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2008年09月25日

「(続続)地方と都心の投資手法の違いについて」「ちょっと雑学(パスポートの値段と悪知恵)」「RIG-1006NIGHT」「RIG-PTS」


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ブログ、114日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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9月24日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 240人
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「9月22日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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関東地方では、3日間に渡って空も青く晴れ渡り、

まるでカリフォルニアを思わせるような気持ちの

良い風も吹いてました。それから出遅れたミンミン

ゼミの鳴き声が空気をふるわせていて、物悲しさ

を感じました。そして驚くことに北海道では、早くも

初冠雪を観測したそうです。

まさに“光陰矢のごとし”ですネ。


先日24日、不動産投資家に関連したニュース

として、家賃保証会社のリプラスが破産手続き

の開始決定を受けたと発表しました。

負債総額は約325億円とのことです。

関連ニュース

関連ニュース

連鎖倒産もあるのでしょうか?

これからの世の中、益々変事対応力が

問われます。


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ちょっと雑学


一部抜粋


パスポートの


値段と悪知恵




日本人はビザなしで多くの国を訪問する

ことができ、また入管でも比較簡単に

通過することが出来ることをご存知で

しょうか?そんなパスポートは各国の

地下組織にとって利用価値も大きく、

100万円程度で売買されるケースも

あるそうです。そして東南アジア

では、自分のパスポートを売り旅費を

稼ぐ輩も存在するというから驚きです。

紛失届けをだし、大使館で再発行して

何食わぬ顔をして旅行を続けるので

しょうね。ちなみに気になる売買相場は

10万円〜30万円とのこと。


くれぐれもトウナンにご注意を・・

                 
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続続

地方と都心の


投資手法の


違いについて


思いつくままに・・



私の勝手なイメージになります。エリアは

「都心、都市近郊(都心通勤圏内)、郊外」

の3つに分けることができ、またその投資

手法も各地域によって異なると思います。



郊外


収益物件の販売価格については、根拠

となる物件評価の方法次第で、割安なも

のから都心と変わらない強気の値付けま

で混在しているように見受けられます。



それは「収益還元法」と「積算評価法」の

違いかと思います。



具体例を挙げてみます。

・木造アパート
・2DK×4(10坪×4)
・築古
・土地60坪
・家賃4万円×4世帯=16万円(月)、192万円(年)
・積算評価:建物250万円、土地300万円


@「収益還元法」・・家賃年収から割り戻した
物件の“収益力”を根拠に、値付けをします。

利回り10% 1920万円
利回り15% 1280万円
利回り20%  960万円
利回り25%  768万円


A「積算評価法」・・土地と建物の“積算値”
を根拠に、値付けをします。

250万円(建物)+300万円(土地)
=550万円

これを利回りに換算すると、34.9%に
なります。



上記のように、価格設定の根拠となる

物件評価の方法が「収益還元法」と

「積算評価法」では、それぞれ大きく

違ってきます。



地方物件の特徴として、土地の実勢価格が

低い傾向にあるので、相対的に土地の積算

評価も低くなり、「積算評価法」に基づいた

値付けだと高利回りになりやすいという認識

です。



これが都心や都心近郊だと、「収益還元法」

と「積算評価」のそれぞれの価格に差異が

あまり生じないため、また市場の成熟も進

んでいるため、掘り出し価格になりにくいものと

思われます。



そして地方物件で融資を利用する場合

には、元々の実勢価が低い土地や築年数

の経過した建物を担保にすると「積算評価」

では販売価格分を賄えないと思います。



しかしこれが「収益還元」を融資の評価基準

にする銀行だと、話しも違ってくるようです。



また地元の金融機関だと、地域発展の

担い手を育てるという立場もあるようで、

担保力以外にも評価してくれる可能性

があると思います。



このように在住地域でない地方エリア

に投資をするためには、“融資の壁”と

いうものがあります。



もしこのハードルを乗り越えて、なおかつ

玉石混交の中から掘り出しもの(高利回り&

安定入居)を見つけ出す嗅覚と運営する能力

があれば、投資金額を数年で回収することも

十分可能になるでしょう。



知人の物件において、平均的な賃料の

120%でも満室経営をしているその傍らの

物件は同じ築年数で間取りも一緒であるにも

かかわらず、50%の募集賃料でも入居率が

半分も回らないということも現実に起こって

います。特に地方物件への取り組みは

大家業という“実業”を営むという心構えが

大切なように思います。



それから注意すべきは、換金性に難が

あることと、地域によって都心とは違った

ローカルルールが存在しますので、よく

理解する必要もあると思います。



・安いけれど、融資が付きにくい

 →買いにくい&売りづらい

・引き合いも少なく、高利回りになり易い

・入居率は個体差が大きい

・(低めの)賃料から修繕費用を捻出しにくい

・固定資産税等が安い


・・というポイントを抑えて、

上手に運用ができれば、金額的な障壁が低い

ことも魅力になりますので面白いかと思います。



個人的に思うことは、地方ならではの融資の

難しさが新規参入者の障壁となるので、需給

バランスも保たれ易いように思います。競合

が少ないことは歓迎すべきことであるのは

何処の世界でも世の常でしょうか?



ニッチをねらう・・



とりとめのないお話になりました。

お付き合い頂き、ありがとうございました。



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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 21:19 | Comment(30) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
日本人のパスポート:
先日1週間の内に2回も入国したイギリスでも日本人は比較的入国しやすいように見えました。
インド・パキスタン系の方たちは旧宗主国への入国で英語も話せるはずなのに、簡単に入国できず、何度も断られていました。
これも、先人が日本を豊かにしてくれたおかげと思い、ありがたく国境を通過させていただきました。
Posted by 空飛ぶかっさん at 2008年09月25日 22:23
夜がスズシクテいいですね〜〜秋の夜は昔読んだ清少納言とか源氏物語とか・もうこうねん(漢字がわかりません)の詩とか思い出します。

自分は集合住宅もってないですよ〜〜〜一戸ぐらい欲しいです。またずれ荘みたいなの。たろうさんのこわれ荘は家に近所にあって350万ぐらいだってら欲しいです。(土地の価格が3分の1です)

不動産屋のお姉さま方がいつもチョ〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜アパートのグチをいうのを聞かされ続けたので、彼女たちが言うなら本当にこの地域ではアパートってきついんだなあと思い・・・賃貸マンションも言いますけど・・・

とりあえず、賃貸用集合住宅はおっかないなあって思います。

その彼女たちがアパート買うならおんぼろアパートがいいって言うのですね〜〜〜そんで、よく観察すると何故かオンボロアパートは満室多いんですよ〜〜〜

なんでだろう?また思考したいと思います。(多分家賃が安いからだと思います)

どこにある物件でもそこの地域の賃貸をいつもやってる方々にどんな物件が一番いいか聞けばいいですよ〜〜〜私いつも買う前しつこく聞いてます〜〜〜〜(賃貸専門の方にキクンですよ〜〜)
Posted by お家大好き at 2008年09月25日 22:26
ニッチを狙うんですね!
都心でも地方でも、戦略は同じですね。
他の人が手を出しづらくて、高利回りなものを、目利きのちからを養って、手に入れる。

素敵なアドバイスをありがとうございました。
Posted by ノリマキ at 2008年09月25日 23:01
こんばんは、昨日に引き続き、都市近郊、郊外物件
公演や本で読むような濃い内容かと、
頭の中では、わかっているつもりですが、文章にしていただくと、整理が付きやすく理解しやすいです。
日々経験者の考えを学び、勉強させてもらっております、
これからも楽しみにのぞかせて、頂きます。

Posted by ランクの0です。 at 2008年09月26日 02:39
嗅覚と運営能力ですね。その運営能力にはめんどうくさがるな!も入っていますか?^^

換金性は悪そうだから、古くなってきたときのランニングも注意しないとだめなんでしょうね。アパートとかなら高さがないので良いですが、マンションクラスの縦の配管を更新する!なんてことになると、1つの系統だけで、100万円以上かかるから、20年を超えたあたりで、内視鏡調査をして、悪くなりすぎるまえにライニングとかして更生しておかないと、築30年くらいで、困った事になりますからね〜

電話で話しをしたときよりも理解できました^^
Posted by たろう at 2008年09月26日 06:00
追伸:ちなみに不動産屋さんの合言葉じゃないですけど(笑)みなさん必ずいうセリフがあります。

「売れない家はない。貸せない家もない。」です。(笑)

これは何年かやってらっしゃるプロの方必ず言うんです。心の中で合言葉・・・ってつぶやきます。
Posted by お家大好き at 2008年09月26日 06:05
恵比寿のIさん
こんにちは。
またまた、ブログの内容に、大変納得いたしました。
確かに、みなさん言うように、その土地で、ニッチをねらうのが満室経営への近道なのだと思います。そのためには、業者との情報交換がとても重要になってきますね。
てらちゃんより。
Posted by てらちゃん at 2008年09月26日 07:02
>地方ならではの融資の
>難しさが新規参入者の障壁となるので、需給
>バランスも保たれ易いように思います。

怖いのは、
地元の地主大家さんの物件ではないでしょうか。。。
特に借金なしで建てると、相手になりません。

それは都心でも同じか。。。

いずれにしても、楽な地域、商売はないですね。

Posted by ささぼう at 2008年09月26日 07:49
日本人のパスポートは威力ありますね。
マカオ入国は中国人は査証がいるそうです。。

すごく勉強になります。
不動産成功へのパスポートが欲しいです。


Posted by kamochan at 2008年09月26日 07:57
いつも深い理解を与えて下さりありがとうございます!

地方の一棟を検討した際、全力投球しないと成功しそうにないな・・・と思いました。
遠隔操作で上手くいかないと、ストレスが溜まる気がします。

なので、遠隔操作しやすい物件・・・多少利回りが悪くても、手がかからない物件に逃げてます(笑)☆
Posted by たまこ at 2008年09月26日 08:47
ニッチを狙う。。。

マニアウケを狙うと。。。

なるほど(^^)納得です市場を狭くとれば優位性を保ち易いと。今日も納得お得。おバカなボクにもワカリマシタ(^-^)
Posted by 健吉 at 2008年09月26日 10:20
日本人なのに入国審査で時間がかかります。
それは私の身なりのせいでしょうか?

かばん代わりに蓋つきのバケツで入国しようとしたときは非常に怪しまれました。

1つのバケツにはプロテイン、もう1つには荷物。


俺は日本人だ〜と叫べばよかったのでしょうね笑



さてさて、地方物件の経営ですが、コツさえつかめればそれなりにうまく行きますよね。

お互い精進いたしましょう!
Posted by 星輝 at 2008年09月26日 13:50
やはりお考えは同じ方向の様です。

私の場合、だから地元から離れないっていう条件が加味されます^^
Posted by 水戸大家 at 2008年09月26日 18:20
ニッチですね〜。。
どんな商売にも通じる、成功するための考え方なんでしょうね♪

地方の場合は、一般的に持ち家比率が他の地域に比べて非常に高いように思います。
最近は、持ち家志向から賃貸モードに切り替わりつつあるとは言え、供給される新築戸建にも競合相手としての注意が必要なんでしょうね。
Posted by ゴン at 2008年09月26日 23:12
空飛ぶかっさ

>日本人のパスポート:
先日1週間の内に2回も入国したイギリスでも日本人は比較的入国しやすいように見えました。

最新情報ですね♪

>インド・パキスタン系の方たちは旧宗主国への入国で英語も話せるはずなのに、簡単に入国できず、何度も断られていました。

やはりそうですか・・
搭乗手続きも厳重警戒態勢ですよね。
命について毎々覚悟が入ります(汗)

>これも、先人が日本を豊かにしてくれたおかげと思い、ありがたく国境を通過させていただきました。

無事のご帰国でなによりでした^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 01:33
お家大好きさん、

>夜がスズシクテいいですね〜〜秋の夜は昔読んだ清少納言とか源氏物語とか・もうこうねん(漢字がわかりません)の詩とか思い出します。

孟浩然ですね♪

>自分は集合住宅もってないですよ〜〜〜一戸ぐらい欲しいです。またずれ荘みたいなの。たろうさんのこわれ荘は家に近所にあって350万ぐらいだってら欲しいです。(土地の価格が3分の1です)

お家大好きさん改めアパート大好きさんですね^^

>不動産屋のお姉さま方がいつもチョ〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜アパートのグチをいうのを聞かされ続けたので、彼女たちが言うなら本当にこの地域ではアパートってきついんだなあと思い・・・賃貸マンションも言いますけど・・・

きっとその地域では供給過剰なんでしょうか?

>とりあえず、賃貸用集合住宅はおっかないなあって思います。

怖がりやさんですネー。
ちなみに私は共同住宅しかありませんヨ^^

>その彼女たちがアパート買うならおんぼろアパートがいいって言うのですね〜〜〜そんで、よく観察すると何故かオンボロアパートは満室多いんですよ〜〜〜
なんでだろう?また思考したいと思います。(多分家賃が安いからだと思います)

買値によるかと思います。

>どこにある物件でもそこの地域の賃貸をいつもやってる方々にどんな物件が一番いいか聞けばいいですよ〜〜〜私いつも買う前しつこく聞いてます〜〜〜〜(賃貸専門の方にキクンですよ〜〜)

おっしゃるとおりだと思います。
アドバイスをありがとうございました!
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 01:41
ノリマキさん、

>ニッチを狙うんですね!
都心でも地方でも、戦略は同じですね。
他の人が手を出しづらくて、高利回りなものを、目利きのちからを養って、手に入れる。

各人の資産背景はもとより、戦略にも得手不得手があるかと。私の場合は、本業の手法を踏襲しています。ひとつの考え方です。。

>素敵なアドバイスをありがとうございました。

いつも優しいコメントを有難う御座います♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 01:46
ランクの0さん、

>こんばんは、昨日に引き続き、都市近郊、郊外物件
公演や本で読むような濃い内容かと、

恐縮です・・(汗)

>頭の中では、わかっているつもりですが、文章にしていただくと、整理が付きやすく理解しやすいです。
日々経験者の考えを学び、勉強させてもらっております、

私自身、文章に起こすことで整理が付き易いデス。
明日には考えが変わってるかもです^^

>これからも楽しみにのぞかせて、頂きます。

歓迎します〜!
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 01:48
たろうさん、

>嗅覚と運営能力ですね。その運営能力にはめんどうくさがるな!も入っていますか?^^

それ、結構重要ポイントですネ^^

>換金性は悪そうだから、古くなってきたときのランニングも注意しないとだめなんでしょうね。アパートとかなら高さがないので良いですが、マンションクラスの縦の配管を更新する!なんてことになると、1つの系統だけで、100万円以上かかるから、20年を超えたあたりで、内視鏡調査をして、悪くなりすぎるまえにライニングとかして更生しておかないと、築30年くらいで、困った事になりますからね〜

専門家ならではの詳しい解説を有難うございます!
とても参考になります。
賃料でメンテ費用を賄うのではなくて、その費用も買う時に織り込んでおく必要があるかと。
ようは“安く買う”でしょうか^^

>電話で話しをしたときよりも理解できました^^

ただ友の輪をひろげませう
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 01:53
アパート大好きさん(笑)

>追伸:ちなみに不動産屋さんの合言葉じゃないですけど(笑)みなさん必ずいうセリフがあります。
「売れない家はない。貸せない家もない。」です。(笑)

良いことを知りました。

>これは何年かやってらっしゃるプロの方必ず言うんです。心の中で合言葉・・・ってつぶやきます。

皆で合唱&合掌して言霊パワーを引き寄せましょう♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 01:57
てらちゃん、

>またまた、ブログの内容に、大変納得いたしました。

てらちゃんにそういって頂けて、自信がわいてきます!

>確かに、みなさん言うように、その土地で、ニッチをねらうのが満室経営への近道なのだと思います。そのためには、業者との情報交換がとても重要になってきますね。

コミニュケーション力、問われますよネ^^
上手くいく人とそうでない人の差って・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 02:04
ささぼうさん、

>怖いのは、
地元の地主大家さんの物件ではないでしょうか。。。
特に借金なしで建てると、相手になりません。

そのせいで需給バランスが崩れているエリアってたくさんあると思います。私もそういったエリアに2棟ありますが、管理会社さまのお力で満室に至っています。厳密には賃料がかぶっていないせいもありますが、影響は色々あります。そしてやりようもあると思います。

>それは都心でも同じか。。。

そうですネ^^

>いずれにしても、楽な地域、商売はないですね。

御意♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 02:13
kamochan♪

>日本人のパスポートは威力ありますね。

旅先でお金に困ったら、奥の手でしょうか(汗)

>マカオ入国は中国人は査証がいるそうです。。

カジノと民衆を切り離すためでしょうか^^
マカオ、カカオ、オカカ、、似てますネ

>すごく勉強になります。
不動産成功へのパスポートが欲しいです。

すでに携帯されていらっしゃるかと♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 02:19
諸行無常たまこさん♪

>いつも深い理解を与えて下さりありがとうございます!

そんな・・嬉しいデス♪

>地方の一棟を検討した際、全力投球しないと成功しそうにないな・・・と思いました。

その心構えは大切だと思います。
しかし、、地方はよりフィジカルに都心はよりラディカルに・・

>遠隔操作で上手くいかないと、ストレスが溜まる気がします。

ムキーッ!ウッキッキー!!

  てな感じでしょうか(笑)

>なので、遠隔操作しやすい物件・・・多少利回りが悪くても、手がかからない物件に逃げてます(笑)☆

トレンドを追い求めるばかりでない、たまこさんなりの確立されたスタイルが大事なんだと思います。
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 02:28
健吉さん、

>ニッチを狙う。。。
マニアウケを狙うと。。。

健吉さんのご発言、色んな意味が隠されていそうですネ。先日の男祭りを彷彿とさせます(爆)

>なるほど(^^)納得です市場を狭くとれば優位性を保ち易いと。今日も納得お得。おバカなボクにもワカリマシタ(^-^)

正解、赤褌をプレゼントです♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 02:34
干しрウん、

>日本人なのに入国審査で時間がかかります。
それは私の身なりのせいでしょうか?

まちがいありません
とてもあやしいみなりのせいです

>かばん代わりに蓋つきのバケツで入国しようとしたときは非常に怪しまれました。
1つのバケツにはプロテイン、もう1つには荷物。

バケツ2つで海外リョコウデス蚊?

ご出身国はどちらでしたっけ(笑)

>俺は日本人だ〜と叫べばよかったのでしょうね笑

シャウトしたら、間違いなく別室に連行されます^^

>さてさて、地方物件の経営ですが、コツさえつかめればそれなりにうまく行きますよね。お互い精進いたしましょう!

コツ!そうですねー^^
これからもよろしくお願いします☆
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 02:44
水戸大家さん、

>やはりお考えは同じ方向の様です。

深い話しをしたいですネ〜♪

>私の場合、だから地元から離れないっていう条件が加味されます^^

最強です。
論より証拠、すでに満室経営をされている水戸大家さんの言、重みを感じます!
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 02:47
ゴンさん、

>ニッチですね〜。。
どんな商売にも通じる、成功するための考え方なんでしょうね♪

力技で敵わなくても、スキマにチャンスがあるようです!

>地方の場合は、一般的に持ち家比率が他の地域に比べて非常に高いように思います。

仰る通りですね^^そして最近は、住宅ローンが通りにくい層が拡大しつつあるようです。

>最近は、持ち家志向から賃貸モードに切り替わりつつあるとは言え、供給される新築戸建にも競合相手としての注意が必要なんでしょうね。

見落としてはならない大切な注意点ですね!
アドバイスをありがとうございましたっ。
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月27日 02:55
こんにちは、にしやんです。
パスポートのくだり、
恵比寿のIさんはどこからそんな情報を入手しているのですか?
内容うんぬんより、そっちが気になってしまって。。。
では、応援して帰りますね。
Posted by FX初心者のサラリーマンでも勝てる!脅威のFXシステムトレード講座 at 2008年09月27日 10:16
にしやんさん、

いつもありがとうございますっ。

>パスポートのくだり、
恵比寿のIさんはどこからそんな情報を入手しているのですか?内容うんぬんより、そっちが気になってしまって。。。

ちょっともったいぶって、、秘密にしておきましょかー^^

>では、応援して帰りますね。

ありがとう御座います♪
また遊びに伺いますね〜^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月28日 05:25
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