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2008年09月23日

「(続)地方と都心の投資手法の違いについて」「ちょっと雑学(頭のハゲた侍は・・)」「RIG-1006NIGHT」「RIG-PTS」


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ブログ、113日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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9月22日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「9月20日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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20日(土)は、タロウさんが最近ご購入された

コワレ荘」(仮)の初退去に合わせて、物件

見学に参加させていただきました。


タロウさん健吉さん干しрウんに私の総勢

4名で、まず最初にネパールのカレー屋さんへ

立ち寄りました。さすがネイティブ特製だけあって、

旨かったです♪

080920_141059.jpg


そのあと物件へ移動、退去したばかりの

お部屋を隅々までゆっくり拝見させて頂きました。

詳細についてはタロウさん健吉さん(名コンビ)

両名のブログにありますのでご参照下さい。


見学後にはタロウさんのご自宅へお邪魔させて

頂き、愛妻さま&超かわいいジュニアちゃん

(ハーフ顔)とのご対面も無事に果たすことが出来ました。


そして翌日21日(日)は、リフォームの仕上げにいって

参りました。浴室のドアノブを取り付け(部品代2020円)、

ダイニングキッチンを入念に清掃、ペイントの擦れを

タッチアップして美装完了、ついに完成いたしました。

画像 914001up.jpg

画像 921001up.jpg

画像 921006up.jpg


電子錠については、当該物件24世帯中5世帯に

導入済みでしたが、好評のため、残り19世帯全てに

設置することを決めました。

これはまとめて業者さまに取り付けを依頼します。

今月いっぱいで値上がりするようです。

担当者さまをご紹介できますので、ご興味

ある方は右欄にある【恵比寿のI】へのご意見メール

よりご連絡下さい。




そして22日(月)は、昼RIGを開催しました。

昼食はまたカレーでした。

080922_131926.JPG


健吉さん、わくわくさん、干しрウん、私の4アミーゴ

が揃って、男祭りの開催です。今回は初めて女性が

いなかったので、話題は自然と・・い、いや、まじめな

投資談義だったとかすかに記憶していますたらーっ(汗)


あとからデザイナーTAKAさんも参戦して、

9時間近くの投資話に有意義な一日でしたグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)


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【RIGナイト次回告知】 

日付:10月6日(月)
時間:夜7時〜10時
内容:懇親会
費用:7000円の予定(飲み放題)
場所:恵比寿の予定

三日前までのキャンセルなら全額返金可能です。

お申し込みをお考えの方はお早めに!

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ご参加をご希望のかたは

sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  

RIG共同運営者の星輝氏まで、

「1006」とタイトルに入れて、

参加表明をお願い申し上げます。

お手数をお掛けします。


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【告知:RIGパーソナルチュータリング
         システム(個人指導制度)】

慎重に、ご検討下さいますようお願い
申し上げます。

●料金        
・初回登録料5,250円(税込)
・毎月52.500円(税込)
※初期相談21,000円(税込)

●含まれるもの
・毎月1回の面談(50分間)
・メール相談(月3回)
・不動産収支の月次レポートを公開(予定)
・我々独自のルートによる川上物件情報のご提供

(実績紹介)
・首都圏・6000万円・フルローン・
 利回り25%(現況18%)・平成元年・RC
・首都圏・3000万円・フルローン・
 利回り40%(現況25%)・平成4年・木造

(ご案内可能)
・首都圏・4000万・利回り15%・鉄骨・
 平成5年築⇒指値3200万程度まで
 可能なので利回り19%程度へ。
・首都圏・4000万・利回り20%超・木造

●定額サービスに含まれないもの  
・電話での相談、物件調査や契約の立会いなど。

●別途応談可能です
・物件調査、融資相談、交渉相談等。

●募集人数  
・あと数名で一旦締め切ります。

※まずは“初期相談”をしてから決めたい方へ
50分ほどの初期相談(有料)をご用意させて
頂きました。詳しくはお気軽に下記アドレス
までお問い合わせください。

さらに詳しい内容については、↓をご覧ください。
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/

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■連絡先: sashinenikkiあっとyahoo.co.jp
■担当者: 星輝
■件名: 「パーソナルチュータリングシステム」
■内容: お名前とご連絡先
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お手数をお掛けします。


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ちょっと雑学

一部抜粋

頭のハゲた侍は

チョンマゲをどうした
exclamation&question


平安中期以降、武士とともに兜が登場すると、

中が蒸れるのを嫌って頭のてっぺんを丸く剃る

ようになりチョンマゲスタイルが生まれたと

いいます。


そしてこの大きさや形は身分や階級を示して

いたが、毛髪が薄くなると自らの身分証明が

脅かされる大ピンチ、よってチョンマゲ専用

のカツラを着用したそうです・・
  

               
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(続)


地方と都心の


投資手法の


違いについて


思いつくままに・・




私の勝手なイメージになります。エリアは

「都心、都市近郊(都心通勤圏内)、郊外」

の3つに分けることができ、またその投資

手法も各地域によって異なると思います。



都市近郊都心通勤圏内

積算評価格と実勢価格の乖離が少なく、、

つまり満額に近い融資が引き易く、また、

取引価格帯についても手頃感があるのが

「都市近郊」に対するイメージです。



融資を利用する観点からいえば、最近の

トレンドとしては年収の10倍までを貸し

出し基準とする銀行もあるようでして、

平均的なサラリーでも十分手の届く範囲

だと思います。



融資が引き易いプライスレンジ=競争も

激しく、多くの“個人投資家”によって相場

が形成されているので、利回り的にも特別

良いということはないように感じます。



それから換金性について、物件をリリース

する場合には注意が必要かと思います。

売り手同様に、買い手側も“個人投資家”

であれば融資を利用する可能性が高く、

残存する法定耐用年数など勘案要項が

あります。



「都市近郊」の賃貸需要についての

大雑把な印象ですが、景気が良ければ

より都心に人が集中して、悪くなれば郊外

の人気が高まると思います。しかし、さらに

景気が悪化すると、同じ郊外でもより賃料

の安いほうへと段階的にシフトして場合に

よっては実家へ舞い戻るような流れをたどる

ように思います。この考え方は勤め人に

限らず学生にも言えることで、憧れの一人

暮らしも断念する傾向にあるかと思います。

そして少子化の流れに対抗すべく学校も

生き残りを掛けて分散したキャンパスの

統合や充実して安価に利用できる寮の

設営なども力を入れているようですから、

こうした特定の施設頼みの賃貸供給エリア

への新規参入は十分検討する余地があると

考えます。



“空室率”については、近年上昇傾向にあると

ささやかれていますが、あくまでも“平均的”な

数字を表しているものであって、ふたを開ければ

日々絶え間ない努力を実践しているオーナーと

そうでない物件との差が大きく開いたという認識が

現実かも知れません。



そして「都市近郊」の賃料相場に関して言えば、

一番景況感の影響を恣意的に受ける“価格帯”

だと思います。特に賃料10万円までを構成する

入居者層の厚さは注目すべきポイントだと考えます。



続きます。




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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 21:15 | Comment(22) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
まさにどっぷり不動産の話で9時間とは・・・ボクの記憶でもかなり真面目な褌の会だったと思います。

『赤フンが一番実用的だ』が結論だったかと・・・

熊谷の例でしかお話できませんが、おっしゃる通りで満室オーナーと空室オーナーの差はついてきているようです^^アソコの地区は特に家賃7万の壁がある気がします。

と、痴呆物件で10%のケンキチは必死です。
Posted by 健吉 at 2008年09月24日 00:22
はじめまして、大長です。
より多くの人が不動産投資をして、自分で年金代わりの収入を得られはよいと思います。
もっともっと不動産投資を体験した人が世の中で語り、健全な投資方法を紹介できれば良いですね。
そのように想い、体験談を書籍にしました。コメント欄にて紹介させていただきます。
「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」10/5(日)出版記念講演の紹介です。
http://shop.odpt.net/daicho1005.html

よろしくお願いします。
Posted by Daicho at 2008年09月24日 01:39
9時間ですか、8耐を越えてますね^^

チョンマゲの話に何か含みを感じてしまうのですが・・・(笑)


景気が悪くなると、北海道の地方の場合、東京とかに出稼ぎに行くイメージがありましたねぇ。今はどうなんだろ?
Posted by たろう at 2008年09月24日 05:36
都市近郊は、個人的には一番難しいエリアでないかと思うのですがどうでしょうか。
お金がある人は都心へ行く。お金のない人は近郊の中でも家賃の安いを選ぶ。近郊でも駅近で新築、安い部屋もある。なかなか競争が激しく物件価値をあげるにもコストがかかる。しんどかった思い出が甦ってきました。笑。
唯一良かったのは、近郊に隠れた美味しい名店が
意外とあることです・・。
Posted by ちは at 2008年09月24日 13:06
マゲを結うというのは今ではお相撲さんだけかな?
カツラをつくるくらい当時は大事なものだったのですね。
気合がチガイマス^^
知らなかったです。
見た目を大切にしていた時代。。
現代はどうかな〜。
ちょっと反省です。
Posted by kamochan at 2008年09月24日 18:37
男性にデブになるのとハゲるのどっちがいいかアンケートを実施したことがありましたが、ハゲが嫌だが圧倒的に多かったです。

私アパート持ってないんですが、この間空いてるアパートの見学に行きました。

見てびっくり!!チョ〜〜〜〜キレイなんです。まるで新築!!でも問い合わせ一つないんですって・・・え〜〜〜なんでなんでとシツコク聞いてしまいました。

戸建てはボロクテモ決まるなあ・・・いくらリフォームしてもあんなにキレイじゃあないです。古いと頑張っても限度がありますからね〜〜。(趣はありますけど)

だから、地方の物件でも都心の物件でも、その地域で二ーズのある物件を買えばいいですよね〜〜〜

ニーズがあっても供給過剰なタイプもやめた方がいいですよね〜〜

その地域に住んでる人はどんな人が賃貸に住んでて、何を望んでて、いくらぐらいが少しお得を感じるか、どこに働きに行って、なんてわかればどちらを買うかは別に決めなくてもお得な方買えばいいかと思います〜〜〜

・・・あ〜〜〜あと売るとき買ったときより高く売れればどちらでもいいですよね〜〜〜。
Posted by お家大好き at 2008年09月24日 20:11
RIG…

いつもいつも羨ましいです。


私もぜ〜ったい参加します。
(ナイトかも…)


それはそうと、星輝さんの名前の明記がおもしろ系になってましたよ。 笑
Posted by 水戸大家 at 2008年09月24日 20:43
インフレや金利上昇局面を迎えた時には、立地に関係なく「借入ローン支払増加分+租税公課の上昇分」が降りかかって来ますよね。

都心一等地なら、それらの上昇分を賃料に反映させる事が可能なので、賃料と借入額のスプレットはあまり変動しないので心配無用なのでしょうね。

逆に都市近郊や地方の場合は賃料下落も考えられるので、結論はとにかく安く買う!ってことでしょうか^^
Posted by ゴン at 2008年09月25日 01:00
Iちゃん、間違えないで下さい笑

そんな名前じゃハーフに見えちゃいます。

私は最近は海外にめっきり行っていないので純ジャパです。

さてさて、扉も綺麗になりましたね。
部品て探すとほとんどなんでもあるようですね。

ちょっと私も頑張ろうっと。
Posted by ほしてるですよ at 2008年09月25日 01:01
こんばんは、本日も
忙しい中での、トレーニングお疲れ様でした。

都市近郊、皆さんのお話を聞いていると競争が激しい地域のようですね、買うのは投資をする方が、自分の判断で決断するのでしょうから、努力して成功する方
競争に負けて失敗する方もいるとは思いますが、
ご自身の、思う道へ進めばと思いますが。
ちなみに
私はちょっと努力が足りないようで厳しそうな中に入るのは考えてしまいます。
Posted by ランクの0です。 at 2008年09月25日 02:06
こんにちは、にしやんです。
空室率の近年の上昇傾向に関する考察は、
私も同じように思います。
日々の努力って、どの分野に限らず大事なことだなぁと
改めて感じました。
では、応援して帰ります。
Posted by FX初心者のサラリーマンでも勝てる!脅威のFXシステムトレード講座 at 2008年09月25日 12:54
健吉さん、

>まさにどっぷり不動産の話で9時間とは・・・ボクの記憶でもかなり真面目な褌の会だったと思います。
『赤フンが一番実用的だ』が結論だったかと・・・

ふんどしの考察、ありがとう御座います^^
男祭り、怒涛の9時間お疲れ様でしたー♪

>熊谷の例でしかお話できませんが、おっしゃる通りで満室オーナーと空室オーナーの差はついてきているようです^^アソコの地区は特に家賃7万の壁がある気がします。

貴重な情報をお寄せ頂き、感謝します!

>と、痴呆物件で10%のケンキチは必死です。

常に危機感をもってことにあたるに越したことはないかと思います!ふんどし締めて共に必死にがんばりましょう!
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月25日 19:48
Daichoさん、

>はじめまして、大長です。

はじめまして^^

>より多くの人が不動産投資をして、自分で年金代わりの収入を得られはよいと思います。
もっともっと不動産投資を体験した人が世の中で語り、健全な投資方法を紹介できれば良いですね。
そのように想い、体験談を書籍にしました。コメント欄にて紹介させていただきます。
「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」10/5(日)出版記念講演の紹介です。
http://shop.odpt.net/daicho1005.html
よろしくお願いします。

出版をおめでとう御座います。
公演には参加できませんが、書籍を拝見させて頂きます。これからもよろしくお願いします。
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月25日 19:51
たろうさん、

>9時間ですか、8耐を越えてますね^^

いつこんな感じですヨ♪
先日はおしごとがお忙しかったようですね^^

>チョンマゲの話に何か含みを感じてしまうのですが・・・(笑)

(^^;)

>景気が悪くなると、北海道の地方の場合、東京とかに出稼ぎに行くイメージがありましたねぇ。今はどうなんだろ?

景気が悪くなっても東京には常に人が集まるのですね♪♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月25日 19:55
ちはさん、

>都市近郊は、個人的には一番難しいエリアでないかと思うのですがどうでしょうか。

わたしもそのように思います。
実感です。

>お金がある人は都心へ行く。お金のない人は近郊の中でも家賃の安いを選ぶ。近郊でも駅近で新築、安い部屋もある。なかなか競争が激しく物件価値をあげるにもコストがかかる。しんどかった思い出が甦ってきました。笑。

よくがんばっていましたよネ^^
当時のお話、しっかり覚えていますヨ♪

>唯一良かったのは、近郊に隠れた美味しい名店が
意外とあることです・・。

さすがは美食道の大家、見落としがないようですねー。尊敬に値します。
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月25日 20:00
kamochan、

>マゲを結うというのは今ではお相撲さんだけかな?
カツラをつくるくらい当時は大事なものだったのですね。

当時においてカツラの発想があったことに驚きを覚えました。

>気合がチガイマス^^
知らなかったです。
見た目を大切にしていた時代。。
現代はどうかな〜。
ちょっと反省です。

・・反省。次回からみんなでマゲを結いましょう♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月25日 20:11
お家大好きさん、

>男性にデブになるのとハゲるのどっちがいいかアンケートを実施したことがありましたが、ハゲが嫌だが圧倒的に多かったです。

某国では肥満&薄い人が大半です。そしてやせている人はもてません。個人的にはスキンヘッド、カッコイイです♪価値観って色々ですね。

>私アパート持ってないんですが、この間空いてるアパートの見学に行きました。

アパートを所有されたご経験はないんでしたっけ??

>見てびっくり!!チョ〜〜〜〜キレイなんです。まるで新築!!でも問い合わせ一つないんですって・・・え〜〜〜なんでなんでとシツコク聞いてしまいました。

その具体的な理由がきになりますネ♪
お化けが棲んでいるとか・・

>戸建てはボロクテモ決まるなあ・・・いくらリフォームしてもあんなにキレイじゃあないです。古いと頑張っても限度がありますからね〜〜。(趣はありますけど)

戸建はぼろくても決まるんですネ。
良いお話を伺いました^^

>だから、地方の物件でも都心の物件でも、その地域で二ーズのある物件を買えばいいですよね〜〜〜
ニーズがあっても供給過剰なタイプもやめた方がいいですよね〜〜

同感ですネ。需給バランスはエリアによって偏りがあると思います。

>その地域に住んでる人はどんな人が賃貸に住んでて、何を望んでて、いくらぐらいが少しお得を感じるか、どこに働きに行って、なんてわかればどちらを買うかは別に決めなくてもお得な方買えばいいかと思います〜〜〜

大切なお考えをありがとう御座います。

>・・・あ〜〜〜あと売るとき買ったときより高く売れればどちらでもいいですよね〜〜〜。

“安く買う”ことが肝心でしょうか♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月25日 20:33
RIG…

水戸大家さん、

>いつもいつも羨ましいです。

そういって頂けると、なんだかとっても嬉しくなります^^

>私もぜ〜ったい参加します。
(ナイトかも…)

翌朝まで付き合います♪

>それはそうと、星輝さんの名前の明記がおもしろ系になってましたよ。 笑

ご指摘をサンキューデス(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月25日 20:36
ゴンさん、

>インフレや金利上昇局面を迎えた時には、立地に関係なく「借入ローン支払増加分+租税公課の上昇分」が降りかかって来ますよね。

仰る通りです!

とくに金利負担額の増加は借入がある限り、避けられないし、この金額が一番危険なように思います。

>都心一等地なら、それらの上昇分を賃料に反映させる事が可能なので、賃料と借入額のスプレットはあまり変動しないので心配無用なのでしょうね。

まさにそうですね!
ほしいです、都心一等地^^

>逆に都市近郊や地方の場合は賃料下落も考えられるので、結論はとにかく安く買う!ってことでしょうか^^
安く買う&早くローンを終えることに尽きると思います。貴重なご意見をありがとう御座います♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月25日 20:53
ほしてるですよ〜さん、

>Iちゃん、間違えないで下さい笑

すいません、まちがえちゃいました^^

>そんな名前じゃハーフに見えちゃいます。

ニュー・・(笑)

>私は最近は海外にめっきり行っていないので純ジャパです。

四国&関西旅情編、楽しませていただいてます♪

>さてさて、扉も綺麗になりましたね。
部品て探すとほとんどなんでもあるようですね。

ありがとうございます!
ひと手間いくらを考えると、根がビンボー症なもんでつい・・

>ちょっと私も頑張ろうっと。

ホントにがんばりますか〜??(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月25日 20:59
ランクの0さん、

>こんばんは、本日も忙しい中での、トレーニングお疲れ様でした。

お互い様ですネ♪

>都市近郊、皆さんのお話を聞いていると競争が激しい地域のようですね、買うのは投資をする方が、自分の判断で決断するのでしょうから、努力して成功する方 競争に負けて失敗する方もいるとは思いますが、
ご自身の、思う道へ進めばと思いますが。

まず大前提として、自分で納得できるまでの勉強が大切だと思います。取り返しの付かない失敗もありうる価格帯であれば、なおさらのこと・・

>ちなみに私はちょっと努力が足りないようで厳しそうな中に入るのは考えてしまいます。

何事もタイミングってあると思います。
ムリは禁物、慎重すぎるくらいがちょうど良いと思います。そして私も厳しい競争は苦手デス・・(汗)
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月25日 21:06
にしやんさん、こんばんは!

>空室率の近年の上昇傾向に関する考察は、
私も同じように思います。日々の努力って、どの分野に限らず大事なことだなぁと改めて感じました。
では、応援して帰ります。

日々の努力、地味であるほどにおろそかになりがちかも知れませんが、そこで大きな差が付くのでしょうね。なんだか子供の頃、言われ続けてきた気が・・(汗)

応援ありがとう御座います。

私もそちらに伺います♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月25日 21:11
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