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2008年06月25日

お伺いします vitto様との出会い RIG7回目告知

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ブログ、62日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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6月25日」の  23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 191人
●PV(ページビュー) 1143人
●瞬間順位 35位 
◆このブログのお値段は 28860円 


右側ブログランキングカウンター → INPOINT → ¥マーク をくりっく

です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。


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「6月24日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 202人
●PV(ページビュー) 1613人
●瞬間順位 34位 

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「6月23日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 199人
●PV(ページビュー) 1257人
●瞬間順位 34位 

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今日は夕方から急に涼しくなりましたね。曇り

夜半から雨もふってきました。雨

明日は梅雨寒だそうです。モバQ

みなさん、くれぐれも体調管理に気を配って下さいネ。


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【告知】

早速ですが、RIGの7回目が正式に決まりました。

次の通りに告知させて頂きます。 

すでに参加表明をして頂いている方達も多数いらっしゃいます。


ちなみに今回の主旨は、ゆっくりとお酒を交えて(お食事も)

普段なかなかお会いできない投資家たちとご歓談して頂く場を

設定させて頂きました。


みなさまにお会いできることを楽しみにしております。

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↓(転記 from ☆輝氏ブログ)
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/

第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)詳細

日時:7月7日
時間:夜7時〜10時
場所:恵比寿か新宿の予定(参加人数により決まります)
費用:7000円
人数:無制限

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ご参加をご希望のかたは

sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  星輝まで、

「777」とタイトルに入れていただきまして、

ご参加を表明していただけますか?

お名前とご連絡先をご記入下さい。

もしもブログをお持ちであればご一緒に。

以前にお申し込みいただきました方も再度

ご連絡いただけますか?再確認ということで。

お手数かけますがよろしくお願いします 。

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念願叶って

ついに

vitto さんと

お会い出来ました!!



vitto の街日記
http://vitorrecioni.seesaa.net/



本日は、夕刻よりvitto さんとお会いする機会に

恵まれました。るんるん世界をまたに架け飛び回っていらっしゃる

ご多忙の御身にもかかわらず、貴重なお時間を

割いて頂いたことに大変感激いたしました。


vitto さまの発する一字一句を一言も聞き漏らさない

ようにと気構えだけは一人前でしたが、とにかく

内容がとてつもなく深く、いまだにアタマの中が

痺れている感じです。


詳細についての公開は控えさせて頂きますが、

人生のターニングポイントといっても過言でない

素晴らしい出会いに、とても感謝しています。



改めて、


vittoさま、

沢山のご教示を頂きまして、その上に

お食事までご馳走になりまして、大変に有難う御座いました!!



そして星輝さん、

お引き合わせ頂きまして、本当に有難う御座いました!!


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お伺いします


ケーススタディ


とある地方でつい最近あった一コマです。


そこの管理業者A社さんの元に、

先日ふらっとお客様Bさんがお見えになりました。



お話を伺うと、お部屋を探しにきたのではなく、

実は、すぐ近くにある物件のオーナー自ら

客付けの営業活動であることが判明しました。



詳細をまとめます。

◆Bさんは、東京在住で頻繁にこれる距離ではない。
◆物件は、A社から車で15分くらいの場所。
◆流行柄の斬新なサイディングで非常に目をひく(好感触)。
◆築12年
◆1R×12世帯
◆入居数7世帯
◆2年前に購入
◆Bさんは管理会社C社に一任している。
◆管理会社C社は地域NO1の規模。
◆A社もC社は理想形と認めるほど。(システムもバッチリ)
◆Bさんの条件として、管理会社は従来どおりC社。
◆A社が客付けをする場合、仲介手数料は50%
◆Bさんから別途1ヶ月分、報酬の提示あり。
◆A社の周辺地域では、アパートの乱立が続き、Bさんの
 12分の7は、ごく平均的な入居率。
◆A社の専任管理アパートは、入居率80%以上を保つ。
◆Bさんは賃料の値引きも、A社にある程度の裁量を認める。
◆そのエリアにおける管理会社同士で情報の交換を
 月1度の頻度で定期的に行っている。
◆従ってC社の情報もすでに共有済み。
◆したがって紹介しあうこともあるが、特に提示がない限り
 その仲介手数料は50%が相場である。→優先順位は下がる



A社としては、Bさんから別途1ヶ月分の報酬について、

大変魅力を感じました。



しかし、1つの物件に複数の業者が係わると

管理が荒れる様に判断しました。



また慣習的に、そのような直接のご依頼を

引き受けたことがありませんでした。



結果、

C社を通して、手数料と賃料の対応をして頂くように・・」と

お薦めをしたそうです。




こちらのエリアでは、いままでオーナー自ら営業に

回ることが一般的ではありませんでした。



しかし、これはこの地域に限ってのことかも

知れません。



A社は考えます。



入居率にあえぐ昨今、


実際的に他のエリアはどうなんだろう
exclamation&question




オーナー側の視点を知りたい。


他業者の視点を知りたい。


今までのスタイルを通すべきかexclamation&question


これからの業者はどうあるべきなのかexclamation&question


世の中の声を伺いたい。


・・・ということです。



みなさま、例によって無責任なコメントで構いません。


なんでも構いません。


よろしくお願いします。




ひらめきちなみに私の意見は、、、


A社に専任で管理をお願いしているので、

その立場でいえば、「専任物件に客付けを集中してほしい

したがって、Bさんの直接依頼はお断りしてほしいです。


もしA社の立場だったら、優先順位を「1番:専任管理物件

2番:Bさん物件」という形で、お客様の取りこぼしが

ないような体制を敷いて、Bさんとのパイプを築いても

問題はないのかもと思います。

一時金+将来的な専任管理という営業も含めて



しかし、道義的にはC社に交通整理をして頂くのが

一番かと思います。



立場が違うと選択も変わってきますので、難しいですあせあせ(飛び散る汗)



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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 23:59 | Comment(11) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
vittoさまにお会い出来たのですね^^

更なるパワーアップを期待しています。

私の場合、完全に管理会社任せですので、審査の基準の問題が出てくると思うのですよね〜多少なりとも・・・ですが。

なので、専任物件に客付け集中。で

Posted by たろう at 2008年06月26日 06:05
昨日はお時間を頂きありがとうございました。

このお話、私のことかと思いました。

地方の典型的なお話のようです。

経験上、「あそこに管理任せてるなら大丈夫だよ」って言われてあしらわれたこともありますし、
「うん、がんばるよ」って言われて何もなかったというのがあります。

オーナーとしてお客さんを入れてくれる業者が最高のの業者だと思います。
Posted by 星輝 at 2008年06月26日 07:40
「最高のの」ってなってます笑
許しててください。
Posted by 星輝 at 2008年06月26日 07:42
ある有名な大家さんは空室が出ると60件の業者にFAX
するとおっしゃっていました。
Bさんは正しいと思います。
管理会社がなかなか決められなければ期限などをつけて一般にするというのももはや常識になりつつあります。
Posted by kamochan at 2008年06月26日 07:43
ずっと疑問だったのですが、kamochanさんのコメントのように
>60件の業者にFAXする
場合、鍵はどうしているのでしょう?

こういう本を読んで実行しようと思ったら、鍵を渡さない限りやってくれない(両手じゃなきゃやらない)ことが判明しました。
で、鍵を渡した業者がなかなか決められないと、同じ派閥内の不動産屋さん数社に客付けヘルプを頼む(片手になる)という慣習のようです。

ですから鍵を渡した業者がヘルプを出さない限り、他の業者は客付けしたがりません(関係が悪化するらしいです)。

うちは鍵の本数もあるので、いつも3社くらいに一般でお願いしています。

FAX作戦の方は現地に鍵を備えているか、暗証番号キーなどを使っているのでしょうか?あるいは管理会社に鍵を取りに行ってもらうのでしょうか?

管理会社を使っていない(自主管理)なので、皆さんどうやっているのか知りたいです。
Posted by たまこ at 2008年06月26日 08:42
vittoさんにお会いしたのがターニングポイントというのはすごいですね!

さらに知識が加速されるとどこまでいっちゃうのでしょうか?(笑)

ちょっとしたことをお伝えしたくて名刺にメールしてみたのですが、戻ってきちゃいました。汗
お時間あるときで結構ですので、私のメールに一度送信していただければ幸いです。
Posted by yuki at 2008年06月26日 11:35
たろうさん、

>vittoさまにお会い出来たのですね^^

色々とご指導頂きました!


Bオーナーさんの視点でのご意見ですね。

>審査の基準の問題・・

参考になります。。

ご意見を有難うございました!

Posted by 恵比寿のI at 2008年06月26日 21:05
☆輝さん、

昨日は、お引き合わせいただきまして、

有難うございました!!


Bオーナーさん視点でのご意見ですね。

>オーナーとしてお客さんを入れてくれる業者が最高の業者だと思います。

やはりお金が回らないと、経営は破綻してしまいますよね。。

とても参考になりました^^

Posted by 恵比寿のI at 2008年06月26日 21:11
kamochanさん、

貴重なご意見を有難う御座います♪

>ある有名な大家さんは空室が出ると60件の業者にFAXするとおっしゃっていました。

有名な●村マンションのオーナーのお話ですね??
あれだけの所有戸数を築古も含めて高稼働させるには
やはり、受身だけでは限界があるという現実を知り得ました。

いかに摩擦を生じさせずに、意図する方向に持っていくかが、ポイントでしょうか?

>管理会社がなかなか決められなければ期限などをつけて一般にするというのももはや常識になりつつあります。


大変参考になりました!
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月26日 21:18
たまこさん、こんばんは!

>鍵を渡した業者がヘルプを出さない限り、他の業者は客付けしたがりません(関係が悪化するらしいです)。

このあたりの事情がじつはとても繊細な部分でしょうか?オーナーとしても、管理をお願いしている会社にお断りなく動いてしまうのは、気をつけたほうが良さそうですよね。

>FAX作戦の方は現地に鍵を備えているか、暗証番号キーなどを使っているのでしょうか?あるいは管理会社に鍵を取りに行ってもらうのでしょうか?

たまこさんのおっしゃる通りの方法だと思います。現地に備え付けるのは楽●ロックとか、、ありましたね。

貴重なご意見、有難う御座いました!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月26日 21:25
yukiさん、いつも有難うございますっ。

>vittoさんにお会いしたのがターニングポイントというのはすごいですね!

大先輩の足跡から学ぶことは非常に多いです。
さっそく本日、少し動いてみました。

>お時間あるときで結構ですので、私のメールに一度送信していただければ幸いです。

メールアドレスの件、大変失礼しました。。

777楽しみです♪



Posted by 恵比寿のI at 2008年06月26日 21:28
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