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2008年06月18日

投資シリーズ003 1000万円8世帯 雨乞いダンス

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今日も暑かったですねー。

さっき外で庭いじりをしていた近所のおじさんとのやりとりです。

おじさん:「雨が降らないからそろそろ雨乞いのダンスをやろうと

思うんだけど、一緒におどらないか
?」

私:「いいすねぇー


おじさん5秒間一人で踊る


私:・・・

おじさん:「うちのかーちゃん、蚊に刺されないんだ。すごいだろ!」

私:「すごいっすねー!」

おじさん:「毒を持っているから、虫もよけるんだ!」

私:「ハ・ハ・・

私:「じゃあ、そろそろいきます。」

おじさん:「たくさん儲けてねー

超馬鹿でかい声に見送られました。


ちなみに、おじさんの娘さんはディズニーランドにお勤めなので、

ダンスの振り付けは、本人いわくプロ直伝らしい・・・


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<本日の話>

◆26歳〜現在までの

「投資シリーズ」 

 シーズン:003



1K8世帯

1000万円

売り物件




表題は、管理をお願いしている不動産会社にお勤めの

Nさんからの情報です。


私と同世代のためか、お互いに通じるところがあり

プライベートでも親交があります。


Nさんは自らが投資もされているので、常に面白い

情報を抱えています。


そして彼は近々に築古戸建の購入を控えています。

価格ほか詳細は契約前ということで、

公表は差し控えさせて頂きますが、数百万程度の買い物です。


彼の強みは、この業界に携わる前にリフォーム関係を一通り

経験されているので、自前のネットワークがあることと、

自分で余暇をつかって丸ごとリフォーム出来てしまう腕が

あること、そしてこうした作業が大好きであるということで

しょうか?


一軒丸ごとの内装リフォーム費用は、建坪70平米程度で

20万円もあればぴかぴかにして、お釣りが出ます。


建物に愛着があればこそ、その仕上がりも

どこか違ってくるのでしょう。


私が、いま漠然と思っている

次のステップなのかもしれません。

このあたりのお話については、また次の機会

に触れたいと思います。


最近どうです?」というのりで、先程電話を入れたところ、

いつもよりのんびりした声!?

なんと公休日であったにもかかわらず、気付かずに

せっかくの余暇を邪魔してしまうことに(汗)


ちょっと前から出ていた売りアパートの値段下がりましたよ。」

とのこと。

・1000万円
・1K8世帯1棟
・19.8平米×8
・3点ユニット
・6畳の洋室
・土地70坪
・バス便バス停から徒歩5分
・大学そば
・近隣にはニュータウン(結構栄えています)
・木造築16年


・入居率は不明
・駐車場の台数も不明
・土地の実勢価格15万〜だと思われるので
 価格は土地値だと思われる。


Nさんは、特に興味なかったそうで詳しい調査はしていなかった。
早速元売の会社へ連絡を入れてみたところ、こちらも
定休日でした。


同様の物件の家賃相場は1室3万円〜


3万円で利回りを求めると、

3×8=24万円
24×12=288万円
288÷1000=28.8%
入居率50%で14.4%


2.5万円で利回りを求めると、

2.5×8=20万円
20×12=240万円
240÷1000=24.0%

入居率50%で12.0%

2万円で利回りを求めると、

2×8=16万円
16×12=192万円
192÷1000=19.2%

入居率50%で9.6%


もちろん固定資産税と都市計画税も
不明ですが、おそらく数万円だと思います。

そして、このエリアは皇居を中心にして
半径50キロ圏内です。



さらに価格交渉も可能かもしれません。


みなさんだったら、このような物件は興味ありますか?
それともスルーでしょうか?
いくらでしたら買いですか?
ただでもいらないでしょうか?
賃料安いからリフォーム代でないかも?
維持費用はRCや鉄骨に比べて安いからいいかも?
入居率によっても見え方も変わってきます。
エリアの動向にもよると思います。
いろんな考えがあると思います。
超適当に無責任コメントで構いません。



いかがでしょうか?


私だったら、

@すでに郊外には所有しているので、今後の戦略的に
都心に集中させるべく、これ以上郊外には増やさない。

A現金700万円で購入。自力リフォームの練習台にして、
腕を磨き、満室経営を目指す。

すいません、妄想です。。)



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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 20:44 | Comment(27) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
超適当な無責任コメントです。
私なら基本的にスルー。
郊外は利回り良くても欲しくないな。
バス便っていうのもイヤ。家賃低いとリフォーム代でないし
練習台にするなら、頻繁に行ける家のソバがいいし。
でもタダならもうらうか、でもタダより高い物はない。
土地値の半分以下で利回り30%位で、しばらく手もかからない綺麗さで満室なら、検討のテーブルに乗るだろか。成功者の方々はこういうのを買って変身させて回していくんだろなと思います。

Posted by ちは at 2008年06月18日 21:47
B/K評価で債務超過にならず、プラスになるくらいの値段なら購入してみたいかもです。
木賃築古は利回り良くても、買った瞬間債務超過になる可能性が。
そうすると次に融資が引っ張りにくくなる気がします。
できればお金でプラスの評価額を買いたいです。
Posted by yuki at 2008年06月18日 22:13
今年初めに戸建を自力リフォームしました。
(風呂が離れているやつです。)
なかなか大変でしたよ(^_^;)
1000万1R×8の3万円ですが、家の近くで客付けに問題ないと判断したら買います。
原状回復は自分でやらないと回らないと思いますので…
たぶん、19u表面材をオールやり直しで3万,4万くらいでできると思います。
Posted by 水戸大家 at 2008年06月18日 22:18
修行になりますね。
こういう感じは魅かれないでもありません。
じぶんの年齢を考えてしまうと無理です。
Posted by kamochan at 2008年06月18日 22:33
踊りはTDL本場仕込みかも。。
Posted by kamochan at 2008年06月18日 22:42
面白そうではありますが、すでに色々お持ちの方向けなのかもしれませんね。
入居率が悪い時にリフォーム代や建物のリニューアル代が出ないと最悪スパイラルに陥りそうで。。
初心者には、自力リフォームで時間と労力を使う心の(懐も)余裕無しかも、です。

でもたまこっちに入力してみないことには、何とも・・・。たまこペンタゴンはどんな形になるのでしょう(笑)??
Posted by たまこっち at 2008年06月18日 23:16
郊外の高利回り大好物です

大学の将来性

駐車場の確保

近隣の入居率

財布の中身(笑)

折り合いがつけばいけますでしょうか

ただ、欲を言えばバストイレ別

20u以上は欲しいかもしれません
Posted by 夢追い狂の詩 at 2008年06月19日 00:35
たまこっちの数値が楽しみです。

もし良い数字が出ましたら、私も雨乞いのダンスに混ぜてください。

私はシューベルトの「魔王」を歌います!
Posted by 星輝 at 2008年06月19日 01:00
こんばんは、オーナーさんのやる気しだいではないでしょうか。
しっかり見地調査は、しての話ですが、
私は、時間的にに余裕がありませんので、
手が出せません。
ほっといていいような、物しか買えません。
こんな、物件をうまく回せたら、成功するのでは、
すみません、生意気なことを書きまして。
Posted by ランクのOです。 at 2008年06月19日 02:56
ちはさん、意見交換会へのご参加大歓迎です♪

資産投下は「都心」を中心にお考えなのですね。

>土地値の半分以下で利回り30%位で・・

なるほど、土地値=実勢価として1千万の半分は500万円!これだと家賃2万円の満室で38.4%くらいでしょうか?

フィルターを通す条件を明確にすることで、スルー物件も簡単に見分けがつきますね。

有難うございました!
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月19日 03:48
yukiさん、意見交換会へようこそ♪


お金でプラス評価の物件を購入

   ↓

B/K評価を毀損しない

   ↓

次の物件購入へポテンシャルを維持もしくは
アップさせる作戦ですね。

大変参考になりましたっ♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月19日 03:57
水戸大家さん、ご参加を有難う御座います!!

ご購入へ向けての判断材料は、

■家から近い
■客付けに問題ない

上記の条件に加えて、1軒丸々リフォーム出来てしまう水戸大家さんならではのバックボーンがあって、初めてゴーサインですね。

>19u表面材をオールやり直しで3万,4万・・

もはやプロの領域かと。。

やはり自力リフォーム力って偉大ですね〜!

とても考えさせられました&有難うございました♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月19日 04:06
kamochanさん、貴重なご発言を有難う御座います!

>修行になりますね。

大家力の鍛錬という境地になれますよね(笑)

そして、全然行けます!!

リフォーム楽しいと思いますよー^^


>踊りはTDL本場仕込みかも。。

卒論のオリエンタルランド、、
考察に興味ありです(笑)

Posted by 恵比寿のI at 2008年06月19日 04:14
「たまこっち」、ついに進化を遂げましたね(笑)

>初心者には、自力リフォームで時間と労力を使う心>の(懐も)余裕無しかも、です。

たまこっちは初心者ではありませんが、おっしゃる意図がとても理解できます。

さらにご指摘の通り「不のスパイラル」が最も恐れる所ですよね。

>たまこペンタゴン

右に槍のように突き出るのでしょうか?
ミテミタイデス♪




Posted by 恵比寿のI at 2008年06月19日 04:26
夢追い狂の詩さまのご登場、嬉しい限りです☆★☆

>郊外の高利回り大好物です

趣味が合いそうですネー!

相当のリフォーム術をお持ちと伺っています。

例の超超超高利回り物件も今度詳しくお話をお聞かせください^^

挙げて頂いた6つの条件のうち、お金を除いて(笑)、どれだけクリアーできるか怪しいものです。


やはり個々の状況によって、良くも悪くも変わってしまいますよね。

これからもよろしくお願いしますっ。
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月19日 04:43
あ!6分前にコメントですね。まだおきているのですか^^

ちなみに私は池袋^^を基準に20キロ位までなら買いたいです

Tさまは多忙ですし他にも物件を沢山お持ちなので、今その物件を買うのは時間単価から考えると面白くなさそうな気がしますね〜。

・・・それにブログ更新止まっちゃうし^^

Posted by たろう at 2008年06月19日 04:53
☆輝さん、

私も雨乞いのダンス5秒間みましたが、

難しそうです(爆)

コメント読んで、

ERLKO”NIG

たったいま聞いてます♪

懐かしいですね〜^^



Posted by 恵比寿のI at 2008年06月19日 04:54
ランクのOさま、ご参加を待っておりました!

■綿密な現地調査

■オーナーのやる気次第!

とくにこの「やる気」の維持が難しかったり
しますよね^^

■時間的な余裕がない→手のかからない物
 を仕込んでいく手法

これも大切な選択だと思いました。

貴重なご意見、大変参考になりました!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月19日 05:03
たろうさん、

おはよ〜御座います^^

いつも早くからご苦労様です。

目覚めのご機嫌は、いかがでしょうか(笑)

>あ!6分前にコメントですね。まだおきているのですか^^

え、(汗)

いま三回目の魔王きいてました♪

>池袋^^を基準に20キロ位までなら買い

あと「東上線沿線」という最重要ポイントがお忘れでは・・

>・・・それにブログ更新止まっちゃうし^^

そのうち、忙しくて更新が隔日になる可能性も確実です・・・

Posted by 恵比寿のI at 2008年06月19日 05:09
私には魅力のある物件に見えてしまいます。

現地に行って、どんな状況なのか確かめたいですね。

小さく始めるにはいいのかなって思ってしまいます。

金額の面は、可能な限り安くしたいですが。
Posted by tys at 2008年06月19日 06:35
ヒロシです。

ここの場所では、コメントが濃いですね!

魔王!私も大好きです!

マイファータ、マイファータ、マイファータァー(長音記号1)


そうそう、不動産の話しですね!

もしワタクシなら、

建物の状態を確認したいのです。
そして悪い所を見つけて、ソフトに近付き、刺激的な鬼指を実施します。

しかし、ワタクシなどI様の足元にも及びませんので、参考にも……。

Posted by ヒロシ at 2008年06月19日 12:29
tysさん、ご参加頂きまして有難う御座います!

満額で購入しても、想定利回りだけは28.8%もっ!?ありますから、たまらなく魅力的にみえてきますねー^^

>小さく始めるにはいいのかなって思ってしまいます。

紙の資産と違って、1000万円が0円には成らないでしょうし、腹をくくれば金額的には「あり」でしょうね。

手間のかかる物件ほど学びも多そうですしね♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月19日 18:08
ヒロシさまっ、

ご来訪をお待ちしておりましたー。

みなさんのコメントが大変素晴らしく、とても勉強になっております^^

>マイファータ、マイファータ、マイファータァー(長音記号1)

YouTubeで見つけました ↓
http://jp.youtube.com/watch?v=EtZPsxeQPIE

(おまけ)宇宙戦艦ヤマト ↓
http://www.geocities.co.jp/MusicHall/6654/yamato4.htm

>そして悪い所を見つけて、ソフトに近付き、刺激的な鬼指を実施します。

さしづめ、蝶のよ〜に舞い・・ハチのように刺す!!でしょうか?


とても参考になります♪

有難うございました。
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月19日 18:33
なるほど。
郊外の高利回り物件て人気物だったんですね。

魔王とヤマト、堪能させて頂きました!
Posted by ちは at 2008年06月19日 21:25
この魔王はあまいです。
私のほうが面白いです!
Posted by 星輝 at 2008年06月20日 00:20
ちはさん、

正直、関心の高さに驚いていますっ!

>魔王とヤマト、堪能させて頂きました!

ユーチューブ、最近はまっています(汗)

その分睡眠時間も・・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月20日 04:24
☆てるさん、

>この魔王はあまいです。
>私のほうが面白いです!

のりのりですね〜♪

発表会やりましょう!無料で。(by倒置法)


Posted by 恵比寿のI at 2008年06月20日 04:27
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