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2008年09月20日

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ブログ、112日目です。
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昨日は美人敏腕投資家、kamochan

社長が直近でご購入されたダメだしする

ポイントが見当たらない物件の“ダメ出し会

にパワーランチからご一緒させて頂きました。

うっとりとため息が出てしまうほど立派な

ビルでしたexclamation×2あらためてご購入おめでとう

ゴザイマス。金融機関の紹介料を、ヒロシさん

だと50万円の所を特別サービス価格の

30万円にまけてもらいました(


それと金融機関のすごい交渉術も

勉強になりました!!カモちゃん、そして

現場でお会いした皆様方、ありがとう

ございましたー^^楽しかったでするんるんるんるん


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ちょっと雑学一部抜粋

砂漠でスイカを冷やすにはexclamation&question


日中の気温が50度にもなり、湿度が平均4〜5%

という砂漠では、水分がわずかに蒸発するだけで

温度はかなり下がるそうです。皮膚にアルコールを

塗ったときに蒸発する時の気化熱で冷たく感じる

のと同じ原理になります。これを応用してひらめき

薄くスライスしたスイカを少し風に当てるだけで十分

に冷えていきます。冷蔵庫要らずですネー
わーい(嬉しい顔)


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地方と都心の


投資手法の


違いについて


思いつくままに・・




私の勝手なイメージになります。エリアは

「都心、都市近郊(都心通勤圏内)、郊外」

の3つに分けることができ、またその投資

手法も各地域によって異なると思います。




都心


一般的な個人投資家にとって、手が届く

ような価格帯の一棟物はおしなべて土地

が狭く、収益還元法に基づいた販売価格

に対しては、積算評価割れしているケース

が多いように感じます。そして都心なら

ではの充実したインフラや商圏の価値が

その差額分を補っているように思います。



それから都心の高額な取引実勢価格が、

個人投資家には"参入障壁”となるために、

そもそも力のある一部個人や企業、

外国の投資ファンド等メインに流通して

いるイメージが強いです。



それが今回のサブプライムショックに

始まる一連の信用収縮が起こると、

都心市場を形成している多くのプレイヤー

は表舞台より退場を余儀なくされて、

市場に物件がまとめて放出された

のだと思います。



そして買い手不在の状況下では、価格も

それなりにこなれたように見受けられますが、

それが絶好の買い場と呼ばれる所以

なのかも知れませんね。



しかし買受け価格的には絶好のタイミング

であっても、融資を引くには最悪の

タイミングともいえるかも知れません。

与信力や、現金、拠出可能な担保など

投資環境が整っている人には、女神が

微笑む最高のチャンスなのかもですが・・



都心の投資スタイルに関しては、換金性に

優れている点から流動資産的な地合いも

見られ、利ざやで儲けるといった株式売買

のようなイメージもあります。

カブは未経験ですけど。。)



それから妄信しがちな“利回り”という

指標も、その数字だけでは物件の正確な

収益性を表せないということをあえて

明記させて頂きます。



都心の10%≠地方の10%



先日、恵比寿で賃貸マンションを

経営されていらっしゃるSさんに

伺ったところ、レジデンス系では

敷金と礼金は2ヶ月づつが通常の

条件であり、ペットを受け入れる

場合には、3ヶ月づつの合計6ヶ月分

にもなるとのことでした。



また地元の不動産業者さんに

よれば、店舗だと「敷金+礼金+

保証金=10ヶ月以上」は当り前

ということでした。



これが地方になると、極端な例を挙げると

するならば、敷金・礼金は0ヶ月、さらに

報酬や広告料という名目で別途3ヶ月、

なかには5ヶ月も掛かったという

話しもちらほら聞こえてきます。



さらにここで「1坪あたりの賃料」を、

“都心”と“郊外”で比較すると、例えば

坪1.5万円と坪5千円では、10坪の

賃料が15万円対5万円と3倍の開きに

なります。そしてひとたび45万円の

リフォームが発生したと仮定すると、

一方では回収に3ヶ月、他方では9ヶ月

掛かることになります。



加えて回転率(空室率)や固定資産税

などを加味して考えると、もはや“利回り”

という指標は、収益性を計る基準には

ならないのかも知れません。



長くなりましたので、続きは

また次回に予定させて頂きます。




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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 04:37 | Comment(30) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
多分じゃなくて書いてくれましたね〜うれしです^^

初期費用が払える経済状況の人のみ受け入れることが可能なエリアってことですもんね。

憧れますが、やはり参入の壁はエベレストみたいなもんですね(><) のぼったことないですが^^
Posted by たろう at 2008年09月20日 05:32
おはようございます〜〜〜

10時まで寝てようと思ったのに起きてしまいました・・・老化だ・・・

都心も地方もいい所も悪い所もあるんでしょうね〜〜

自分が買える好きな場所をみなさんお買いになればいと思いますが、移動するのが嫌いな自分なんかは

・・・家の近所がいいわ〜〜〜だって行くだけでメンドクサイデスモン。近いと自分でできることが多いし、管理も楽、そこの周辺の人間の特性についても良くわかるし、何が望まれているかもわかりますしね〜〜後、地域の不動産屋さんとちょ〜〜〜仲良くなれるから小さいけどお得な情報ももらえるし。

ガソリン高いしね〜〜〜それと・・・

・・・すきまをねらうというか・・・今、賃貸きついでしょう?(不動産屋のお姉さんがいつも言うので)

なかなか、うめるのキツイと思うんです。(10年前から大変だけど)でも、なんというか・・・お客様が選んでくれる、条件があるような気がしてならないんです。しかも、それが動くんです。少しずつだけど。

近くにいないと気がつかない気がするんです。

でも、自由に動ける時間が沢山ある人や車の運転が好きな人は違った見方があるんでしょうね〜〜
Posted by お家大好き at 2008年09月20日 07:11
先日はありがとうございました。

I様にアドバイスいただいたことをリフォーム屋さんに
お話したら、すごくびっくりされました。

皆さんにアドバイスいただいたんですよ♪

っておはなししたら、

すごいですねー。

と感心しきり。

本当に本当にありがとうございました。
Posted by kamochan at 2008年09月20日 11:18
いつもながらバランス感覚の良い、ごもっともな意見が参考にナリマス(^-^)

本文に関係ありませんが今、各駅と急行を間違えて乗っていたことに気がつきマシタ。。。駅に止まらない〜♪
Posted by 健吉 at 2008年09月20日 12:41
同じ10%でも、都心は+α、地方は−αということですか。

都心で10%が魅力的と言われるのはこういうところからきているのですか。

リフォーム代の回収期間について質問ですが、
今回の例で物件価格が同じだとすると、地方物件は単純に建物面積(または部屋数)が3倍あるという計算になると思いますが、
建物全体から見ると、回収期間は同じになるということでいいでしょうか?
(あくまで45万円のリフォームが一回発生した場合ですが)
3倍回収期間が掛かるというのは、一部屋のリフォーム代をその部屋の家賃からのみ回収すると考える場合でいいですか?

リフォーム代の回収について私がよく聞くのは後者のケース(リフォームした部屋の賃料のみで回収)ですが、前者の考え方というのはいかがでしょうか?

いろいろ考える機会をいただきありがとうございます。
続きが楽しみです。
Posted by tys at 2008年09月20日 14:07
恵比寿のIさん
こんにちは。
地方と都心のお話し,興味深く見させて頂きました。私は地方の地方という物件を体験してますが,地方なりに工夫すると,そこで,差別化はできます。敷金,礼金,はたまた,広告料の問題でも,地方でも激戦区でなければ,敷金も礼金,広告料もある一定の秩序が守られています。そういう意味では,都心での不動産投資の方が,競争相手など環境が激化し,本当に難しいのではと,思っていたりもします。
お話しの続き,楽しみにしています。
てらちゃんより。
Posted by てらちゃん at 2008年09月20日 15:46
都市部と地方の両方を持っている私としては、今日のお話は実感でございます♪

地域による習慣の違いも大きいですよね。
制度1つ取っても、関西圏では敷引き特約制度があったり、京都では更新料だけで2〜3ヶ月も取っているなどなど・・・
確かに表面利回りでの比較はあまり意味ないですね^^


Posted by ゴン at 2008年09月20日 21:14
何箇所も頷ける部分がありました。

地方はいかに空室にしないかと、とにかく安く買う

この2点かなと思います。

もっと深いお話を恵比寿のIさんとはしてみたいです。

それと、退去する前に私のアパートは申し込みが入ってしまいました。

空室はリフォーム期間のみという事に…
Posted by 水戸大家 at 2008年09月20日 21:53
はじめまして。
ここ1ヶ月ほどROMってましたが、
僕もブログを作ったのでコメントさせて頂きます。

都心の不動産しか分からない僕としては
続きが気になる所です!

これからも勉強させてください。
Posted by at 2008年09月20日 23:10
恵比寿のIさま

こんばんは。

本日はお会いできて非常に楽しかったです。星輝さんとの掛け合いがひじょーに楽しかったです^^

行動力があるのに、それが自然になっているあたりがすごいですね。また、あさってよろしくお願いします。

けんちゃんより
Posted by 健吉 at 2008年09月21日 00:03
なるほど...参考になります.
Posted by vitto at 2008年09月21日 02:01
こんばんは、そうですねこれから買える人には良い状況になると思いますが。その買える側に入りたいものですが。
コツコツやろうと思います。
Posted by ランクの0です。 at 2008年09月22日 01:20
どもども〜、自然児です。

今日は雨ですね。

賃貸経営は奥が深いですよね。
バランスよくいろんな場所に持っているのが良いのかもしれませんが、常に需要が多いところに持っているのがいいのは当たり前ですよね。

うちの身内が○○横丁という有名な観光地の地主さんですが、そこに関してはかなり美味しいと言っています。

立地でリッチになりましょう。

ほしてるちゃんより
Posted by 星輝 at 2008年09月22日 09:58
購入する基準はやはり都心と地方で違うのかと思うのですが、結局のところ、どこのエリアであっても大家さん競争はあるわけで工夫して空室を無くすことや、物件価値をあげていくことは同じなんですよねー。
ここなら、これなら絶対大丈夫ってのが無いところがまた頑張りにつながるんでしょうかー。

砂漠でスイカに塩かけて食べたら美味しいだろうな。
Posted by ちは at 2008年09月22日 21:59
単純に考えると、
都心は資産性、地方は収益性(キャッシュ)って感じでしょうか?

一からとなるとまずは地方からせめて、
その資金で徐々に
都心を攻めていくって感じでしょうか?

Posted by ささぼう at 2008年09月23日 06:35
たろうさん、

>多分じゃなくて書いてくれましたね〜うれしです^^
かいてみましたー^^

>初期費用が払える経済状況の人のみ受け入れることが可能なエリアってことですもんね。憧れますが、やはり参入の壁はエベレストみたいなもんですね(><) のぼったことないですが^^

ネパールでの名称はサガルマタ、チベットでの名称はチョモランマ♪

タロさんの中学時代、漫画を読みながら一人で富士山を登頂されたお心意気でいつかトライしてみて下さい〜(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 18:47
お家大好きさん、

>おはようございます〜〜〜
10時まで寝てようと思ったのに起きてしまいました・・・老化だ・・・

若い証拠です^^

子供の頃、日曜日が嬉しくて早く目覚めた頃を思い出します。

>都心も地方もいい所も悪い所もあるんでしょうね〜〜

きっとそうですよね〜^^

>自分が買える好きな場所をみなさんお買いになればいと思いますが、移動するのが嫌いな自分なんかは
・・・家の近所がいいわ〜〜〜だって行くだけでメンドクサイデスモン。近いと自分でできることが多いし、管理も楽、そこの周辺の人間の特性についても良くわかるし、何が望まれているかもわかりますしね〜〜後、地域の不動産屋さんとちょ〜〜〜仲良くなれるから小さいけどお得な情報ももらえるし。
ガソリン高いしね〜〜〜それと・・・
・・・すきまをねらうというか・・・今、賃貸きついでしょう?(不動産屋のお姉さんがいつも言うので)
なかなか、うめるのキツイと思うんです。(10年前から大変だけど)でも、なんというか・・・お客様が選んでくれる、条件があるような気がしてならないんです。しかも、それが動くんです。少しずつだけど。
近くにいないと気がつかない気がするんです。

近くの利点も沢山あるようですね。
勉強になります。

>でも、自由に動ける時間が沢山ある人や車の運転が好きな人は違った見方があるんでしょうね〜〜

仰る通りだと思いますヨ♪
各人の信念を尊重したいと思います。
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 18:57
kamochan、

>先日はありがとうございました。
I様にアドバイスいただいたことをリフォーム屋さんにお話したら、すごくびっくりされました。

浅知恵ですが少しでもお役にたてたら幸いです。
汚い字ですいませんでした(汗)

>皆さんにアドバイスいただいたんですよ♪
っておはなししたら、
すごいですねー。
と感心しきり。

皆さんのご意見、私も大変参考になりました^^
そしてかもちゃんの気合のこもった資料に
感動しました!凄いですっ。

>本当に本当にありがとうございました。

こちらこそ大変ありがとうございました!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 19:02
健吉さん、

>いつもながらバランス感覚の良い、ごもっともな意見が参考にナリマス(^-^)

お世辞でも嬉しいです♪
モチベーションがあがります^^

>本文に関係ありませんが今、各駅と急行を間違えて乗っていたことに気がつきマシタ。。。駅に止まらない〜♪

20日の出来事ですね・・
あの日は全員遅刻しましたネー(汗)
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 19:05
tysさん、

>同じ10%でも、都心は+α、地方は−αということですか。都心で10%が魅力的と言われるのはこういうところからきているのですか。

勝手なイメージですが都心の10%≒郊外の15%〜という感じです。しかし、都心物件のリリースのし易さや、また地方物件への参入のし易さや高収益性も、それぞれが個々の状況によって違った魅力になるので、一概にどちらが良いのかは分りません。仰るとおり同じ利回りであれば、都心が有利かと・・


>リフォーム代の回収期間について質問ですが、
今回の例で物件価格が同じだとすると、地方物件は単純に建物面積(または部屋数)が3倍あるという計算になると思いますが、建物全体から見ると、回収期間は同じになるということでいいでしょうか?(あくまで45万円のリフォームが一回発生した場合ですが)3倍回収期間が掛かるというのは、一部屋のリフォーム代をその部屋の家賃からのみ回収すると考える場合でいいですか?リフォーム代の回収について私がよく聞くのは後者のケース(リフォームした部屋の賃料のみで回収)ですが、前者の考え方というのはいかがでしょうか?

仮に「都心」と「地方」の両物件の間取りがすべて【10坪=1世帯】で計算すると、同じ取得価格であるならば、ご指摘の通り地方の世帯数は都心の3倍あることになります。そして1世帯あたりのリフォーム費用を45万円一律と想定すると部屋の数分だけリフォーム費用も掛かることになります。よって例えば下記の様に、【都心5世帯×45万=225万円】に対して、【地方15世帯×45万=675万】と3倍のリフォーム費用が掛かる計算になるかと思います。

「同じ取得価格&同じ利回り(10%)」で計算してみます。
▼都心、月額15万×5世帯、年間180万×5世帯、購入価格9000万、利回り10%
▼地方、月額5万×15世帯、年間60万×15世帯、購入価格9000万、利回り10%

私がご説明したかったのは、投資エリアによって頂ける賃料に大きな差額があっても、リフォームという必要経費は、面積に比例するということです。コンストラクションマネージメント(分離発注)やスケールメリット、交渉、DIYなどを取り入れることによって、その必要経費も抑えることは可能なので、上記は一般的にという意味合いです。

>いろいろ考える機会をいただきありがとうございます。続きが楽しみです。

こちらこそ、沢山の気付きをありがとうございました♪♪あくまでも、個人的な考えですから至らない点、不明瞭な点など多々あろうかと思いますが、これからもお付き合い頂ければ嬉しいです^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 19:14
てらちゃん、

>こんにちは。
地方と都心のお話し,興味深く見させて頂きました。

ありがとうございます^^

>私は地方の地方という物件を体験してますが,地方なりに工夫すると,そこで,差別化はできます。敷金,礼金,はたまた,広告料の問題でも,地方でも激戦区でなければ,敷金も礼金,広告料もある一定の秩序が守られています。

地方の投資、まさに私も実践していますので仰る通りだと思います。地域によると思います。

>そういう意味では,都心での不動産投資の方が,競争相手など環境が激化し,本当に難しいのではと,思っていたりもします。

都心と地方では投資の手法や考え方も違ってくるかと思います。

>お話しの続き,楽しみにしています。
てらちゃんより。

いつもありがとうございますっ。
Iちゃんより。
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 19:31
ゴンさん、

>都市部と地方の両方を持っている私としては、今日のお話は実感でございます♪

共感頂けて嬉しいです♪

>地域による習慣の違いも大きいですよね。
制度1つ取っても、関西圏では敷引き特約制度があったり、京都では更新料だけで2〜3ヶ月も取っているなどなど・・・

ローカルルールも各地各様なんですよね。
しかし更新料3ヶ月って凄いです!!
羨ましいかも・・

>確かに表面利回りでの比較はあまり意味ないですね^^

同感です!
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 19:37
水戸大家さん、

>何箇所も頷ける部分がありました。
地方はいかに空室にしないかと、とにかく安く買う
この2点かなと思います。

私も本当にそう思います!!
非常にシンプルで分り易いですよネ。
あとは実践あるのみ^^

>もっと深いお話を恵比寿のIさんとはしてみたいです。

嬉しいですねー♪是非実現させましょう!!

>それと、退去する前に私のアパートは申し込みが入ってしまいました。空室はリフォーム期間のみという事に…

内見もすることなく・・脅威の営業力ですネ!
さすがです。大家の鑑です。地域の空き室率って実は何とか成るものですよね。パワーをいただきました。
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 19:45
はじめまして。さん、


>ここ1ヶ月ほどROMってましたが、
僕もブログを作ったのでコメントさせて頂きます。

ありがとう御座います♪
携帯でコメントを見るとリンク先が表示されますが、こちらでは非表示のままですネ、すいません(汗)

>都心の不動産しか分からない僕としては
続きが気になる所です!

都心で展開されていらっしゃるのですネ。

>これからも勉強させてください。

こちらこそ、色々とお教え下さい♪
よろしくお願いします!
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 19:50
健吉さん、

>本日はお会いできて非常に楽しかったです。星輝さんとの掛け合いがひじょーに楽しかったです^^

こちらこそゆっくお話しが出来て、とても楽しい一日でした!ありがとうございましたー^^

>行動力があるのに、それが自然になっているあたりがすごいですね。また、あさってよろしくお願いします。けんちゃんより

行動力というより、ただ無鉄砲なだけかも知れませんヨ(汗)それから2日とおかず昨日の昼RIGでも大変お世話になりました!!ホント楽しかったですね〜♪

Iちゃんより
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 19:57
vittoさま、

>なるほど...参考になります.

お立ち寄り頂きましてありがとうございます!

日頃よりのお教えを大変感謝しています。

いつかvittoさまの様に、実践して参りたいです^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 20:02
ランクの0さん、

>そうですねこれから買える人には良い状況になると思いますが。その買える側に入りたいものですが。
コツコツやろうと思います。

先のことは誰にも分らない分、コツコツスタイルが一番安定すると思います。フルレバレッジで思惑が外れたら、軌道修正は極めて難しいかと・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 20:07
自然児星輝さん、

>どもども〜、自然児です。

芸人ごっこですか^^

>賃貸経営は奥が深いですよね。
バランスよくいろんな場所に持っているのが良いのかもしれませんが、常に需要が多いところに持っているのがいいのは当たり前ですよね。

一極集中は、良くも悪くも効率が良いですね。
そしてもしもの時には一番怖いですネ。
バランスよく持ちたいです♪

>うちの身内が○○横丁という有名な観光地の地主さんですが、そこに関してはかなり美味しいと言っています。

しょんべん横丁っ?通称“しょん横”ではないですネ。はい、すいません。

>立地でリッチになりましょう。

うまいなぁ〜^^

>ほしてるちゃんより

Iちゃんより・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 20:15
ちはさん、

>購入する基準はやはり都心と地方で違うのかと思うのですが、結局のところ、どこのエリアであっても大家さん競争はあるわけで工夫して空室を無くすことや、物件価値をあげていくことは同じなんですよねー。

さすが両方をご経験されているちはさんならではのご意見、とても勉強になります♪♪

>ここなら、これなら絶対大丈夫ってのが無いところがまた頑張りにつながるんでしょうかー。

そうですね^^深いですねー。
みなぎる意欲がある限り、進む道は明るいと思います!

>砂漠でスイカに塩かけて食べたら美味しいだろうな。

食通ちはさんのおすすめ食べ歩き倶楽部、決起集会はいつでしょうか(^。^)
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 20:25
ささぼうさん、

>単純に考えると、
都心は資産性、地方は収益性(キャッシュ)って感じでしょうか?

とても分り易いです!!
そう思います^^
さすがです。

>一からとなるとまずは地方からせめて、
その資金で徐々に都心を攻めていくって感じでしょうか?

国取り合戦見たいですネ。
早く上洛したいものデス♪♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月23日 20:34
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