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2013年03月05日

『競売A』『損害賠償請求のつづきB』『渡米の続き19』『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』『大家交流会(飲み会)』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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ブログ、357日目です。
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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『競売A』

入札をしてきました!
当日は朝に当該物件に立ち寄ってから
地方裁判所へいこうと予定していましたが、
時間がなくなってしまい、
物件を一度も見ないで入札することに。
褒められたものではありませんが、
事前にパソコンで読み込んだ三点セットとよばれる
資料のみで判断しました。
なかでも重視したのは、地盤沈下等おこして
いない点です。それ以外はなんとか
なるかなって腹をくくって、えいやっと
札を入れてきました。

裁判所では、とくに案内の人もいなくて、
最初どこにいけばわからず、迷いました。
入り口付近では、弁護士らしき人に
説明をうけている夫婦が一組ありました。
とても真剣な様子、そっとそばを通り抜けました。
適当にめぼしをつけた部屋の扉をあけると
部屋違いであることがわかりましたが、
職員に訊ねると入札手続をする部屋への
行き方を教えてもらいようやくたどり着きます。
デスク内側には年配の男性と若い女性がいて、
うち女性が対応してくださいました。
入札が初めてであることを告げると、
封筒2つに入った書類を渡され、廊下にある机に
書き方が書いてあることを教わりました。
一箇所、「物件番号」について分からなかったくらいで、
15分くらいで書き上げました。
ちなみに「@、A」と明記すれば良いそうです。
書き方を少しでもまちがえると無効ということを
聞いていたので、慎重に見直しました。

「買受申出保証額」を銀行で払い込む必要がありました。
係りの人に裁判所近くの金融機関を訊ねると
「私、地元じゃないからわからないです。」と言われ、適当に
駅前まで出向いたら、すぐに銀行を発見、窓口で支払うと
その控えには、収入印紙が貼られていました。
直ぐに裁判所に戻り、用紙に払い込みの控えを糊付けし、
提出すると、入札作業は完了しました。
入札額は、再生費用を見込んで算出しましたが、やはり
直前まで悩みました。その再生費用も、
長く人が住んでいないので
給水管などもダメという前提での計算をしました。
そうそう、金額を記した札がはいった封筒は、
係りの人が受け取ると、目の高さに設置された
ロッカーの中にある入札箱に神妙に投票して下さいました。
はじめてみるその光景は
なんだか新鮮で目に焼き付けておきました。
(しっかり念も送りました 笑)

こんな話を友人と交わしていると、偶然にも
その彼も競売に参加することが判明!
裁判所の管轄違いでライバルでないことがわかり
ほっとしました。彼は事前に公庫と協議をはかり、
融資の話もつけてあるそうで、準備万端振りはさすがです!
でもそんなときに限って良い物件が舞い込んでくるようで、
両方は追えないし、入札はキャンセルできないしで
お悩みの様子でした。

お互い開札日が楽しみです!
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『大家交流会(飲み会)』

3月13日(水)19:30から
飲み会をします。仲良くさせて頂いている
企業主や大家さんらが中心となって、
楽しい交流会をしましょうということに
なりました。特に今回は“大家さん限定”の
募集とさせて頂きます。
場所は こちら のスカイラウンジと
スカイデッキになります。

なお、乾杯前にミニセミナーを予定しています。
また会場は少し早めに開放して、夕方から交流会も
楽しめるようにしたいと考えています。

ぜひお気軽に参加をお待ちしてます!
  ⇒  イベント 

※現在30名ほどになりました。
 あと少しで募集を締め切ります。

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『損害賠償請求のつづきB』

原状回復費用を元借主に請求するために
小額訴訟をすることになりました〜
の続きです。

※ 原告(貸主)
※ 被告@(元借主)
※ 被告A(連帯保証人)

●これまで

去年の秋、退去に伴い、原状回復費を
お支払いいただく約束となりました。
壁や建具は、こぶし大の穴が沢山あって、
破壊されていました。
洗面化粧室は天井から壁まで一面まっくろなカビで
覆われていて、残置物も多くひどい有様でした。

最初は本人も「申し訳ないので
当然弁償します。」という姿勢と聞いていました。
しかしながら価格の交渉がありましたので、
すぐに思い切って半額としました。
これまで住まってくださったご縁に感謝の気持ちを
こめてそうしました。
そしてお約束の日を迎えましたが、入金がありません。
管理会社はすぐに対応してくださいましたが、
どうしても苦しいので利息無しの1万円づつ分割に
したいとのこと、ご事情を察してそれも
了承しました。
そしてお約束の日を迎えましたが、入金がありませんでした。
管理会社にはご苦心頂き、電話、手紙、自宅訪問を
して頂きましたが、そのうちまったく連絡も
とれなくなってしまいまいました。

初めての小額訴訟に挑戦することにしました。
訴状は何度も書き直しをし、苦労の末
夜間窓口で受付を完了します。
被告人2名(当事者と連帯保証人)への
裁判費用は、10,010円でした。
後日、担当書記官から追加の証拠書類等
求められ、全ての準備が整うと
損害賠償請求事件として訴えが
被告人らへ送達されました。

訴状が届くと、
被告@からは“管理会社の元へ一部入金”が、
被告Aからは“示談の申しいれ”がありました。

●和解にむけて

被告Aから示談にむけて電話を頂戴したのが月曜日、
火曜日に振込先と金額等告げると、
水曜日に全額入金されました!
そして手続きが完了したというお電話も頂戴しました。

「訴訟」という手段に移すことによって
一気に事件は解決しました。
金額は、最初に請求した全額をお支払い頂きました。
また「利息分は請求しません」とお伝えすると、
先方からはそれでは非情に申し訳ないということで、
裁判にかかった費用をご負担くださいました。


(この訴訟費用負担については、裁判所で審理後に
 和解となると折半となるケースも多く、
 気持ちが収まらない人は和解をつっぱねて、
 判決に委ねるとのネット情報でした。)

即日、管理会社から元入居者へ、一部入金分を
返金致しました。そして原告である僕は、
裁判所の担当書記官に電話にて状況と裁判の取り下げを
依頼するとファックスで「取り下げ」用紙を受信、
署名捺印したものを3部(裁判所、被告@、被告A)と
作成してレターパックで送りました。

後日談があります。
先日、元連帯保証人から届け物がありました。
フランス菓子の詰め合わせに
お手紙が添えてあり、
問題の発端となった元被告@とご自身の不明について
心からの謝意が込められてありました。
電話では本人と保証人の関係なども伺っていただけに、
ご事情を察するほどに、保証人が気の毒に思いました。
そして連帯保証人という責任の重さも
改めて思い知りました。
今回は無事に解決となりましたが、
例え判決ないし和解で債務が確定しても
支払いが滞ることもあり、
さらに逆恨みをされて事件に巻き込まれることも
可能性としてあるだけに、
慎重にするべきと深く考えさせられます。
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『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』

三作目にご登場頂いた、Sさん=椙田拓也さんの
出版記念セミナーの日取りが3月30日(土)に
決まりました!!おめでとう御座います!!!

投資家けーちゃんさんや尾嶋さん、
星輝さんら著者の方々ほか、百戦錬磨の
大家さん達も参加予定と伺っております。
きっと楽しい会になろうかと思います!!
書き切れなかった内容をその場で知ることが
出来ることもセミナーの醍醐味と思います。
ぜひ皆様には、ご本人に「ここだけの内緒の話」を
聞き出してほしいと思います。

発売前の本も付きますので、一日も早く
椙田氏の秘密を御覧になりたい方に朗報です。
特に地方投資を考えていらっしゃれば、
進行形で買い進めている彼の手法や考え方が
きっと参考になると思います!!

お申し込みは こちら からお願いします。
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『渡米の続き19』

米国は近い将来4億人に達するとも。
先進国で唯一、人口増加している国と言われて久しいです。
要因としては、ヒスパニック系をはじめとする
移民の流入が大きく影響しているようです。
もし人口増加が国力強化につながっていると
するならば、やはり米国不動産も将来は
明るいとみるべきでしょうか?
ほかにも、世界の基軸通貨であるからとか、
シェールガス(シェール層から採取される天然ガス)
によってエネルギー革命がおきるからなど、
いろいろな話が飛び交っていますよね。

一方、現在米国政府は今月から9月末までの半年間で
約8.75兆円(1ドル95円換算)の財政カットを執行、
中央政府は依然火の車、また地方都市の財政も
これまで多くが破産宣告をし、今もビッグ・スリーの
本拠地や5大都市のひとつが破産宣告の準備を
進めているといいます。さらには地方都市の
半分近くが2015年までに破産するとは
NY市長のコメントとか!?(記事をみました)。
実際にも、給料が賄えず公立学校の教職員を減らしたり、
スクールバスの運行が出来なくなったり、
子供から大人に至るまで、公共サービスが縮小している
エリアの話はここ数年何度も耳にしています。

シェールガスにおいても、世界の分布図
(米エネルギー情報局)をみると、米国のみならず、
カナダや中央アメリカ、南米、一部アフリカ、
ヨーロッパ、中国、オーストラリアと各所に埋蔵しています。
生産性については、技術力や経済力、既得権益者との調整等々
あると思いますので、
埋蔵量がただちに国力に直結すると考えない人もいます。

とにかくアメリカは広大です。
経済環境も都市によって様々で、ひとくくりに
論じることができません。
そんな状況で、では不動産は今が買いなのか?と
言われるとまったく分かりません。
しかし今回僕が見てきたエリア“だけ”を考えると、
2006年頃と比べても当時の半値以下に
下がっていることや、ここ一年で上昇トレンドに転じ、
平均2割以上価格をあげていること、
ここ数ヶ月に関しては、市場在庫が急激に減少していること、
土地付きの戸建が収益還元法で表面12%以上見込めること、
米国では中古の流通が主で、減価償却など税制面でも
支障がないこと、強い円のうちに購入できれば
お買い得感もあること、円安が進めば為替メリットも大きい
ことなど、色々挙げられます。
さらに僕は米国でも確定申告の義務があるので、
手間が変わらないこともメリットと思います。

上記、理由を色々とあげましたが、
個人的には留学経験もあって、とても興味ある国で
ぜひ不動産を購入してみたいと考えました。
ここでようやく前回の続きです。。

夕食を終えると、購入に向けて準備を進めるために、
僕等はひっそりと静まり返ったオフィスに戻ります。
膨大な資料を読み合わせながら、
項目ごとに理解したことの証として
日付とサイン、イニシャルなどを記入していきます。
これら資料を作成する上で、売主のサインも必要ですが
なんとSellerは電子サイン(予め登録が必要)。
初めて目にしましたが、膨大な量をサインするにも
これだと便利です。
こちらで作業している間、遠く離れた場所で、
売主、先方の業者も待機していて
同時進行ですすめました。真夜中にこれだけ進めるのは
例外だそうで、僕が直ぐに帰国してしまう事情に
合わせて皆さんに協力頂きました。感謝感激です!
しかも買付を出したのがわずか数時間前ですから
本当に前例のない話とのことでした。
(ここでもミラクルと何度もつぶやかれます笑)

この作業は2時間以上費やしました。
今、手元にある資料を見返すと、
Environmental Hazards 5枚、
Buyers Final Inspection 37枚の
合計42枚という膨大な量でした。
契約書では、所有権移転は2週間以内に済ませることと
約束しましたが、これは色々とハプニングがあって
オーバーしてしまいました(あとで触れたく思います)。

翌朝に“手付け”を支払う段取りまでを済ませ、
やっと長く濃い一日が終わりました。
朝から14軒も家々をみてまわり、
決断をすることにエネルギーを使い、
契約に神経を使い、身も心も頭もぐったりしましたが、
最高に充実した一日でした。

「渡米の続き20」へ続く

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 02:43 | 日記
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