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2008年08月25日

「リフォーム経過報告」「投資のイメージ」「0908RIGナイト告知」


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ブログ、100日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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8月24日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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外はしとしと雨が降っています。雨


みなさんはいかがお過ごしでしたか?

私の週末は大幅に予定変更となりました。


土曜日は去年購入したアパートの土地に

まつわるトラブルがあって、その収拾に

時間を費やしました。


それからリフォームを行うこと数時間、

夜はスポーツクラブへいきました。


日曜日、作業を頑張ろうと思っていましたが

すっかり寝坊してしまいました。


急遽予定変更、そのまま睡眠をむさぼることに

して合計12時間もベットの上で過ごすことに・・眠い(睡眠)

背中から根っこが生えてきました


数日前を思うとエアコンも付けずに過ごせた

ことには本当にビックリでしたが、ゆっくり

だらだら過ごすのって、たまには良いものですネ。


だらだらついでにアイスクリームを3つも

食べてしまいました。


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RIGナイト次回告知】 

日付:9月8日月曜日
時間:夜7時〜10時
内容:懇親会
費用:7000円の予定(飲み放題)
場所:未定

三日前までのキャンセルなら全額返金可能です。

お申し込みをお考えの方はお早めに!

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ご参加をご希望のかたは

sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  

RIG共同運営者の星輝氏まで、

「0908」とタイトルに入れて、

参加表明をお願い申し上げます。

お手数をお掛けします。


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リフォーム

経過報告




土曜日(23日)の夕方、スーパービバホーム

にて洗面化粧台(750×550・INAX製)を

購入、ファンカーゴで運搬(ホントに大活躍です)、

4階まで搬入してさっそく取り付けに

かかりました。


まず、箱から本体を取り出して、

シャワーホースや蛇口レバーの

組み込みをしました。


そして脱衣室の壁から突き出している

水道栓2つ(HOT&COLD)を洗面台と

接合させる為に、丸穴を開けることに。

直径90mm(ちょっと大きかったかも)を

電動ドリルの先端に専用工具を装着して

無事貫通させました。


画像 823001up.jpg


それから本体の水栓ホース2本と

各止水栓とを接合させたかったのですが、

下記写真の通り長さが足りません(大汗)


画像 823002up.jpg


そこでホームセンターに舞い戻り、

水道の継ぎ手金具(長さを確保するため)と

専用シールテープ(漏水防止)を購入する

ところで一日の作業を終えました。



その間、妻には建具の壁紙を貼り替えて

もらったので大助かりです。



今後の予定は、

・敷居スベリの交換

・建具の取り付け

・洗面台の組み立て

・スキマ補修

・はげた塗装のタッチアップ

・テレビインターフォンの設置

・楽々ロックの設置
http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm
(電子キー:担当者をご紹介できます。)

・電話線の配線処理(モール等で)

・浴室扉の取っ手交換

・クリーニング

・フローリングにニス施工

・ゴミ捨て(粗大ゴミ含めて)



9月中の募集にもって行きたいです。

今回はさぼってしまいましたが、

あと数日で終える予定ですexclamation


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投資のイメージ



ほんとに大雑把に書きます。

パーフェクトな物件はほしいけれど、、

資金背景も乏しく、無資産家からの

スタートにつき遠く望めませんでした。


ですから、自分なりのポイントを的確に

絞り込んで(捨てる所は捨てて・・)

不細工なバランスシートと共に

投資に取り組んで参りました。


・構造体にこだわらない
 (木造からRCまで幅広く所有する)

・築年数にはあまりこだわらない
 (築浅がベターだが・・)

・購入価格(利回り)にこだわる
 (伸びしろを意識して、購入後も上げていく)

・所有権付の一棟物に絞る

・1世帯あたりの居住スペースを広めに確保
 (20平米以下は自動的にスルー)

・なるべく都心を意識する路線を避ける
 (景気や需給の影響を受けやすい為)
 (投資費用を抑えるため)

・↑郊外型であれば、駐車場を敷地内に備える

・特定の施設に需要を頼り過ぎない
 (撤退したら危険なため)

・学区や商業施設が近いところを重視する

・借入返済金、金利、公租公課、空室率、
 修繕費用等を差し引いて家賃収入の
 40%がキャッシュとして残るイメージ

・融資期間は短長バランスよく組む
 (すべてを短くし過ぎるとキャッシュフローが
  取れないため)

・1物件1入担保を基本とする



その地域で生活が完結するエリアに

好んで投資してきた結果なのか、昨今の

不況局面にあって入居率や家賃相場も

安定していると思います(管理会社さま

のお陰です、有難う御座います)。



そしてすべては値段交渉によって、

担保価値の残存力を残すような(結果、高利回り)

値付けで購入してきた為、買い進めることが

出来たのだと思います。



次のステージとして意識していることは


・換金性の良いものを選ぶ

・転売(短期売買)も視野に入れる

・戸建に目を向ける

・新築を仕掛ける

・借換や資産の入れ替えを考慮する

・再生物件を手掛ける


とこんな感じでしょうか??

とりあえず吐露ってみました。。





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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 05:53 | Comment(33) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
Tさまの手法で失敗するなら、誰も成功しないだろうな〜とさえ、私は思っています。

いずれ、新築を手がけてくださいよ〜〜^^

見たいです。
Posted by たろう at 2008年08月25日 05:59
恵比寿のIさん
こんにちは。
まずは、ブログ100回、おめでとうございます。
次は、200回に向け、ともに、がんばりましょうね。
さて、今回の投資についての考え方、大変参考にさせていただいております。特に、「担保価値の残存力を残すような値付けで購入」の部分、私も大変重要視しています。この点を妥協するとキャッシュがまわらなくなりますね。将来のすすむべき方向についても、すばらしい考え方ですね。脱帽です。活字にして、目標を具体的に設定することは、私もとても大切だと思っています。今後も、不動産投資はもちろん、DIYについても、いろいろ相談や、質問させてください。
てらちゃんより。
Posted by てらちゃん at 2008年08月25日 07:18
祝 100 回

おめでとうございます。

いつも楽しみにしています。

今後ともよろしくお願いいたします。

緻密で正確ですよね。

ブレを感じません。

いつもすごいな〜と思います。

Posted by kamochan at 2008年08月25日 09:30
祝ブログ100回。
いろんなアイデアが盛り込まれており、勉強になりました。特にリフォーム編が。これからもよろしくお願いします。
Posted by スコット at 2008年08月25日 10:15
まずはブログ100回、おめでとうございます!
これからも気長に頑張って下さい(笑)☆

投資判断、大変勉強になります。
手残りのキャッシュが40%くらい・・・あると非常に効率が良いですよね♪
是非この点もたまこっちに組み込んでみようと思います(笑)。

伸びしろも、大事ですね。
Posted by たまこ at 2008年08月25日 11:10
ブログ100日目おめでとうございます♪
先日の洗面台といい、ほんとにすごいです。

投資手法、ぜひみならいたいと思います!

Posted by yuki at 2008年08月25日 14:58
100回おめでとうございます。
短期売買も視野に入れる際、ご自身の業者化は考えていらっしゃいますか?
私は短期売買なら業者になろうと思っています。
Posted by 水戸大家 at 2008年08月25日 16:31
Iさん、脳みそが実業家ですから、ダイジョウブですよ〜〜何をおやりになっても。それに堅実ですしね〜〜奥様も素晴らしい方ですし〜〜

いうことないですね〜〜昨日電話した時でかい声で笑ってたら息子1が、‘なんで笑ってんの?なにがそんなにおかしいの?ってしつこく聞くので、思わず‘漫才師と話してたんだよ‘っていったら‘ふ〜〜ん‘で終わりました。

大きくなっても子供はかわいいです。
Posted by お家大好き at 2008年08月25日 17:39
100回!

ヒトマズ、お疲れ様です^^

恵比寿のIさまはワタシが知っている限り

ベスト

と言っても差し支えないバランス感覚だと思います。

すごーく広い意味のバランスです。

一般に、不動産投資に踏み込んでいる方々もすごいと思いますが、

1枚上を逝っています。

弟子にしてもらいたいくらいです^^
Posted by 健吉 at 2008年08月25日 19:55
こんばんは、100回目おめでとうございます。
投資のイメージ、勉強させてもらいました。
現状に満足することなく、常に先を見すえて目標を
立てるところなどは、私も見習わなくてはなりませんね、さすがです。

私は弟子のつもりですが、いいですよね先生?

Posted by ランクの0です。 at 2008年08月26日 01:57
ブログ100回目おめでとう御座います♪

リフォーム報告や投資手法等、毎回すごく濃い〜ィ内容で、いつもすごく参考にさせて頂いています。

今後も、200回、300回と楽しみにしております^^
Posted by ゴン at 2008年08月26日 17:31
100回おめでとうございます。

こんな中身の濃い内容を続けていただき感謝です。

また、素晴らしい所を暴露していたことも、非常に参考になります。

お金を払わないで聞ける内容ではありませんね!

本など出版しないでくださいね、

私も力の続く限り応援させてください。

ありがとうございました。

Posted by ヒロシ at 2008年08月26日 17:40
100回おめでとうございます。

5月のサエひでおさん主催のCFG会でブログを始めると伺ってから、ずっと拝見させていただいています。

私のブログにも訪問していただき、大変嬉しく思います。

これからもどうぞよろしくお願いいたします。
Posted by tys at 2008年08月26日 20:20
100回おめでとうございます

5月に始めてお会いした際に、ブログを始めると伺ってからずっと拝見させていただいています。

これからもどうぞよろしくお願いします。

投資にもいろいろなステージがあり、これで終わりというのが無いのでやめられないですね。
Posted by tys at 2008年08月26日 20:26
たろうさん、

>Tさまの手法で失敗するなら、誰も成功しないだろ>うな〜とさえ、私は思っています。

そ、そんな、、言いすぎです・・(大汗)

>いずれ、新築を手がけてくださいよ〜〜^^
>見たいです。

いつか、手掛けたいですネ♪

たろうさんお勧めの地は何処でしょう^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月27日 02:21
てらちゃん、

>まずは、ブログ100回、おめでとうございます。

有難うございますっ。共に200回更新を目指しましょう♪

>特に、「担保価値の残存力を残すような値付けで購入」の部分、私も大変重要視しています。

借入を主体にして投資を進めるのであれば、俗にいわれる「貸し剥がし」の対策としても担保余力は有効かと思います。

>今後も、不動産投資はもちろん、DIYについても、いろいろ相談や、質問させてください。

こちらこそ今後ともよろしくお願いします!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月27日 02:30
kamochanさん、

>おめでとうございます。
>いつも楽しみにしています。
>今後ともよろしくお願いいたします。

有難うございます♪
応援のおかげです♪♪
こちらこそお願いします♪♪♪

>緻密で正確ですよね。

なぜか血液型はいつも言い当てられます(汗)

>ブレを感じません。
>いつもすごいな〜と思います。

お褒めくださり、舞い上がってしまいます^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月27日 02:33
スコットさん、

>祝ブログ100回。

多謝多謝!!

>いろんなアイデアが盛り込まれており、勉強になりました。特にリフォーム編が。これからもよろしくお願いします。

恐縮でございます。
先日はご一緒させて頂き、大変有意義な一日を
有難うございました。
こちらこそ、今後ともご指導ください!!
いつも本当に有難うございます!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月27日 02:38
たまこさん、

>まずはブログ100回、おめでとうございます!
>これからも気長に頑張って下さい(笑)☆

おかげさまで頑張ってこれました♪
ありがとうございますっ☆

>手残りのキャッシュが40%くらい・・・あると非常に効率が良いですよね♪是非この点もたまこっちに組み込んでみようと思います(笑)。

スーパーたまこっちの発売が楽しみです^^

>伸びしろも、大事ですね。

私はこの部分を重要視しています。
入居率の改善や収益性のさらなる上乗せも
アイデア次第かと。。
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月27日 02:42
yukiさん、

いつも有難うございますー♪♪

最近は追い込みで多忙を極めていらっしゃるご様子、いっぱい応援させて頂きます!

>投資手法、ぜひみならいたいと思います!

少しでもなにかの足しになれるのであれば
幸いです^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月27日 02:46
水戸大家さん、

>100回おめでとうございます。

いつもありがとうございます^^

>短期売買も視野に入れる際、ご自身の業者化は考えていらっしゃいますか?

さすが水戸さん、するどいです!
売買の頻度にもよるのでしょうね^^
あ、まずはその前にテスト勉強がありますね。
う〜ん、どうしましょう(汗)

>私は短期売買なら業者になろうと思っています。

相当センスあると思いますョー。
この点については自信あります。
頑張ってくださいネ!

Posted by 恵比寿のI at 2008年08月27日 02:58
お家大好きさん、

>脳みそが実業家ですから、ダイジョウブですよ〜〜何をおやりになっても。それに堅実ですしね〜〜奥様も素晴らしい方ですし〜〜

沢山の有り難いお言葉、励みになります〜☆
ありがとうございます^^

>昨日電話した時でかい声で笑ってたら息子1が、‘なんで笑ってんの?なにがそんなにおかしいの?ってしつこく聞くので、思わず‘漫才師と話してたんだよ‘っていったら‘ふ〜〜ん‘で終わりました。

かわいいかわいい息子様によろしくお伝えください。

        ・・・ 漫才師より
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月27日 03:01
健吉さん、

>100回!

お互いに達成しましたネ、
お疲れ様デス^^

>・・ベストと言っても差し支えないバランス感覚だと思います。すごーく広い意味のバランスです。

ハードルアゲナイデクダサイ(笑)

>1枚上を逝っています。

ハードルゲンカイコエマシタ・・

>弟子にしてもらいたいくらいです^^

と、とんでもナイデス(汗)

私もマスターヨーダの弟子になりたかったデス・・

ありがとうございます♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月27日 03:09
ランクの0さん、

>100回目おめでとうございます。

いつも本当にありがとうございます^^

>投資のイメージ、勉強させてもらいました。

実はちょっと本音で書きました(汗)

>私は弟子のつもりですが、いいですよね先生?

そ、そんな、もったいないお言葉です(大汗)

これからもよろしくご指導くださいませ!
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月27日 03:14
ゴンさん、

>ブログ100回目おめでとう御座います♪

大変恐縮です^^

>リフォーム報告や投資手法等、毎回すごく濃い〜ィ内容で、いつもすごく参考にさせて頂いています。

こちらこそ、ゴンさんのブログとても勉強になります!!投資手法、こんどじっくりお話しを伺いたく思います。

>今後も、200回、300回と楽しみにしております^^

お互いに頑張っていきましょうー♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月27日 03:18
ヒロシさん、

>こんな中身の濃い内容を続けていただき感謝です。

そんな、か、かんしゃだなんて、照れちゃいます^^

>お金を払わないで聞ける内容ではありませんね!
>本など出版しないでくださいね、
>私も力の続く限り応援させてください。
>ありがとうございました。

そんなにお褒め頂くと、単純な私はすぐ調子付いてしまいます〜(笑)

ヒロシさんにはいつも感動を頂いております。
ありがとうございます♪
最近のヒットは@友好国トルコA言葉にならないで
ございます^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月27日 03:23
tysさん、

>100回おめでとうございます。

沢山のご声援をいつも嬉しく思います!
こちらこそ、ありがとうございます!

>5月のサエひでおさん主催のCFG会でブログを始めると伺ってから、ずっと拝見させていただいています。

So do I.

 
>投資にもいろいろなステージがあり、これで終わりというのが無いのでやめられないですね。

ともに切磋琢磨して参りましょうっ。
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月27日 03:27
100回を記念してスネーク小屋をプレゼント。
  _____
 /____/|
 |      |.|
 |新築木造|.|
 |____|/

おめでとうございます。

・なるべく都心を意識した路線を避ける
東海道線と南武線はどうでしょう・・・・
Posted by 工務店 at 2008年08月27日 19:03
相変わらずクールですね。
これからも突き進んじゃいましょう!

Posted by 星輝@松山市 at 2008年08月29日 01:02
工務店さん、

>100回を記念してスネーク小屋をプレゼント。
  _____
 /____/|
 |      |.|
 |新築木造|.|
 |____|/

良いんですか?嬉しいです♪♪♪
さくらのスモークチップで燻製つくってもよかですか?あ・・スモーク小屋だ・・

>東海道線と南武線はどうでしょう・・・・

神様のお膝元ですネ^^
沿線は俗に「日本のシリコンバレー」や「ハイテクライン」と呼ばれることもあるという記述が・・

本当でしょうか?
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月29日 04:07
☆てるさん、松山の夜はいかがでしょうか??

うどん旨そうですネ・・是非体験で打ってきてください♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月29日 04:13
面白いです、投資スタイルって人それぞれで。
読んでて、ふーんなるほどと思いますが、
やっぱり十人いれば十通りのやりかたありという感じですね。20平米以下は自動的にスルーというのが印象的でした!
一戸建て所有されてたら、どんどんいじるのでしょうねI様なら。
Posted by ちは at 2008年09月03日 09:27
ちはさん、

>面白いです、投資スタイルって人それぞれで。
読んでて、ふーんなるほどと思いますが、
やっぱり十人いれば十通りのやりかたありという感じですね。

活字にしてあとで自分で読み返して、ふーんそうなんだーっ、あ、あれっ?て思ってしまいました(汗)
投資手法は各人各様で正しいと思います。あとは、効率と安全性のバランスが大切だと思います。

>20平米以下は自動的にスルーというのが印象的でした!

郊外メイン・・
投資エリアによりますよネ^^

>一戸建て所有されてたら、どんどんいじるのでしょうねI様なら。

投資用戸建、ほしいですー♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月05日 02:24
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