自分がもっていなければいけないものをアウトソーシングしているという感覚があれば狭くてもオッケーだと思います♪

自分のクローゼットは新宿南口のZARAです。(笑)

恵比寿なら【スナッピーオークション】も近いしいらないものは売ってもらうこともできるし、
流動的な生活をするには最適ですね!
Posted by yuki at 2008年10月14日 09:14
私が恵比寿の土地購入を考えてた頃、I様こういう感じのお話、図付きでされてた記憶があります。
衝撃的なプランで忘れられませんでした。
あの時3、4年くらいまえ?の土地は坪300万円でしたが、接道悪かったですけど今思うと安かった気がします。
めっちゃ憧れるけど、建ちあがり家賃が入るまでの費用が気になります。
Posted by ちは at 2008年10月15日 09:26
kamochan、

>あの図面ですね。

そうです♪

>素敵です☆
新築ってあこがれです。
いつかかならず実現してみたいです。

かもちゃんなら必ず実現出来ます!!

>すごいなー恵比寿の新築。
>できた人はすごく幸運ですね。

とにかく土地がでないので、資金的にもタイミングを合わせるのって難しいですよね^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 20:14
ヒロシさん、

>おお!

>寝に帰るだけ族の需要は確実にあると思います。

>行けますねこの企画。

狭くてもイケそうですよね♪

>もしやる場合は一口噛ませてください。

>よろしくお願いします!

土地情報が入ったらまたお知らせさせて頂きます!
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 20:18
ゴンさん、

>JR恵比寿駅と恵比寿ガーデンプレイス間の「動く歩道」、すごく長いですよね〜。

雨にぬれなくて便利なんです♪
うちからも近いので重宝していますヨ^^

>一年ほど前に初めて恵比寿に行った時、すごく驚いた事を思い出しました^^

あれでも駅から都庁までのラインより短いんです。

>ニッチなプランは、魅力的です!
どなた様か、ぜひ実現させていただきたいですね^^

ゴンさん、いかがでしょうか〜^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 20:21
水戸大家さん、

>すごいですね。
恵比寿という地域。

そういえば恵比寿ガーデンプレイスの縁にあるウェスティンホテルは5、6年前の下がりきった時に売買金額600億円ときいた記憶があります。≒中越沖地震の被害額という豆知識です。

>地方ではとても無理なプランですが、さすが都心です。こういう素敵なお話を聞くと、いずれは都心進出?なんて夢を見てしまいます。

出口が堅い(換金し易い)土地だと思います。
水戸大家さん改め水戸恵比寿大家さんですね^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 20:29
健吉さん、

>カプセルホテル+α的な需要はどうなのでしょうか?

おぉっ、良いですネ!!
さすがです^^

>そうすれば稼働率が6割あれば賃貸利回りを超えられそうです^^

宿泊をメインにすると、それなりに規制がありそうですね(想像)でも時間貸しで稼げるエリアでしょうね。面白いです^^

>ホシイな〜^^

ぜひ実現して下さいー♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 20:35
ポチおさん、

>次の日に早速рオてみたら
生憎担当の人がお休みでした。

昨日確認したら、購入予定者が流れてしまったみたいですよ!

>噂によると
近隣の実業家&投資家さんが
近所の物件を半値で指しつつ
この物件も指すとか指さないとか。。
あくまで噂ですが、

よく覚えていましたね^^;
じつは少し離れた場所にある中古の戸建が同じような概要で去年8千万円台だったものが売れずに6980万円にさがったのですが、今回の新築よりも場所も悪いのに高いじゃありませんか?なので4千万で指しときました笑
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 20:41
autamnさん、

>すごいですね。

>そんなところの土地が普通に売りに出ているもんなんですね。

本当に、、めったに出ないのです・・

>どなたか実行できたら素敵ですね。

まだ1区画、あるみたいです。
どなたか実現させてほしいです。
そばで見てみたいんです^^

>恵比寿にアパート持ってるんだけどぉ〜
とか言えたらカッコ良すぎです。

計画通りにいけば家一軒分の投資金でなんと6世帯!!妄想プランは実現可能でしょうか?
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 20:50
たろうさん、

>えびすって高いんですね!!

昔から住んでいる人に言わせれば、東京の田舎だったのに勝手に値段があがっていったとききます。目黒のさんまでもおなじみのように、このあたりは殿様が狩りをするぐらいの田舎だったみたいですよ^^

>ゴッドオブ池袋よりも高いですね(意味不明)

昔、池がたくさんあって、フクロウが棲みついていたのだとかききました。

>私はジョジョに山手線に近づきたいですね^^

牛歩戦術ですね(意味不明)
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 21:00
星輝さん、

>へ〜〜〜〜〜〜。
>やはり安くなっているのですね。
>今度見てみよっする(使い方間違ってますか?)

まちがってマッスル♪

>周辺事情を考えると埋まりそう!

多分埋まるとおもいまっする♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 21:03
ノリマキさん、

>都心の新築って、10%近く行くのですね!

場所次第(都内)では平均15%でまわしている人もいるって聞いたことあります汗

>埼玉や千葉で築20年のアパート買うよりずっといいですね。

面白いと思います♪

>さすが恵比寿のIさん、すごいプランです!
私も都心の土地探してみようと思います。

情報が命、プランが命っ^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 21:07
空飛ぶかっさん、

>都内に、そして恵比寿に、一人では想像することすら出来ませんが、Iさんの妄想を見ると出来る人に出来るかも。というところまでたどり着きます。

わたしもそこから先の一歩がまだ踏み出せません汗
色んなプラン、あたためて行きたいですネ。

>昨晩見てきた容積率オーバーの築16年よりは良いですね。

精力的に動かれていますね!!
容積率オーバーだと融資はきつそうですか?
それとも許容範囲でしょうか^^;
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 21:11
ランクの0さん、

>こんばんは、去年までは、坪、1200万は凄い金額ですね、恵比寿のI様の妄想、アイデアには驚きです。

高度利用が出来るとその分価格も増しますので積算割れしてしまうんでしょうね。

>恵比寿はセレブな雰囲気がある素敵な町並みですよね、イイですよねー。

恵比寿駅の近くにファミレスがないのですが、これは弱点でしょうか^^;
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 21:18
てらちゃん、

>私もこの戸建て、先日見せていただき、頭からはなれません。妄想、ばかりです。しかし、情報集まるところには、あつまりますね。

面白いと思っていただけたんですネ♪
業者さんにはまめに連絡入れるようしています^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 21:21
yukiさん、

>坪単価、安い!

以前、この付近に住んでいらしたんですよね^^
さすが、土地勘ありますね!

>都心はクローゼットやリビング、書庫など自分がもっていなければいけないものをアウトソーシングしているという感覚があれば狭くてもオッケーだと思います♪

モノを捨てることが出来る世代にはマッチするかもしれませんね。車だって所有するよりもタクシーに乗りまくるほうが安くすむかもです。

>自分のクローゼットは新宿南口のZARAです。(笑)

ZARAはたまにいきますヨ♪ヒルズのほうです。

>恵比寿なら【スナッピーオークション】も近いしいらないものは売ってもらうこともできるし、
流動的な生活をするには最適ですね!

参考になります&ありがとうございますっ。
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 21:27
ちはさん、

>私が恵比寿の土地購入を考えてた頃、I様こういう感じのお話、図付きでされてた記憶があります。
衝撃的なプランで忘れられませんでした。

おぉ〜懐かしいです^^覚えていますっ。
昔からこういうことばかり考えていました♪
プランニングって好きなんです。
そしてあの図面はまだあります。

>あの時3、4年くらいまえ?の土地は坪300万円でしたが、接道悪かったですけど今思うと安かった気がします。

あの土地、とても面白かったと思います。
接道が悪いとその分融資が難でしょうか・・

>めっちゃ憧れるけど、建ちあがり家賃が入るまでの費用が気になります。

するどいっ!
そういったことを詰めるのもまた楽しいのかもしれませんね〜^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月15日 21:39
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