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2008年10月08日

「5年間で100億円を借金した話し」「RIG-PTS」


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ブログ、120日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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8日の東京株式市場は、金融危機の

拡大で米国の株式市場が大幅に下落

したことを受けて続落、日経平均株価は

2日続けて1万円の大台を割り込み、

年初来安値を更新したそうです。


世界の流れに違わず、我が日本国も

しっかりとトレンディですねあせあせ(飛び散る汗)


周囲では塩漬けになった株価が

購入当時の十分の一、それ以下に

なってしまった人もざらのようです。


すべてはリンクしていることをおもうと

現物不動産投資家にとっても人事では

ありませんね。


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5年間で

100億円を

借金した話し




任売案件を専門に扱っている

友人から先日仕入れたお話し

です。



先日のRIG−NIGHTでは、すで

に山田里志さんを初め、話題に

させて頂きましたが、デフォルメ

してここに記載させて頂きます。



当初彼は、都市銀をはじめ考え

られる限りの金融機関に融資を

打診しながらある程度までの

規模を築きました。ちなみに普

通にお勤めのサラリーマンで

あったので全て個人名義での

購入になります。



ある程度までくると、個人で借り

られる限界の枠があります。

各金融機関によってその金額は

様々かと思いますが、以前その

ようなものがあると聞いたことが

あります。



その規模に達すると、彼はサラリ

ーマンをやめて、所有する資産を

管理運営する法人を設立しました。



それからは法人名義にて物件を

買い進め、そのペースも毎月1棟

〜2棟平均というから驚きのハイ

ペースです。



投資エリアについては、伺っていま

すが、オープンは困るということでし

たので特に言及はしません。しかし

1つの都道府県に一極集中させて

います。またその土地と彼の在住地

は遠く離れています。わざわざ遠方

に?と思いましたが、利回りを重視

する彼の手法だとそうなってしまう

ようです。



投資指標をききました。現況で14%

回っていれば合格ラインだそうです。

そして現在の調達金利は7%のフル

ローン、某ノンバンクとの“取り交わし”

があるそうです。諸費用のみ、自己

負担とのことです。



彼はまだ若いです。40前後と聞いて

います。



肯定意見、否定意見、いろいろある

かと思います。私はこうしたスタイル

があって、実践されている人がいる
ことに、

とても驚きました。



10億円の物件
14%(実利回り)
家賃14000万(年間)
7%(借入金利)
30年間(期間)
665万円×12ヶ月=7980万円(ローン)
14000万円ー7980万円=6020万円
ー公租公課
ー修繕費
ー管理費等



例えば10億の物件を上記の

基準に当てはめていくと、イメ

ージが湧いてきますね。



イールドギャップを突き詰めて

考えると、根っこは同じでしょうか・・



あとはリスクの許容範囲の

問題があるかと思います。


あらためて奥が深い世界です。。




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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 21:28 | Comment(22) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
このような人もいるんですね。
世の中広いです。

つまり、利回りの高い地域への一極集中投資。
で、100億円ですか。

管理コストをいかに下げるかと、空室率のバランスで経営が成り立つのでしょう。
と、最近よく考えてます。
Posted by 水戸大家 at 2008年10月08日 22:29
ちょっとダケ伺ったお話ですね^^

どちらにせよ度胸あるのは間違いないですね。中には本当に優秀な物件もあるでしょうし、ある程度の規模になって、有利な借り換えをしているかもしれません。単純に判断はできませんね。大事な、肝心なことを話しているとは限りませんモンね^^

でも、1つの手法なのは間違いないですね。

成功か失敗か判明する頃には寿命を迎えているかもですし。
Posted by 健吉 at 2008年10月09日 00:42
彼なりの戦略があるのでしょうね。
ある程度出口があるとか、現金をしこたま持っているとかかな〜
Posted by 星輝 at 2008年10月09日 00:56
こんばんは、最初は会社員から始められ、不動産投資を本業にしたのですね。
広げれば、多くのお金も入ります、借り入れも多くなります、だけども潤ってるでしょうねー。
途中で売却するとか、いろいろ方向性はあるかと。
凄い金額ですね、100億。
Posted by ランクの0です。 at 2008年10月09日 02:32
ほえ〜〜

想像できない金額です^^

私のなかでは『いーるどぎゃっぷ』ブームです。

もう覚えたぞ〜〜^^(すーさんに笑われたんです)
Posted by たろう at 2008年10月09日 05:45
恵比寿のIさん
こんにちは。
この方ですが、腹をくくることができた方だと思います。とんがってますし、お話をお伺いした時、とても、関心いたしました。今は、まっしぐらに突き進んでいると思います。それでも、パズルがかみ合っているときは、良いのですが、くずれてきたときにどうなるかです。深く考えないで、突き進むには、良いけれども、自分の場合、考えすぎてしまい、躊躇して、ここまで、ふっきれるかというと。。。疑問です。
てらちゃんより。
Posted by at 2008年10月09日 07:16
すごいですね。

よく借りられたとそのことに驚きます。
Posted by kamochan at 2008年10月09日 08:33
すごいですね♪
スケールが大きすぎます^^;
こんなスタイルもあるのですね〜。勉強になります^^

一番大事なのは、不動産投資される方それぞれの目的を見失わないようにする事ですよね。
Posted by ゴン at 2008年10月09日 10:50
飛んでいっていますね。この方。
でも、1億円の借金で、金利4%・30年返済で月の返済が48万円。
2億円では月の返済が96万円と考えると、どうせサラリーマンでは返済できる金額ではないので、リスク分散をするには、たくさん買ったほうが良い。という考え方もありですか。
Posted by 空飛ぶかっさん at 2008年10月10日 00:06
良い悪いなんてのは意味が無い、そんな世界なのでしょうか。

全力で走る男として素晴らしいと思います。

桁外れに行動したいです。
Posted by ヒロシ at 2008年10月10日 16:59
すごい人ですね。

人それぞれに投資のスタイルがあると思います。

目指しているゴールによって、
戦略のとり方が変わってきますよね。

それにしても、すごい人だ。

Posted by autamn at 2008年10月10日 20:19
水戸大家さん、

>このような人もいるんですね。
世の中広いです。

私も驚きました!

>つまり、利回りの高い地域への一極集中投資。
で、100億円ですか。

徹底してると思います。地方にあって銀行の収益物件に対する担保評価が厳しく、過少評価されているものを中心に仕入れている感じでしょうか?

>管理コストをいかに下げるかと、空室率のバランスで経営が成り立つのでしょう。と、最近よく考えてます。

仰るとおり出て行くコストの改善と稼働率向上は経営者として常に意識していきたいですね^^

集中させる弊害もありますが、それを補ってあまりある高効率性は見逃せないポイントかもしれません。
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月11日 00:30
健吉さん、

>ちょっとダケ伺ったお話ですね^^

覚えていらっしゃいましたかー^^

>どちらにせよ度胸あるのは間違いないですね。中には本当に優秀な物件もあるでしょうし、ある程度の規模になって、有利な借り換えをしているかもしれません。単純に判断はできませんね。大事な、肝心なことを話しているとは限りませんモンね^^

ずばり、その通りだと思います!
地方で数億円規模っていうとなかなか買い手もつかないので、もしかしたら30%40%っていう物件もあるのかも知れませんね。(たんなる想像ですが・・)

>でも、1つの手法なのは間違いないですね。

ノンバンクと話しをまとめた交渉力にびっくりデス。

>成功か失敗か判明する頃には寿命を迎えているかもですし。

もし勝ち残れば・・伝説でしょうね。
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月11日 00:41
星輝さん、

>彼なりの戦略があるのでしょうね。
ある程度出口があるとか、現金をしこたま持っているとかかな〜

健吉さん↑もいっていたように、もしかして秘密の肝があるのかも知れませんね。
実際にお話しを伺ってみたいですねー^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月11日 00:44
ランクの0さん、

>こんばんは、最初は会社員から始められ、不動産投資を本業にしたのですね。

5年間で100億!・・の借金

>広げれば、多くのお金も入ります、借り入れも多くなります、だけども潤ってるでしょうねー。

馬主にもなってるそうです。。あっ、いっちゃった

>途中で売却するとか、いろいろ方向性はあるかと。
凄い金額ですね、100億。

100億男さん、これからも出来る限りの情報をおってみたいと思います^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月11日 00:48
たろうさん、

>ほえ〜〜想像できない金額です^^

規模はもはやプライベートファンドですね。

>私のなかでは『いーるどぎゃっぷ』ブームです。もう覚えたぞ〜〜^^(すーさんに笑われたんです)

釣りバカス〜さん?
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月11日 00:50
てらちゃん、

>この方ですが、腹をくくることができた方だと思います。とんがってますし、お話をお伺いした時、とても、関心いたしました。今は、まっしぐらに突き進んでいると思います。それでも、パズルがかみ合っているときは、良いのですが、くずれてきたときにどうなるかです。深く考えないで、突き進むには、良いけれども、自分の場合、考えすぎてしまい、躊躇して、ここまで、ふっきれるかというと。。。疑問です。

若いほど吹っ切れ易くなるのかも知れませんね♪一度きりの人生、失うものはなにもないって。もしくは勝利の方程式かも知れませんし・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月11日 00:58
kamochanさん、

>すごいですね。

>よく借りられたとそのことに驚きます。

ノンフィクションです!

交渉力もものスゴイのでしょうね!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月11日 01:00
ゴンさん、

>すごいですね♪
スケールが大きすぎます^^;
こんなスタイルもあるのですね〜。勉強になります^^
来年には120億、いやそれ以上いくのでしょうか^^
頭が飛びぬけてますね。

>一番大事なのは、不動産投資される方それぞれの目的を見失わないようにする事ですよね。

おっしゃるとおりだと思います!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月11日 01:06
空飛ぶかっさん、

>飛んでいっていますね。この方。

ロケットのようです♪

>でも、1億円の借金で、金利4%・30年返済で月の返済が48万円。2億円では月の返済が96万円と考えると、どうせサラリーマンでは返済できる金額ではないので、リスク分散をするには、たくさん買ったほうが良い。という考え方もありですか。

数億でこけるのも100億でこけるのも、弁済がムリであればその分規模を増してスケールメリットをとるという考え方ですネ。なるほど、考え付きませんでした。
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月11日 01:11
ヒロシさん、

>良い悪いなんてのは意味が無い、そんな世界なのでしょうか。

良い悪いなんてのは相対的な概念だということでしょうか・・

>全力で走る男として素晴らしいと思います。

中途半端ではないですね^^

>桁外れに行動したいです。

大物です!
Posted by 恵比寿のI at 2008年10月11日 01:16
autamnさん、

>すごい人ですね。

「100億オトコ」ってドラマになりそうですね^^

>人それぞれに投資のスタイルがあると思います。
>目指しているゴールによって、
>戦略のとり方が変わってきますよね。

明確なビジョンは大切だと思います!
それと機に臨み変に応じる戦略があれば、
ゴールまでをまっとうできるのかも知れませんね。

>それにしても、すごい人だ。

同感です^^

Posted by 恵比寿のI at 2008年10月11日 01:26
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