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2008年08月27日

「投資家達との宴」「返済に困っている人」「0908RIGナイト告知」


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ブログ、101日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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しばらく天気もスッキリしませんでしたが、

ようやく青空を望むことが出来ましたね。

by関東地方

日中1時間ほど都内を歩き回りましたが、

それほど暑く感じませんでした。

心なしかセミの鳴き声も寂しく感じられ、

季節が変わりゆく無情さの中に

わび、さびの境地をみた思いです。


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RIGナイト次回告知】 

日付:9月8日月曜日
時間:夜7時〜10時
内容:懇親会
費用:7000円の予定(飲み放題)
場所:未定

三日前までのキャンセルなら全額返金可能です。

お申し込みをお考えの方はお早めに!


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ご参加をご希望のかたは

sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  

RIG共同運営者の星輝氏まで、

「0908」とタイトルに入れて、

参加表明をお願い申し上げます。

お手数をお掛けします。


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投資家達との宴


月曜日、ちはさんが最近ご所有になられた

三軒茶屋にあるHANA(アパートメント)のお披露目に

参加させて頂きました。大つぶの雨が降りしきるなか、

総勢13名もの投資家たちが一堂に会し、沢山の

モチベーションを充電させていただいたことは

語るに及ばずですね。

ちはさん、素晴らしいご機会をありがとう

ございました!!


◇ちはさんのブログ
http://chihachiha.blog20.fc2.com/blog-entry-276.html#more


豆知識

三軒茶屋には昔、「しがらき(後の石橋屋)」「角屋」
「田中屋」といった三軒の茶屋があったそうです。
どの店も座敷にお膳をととのえ、接待の娘たちもいる
立派な構えの料亭でしたが、店の前に
縁台を並べ、よしずを立てて道行く人々に
茶菓も出したようです。幕末の志士・坂本龍馬の
写真が残されており、ほかに、将軍徳川家慶、
画家渡辺華山、蘭学者高野長英、明治期には
ウサギ狩りの前後に休憩された明治天皇、そして
大将乃木希典や作家徳富蘇峰なども茶屋を訪れています。

三軒の茶屋は、明治時代にまず角屋が店をたたみ、
田中屋は火災で消失。石橋屋は石橋楼という名の
料亭旅館に変わり、震災後は舶来のおもちゃも売る
喫茶店、次いで洋食喫茶・宴会場を営業し、戦災で
店をたたんだそうです。

(記事抜粋)



そして火曜日の夜も、都内某所にて

投資談義に花を咲かせました。


ちなみに明日はDIYショー

http://www.diy-show.jp/

を覗いてきます。


非日常な日々がとっても心地良いです・・


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返済に困っている人




がいます。

伺ったお話をデフォルメして

ご紹介させて頂きます。



この方を仮にAさんとします。

投資物件をご所有されていますが、

空き室や修繕金、ほか様々な要因が

運悪く重なってしまい、ついに銀行へ

の返済が滞りはじめました。


そして泣く泣く物件を手放すことを

決断させられますが、

ここで大きな問題が立ちはだかります。


Aさんは物件をその実力以上に高く買い

すぎてしまいました。よって積算価格や

収益還元に基づいた値付けですと、

販売設定価格が残債を無くす金額に

届きません。


売っても借金がチャラにならない・・

最悪の状態です。


当然ですが、売主(Aさん)の希望額を

売価として設定すると、魅力的でなくなる

ため売却出来ないことが予想されます。


また一般的な見地ですと、買い方有利

の相場かと思います。世間ではデベロッパー

淘汰の真っ最中、ゼファーやアーバンと

いった大型倒産の嵐が吹き荒れている

状況にあっては、なおのことでしょう。


またこの金融引き締めが個人投資家

へ照準を合わせてくるのも時間の問題か

とささやかれている昨今にあっては、

買い方の融資もますます厳しいものと

思います。


逆風です。


このような状況を踏まえた上で、

Aさんが少しでも高く販売金額を

回収する為の策を考えて見ますが、

どうもしっくりとくる方法が

思いつきませんでした。



・金融機関の斡旋融資をつけて販売する
・家賃保証を付ける
・定期預金よりも良ければ◎といった方々
 へご提案する
・隣地所有者へ買い取り話を持ちかける
・近い将来の有効な土地活用の青写真
 (分譲戸建て用地、立面図付き)
 をあわせてご提案する。
・死ぬ気(汗)で満室にして、魅力をアップさせる
・融資を受けている金融機関の顧客を融資付きで
 紹介してもらう


力不足でしょうか、、献策が難しいと感じました。

もしくは金融機関との交渉をして

「リスケージュリング」をお願いすることも、

選択筋のひとつでしょうか??





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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 21:08 | Comment(26) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
1ば〜ん!!

満室ではないのですよね〜。状況がわからないので私の知識では

・とにかく満室
・融資付
・たろうさんの妄想的出口

全部書いてあることですが、そこしか思いつきませんね〜。

ボクもキヲツケナイト・・・
Posted by 健吉 at 2008年08月27日 22:37
恵比寿のIさん
この方は,問題を先送りにしすぎてしまい,にっちもさっちも身動き取れないような状態になってしまっていますね。
私がこのような状態のものをひきついだなら,こうします。あくまでも理想ですので,実際の経験がありませんで,妄想としてください。
家賃アップの方向性を模索して,収益性を改善しようとします。
満室に近い状態を作るため,地域でされていない強烈に尖った戦略をとります。
地域の状況は把握しないと行けませんが,例えば,外国人専用のゲストハウスや共同住宅のようなものを創造してください。3Kなら1人住むと通常3万のところ,3人すまわして,1人1.5万つまり,4.5万円の共同住宅みたいな貸し方や,ユースホステルのような,貸し方など,家賃を高くする工夫をいろいろな方向性で,模索します。それ以外に,高齢化をにらんだ物件に特化したり模索するでしょう。まだまだ,家賃アップのアイデアを試験的に導入し,試行錯誤すると思います。
てらちゃんより。
Posted by てらちゃん at 2008年08月27日 23:42
う〜〜〜〜ん・・・

その方は多分、もうすぐ何もかも嫌になちゃうでしょうね・・・自分ならどうするかな・・・

売れる値段で売ったらいくらぐらい損するんでしょうね〜〜?3000万ぐらいかな?その金額にもよりますけど、私は1500万以内の損失でしたら損きりして借金だけを返します。

それ以上でしたら、根性で自分でリフォームして頭地べたにつけて業者回って客付けして、日常の生活は極限まで切り詰めて借金を返済していきます。で、とんとんになるぐらいまで貸して、それから売ります。

もしそれもできなかったら、しょうがないから債務整理ですね・・・ぎりぎりまで待たないで早い段階で、見切りをつけると思います。今ここでできないことが来年にはなんとかなってるなんてことは絶対に完璧にありえないからです。

判断が遅いほど傷口が大きくなるでしょう。
Posted by お家大好き at 2008年08月28日 00:02
素人考えですが、先日コンドウさんのブログに書いてあった「任意売却」という方法で、銀行と相談出来ないのでしょうか?
Posted by ひろ at 2008年08月28日 00:22
 悩ましいです、現況を考えるに早い譲渡(損きり)

これしかないような気がします。

投資は出口(引き際)ですから

またやり直せばよいのですから

Aさまの心中を察すると本当切ないです

私にもいえますが
Posted by スズキ at 2008年08月28日 10:47
この間、たまこが検討していた物件のような・・・売主さんは似た状況かもしれませんね。

あれも任意売却でした。
銀行さんと相談して、折り合いのつく価格で売却&債権放棄ということにはできないのでしょうか。
お家大好きさんのおっしゃるとおり、判断が遅いほど傷口が大きくなるような。。返済だけでなく税金の滞納とかも膨らむと大変そうな気がします。

返済できないくらいですから、部屋の魅力アップを図る体力はないのでは?
ど素人の意見でした。
Posted by たまこ at 2008年08月28日 11:29
物件の実力以上に高く買ってしまっているのですね・・・

売り逃げ前提ならば、とにかく非常識なぐらいの広告費+謝礼を大量支出して、高めの家賃で満室にしたいですね。
さすがに満室偽造はまずいですものね(^^;

その上で、銀行評価額以上で買う人はまずいないでしょうから、評価額に近いところで売って、残債をコツコツと返していくのが一番の近道でしょうか。
Posted by ゴン at 2008年08月28日 15:34
コメントの流れからして不適切かも知れませんが・・・

DIYフェアって無料なんでしょうか?

あぁ〜!行きたいです!
貧乏オーナーは自分でやらねばならないので
参考になることてんこ盛りなかほり満載!

隣地との塀もDIYです。。。

ああ嫌いなハズなのに・・・(爆)
Posted by yuki at 2008年08月28日 17:37
やはり、まずは隣地へ声かけですね。
意外と高く買ってくれるかもしれません。

本当は購入時にこうなる事を想定していれば良かったのですよねぇ。
Posted by 工務店 at 2008年08月28日 20:14
@自力で出来る範囲でリフォームした後、死ぬ気で満室にするのと同時に
A満室にした状態で買い手に融資もついて、売れる妥当な値段で早期売却できるよう動く。
(買主の融資付けも借入銀行に相談しておく)
勿論、近隣の方に聴いて回ってから業者にも頭をさげて売却協力を募る。
→債務放棄してくれるほど銀行はきっと優しくない気がするので、残った債務の返済方法を銀行と相談する。他に担保に入れられる物件があるかとか、不動産収入以外の収入があるかとか、個別でその辺の返済条件が変わるのかも。
既に延滞しているなら時間的猶予もないと思われるので、自分なら損が出ても早期売却で手放すと思います。

Posted by ちは at 2008年08月28日 22:32
本日はご連絡ありがとうございました。
DIYだったのですね。

さて上記の件ですが、やはり最初の交渉が大切。またはセカンドオピニオンで物件を診断しておけばこのような問題は避けられたのかもしれないと思いました。

自戒の念を込めて。
Posted by 星輝@ねっとかふえ at 2008年08月29日 01:09
難しいお話ですね><

私ならですが、損を確定し、払える金額なら払い続けますかね。

そこは借入先と相談で。

Posted by たろう at 2008年08月29日 19:57
リスケをとにかくして、ダメなら任売の債務放棄(債務軽減)が可能か?の打診でしょうか?

とにかく早く対処したい案件ですね。

満室にしての任売がいいんでしょうけど、満室にできる体力があるか?も問題だと思います。
(満室にするにも金かかりますから)

Posted by 水戸大家 at 2008年08月29日 21:57
健吉さん、

>1ば〜ん!!

ご来訪に感謝します^^

>全部書いてあることですが、そこしか思いつきませんね〜。

一緒に考えていただきありがとうございます♪

>ボクもキヲツケナイト・・・

ワタクシもキヲツケナイト・・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月30日 00:13
てらちゃん、

>この方は,問題を先送りにしすぎてしまい,にっちもさっちも身動き取れないような状態になってしまっていますね。

仰るとおりですね。
問題を先送りにする傾向があったからこそ、いまがあるのかも知れません(大汗)

>家賃アップの方向性を模索して,収益性を改善しようとします。満室に近い状態を作るため,地域でされていない強烈に尖った戦略をとります。地域の状況は把握しないと行けませんが,例えば,外国人専用のゲストハウスや共同住宅のようなものを創造してください。3Kなら1人住むと通常3万のところ,3人すまわして,1人1.5万つまり,4.5万円の共同住宅みたいな貸し方や,ユースホステルのような,貸し方など,家賃を高くする工夫をいろいろな方向性で,模索します。それ以外に,高齢化をにらんだ物件に特化したり模索するでしょう。まだまだ,家賃アップのアイデアを試験的に導入し,試行錯誤すると思います。

てらちゃんの賃貸経営にかける熱い想いがあれば、こうした状態に陥ることはないものとおもいます!!
本当に中途半端はいけませんね。非常に参考になりました^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月30日 00:23
お家大好きさん、

>その方は多分、もうすぐ何もかも嫌になちゃうでしょうね・・・

性格的な個人差なのでしょうか?
こちらに集うみなさんは座して死を待つなんて
想像も付かないと思います。

>売れる値段で売ったらいくらぐらい損するんでしょうね〜〜?3000万ぐらいかな?その金額にもよりますけど、私は1500万以内の損失でしたら損きりして借金だけを返します。

お家大好きさんだったらのお考え、参考になります。

>それ以上でしたら、根性で自分でリフォームして頭地べたにつけて業者回って客付けして、日常の生活は極限まで切り詰めて借金を返済していきます。で、とんとんになるぐらいまで貸して、それから売ります。

自分をとことん追い込むことによって、展開を切り開くことが出来る物かもしれませんね^^

>もしそれもできなかったら、しょうがないから債務整理ですね・・・判断が遅いほど傷口が大きくなるでしょう。

自己破産・・
けじめをつける勇気も必要ですネ。
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月30日 00:37
ひろさん、

ご来訪ありがとうございます♪

>素人考えですが、先日コンドウさんのブログに書いてあった「任意売却」という方法で、銀行と相談出来ないのでしょうか?

問題解決策の1つとして素晴らしいご教示をありがとうございます!!

任意売却、債権放棄をしてもらうためには、それなりの覚悟が必要と思われますが、そこも交渉なんでしょうね^^;
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月30日 00:58
スズキさん、

こんばんは♪
ご来訪をありがとうございます!

>悩ましいです、現況を考えるに早い譲渡(損きり)
>これしかないような気がします。
>投資は出口(引き際)ですから

なるほど、勝敗は兵家の常であればこそ
「引き際が大切」だというお言葉が
こころに響きます。。

>またやり直せばよいのですから

温まる言葉です^^

>Aさまの心中を察すると本当切ないです
>私にもいえますが

Aさんは現在申し上げた状況の真っ只中にいらっしゃいます。こうしたご意見や思いを届けたいと思います。
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月30日 01:09
たまこさん、

>この間、たまこが検討していた物件のような・・・>売主さんは似た状況かもしれませんね。

市場経済の原理に基づけば、現実離れした価格では売れないわけで、結局あれも出戻ってきましたネ(汗)

>あれも任意売却でした。
>銀行さんと相談して、折り合いのつく価格で売却&>債権放棄ということにはできないのでしょうか。

わたしが買い方として任売物件に携わった経験では、
買い付けを入れてから決済まで5ヶ月もかかりました。抵当権者との折り合いがつかなくて、何度もあきらめかけました。借金を負けてもらうのにも相当なエネルギーが必要だと思いました。

>お家大好きさんのおっしゃるとおり、判断が遅いほど傷口が大きくなるような。。返済だけでなく税金の滞納とかも膨らむと大変そうな気がします。

そうですネ、税金っていう問題もありましたね(汗)
競売に掛かると納税義務も消えるのでしょうかね・・

>返済できないくらいですから、部屋の魅力アップを図る体力はないのでは?ど素人の意見でした。

色々なご意見、大変参考になりました!
いつもありがとうー♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月30日 01:23
ゴンさん、

>物件の実力以上に高く買ってしまっているのですね・・・

はい、残念ながらそのようです・・

>売り逃げ前提ならば、とにかく非常識なぐらいの広告費+謝礼を大量支出して、高めの家賃で満室にしたいですね。さすがに満室偽造はまずいですものね(^^;

「フリーレント5ヶ月+敷礼ダブルゼロ」で相場の
1.2倍だとどこかのファンドと一緒ですが、あからさますぎますね・・(汗)すると仰るとおり広告費+謝礼を大量支出でしょうネ。

>その上で、銀行評価額以上で買う人はまずいないでしょうから、評価額に近いところで売って、残債をコツコツと返していくのが一番の近道でしょうか。

現実的だと思います。
人生を失わないで済みそうですネ^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月30日 01:37
yukiさん、

こんばんは^^

>DIYフェアって無料なんでしょうか?

500円です!

>あぁ〜!行きたいです!

30日(土)が最終日です。
詳しくはブログにアップさせて頂きます♪

>隣地との塀もDIYです。。。
>ああ嫌いなハズなのに・・・(爆)

みんなで左官工事やりましょう!!

フェンスの代わりに“たけぼうき”を
逆さにして利用する工事?見てみたいです!
是非、やりましょう〜(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月30日 01:44
工務店さん、

>やはり、まずは隣地へ声かけですね。
>意外と高く買ってくれるかもしれません。

同意見で嬉しいです♪

>本当は購入時にこうなる事を想定していれば良かったのですよねぇ。

投資には悲観的な見立てが重要だと常々感じます・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月30日 01:48
ちはさん、

お忙しいところいつもありがとうですー♪

>@自力で出来る範囲でリフォームした後、死ぬ気で満室に>するのと同時に
>A満室にした状態で買い手に融資もついて、売れる>妥当な値段で早期売却できるよう動く。
>(買主の融資付けも借入銀行に相談しておく)
>勿論、近隣の方に聴いて回ってから業者にも頭をさ>げて売却協力を募る。
>→債務放棄してくれるほど銀行はきっと優しくない>気がするので、残った債務の返済方法を銀行と相談>する。他に担保に入れられる物件があるかとか、不>動産収入以外の収入があるかとか、個別でその辺の>返済条件が変わるのかも。
>既に延滞しているなら時間的猶予もないと思われる>ので、自分なら損が出ても早期売却で手放すと思い>ます。

ものすごく参考になりました!!
特に「買主の融資付けも借入銀行に相談しておく」という点や、すべてに「スピード」が大切だということも改めて勉強になりました^^未練に囚われて決断力を鈍らせるのは避けたいですネ。恋愛の駆け引きに似てなくもない・・

Posted by 恵比寿のI at 2008年08月30日 01:59
放浪星輝さん、

>本日はご連絡ありがとうございました。
>DIYだったのですね。

元気そうで何よりでした^^
ひまわりの種パワーでしょうか・・

>さて上記の件ですが、やはり最初の交渉が大切。またはセカンドオピニオンで物件を診断しておけばこのような問題は避けられたのかもしれないと思いました。

通常の売却ですら購入よりも難易度が高いとくれば、リカバリーは容易ではありませんよね(汗)私も念には念を入れて、気を付けたいと思います。。

雨は大丈夫ですか?って野宿ではないか・・^^;

Posted by 恵比寿のI at 2008年08月30日 02:10
たろうさん、

ご旅行から戻られたんですネ♪

>難しいお話ですね><

人生を左右する状況に
私も考え込んでしまいました・・

>私ならですが、損を確定し、払える金額なら払い続けますかね。そこは借入先と相談で。

当事者同士、まずはとことん話し合うってのも
手段ですネ。とても参考になります!!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月30日 02:14
水戸大家さん、

ファミリーの風邪はもう大丈夫でしょうか??

>リスケをとにかくして、ダメなら任売の債務放棄(債務軽減)が可能か?の打診でしょうか?

えぇ〜、まだリスケに至っておりません。返済を迫られている状況です(初期段階・・)。皆様のご意見を伺うに、様々な可能性があると思われます。

>とにかく早く対処したい案件ですね。

さすがです!
やはりスピードと決断力ですネ!

>満室にしての任売がいいんでしょうけど、満室にできる体力があるか?も問題だと思います。
(満室にするにも金かかりますから)

仰るとおり、ですネ。

また続報(良いお知らせ)をお伝えできたらと
思います。

ありがとうございました!!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月30日 02:25
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