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2008年09月06日

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ブログ、106日目です。
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関東地方、日中は気持ちの良い青空でしたぴかぴか(新しい)

まだ秋空とは程遠いですが、日増しに

この空も高くなっていくのでしょうね。

そろそろ温泉も恋しくなるこの季節いい気分(温泉)

みなさまも骨休めにご計画など如何でしょうかるんるん


そう、いい気分(温泉)といえば関東圏にも有数の名湯が

たくさんありますが、栃木県や静岡県

の温泉地では原油の高騰を受けて、一部で

にぎわっているところが有ると知りました。


キーワードは、「安 近 短」だそうです。

安くて近い所に短期間でステイする


最近の利用者は、車(セダン)よりも

新幹線で出かける人が増えています。

したがって、電車インフラの整った

鬼怒川温泉郷(栃木県)や、新婚旅行のメッカ

だった熱海(静岡県)などが熱い脚光を

浴びているそうです。


数年前の寂れた情景を思えば想像もつきません。

間違いなく我々は時代の激流の中に身を

置いているものと再認識させられます。


そして、、車(RV)でしかたどり着けない奥地は、

変化がないそうですたらーっ(汗)


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日付:9月8日月曜日
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原油の下落と

株式市場



ニューヨーク・マーカンタイル取引所の

原油先物相場は、ついに106ドル台まで

下落したそうです。7月11日に付けた

147.27ドルの最高値を尻目に、

ジリジリと下がってきましたね。


そしてこの原油価格下落を受けて航空業界

の雄「エールフランス」では燃油サーチャージ

を値下げしたとも報じられました。


しかしながら、この待ち望まれたはずの

原油値下げ」を受けても先進各国の

株式市場には資金が流入せず、世界的な

景気後退が囁かれているそうです。


本日のニュース「東証大引け・大幅続落、

世界同時株安の流れ‐TOPIXは1200割れ


の見出しを目にすると、素人目にも

景況感の悪化と先行き不透明感が

感じ取れます。


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社長のお話

続き


先日は「新築取得の場合について」でした。

いかにその時々の適正価格にもとづいて

計画しても、ひとたび変化がもたらされると

狂いかねないその投資構造の脆弱性を

具体的に記させて頂きました。


今回は、

中古取得の場合について

ご紹介させて頂きます。



社長:

・・中古物件は、成り立ちが全然違います。」


私:

社長から発せられる次の言葉に、ぐっと

興味を引き寄せられる。



社長:

・・価格に対しての月々あがる賃料と将来の

見通しや管理体制等でしょうか・・・



私:

ポイントは、

@収益性
A将来性
B管理体制


の3つが大切と頭の中で整理する。


社長:

何せ回収期間が圧倒的に有利ですから・・・

加えてお得感でも出せれば、情勢に対応する

事が難しくない様に思えます。夢のようなシャンプー

ドレッサー・大型テレビなど、何か一つのお得感・・



私:

中古物件は短期回収が命、また付加価値を

検討することの大切さを改めて認識することが

出来ました。




ちなみに上記のお話しの舞台は、首都圏の

郊外
になります。もう一度整理してみます。


◆中古検討時の注意点とは・・

@収益性

→短期間で回収するために買値を
 抑えることがポイントである。

A将来性

→安定的な入居率が望めるエリアか
 様々な角度から検証する。

→土地の利用価値を多角的に
 検討する。

B管理体制

→数値には“し難いポイント”であり、
 じつはここが最重要でもある。


◆購入してからの注意点とは・・

・経営者の視点を持つ。
・磐石な管理体制を敷く。 
・顧客の満足度を高める。
 →お得感とは・・
(家賃の値頃感、設備の充実、入居条件の緩和等)



次回は、「ぶち当たった投資の壁」について。

まだまだ続きます・・




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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 01:21 | Comment(22) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
こんばんは、今までが異常な値段が付いていた、原油の値段でしたから、私は少しほっとしております。

うちは、近くの温泉にすら行けず近くのスーパー銭湯や、健康ランドで済ませてます、これも結構はまります、日本に生まれてよかったです。


Posted by ランクの0です。 at 2008年09月06日 03:17
株はまだ下がると思っています。どちらにしても、資金不足で買えませんけれど・・・><

プロジェクター計画は顧客の満足度より大家の自己満足でしょうかね!?^^
Posted by たろう at 2008年09月06日 04:51
新築

家の近所の地主さんが10棟ぐらい新築で次から次へと建てたんですけど、立てて10年ぐらいはたくさん入ってたんですが、今や半分空室です。(全部の棟)土地は自分のだけど建物は新築ですから随分大変でしょうね〜〜〜〜毎日暗いでしょうね・・・

かわいそう。

何度もいっててしつこいですけど、何千万とか億もする建物をほとんどローンで買ってはだめですよ。すぐに転売して利益が出るようなのだったらつなぎ融資で全額ローンでもいいと思いますけど。

賃貸は時間がかかりますから。CFってみなさんが呼んでるヤツは使わずにとっておくか資産運用しないとダメですよ。

お金が儲かってる時に、そのお金でもっとお金が増えるような事を考えるんです。儲かってるように見えるお金はローンの後のほうで返済額に足りなくなってくる分ですよ。絶対に永遠に続きません。

それに、私はそこまでずーーっと全ての物件を保有する必要もないと思っています。

不動産は 住む・貸す・売る のいづれかが使い道ですから用途を1つに絞ること自体がそもそもおかしいことです。

保有し続けるという発想は、そもそも地主の発想で、新しく1代で始めた人はもっとフレキシブルな方がいいでしょう。

ですから物件の規模とか家賃がいくら入ってるとかも大事ですが、一番大事なのは自分の資産を自分で運用していって危険が少なくなるようなやり方をそれぞれが身に付けるということでしょう。人のよって違うでしょう。

規模とか数とかを目指していては本業で成績をあげなくっちゃっていってるのと変わらなくて、自由に投資をしている意味がないです。
Posted by お家大好き at 2008年09月06日 08:11
いつもながらわかりやすい説明デス。お家大好きさんの説明もわかりやすい。ワタシはそのダメなとこに入っているのでバランスとらないとですね〜(^-^)

Posted by 健吉 at 2008年09月06日 08:45
原油相場の”続落”って報道されてますけど、
”続落”と聞くと、どうも悪いことのように感じられてしまうのですが気のせいでしょうか?
まるで上がりつづけなければいけないみたいな。

原油が安くなるのは喜ばしいことなので、
もっといい雰囲気で報道してほしいですよね。
まだまだ高いんですから。


磐石な管理体制とはどんなことなんでしょうかね。気になります。
Posted by tys at 2008年09月06日 09:10

お家大好きさんの考え方,私,好きです.気に入りました.
Posted by vitto at 2008年09月06日 10:08
非常に分かりやすいお話でした!

不確定要素が多くて不安な面もおおい不動産投資ですが、こうやってポイントを明確にしてみるとなんとか対応できそうですね!

Posted by 星輝 at 2008年09月06日 12:46
原油が少し持ち直したと思っていたんですが、急激に下がってますね。

少し落ち着いたら、株に原油資金が流れると読んでいます。

今は持ち直す事も考えて、様子見なのでしょう、皆さん。


中古は管理、これですね。

買って終わりではないですよね。
Posted by 水戸大家 at 2008年09月06日 13:25
ランクの0さん、

>こんばんは、今までが異常な値段が付いていた、原油の値段でしたから、私は少しほっとしております。

こんにちは!最近とくにお忙しいそうですネ^^
原油は200ドル越えもありうるという米ゴールドマン・サックスのリサーチノートもあった位ですから、本当にほっとしますね。。

>うちは、近くの温泉にすら行けず近くのスーパー銭湯や、健康ランドで済ませてます、これも結構はまります、日本に生まれてよかったです。

健康ランドでも天然温泉が愉しめる所もあるんですよね♪露天サイコーです!
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月06日 14:18
たろうさん、

>株はまだ下がると思っています。どちらにしても、資金不足で買えませんけれど・・・><

相場ってむずかしいですネ。
私の場合、バクチになってしまいそうです(汗)

>プロジェクター計画は顧客の満足度より大家の自己満足でしょうかね!?^^

いえいえ、壁一面に映し出される巨大スクリーンでいちころです、多分・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月06日 14:23
昨日の新築取得と今日の中古所得の社長とのお話、凄くおくが深いお話ですね。すごく勉強になります♪

設備の充実では、私、いつも悩んでいます。。。
設備を充実をしても家賃アップが望めないような場合、家賃下落を抑える意味で投資をするのか、それともお得な家賃設定を前面に出して投資額を抑えるのか・・・

将来予測はあくまで予測なのでこのあたりの判断が難しいです。

Posted by ゴン at 2008年09月06日 15:52
お家大好きさん、

>家の近所の地主さんが10棟ぐらい新築で次から次へと建てたんですけど、立てて10年ぐらいはたくさん入ってたんですが、今や半分空室です。(全部の棟)土地は自分のだけど建物は新築ですから随分大変でしょうね〜〜〜〜毎日暗いでしょうね・・・かわいそう。

なぜ多くの地主さんは、賃貸経営をはじめられるのでしょうか?相続税とか複雑なご事情があるのでしょうか?目的は達成したからそのまま放置ってケースも、もしかしたらあるかも知れませんね。私の競合するエリアの地主さん物件は、やっぱり入居率半分ですが、家賃設定も新築当時から一切下げてくれないって管理会社さんがぐちってました。余裕があるんでしょうかね?機会があったらその訳を知りたいです。でももしかしたら、仰るように無計画性と当事者意識のないまま投資した成れの果てなのかもしれませんね。。

>何度もいっててしつこいですけど、何千万とか億もする建物をほとんどローンで買ってはだめですよ。

仰るとおり自己資本比率があまりにも低いと、変事に対応出来なくなる可能性も大きいと思います。手元にキャッシュを留めておいて、その存在を優遇金利への交渉カードとして利用したり、借り入れ期間中の金利上昇や貸し剥がし対策への抑止力として、運用する方法もあるのかなと思います。

>すぐに転売して利益が出るようなのだったらつなぎ融資で全額ローンでもいいと思いますけど。

プロの合間を縫って良い出物を上手にさばく・・これが出来たら素晴らしいですね^^

>賃貸は時間がかかりますから。CFってみなさんが呼んでるヤツは使わずにとっておくか資産運用しないとダメですよ。

浪費や消費にまわしてはいけないってことですね^^;
仰るとおりだと思います!!

>お金が儲かってる時に、そのお金でもっとお金が増えるような事を考えるんです。儲かってるように見えるお金はローンの後のほうで返済額に足りなくなってくる分ですよ。絶対に永遠に続きません。

頭では理解したつもりでも、短期的な視野で物事を考えがちになってしまいますよね。楽なほうへと。。不確定要素の多いこの仕組みを念頭に、適宜軌道修正と自己を戒める強い意志が必要なのかも知れませんね。

>それに、私はそこまでずーーっと全ての物件を保有する必要もないと思っています。不動産は 住む・貸す・売る のいづれかが使い道ですから用途を1つに絞ること自体がそもそもおかしいことです。

お家大好きさんの投資スタンスと深いお考え、大変勉強になります。選択カードが「買ったら一生売らない」の1枚だけだと不安定極まりないと個人的にはそう感じます。ライフカード(劇団ひとり)のCMが頭をよぎりました♪

>保有し続けるという発想は、そもそも地主の発想で、新しく1代で始めた人はもっとフレキシブルな方がいいでしょう。

基本、大家業と売買業は根幹が異質なのかも、、と最近そのように考えが至りました。売買という新しいステージでも活躍できるように精進したいです。でも最近はもっぱらリフォーム業ですが・・(大汗)

>ですから物件の規模とか家賃がいくら入ってるとかも大事ですが、一番大事なのは自分の資産を自分で運用していって危険が少なくなるようなやり方をそれぞれが身に付けるということでしょう。人のよって違うでしょう。

投資家にもステップがあるかと思います。
私の場合、最初は物件をもっていなかったので当然ながら“所有する”ことを最大の目的としてスタートを切りました。がむしゃらでしたネ。そして勃興期→成長期を経て、今はまさに仰るとおり“安定”を目指すときなのかと・・ずいぶん小ぶりですが、自分のコンフォートゾーンの範疇だと思っています。ご指摘の通り、各人がそれぞれの波にあわせて行けばいいと思います。

>規模とか数とかを目指していては本業で成績をあげなくっちゃっていってるのと変わらなくて、自由に投資をしている意味がないです。

よくわかります^^目的が規模の拡大でないとしたら・・本末転倒でしょうね。

【目的】・投資を楽しむ・投資規模の拡大・お金儲け・祖先様からの土地を子孫へ残す・ボランティア・雇用創出・生活の糧・名誉欲を満たす・経済的自由への手段・生きがい・・と様々あります。その目的遂行の為の道のりも各様だと改めて深く考えることが出来ました。貴重なお教えとご機会を本当にありがとうございました!!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月06日 16:15
健吉さん、

>いつもながらわかりやすい説明デス。お家大好きさんの説明もわかりやすい。ワタシはそのダメなとこに入っているのでバランスとらないとですね〜(^-^)

有難うゴザイマス♪
バランス感覚って日々のメンテナンスが重要ですよね。そして健吉さんは最高だと思いますヨ^^

きょうはリフォームサボってしまいました。
明日がんばりまっす^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月06日 16:29
tysさん、

>原油相場の”続落”って報道されてますけど、
”続落”と聞くと、どうも悪いことのように感じられてしまうのですが気のせいでしょうか?
まるで上がりつづけなければいけないみたいな。

おぉ、、言われてみれば・・^^
お立場によっては“悪い知らせ”なんでしょうネ(汗)

>原油が安くなるのは喜ばしいことなので、
もっといい雰囲気で報道してほしいですよね。
まだまだ高いんですから。

ラッパの1つも奏でてほしいです〜♪♪

>磐石な管理体制とはどんなことなんでしょうかね。気になります。

理想は「揺るぎのない信頼関係」だと思います。
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月06日 16:40
vittoさま、

>お家大好きさんの考え方,私,好きです.気に入りました.

ご来訪を有難うございます♪♪

ご両名さまにはいつもご教示を頂戴して、大変ありがたく思います!!

いつかご機会があれば、お二方の投資対談を拝聴できればと存じます^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月06日 16:48
星輝さん、

>非常に分かりやすいお話でした!

うれしいかぎりです♪

>不確定要素が多くて不安な面もおおい不動産投資ですが、こうやってポイントを明確にしてみるとなんとか対応できそうですね!

考える葦となって・・^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月06日 16:52
水戸大家さん、

>原油が少し持ち直したと思っていたんですが、急激に下がってますね。少し落ち着いたら、株に原油資金が流れると読んでいます。今は持ち直す事も考えて、様子見なのでしょう、皆さん。

いつも強力なご支援を大変感謝しております!
原油と複雑な株の動き、私は見てるダケです、興味深々デス♪

>中古は管理、これですね。
買って終わりではないですよね。

生かすも殺すも・・数多の商売と本質は違いないと思います。経営者としての資質が問われるのでしょうね^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月06日 16:58
ゴンさん、

>昨日の新築取得と今日の中古所得の社長とのお話、凄くおくが深いお話ですね。すごく勉強になります♪

有難うゴザイマス!何十年とこの業界を生き抜いてこられた社長のお話は、私自身、とても勉強になります。

>設備の充実では、私、いつも悩んでいます。。。
設備を充実をしても家賃アップが望めないような場合、家賃下落を抑える意味で投資をするのか、それともお得な家賃設定を前面に出して投資額を抑えるのか・・・将来予測はあくまで予測なのでこのあたりの判断が難しいです。

費用対効果、将来のニーズ、相場の推移などを複合的に考えると、仰る通りとても難しい問題だと思います。家賃を下げると収益性と属性を悪化させることにもなると思います。。ここで最近辿り着いたのが、安価にリフォームが出来たら・・というDIYへの取り組みです^^“楽しめる&達成感”というオマケ付です。
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月06日 17:13
今回は皆様のコメント欄も読み応えがあります。

ぶち当たった壁はもしかして年貢問題でしょうか。
恐怖です。これでトドメが刺さっている地主さん多いですよね。

さしおさえ ○○税務署 

なんて素敵な登記簿は見たくありません。
Posted by 工務店 at 2008年09月06日 19:57
社長さんのお話を聞いているとやっぱり基本が大切なんだな〜。
って思います。
Posted by yuki at 2008年09月08日 22:08
工務店さん、

昨晩は「RIG0908ナイト」大盛況でしたね。ご参加を有難うございましたー!!

>今回は皆様のコメント欄も読み応えがあります。

私も大変べんきょうになります♪♪

>ぶち当たった壁はもしかして年貢問題でしょうか。
恐怖です。これでトドメが刺さっている地主さん多いですよね。さしおさえ ○○税務署 なんて素敵な登記簿は見たくありません。

鋭いですね〜^^
でもちょっと違います。
ぜひ続きをごらん下さいネ。
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月09日 17:37
コルクアーティストyukiさん、

大変お疲れのご様子、心配していました^^

それと施工の仕上がりがたのしみです♪♪

>社長さんのお話を聞いているとやっぱり基本が大切なんだな〜。って思います。

おっしゃるとおりだと思いますっ。
ご経験者の知恵はものずごく為になりますネ^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月09日 17:43
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