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2008年08月19日

「入居速報」「セルフリフォームを考える」「0908RIGナイト告知」


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ブログ、96日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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ごぶさたしています。

夏期休暇はいかがお過ごしでしたかexclamation&question

私は7月中旬から始めた55平米のマンション

フルリフォーム現場に詰めていました。

それと埼玉県某市にある480万円売家

お家大好きさん、有難う御座いましたexclamation)へ

現地調査を敢行したり、2日間に渡る投資家

ご夫妻との会食など、不動産三昧な日々を

過ごしておりました。



お盆にお墓参りをしましたが、

この日以外に休暇をとっていないことに

気が付きましたたらーっ(汗)

ここ数日間はそれでも涼しかったのですが、

体力的にはちょっとバテ気味です。



陸上単発機(セスナ等)の操縦ライセンス

を取得する為に、LGB(ロングビーチ

エアポート:ロスの隣町)やグアム島へ通って

いた去年と比べると、余暇の過ごし方に大きな

ギャップがありますが、

自分で創造していく感動があり

なおかつかなりの金額がセーブできるセルフ

リフォームにも、空を自由に駆け巡ることとは

違った大きな魅力があり、すっかり虜に

なっています。



ファンカーゴのドライブインプレッション続報です。

小柄な外見とは違って、室内空間に余裕があり

畳みやコンパネも積載可能なばかりか

(助手席を前に動かし、畳みを縦に並べて7枚)、

今回は新たに長尺物(2.7×4.85メートル)を

1つに巻き束ねたクッションフロアーも助手席を

フラットにしてその足元に突っ込む形で、

バッチリ搭載できました。

そして平均燃費が驚くことに1リッターあたり14.75キロ

にも。ちなみにエアコンは付けっぱなしです。

次に目指すは16キロの壁でするんるん



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RIGナイト次回告知】 

日付:9月8日月曜日
時間:夜7時〜10時
内容:懇親会
費用:7000円の予定(飲み放題)
場所:未定

三日前までのキャンセルなら全額返金可能です。

お申し込みをお考えの方はお早めに!

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ご参加をご希望のかたは

sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  

RIG共同運営者の星輝氏まで、

「0908」とタイトルに入れて、

参加表明をお願い申し上げます。

お手数をお掛けします。


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入居速報

今回は速報ではありませんたらーっ(汗)


・今月初めに「G物件」で、

 1つご入居が決定しました。



全72世帯

利回り20%超

の物件構成



A物件: 2世帯中 → 2戸 満室

B物件: 4世帯中 → 4戸 満室

C物件: 4世帯中 → 4戸 満室

D物件: 9世帯中 → 9戸 満室

E物件:17世帯中 →17戸 満室

F物件:24世帯中 →20戸 

G物件:12世帯中 → 9戸 → 10戸


そして“ 瞬間入居率 ”は

72分の66」で、「91.66・・・%


管理会社さま、いつもありがとう御座います。

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セルフリフォーム

を考える




恵比寿のIさんは、リフォーム屋さんみたいだね^^

いえいえ、まだ修行中です

ゴールは何処にあるの

・・・

ある投資家との会話です。




今までの基本的な事業運営スタイルは、

餅は餅屋」と考えて、時間的、知識的な

レバレッジをその道のプロへ存分に掛けて

きたつもりです。




自分が動いた場合の自給を常に意識して

時間的・費用的な効率を追求していくと、

すべてを自身で抱え込む必要がないのだと

思います。



まさに「時は金なり」。



その甲斐あって、本業がありながらも全く畑違いの

アパート経営を同時に複数展開することが

出来たのだと考えます。




では、なぜいま自分でリフォームをするのか?

こうした疑問が湧いてくるのも不思議では

ありません。



職人さんへお願いすれば、時間や熟練した技術力、

長年掛けて培った知識と経験すら味方につけることが

出来るのであればなおさらでしょう。



ここで一度整理してみます。


自分で動くことのメリット

・一通りをこなすことで理解の領域が広がる
・建物に愛着がわく
・物理的に安く出来る
・精神的な満足感が大きい(楽しい)
・運動になる


自分で動くことのデメリット

・自分の時間を費やさなければならない
・体力的な消耗がある
・仕上がりは経験値に比例する



なぜ、自分でリフォームするのか?という

問いに対する現段階のアンサーは、、

「リフォーム脳を鍛えるため」

です。



それと費用も材料代だけで

済んでしまうので従来の丸投げ

発注方式と比べても60万円近く

差額が出る計算です。これは

大きいです。

※今回の物件では過去2年間で10部屋の
リフォームを行いましたが1部屋あたりの
平均的な工事費用が約80〜90万円でした。




当初は自分が動く時間がもったいないと

いう考えもありましたが、私が動くことで

実は本業の売上にもつなげることが

可能
です。



今回のケースに当てはめてみると、


▼売上90万円(法人が個人から受注する形)

▼原価30万円(もしかしたら20万以下も?)

▼粗利益60万円以上



仮に60万円の粗利を10日間の労働力投下で

生み出したとして、私の自給は「日当6万円

ということになります。




ましてや壁紙1つとってもこだわりのある

ものを採用して、競争力のある貸室を生み出す

ことが出来るとするのなら、これは1つの

立派な事業に他ならないと考えます。




では10部屋いっぺんに空いてしまったら、

施工を全て自分で行うのか?という問いかけが

あったとしたら、答えはNOです。



ただし、従来の丸投げ発注にはせず、

きちんとリフォーム脳を働かせて

分離発注することによって、費用は

抑えることも可能だと思います。



もしかしたら、施工の手際を考えながら

職人を手配して工事の流れをコントロール

すること
も出来るかも知れません。



走りながら色々考えています。



次回リフォームの経過報告(写真付)へと

続きます。




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- to be continued -
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posted by 恵比寿のI at 04:30 | Comment(28) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
なるほど!

法人が受注ですか・・・サスガですねぇ^^

そうでなくちゃと思いました。

ファカーゴ、随分燃費良いですね。畳積載時の運転は視界はどうですか?結構きびしそうなイメージがありますけれど・・・
Posted by たろう at 2008年08月19日 05:17
恵比寿のIさん
こんにちは。
セルフリフォームする意味を書かれていましたが、私も共感いたします。今まで丸なげしてきましたから。。。自分で行うことで、材料費、施工費、施工時間など単価がわかりますね。業者がどれくらい利益を稼いでいるかも大まかな目安もわかりますね。リフォーム業者の言い値でなく、交渉する土台づくりにも役立っていると思います。セルフリフォームは、楽しいし、達成感(特に入居者がきまった時に)がありますね。
無理せず、体に気おつけ、リフォームがんばってください。応援しております。
てらちゃんより。
Posted by てらちゃん at 2008年08月19日 07:21
いや〜〜〜すごいですね〜〜〜お疲れ様でした。

遠いのに良く頑張りますね〜〜。奥様もきっとヘトヘトでしょう。何か買ってあげないと!!

さりげなく書いてあったけど、セスナ機の免許もってるんですか?なんでもできるんですね〜すごいな〜

う〜〜ん私占いならできるんですけど・・・(笑)

リフォームすることの良さですか。

1、安くあがる(家が遠いと安くないこともある)
2、自分の好きなテイストに全体的にできあがる
3、みんな同情して、他の業者が安くしてくれる
4、近所の人に同情されてホメラレル

しかし、私足がダメージうけまくってしまい・・・教訓をえました。

教訓・・・過ぎたるはおよばざるがごとし
     何事にも中庸が肝心(さすが釈迦の教えです)
Posted by お家大好き at 2008年08月19日 07:46
リフォーム脳・・・
名言ですね。

今度はリフォーム博士の名刺も作りましょう!(笑)

我が家もそろそろ恐怖の3Fコルクタイル貼りがせまってきたようです。汗

B1のタイルはなぜか職人さんにやってもらうことに変更になってますが、建築家の考えがころころ変わるのでよくわかりません。涙
(はじめは自分達でやれよ。的だったのに)
ビンボー人はきついです。
Posted by yuki at 2008年08月19日 13:26
いつもこんなに徹底的にご自分でやっているのかとビックリしてました。

次につながる自力でのリフォームなんですね。

しかも、物件の方も入居率が上がってきて何よりです。

いつも勉強になります。
Posted by 水戸大家 at 2008年08月19日 14:17
I 様 お久しぶりです。

リフォームお疲れ様でした。

去年の夏とはまたちがったすばらしい夏になりましたね^^

私はリフォーム全くできません。

いままでの失敗は数知れず。。

そこでリフォーム現場に立ち会うようにしています。

相場観

時間と手間。

それを知らないで発注してはいけない。

ということを学びました。

ご自分でなさってみて費用と効果を実感されましたね。

拍手〜パチパチ♪
Posted by kamochan at 2008年08月19日 19:09
お疲れ様でした〜!!

セスナの免許を取りにぐぁむやPLG(プロパンガス)に行くとは・・・完全に「セレブ」ですね^^ボクは「オデブ」です。

ステキな思考回路です。組み立て方が非常にスマートですよね。文章も。

リフォームは星輝さまと分担して一通りの理解範囲の拡大の一環かと思っていました。ワタシも拙いながら、一通りを経験したかったので自分で頑張りましたが、Iさまほどストイックにはやっていませんでした。

さすがっ!
Posted by 健吉 at 2008年08月19日 20:30
セスナの免許・・・
すごいの一言です。

人間って、仕事にしろ遊びにしろ、何事も一生懸命が一番充実して輝く事になるのでしょうね。

恵比寿のIさんに少しでも近づけるように、私も少しずつリフォーム脳を鍛えて行きたいと思います。
ちなみに今の私のリフォーム日当は数千円だと思います(笑)
Posted by ゴン at 2008年08月19日 22:29
すばらしい!!

さすがです。依頼される側もそこまで理解してもらえると嬉しいです。

Posted by 工務店 at 2008年08月19日 23:34
こんばんは、リフォームお疲れ様です。
お会いしたときの、顔から、オーラが出て充実しているのが、わかります。
うちの、ファンカーゴはそんなに走ってくれませーん。乗り方が悪いんですかねー。
Posted by ランクのOです。 at 2008年08月20日 00:00
お疲れ様〜

写真のアップを楽しみにしています。

私もそろそろデビューしますよ。
そのときは師匠と呼ばせてください。

Posted by 星輝 at 2008年08月20日 01:03
 はじめまして こんにちは 

すばらしいの一言ですね(本当)

分析と整理 すばらしいです

楽しい、やりたいってことですね

ひとつ質問なんですが

分離発注って金額的に安いのですかね?

内容、規模によりますが

どうもわからないのですが



Posted by 鈴木 at 2008年08月20日 02:33
私も考えに同感です!

なので、DIYの学校なんかにも行き、
自分で少しはやるつもりでしたが、
。。。です。

まだまだ危機感がないんでしょうね。
反省です。。。
Posted by ささぼう at 2008年08月20日 08:58
どっかのブログにも書いてありましたが
儲かる、効率的だというのも
とても大切なことですが
「楽しい」「好きだ」というのが最強のモチベーションだと思います。
大空遊覧もリフォームもそれなしでは
続かないですよね。
実利があってスキルアップすることが
楽しいと感じられることは
素晴らしいですね
Posted by ポチお at 2008年08月20日 15:47
たろうさん、

なるほど!

>法人が受注ですか・・・サスガですねぇ^^

ありがとうございます♪
事業部を新設してしまいました。

>ファカーゴ、随分燃費良いですね。

まだまだいけそうです^^

>畳積載時の運転は視界はどうですか?

鋭いご指摘ですね。室内においても高さがあるので、斜めに立てかけた畳みも視界を完全には塞ぎません。よってノープロブレムですよー。
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月20日 19:34
てらちゃん、

>私も共感いたします。今まで丸なげしてきましたから。。。

嬉しいです♪

前回のナイトRIGでもそのあたりについて
熱く語りあったことが思い出されます。
あとは実践あるのみですよね!
お陰でモチベーションアップに大いに刺激を
頂いております。

いつもありがとう御座います^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月20日 19:40
お家大好きさん、

おかげさまで、リフォームも順調にきています。
沢山のアドバイスをいつも有難うございます♪

>さりげなく書いてあったけど、セスナ機の免許もってるんですか?

学科は無事合格しましたが、実地訓練がまだ少し
残っています・・ということでまだ掛かります(汗)

>う〜〜ん私占いならできるんですけど・・・(笑)

動物占いは黒豹でした^^


>4、近所の人に同情されてホメラレル

  !?

ほめられるのは無条件で嬉しいデスネ♪


>しかし、私足がダメージうけまくってしまい・・・

くれぐれもお大事にしてくださいませ。


>教訓・・・過ぎたるはおよばざるがごとし
 何事にも中庸が肝心(さすが釈迦の教えです)

良い言葉ですね。
考えさせられます・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月20日 19:53
yukiさん、

>リフォーム脳・・・名言ですね。

思いつきました^^

>今度はリフォーム博士の名刺も作りましょう!(笑)

ゆきさんには、すでに沢山の名前を授けて頂きましたネ♪今回もありがたく頂戴します。

>我が家もそろそろ恐怖の3Fコルクタイル貼りがせまってきたようです。汗

ポイントは接着剤にありっ。きっと楽しくてはまってしまうのではないでしょうか?

>・・建築家の考えがころころ変わるのでよくわかりません。涙

天才芸術家肌でしょうか(汗)
Posted by リフォーム博士 at 2008年08月20日 20:03
水戸大家さん、

>いつもこんなに徹底的にご自分でやっているのかとビックリしてました。

水戸さんのリフォーム術、いつも食い入るように
拝見させて頂いています♪

>しかも、物件の方も入居率が上がってきて何よりです。

本来の目的、思わず忘れてしまいそうでした(汗)
ありがとうございます!水戸さんの入居率100%に近づけるように、頑張ります!
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月20日 20:08
kamochanさん、

>I 様 お久しぶりです。

お久しぶりです♪
不定期更新にて、いつも失礼しています(汗)

>去年の夏とはまたちがったすばらしい夏になりましたね^^

ありがとうございますっ^^
かもちゃんも素晴らしい物件に巡り合えて
本当によかったですネ♪

>・・リフォーム現場に立ち会うようにしています。

とても重要なことだと思います。
kamochanの意識の高さには脱帽です!!

>拍手〜パチパチ♪

いつも本当に感謝しています!
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月20日 20:17
健吉さん、

>お疲れ様でした〜!!

有難うございます〜!!!

>セスナの免許を取りにぐぁむやPLG(プロパンガス)に行くとは・・・完全に「セレブ」ですね^^ボクは「オデブ」です。

抜群のセンスデス(大汗)
はい、私も人のこと言えません・・

>ワタシも拙いながら、一通りを経験したかったので自分で頑張りました・・

経験談、ぜひぜひ語り合いましょう♪
楽しみっス!
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月20日 20:27
ゴンさん、

>セスナの免許・・・すごいの一言です。

現地では、リタイアされたご夫婦が飛行機(奥様)とヘリコプター(だんな様)を楽しまれている場面に出くわして、世界観が変わりました^^

>人間って、仕事にしろ遊びにしろ、何事も一生懸命が一番充実して輝く事になるのでしょうね。

同感です!!
後悔はしたくありませんネ!

>恵比寿のIさんに少しでも近づけるように、私も少しずつリフォーム脳を鍛えて行きたいと思います。

こちらこそいつもお力添えを有難うございます♪

>ちなみに今の私のリフォーム日当は数千円だと思います(笑)

そして経験値はプライスレスですねっ(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月20日 20:34
工務店さん、

>すばらしい!!

>さすがです。依頼される側もそこまで理解してもらえると嬉しいです。

有難うございます!
工務店さんのような“プロ”の目からみれば
拙いままごとのようでお恥ずかしいのですが、
今後ともアドバイス頂戴できますよう
おねがいもうしあげます!!

Posted by 恵比寿のI at 2008年08月20日 20:39
ランクのOさん、

>こんばんは、リフォームお疲れ様です。

こんばんは!ありがとうございます^^

>お会いしたときの、顔から、オーラが出て充実しているのが、わかります。

むかし少林寺拳法の達人にオーラの色が見えるって
話しをきいてびっくりしたことを思い出しました。
病気や事故にあう人も見分けられるそうです(驚)
良い色だといいのですが・・(汗)

>うちの、ファンカーゴはそんなに走ってくれませーん。乗り方が悪いんですかねー。

私のほうが体重が重い筈ですョ(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月20日 20:45
星輝さん、

>お疲れ様〜

おつかれちゃん〜

>写真のアップを楽しみにしています。

次回のブログになります^^

>私もそろそろデビューしますよ。

楽しみですネ♪

>そのときは師匠と呼ばせてください。

諸先輩がたを差し置いてとんでもナイデス(大汗)
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月20日 20:47
鈴木さん、

>はじめまして こんにちは 

はじめましてっ。
ご訪問&コメントを有難うございます!!

>楽しい、やりたいってことですね

ズバリ、ご指摘の通りです^^

>分離発注って金額的に安いのですかね?

各職人さんを束ねる現場監督役を自らこなすのであれば、中間マージンをカットできる分だけ安くなると思います。でも実際には、工程にも順序があるので無駄のない采配をできるか、またお願いする仕事内容が物理的に何日かかるものなのか、その見立てや工法にも精通していないと、場合によっては高くつく可能性もあるのかと思います。(一人工一日いくらで課金されるとなおさらです)。部材1つとっても卸価格で入手する場合、慣習では返品も不可ですので責任もそれなりに増してきます。(ホームセンターの一般市場で調達する場合は、もちろん返品できます。)

結局、分離発注は金額的に安くなる可能性がある方法のひとつだと思いますが、腕次第かと・・
(私見ですいません。)
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月20日 21:01
ささぼうさん、

>私も考えに同感です!

おぉー嬉しいです♪

>なので、DIYの学校なんかにも行き、
自分で少しはやるつもりでしたが、
。。。です。

凄い努力かと思います!
一通りの技術を習得されたのですよね^^
う〜ん、すごいです!!

>まだまだ危機感がないんでしょうね。
反省です。。。

安定経営をされている訳ですから
問題ナッシングですね。
色々教えてくださいマセ♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月20日 21:07
ポチおさん、

いつもありがとうございます♪♪

>「楽しい」「好きだ」というのが最強のモチベーションだと思います。

我が意を得たりっ!でございます♪♪
そして頂戴するコメントが最強のモチベーションアップにつながっています!!

>実利があってスキルアップすることが
楽しいと感じられることは素晴らしいですね

これからもたのしんで取り組んでいきたいです!
よろしくお願いします!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年08月20日 21:13
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