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2013年02月26日

『競売@』『損害賠償請求のつづきA』『渡米の続き18』『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』『大家交流会(飲み会)』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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ブログ、356日目です。
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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『競売@』

入札してみることにしました。
初めての試みです。
以下の書類一式を入手しました。

 ・期間入札の公告
 ・物件目録
 ・物件明細書
 ・現況調査報告書
 (物件目録/土地・建物)
 (占有者及び占有権原)
 (関係人の陳述等)
 (執行官の意見)
 (調査の経過)
 (土地建物位置関係)
 (間取り図)
 (写真)
 (評価書)
 (物件位置図)
 (公図)
 (地積測量図)
 (建物図面・平面図)

ネットから上記資料を全て取得できるなんて、
凄い仕組みですよね。しかも無料で!
目当ての共同住宅はボロボロで地形も悪く、
駐車場も全世帯分無く、雨漏り跡あり、
残置物多数、ひび割れあり、バランス釜、
全部空室と惨憺たる状態です。
再生に手間と費用の覚悟が必要ですが
何とかなりそうなサイズと手頃さに
興味を持ちました。

住民票と買受申出保証額、印鑑、そして
返金先口座の控えを準備しました。
明朝に当該物件を確認して、その足で
地方裁判所に出向きます。
管理会社とも情報を交換しましたが、
なんとかなりそうです。
再生費用の概算金額も算出しました。
入札金額については直前まで悩むと思います^^
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『大家交流会(飲み会)』

3月13日(水)19:30から
飲み会をします。仲良くさせて頂いている
企業主や大家さんらが中心となって、
楽しい交流会をしましょうということに
なりました。特に今回は“大家さん限定”の
募集とさせて頂きます。
場所は こちら のスカイラウンジと
スカイデッキになります。

なお、乾杯前にミニセミナーを予定しています。
また会場は少し早めに開放して、夕方から交流会も
楽しめるようにしたいと考えています。

ぜひお気軽に参加をお待ちしてます!
  ⇒  イベント 
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『損害賠償請求のつづきA』

原状回復費用を元借主に請求するために
小額訴訟をすることになりました〜
の続きです。

※ 原告(貸主)
※ 被告@(元借主)
※ 被告A(連帯保証人)

●先週のできごと

簡易裁判所に出向き、訴状を書き上げ、
夜間窓口で受付を済ませました。
提出直前に、和解を「受け入れる/受け入れない」等を
質問書に回答しました。ほかにも「証人の立会いが可能か?」
とか、、この場合は管理会社になりますが、担当者に
事前に意思確認をしていなかったので、不明とします。
また証人のフルネームを記載する欄にも
わからなかったので苗字のみとしました。
翌日、担当書記官から電話があり、
追加の証拠として「物件売買契約書」と
「間取り図」を求められて郵送しました。

その数日後、書記官からの電話で、訴状に記載の
“物件の所有権を取得した日”と“売買契約書締結日”が
異なる点について質問されます。
一般商習慣に基づくものであることを口頭で説明すると
納得いただき、ようやく資料一式が整いました。
電話口で裁判する日程を次月中旬の(水)は?と
打診され、問題ないことを伝えると、
時間帯について13:30〜と14:30〜の
二つの選択肢を与えられ、その場で日時が決定します。
日程は都合が悪い場合、ずらすことが可能と知ります。
曜日については、原則水曜日と言われました。
ここまでのプロセスで、

 ・訴状の受付
 ・訴状の審査
 ・審理期日指定
 
が終了し、裁判所から即日被告等に向けて

 ・訴状、期日呼出状、証拠書類

が送達されます。

●今週のできごと

(月)

月曜日の昼(昨日)、「訴状、期日呼出状、証拠書類」
が送達された連帯保証人(被告A)から電話を頂戴します。
内容は、被告@の近況をまったく知らなかったこと、
大変驚いていること、謝罪、
当事者に代わって支払いに応じたいこと、
裁判を取り下げてほしいことをお話頂きました。
折り返し都合の良い時間帯を確認して
電話を切ります。

進展を管理会社に報告すると、前夜(日曜日)に
被告@から電話があったことを知ります。
再三の連絡が付かなかった理由は
「入院していたから」というものでしたが…

(火)

火曜日の早朝、管理会社から電話がありました。
被告@から管理会社へ、一部入金があったようです。
被告Aから一括で返済頂く話が進んでいるので、
ややこしくなります。もしも一部の返済をもって
示談とし、裁判を取り下げると、完済前に返済が滞っても
“同じ内容では裁判できない”ので注意が必要です!
と担当者にも念を押されました。

そして午後、被告人Aに約束どおり折り返しを
しました。もしかしたら出ないのでは?心変わりも
あるかも?という憂いも杞憂におわりほっとします。
解決に向けて、再度一括ご入金の意思を確認し、
振込先口座と金額をお伝えすると
明日中に手続きをすることをお約束頂き電話を切ります。

(今後)

明日入金があれば、次は裁判の取り下げを行います。
また管理会社より被告人@への返金も必要です。
もしもこじれることになれば、
被告等から裁判期日前に
「答弁書と証拠書類」の提出を受けて、
原告側は「追加の証拠書類と証人の準備」を
すすめることになります。
審理当日に、出廷しなかったら?
債務・和解が確定しても、支払いに応じなかったら?
差し押さえの方法は?
色々と備える必要があります。
いまは、明日無事に入金があることを祈るばかりです。
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※2月のセミナー/イベントは16日、23日です。⇒お問い合わせ
※プレジデント2013年1月14日号に掲載!
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※Butlers創刊号から連載中!
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※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい(過去に配信した記事が全て読めます)。

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となっています。僕も参加させて頂きました!!




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『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』

三作目にご登場頂いた、Sさん=椙田拓也さんの
出版記念セミナーの日取りが3月30日(土)に
決まりました!!おめでとう御座います!!!

投資家けーちゃんさんや尾嶋さん、
星輝さんら著者の方々ほか、百戦錬磨の
大家さん達も参加予定と伺っております。
きっと楽しい会になろうかと思います!!
書き切れなかった内容をその場で知ることが
出来ることもセミナーの醍醐味と思います。
ぜひ皆様には、ご本人に「ここだけの内緒の話」を
聞き出してほしいと思います。

発売前の本も付きますので、一日も早く
椙田氏の秘密を御覧になりたい方に朗報です。
特に地方投資を考えていらっしゃれば、
進行形で買い進めている彼の手法や考え方が
きっと参考になると思います!!

お申し込みは こちら からお願いします。
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『渡米の続き18』

僕の話を聞いたチャイニーズの女の子は、
すぐにサンフランシスコで不動産の仕事をしている
友人に連絡をして、情報収集しました。
また僕がお世話になったブローカーにも
コンタクトをとり、さらにはニューヨークの
彼氏にも裏を取ってもらうという入念な検証の結果、
米国で不動産投資をするという決断を下しました。
来月1人で渡米し、3日間で家を買ってくるそうです。
彼女は持ち前のバイタリティで、東京都心にも
いくつもの物件を所有しています。中国にも。
そして今度もオールキャッシュ買い!
ちょうどいま値上がりトレンドですから
良いタイミングと思います。

□■14軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 4(部屋数は7)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物130.4u
 ・土地683.5u
 ・listing price $125,000
  ※検討時のレート(83円換算で約1,038万)

COZYホームとあります。
居心地のよい、こじんまりとした家…
タイルもキッチンもアップデートされていて、
窓もペアガラスへと交換済み、パントリーも十分とのこと。
※パントリーとはキッチンの横にある収納だなのこと。
そして“売り”はショッピング、公園、学校が近いという
住環境の良さを資料で謳ってありました。
確かに便利な環境ではありましたが、、、
周辺にとめてある柄の悪そうな車や、
手入れが行き届いていなそうな家々から、
治安の悪さを肌で感じ取ります><
R氏からも治安が良くないからお勧めしないといわれ、
素直に従います。

ちなみに「ショートセール」でも「REO」でもない
ことを、資料では強調されていたのですが、
シュートセールとは僕の理解だと
“任意で債権額に満たない金額で売却すること”です。
この場合、債権者に債権の一部を放棄してもらうため、
そのプロセスに時間が掛かることがネガティブ要素と
思われます。そしてREO(real estate owned)とは、
債権者(主に銀行)が担保権を実行してオーナー物件
となったもので、売主(銀行)とのタフな交渉が
敬遠されるためなのかな?と想像します。
これまで見てきた物件資料には、随所に
This is NOT a shortsale or REO; just priced to SELL!
Stop wasting time with banks-24 Hour Response on all offers!!
とありました。

14軒もの家をなんと渡米翌日のわずか一日で
巡ったのですが、かなりハードでした。
日程がタイトなのはこちらの勝手な事情ですが、
それでもいやな顔一つ見せずに、丁寧に、
出来る限りを効率よく案内してくださったR氏には
本当に頭が下がります。事務所に戻る車中、これまで見て周った
家々の感想を話し合い、彼のお勧めは1軒目の白くて新しい
家でしたが、僕はカレッジタウンにある4軒目の落ち着いた
家に満額で買付を入れたいことを伝えます。
築年数は50年たっていましたが、周囲も含めて、
良い感じで熟成を重ねた感じがとても魅力的に映りました。
そして唯一買い付けが入っていた家で、その分チャンスも
薄いとは思いましたが、縁があれば買えるだろうと
いう気持ちでした。購入は現金、この時のために
事前にカリフォルニアの銀行に口座を開設して、
買い付けに必要と言われた残高証明と小切手帳を
準備してありました。。

事務所に到着すると、買い付けを出しました。
R氏は、僕がキャッシュバイヤーである事と、
直ぐに帰国してしまうので返事をすぐにほしい!
ことを電話で売主側の業者に力強くフォローして
くれました。電話をおくと、「売主と今日中に連絡を
取ることは難しいので、ましてや一番手もいるから
期待しないでくれ。。」と言われました。
その頃になると外はすっかり真っ暗です。
ランチは彼にご馳走して頂いたので、
ねぎらいの気持ちを込めて約束のディナーに招待しました。
地元でも評判というステーキハウスに付くと、人気だけあって、
20分ほどラインに並びます。
その時にR氏が携帯メールを確認するや否や、
興奮した声で、買付が通ったことを教えてもらいます!
時間外には仕事をしないだろうし、今夜返事は
もらえるはずがないと決め付けていただけに、
その気持ちを恥じると共に、嬉しさで
一日の疲れが吹っ飛びました!
食事はリブアイステーキが最高でビールで
乾杯できないことが心残りでした。また食事中、R氏はしきりに
ミラクルだと繰り返して頭を振っていました(30回くらい笑)。
そんな様子をみると、僕のテンションもますます上がります。
食事を終えるとR氏、今夜中に書類を出来るだけ作成して
しまおう!ということで、ふたたび事務所に戻りました。
時間は22時を過ぎていて、ひとけのないオフィスは
真っ暗で静まり返っていました。

「渡米の続き19」へ続く

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 21:20 | 日記

2013年02月19日

『損害賠償請求のつづき@』『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』『最近の面白い物件』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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ブログ、355日目です。
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『損害賠償請求のつづき@』

3月13日(水)19:30から
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なりました。特に今回は“大家さん限定”の
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  ※    ※    ※ 

原状回復費用を元入居者に請求するために
小額訴訟をすることになりました。

事前に用意したものは、2枚からなる訴状を
原告用、被告用@(元入居者)、被告用A(連帯保証人)、
そして裁判所用の4セット。
それから以下の資料も用意しました。

 ・訴状(2枚1セット)4部
 ・住宅賃貸借契約書の原本とコピー3部
 ・解約精算明細書原本とコピー3部
 ・原状回復費用の見積書原本とコピー3部
 ・退去立会チェックリスト原本とコピー3部
  (退去時現状確認、借主承諾書)
 ・汚損及び破損箇所の証拠写真類のコピー4部
 ・印鑑
 ・不動産登記簿謄本(念のため参考資料として)
 ・訴訟費用(とりあえず2万円持参)

事前に裁判所に電話をし、初めての裁判
であることを告げて、状況説明と
必要な書類等を確認すると、
不備の無いように説明下さいました。
しかし“こういった証拠が必要”とか、
具体的なアドバイスは出来ないそうで、
一般的なケースにまつわる話に終始しましたが、
とても分かりやすく不安も解消されました。

電話を切りしなに居住地を聞かれたので
最寄の駅名をつげると、
どの電車に乗ればよいか、駅出口の番号、
そこから裁判所までの順路、最初に出向く場所は
「簡易民事手続き案内」であること、
遅くても14:30までに入らないと手続きが
間に合わないことなど、とても懇切丁寧に
教えて頂き、助かりました!

アドバイスの14:30迄という時間に
遅れること10分、「今日中には無理かな?」
と思いつつも、簡易裁判所の入り口をくぐると
左手にある「民事係」の受付表を取得して
待つこと5分、なんと窓口違いであることに気がつき、
2:45ごろにようやく最初の目的地である
「簡易民事手続き案内」のドアをくぐりました。

パーテーションで簡単に区切られた
10つ?の相談ブースが壁に沿ってL字型に
配置され、部屋の中央には待合用のベンチが並び、
反対の壁には、書類記入用の席が用意されていました。
ブースに8人、待合席に3人ほど占めていましたが、
そんなに混んでいる様子でもありません。
番号札を取り、来場者必須とあった
相談者シートを記入して、待つこと少し、
興奮気味の人、声が大きくて筒抜けな人など、
観察していると、電子的な呼び出し音と共に、
順番が巡ってきました。

担当者に「こんにちは!よろしくお願いします!」
と挨拶をすると資料を机の上に取り出して、
趣旨を説明しました。
正直な気持ち、持参資料には自信もあったのですが、
資料に目を通す担当者の表情は渋いまま、
結局のところは「請求の趣旨」の説明があまく、
「請求の原因(紛争の要点)」の具体性にかけると
指摘を受け、書き直しを言い渡されます。
原告(僕)の言い分は分かるが、訴状への書き方が
なっていないということを言われて、自信喪失します。
「原状回復費用」と「損傷状況一覧表」用に
適した訴状用紙を手渡され、書き方を教わると、
いったん退席してひとり書類と格闘します。

鉛筆と消しゴムが場内に用意されていました。
久々に手を真っ黒にしつつ、ようやく書き上げると
番号札をとって2度目の相談に臨みました。
いつのまにか、たくさんの人で混みあって
いましたが、観察すると、相談者の付き添い人が
多く、実際にはそんなに待たされることも
ありませんでした。

二度目の担当者は、一度目とは別人でした。
訴状を誰がみても理解できるように仕上げる訳
ですから、なるほどっと思いました。
そしてまた趣旨説明から入りましたが、
さすが2度目は担当者の反応も良く、
これで合格か!?と思いましたが、なんと訂正箇所を
付箋で何箇所も指摘されます。
主に言葉遣いでしたが、例えば「訴外 ●●(名前)」は
とか、「〜ら」は、とか、、
それから原告(自分)が物件所有者となり
賃貸人の地位を承継した経緯など、細かく
明記するように指導されました。

みたび訂正を施し、三度目の担当者(別人)に
訴状資料を持ち込みました。
まさに受付終了の16:45にギリギリセーフ。
間に合わせようと必死でしたので、
体は汗ばみ、顔も赤く火照っていましたが
どうにか仕上げました!

担当者にO.K.をもらい、2時間の格闘が
無駄にならずに済みました。また担当者の取り計らいで
夜間窓口で訴状を受け付けましょうという
ことになり、地階にある売店で書き上げたばかりの訴状を
3部コピーして、収入印紙と郵便切手を購入すると
無事に「訴状の受付」をすることが出来ました。
要した時間はおよそ3時間でしたが、
その場に残って仕上げた甲斐はあったと思います。
もしも家に持ち帰って記入しようものならば、
面倒で挫折していたかも知れません…

被告が二名の場合、小額訴訟を裁判所に
提起する際の収入印紙は4,000円、
郵便切手は以下の通り。
@セット目(3,910円)
500円切手5枚
200円切手2枚
100円切手4枚
 80円切手5枚
 20円切手8枚
 10円切手5枚
Aセット目(2,100円)
500円切手3枚
 80円切手5枚
 20円切手8枚
 10円切手4枚
・・・・・・・・・・・・・・・
合計金額は10,010円でした。

翌日、担当書記官から電話があって
証拠書類として物件売買契約書と
部屋の間取り図の提出を求められました。
そして本日、全てを整えて郵送の手続きも
終えたところです。

小額訴訟は、原則一度の審理で終えるため、
原告からの一方的な不意打ちにならないように、
被告の移行申述があれば、通常訴訟手続へ
移行されるそうです。色々と説明をいただいたので、
備忘録をかねて記させて頂きました。


※ 「小額訴訟の特徴」

 @訴額60万円以下の金銭支払請求
 A同一の裁判所に年10回まで
 B原則1期日で審理終了
 C証拠は即時に取調べができるものに限る
 D分割・猶予判決の可能性 不服申立不可
 E判決に対する不服申立は異議のみ 控訴はできない
 F被告の申述・職権により通常訴訟に移行

 〜 「損害賠償請求のつづきA」へ続く 〜
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『最近の面白い物件』

ネットで物件情報を見ていて
気になるものがあれば、直ぐに電話して
しまいます。

先日気になった物件は190万円と380万円の
戸建。前者は駐車場が無いことがネックのようでしたが、
門扉を壊せば1台分は確保できそうです。
古い屋根は雨漏りありとあったので、
葺き替え、外壁塗装、室内リフォーム、
外溝工事を見込むと取得費に加えて別途200万円くらい
見ておいたほうが良さそうです。
現地に詳しい担当者に折り返し電話を頂戴すると
190万円→180万円で取引可能なことが
判明しました。
そして敷地内に枯れた井戸がある事実も
分かります。井戸を埋める現場を見学したことも
ありますが、気になる人もいると思います。
物件によっては、桜の木やお稲荷さまがあったり、
恵比寿駅徒歩5分で“ほこら付きの商業ビル”
をみかけたこともあります。

そして後者は、賃料5.2万円で入居者付きの
オーナーチェンジ物件でした。
平屋で左右振り分けと間取りも良く、
土地も広く、駐車場は並列で2台分あり、
管理会社の管理費がゼロ円(更新料のみ徴収)と
いうことでした。築年数も平成時代と
比較的新しく、これはほしいかも!と
翌日指値も念頭におきながら電話すると
一足違いで買い付けがはいったあとでした。
惜しいことしました〜

この物件、地元で(7)の業者さんの取り扱いでした。
オーナーが歳を取って、経営が面倒になったり、
まとまった現金が欲しいということで
しょっちゅうこんな感じの売り物を扱っているとのこと。
電話の最中に、「俺、もうきょうは
疲れちゃったから明日電話ちょうだいヨ」
という感じで、とても気さくなところもあって、
この数日間で3度も電話で盛り上がりました。
経験者ならではのお話はいつ伺っても
とても楽しく勉強になります。。

そして今日は、構造:RCで土地1,800坪、
ターミナル駅から1.5キロ、116世帯、
駐車スペース160台、現在の入居率は
6割、現況利回り14%以上、満室想定20%超と
いうものを見つけました。北関東です。
固定資産税が約650万円/年、取得税は
2,000万円超とスケールもデカイですね!
余裕資金があれば欲しいなって眺めてましたが、
これが3.5億円で家賃7,000万円/年
も可能性があることを思うと、
面白そうな物件って意外とあるものだなって
つくづく思います。


『渡米の続き17』は今回お休みします。

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posted by 恵比寿のI at 05:58 | 日記

2013年02月12日

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『損害賠償請求』

不動産投資専門のポータルサイト
“楽待”から、このたび第15回目となる
コラムがリリースされました。

“リフォーム費用を2倍〜3倍安く済ませる
 魔法の言葉「○○○」とは!?”

よろしければ御覧下さい!! ⇒ コラム

  ※    ※    ※ 

初めて自分で損害賠償請求することに。。

過去において、家賃を踏み倒されたことは
3度ありました。いずれも物件を購入して
間もなくの出来事で、以前から住んでいた
方々との間に起きた事故でした。

3組ともカギの返却はありましたが、
部屋の中は天井に届く程のゴミ山だったり、
トイレがオブツの山だったり(水道が止められていた)、
凄まじいものでした。
酷い部屋だと片付けに30万円、原状回復に
100万円超、それに未納家賃を合わせると
200万円からの被害を被りました。
そして皆さん数ヶ月から半年以上にわたる
家賃は未納のまま、行方知れずとなりました。
連帯保証人とのコンタクトもとれなくて、
最終的に管理会社と協議の結果、債権を放棄する
という苦い経験となりました。

自分の代でご入居頂いた方との間にも
滞納事故は数件ありましたが、これらは
優秀な管理会社や保証会社のおかげで、
解決に至っています。
強制執行による立ち退きも、保証会社が
用意してくれた手順に従って訴訟代理人をたて、
部屋の明け渡しから残置物の処分まで
立ち会うことも無く済みました。
もちろんですが、滞納家賃に加え、
原状回復工事の費用も補償されています。

そして今回は、退去時精算金の未収金について、
小額訴訟をすることになりました。
自分で訴えを取り仕切るのは初めてで
不安もありますが管理会社ご指導の下、訴状も
完成させ、証拠書類も揃いました。
紛争の要点をまとめるコツも初めて学びました。
連帯保証人も“被告”となるようで、
改めて、連帯債務者の重責を思い知ります。
今週中に簡易裁判所へ出向く予定です。

余談ですが、別物件の管理担当者から
最近おきた滞納事例を伺いました。
2ヶ月分の家賃を滞納した入居者は、
部屋を隅々丁寧に清掃して出て行かれたそうで、
「滞納家賃の替わりに清掃したので、
もう私を探さないで下さい…」という
書き置きこそありませんでしたが、そんな
意思を感じたそうな 笑
すぐにでも入居出来るほど綺麗な仕上がりだったそうで、
この件についは、家主も取立てを諦めたそうです。
この会社では、こんな時のために
債権回収業者(成功報酬35%)に
依頼する仕組みも完備しているのですが、
いろんな物語があるものですね。
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『RIG音声サービスID』

2月号をリリースします!!

良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

【36回目:1時間03分04秒】

 1.豪
 2.ペンサコーラビーチ
 3.サンフランシスコ
 4.デトロイト
 5.治安
 6.リフォーム
 7.塗装
 8.退去だらけ
 9.見積もり考
10.時間を買う
11.ガードマンお布施
12.裁判
13.今後の投資のヒント

お申し込みは こちら まで。
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『渡米の続き17』

このたびの訪米でお世話になった
カリフォルニア州のリアルター(ブローカー)
R氏とのメールのやり取りで、
同市内における売家在庫数が、去年12月からの
わずか2ヶ月間で500軒も消えた(売れた)
ことを教えてもらいました。

この数字は、
サブプライムやプライムローンの破綻で
景気が悪化し続けて久しい昨今においては
驚異的だそうで、この動きを受けて、
当地の不動産価格は一斉に値上げされました。

わずか数ヶ月前(調査した当時)の価格は
すでに過去のバーゲンプライスです。
今では、物件価格の上昇に円安を加味すると、
僕にとっては2割から3割増し
のインパクトとなっています。
しかし、どういった(国の)人たちのお金が
入っているのでしょうね?
またこれは一過性なのか、それとも
これから本格的な上昇をみるのか?
とても興味があります。
R氏にも意見を伺ってみたいと思いました。

  ※    ※    ※ 

プール付きの家の並びに13軒目が
ありました。このエリアは、学校や公園が
近いこともアピールポイントとなって
いました。

□■13軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物120.0u
 ・土地682.7u
 ・listing price $115,937
  ※検討時のレート(83円換算で約963万)

先ほどの家と同じストリートに面していましたが、
土地面積の表記からそっくり同じ広さであることに
気がつきました(たった今 笑)。
でも延べ床サイズや間取りはまったく別物です。
とくにこの家は、敷地ギリギリの左手に
2台用のガレージ、右手側に母屋があり、
breezeway(ブリーズウェイ)と呼ばれる屋根付きの
通路が中央にあって左右が結ばれていました。

R氏によれば、この渡り廊下のような通路部分に
壁を設けて、部屋を簡単に増やせるとのこと。
通路の屋根は母屋とガレージの一体型で立派な梁も
2本通っていました。
壁で囲って、電気を配線し、エアコンダクトを
増設して、窓を設けて、といった工事内容で
済みそうです。増築における建築許可等については
詳しく伺うことを忘れてしまいました。

母屋中央の玄関をはさんで左右に腰高の
窓が二箇所あります。明らかに築年数に
そぐわない艶のある白いサッシを観察すると
ペアガラス(FIXタイプ)へと更新されていました。
建物外壁の色はこげ茶(下部)と薄いアズキ色(上部)
のtwo-toneで地味目、前面の庭の芝生は見事に
枯れていたので、さらに玄関横にあるボロボロの
郵便受けも手伝い、とても寒々しい印象でした。
塗装と芝生で見違えることは、これまでの経験で
イメージできていたので、素材が良くて価格も
安いこの家は僕の資料では3番目に良い!!と
なっていました。

中に入ると、左手はダイニングルームとなっていて、
その奥に大きなアイランドキッチンもみえます。
シンクは二層式、人気のガスコンロ仕様で、
四口コンロも一直線に並んでいるという豪華さ。
これが平均的な設備ですから、
料理好きにはたまらないでしょうが、
使いこなす人がどれだけいるのかなって思うと
オーバークオリティに感じます。
でもこの画像をみた女性(日本人)はみな
このキッチンがある家に住みたい!と高評価でしたから、
やはりキッチンの充実が家の魅力に直結していると
実感します。ちなみにアメリカでは
現在ステンレスキャビネットが流行っているとか…

キッチンとダイニングルームに隣接して
それら二つを足したほど大きなリビングルームが
ありました(玄関のある部屋)。
そしてこの部屋、アクセントクロスならぬ
アクセントウォールとも呼ぶべき、
四面中一面だけチョコレート色の木壁となっていました。
もしかしたらこの木板が隠し扉となっていて
引き出しや本棚になっているのかも?という
期待もむなしく、そのような機能はありませんでしたが。
床はベージュ色の毛足の長いカーペットが
キッチンとバスルームを除く全面に敷き詰められていて、
この頃になると、遠慮なく土足で歩き回ることに
馴れてしまっていました。

三つの寝室はどれもこぶりで、マスターベッドルームが
中でも一番大きいつくりとなっていました。
僕的には丁度良いサイズ、この広さに
不満はまったくありませんがこちらの基準だと
狭めなのかも知れません。
キッズルームのひと部屋は、扉と天井を除いて
ダークグリーンに塗装されていましたが(きっとDIY)、
「小さい窓」と「暗い照明」の下に、この色彩では
心もどんよりしてしまうのではと心配になります。
壁にクジラの絵がぽつんと描かれていましたが、
真っ黒いボディに灰色の小さな目、噴き上がった潮も
灰色でした。

広い裏庭にでると大きな木が2本生えていて、あしもとの
枯れた芝生には無数のフンが転がっていました。
きっと犬を飼っていたのでしょうね。左隣の裏庭には
立派な滑り台がみえ、そしてほえまくる犬が…
正面の木製フェンス越しにもほえまくる犬が…
そして右隣はなんと細長い屋根付きのドッグランが!
沢山の犬犬犬がほえていました。
犬にとっては、紐でつながれることもなく、
一日中走り回れる最高の環境であることに気がつきます。
飼い主も散歩は不要でしょうし、泥棒避けや
子供の情操教育にもつながることでしょう。

屋根の状態やエアコン本体を目視チェックしたあと、
ガレージ内部にある温水タンクやガス管、水道管、
下水道管、シャッターモーター等、不備のないことを
ざっと確認しました。スプリンクラーの設置が
ないことと、屋根の一部が破損していることを
資料に書き加えてここを後にします。

14軒目に続きます!

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 02:51 | 日記

2013年02月05日

『がんばる人』『渡米の続き16』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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ブログ、353日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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一作目3版7千部:好評発売中!
購入特典は「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」


二作目(電子書籍化決定)13版3万9千部:好評発売中!

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『がんばる人』

国籍は台湾??
中国語をはじめ、英語、スペイン語、
日本語と四ヶ国語を話す友だちがいます。
聞く限り、日本語はネイティブとかわらず、
僕も最初は日本人と信じて疑いませんでした。
どうやって極めたのか、その極意を今度
聞いてみようと思っています^^

彼女は起業家を発掘する仕事をしています。
所属は米国の企業で、これまで本国と中国の
ベンチャーをいくつも育て上げたとのこと。
そして今は日本で活動中ですが、
「まったく元気がなくて寂しい…」と
こぼしていました。

米国や中国での実績だと、優秀な人材は
たいてい三年もしないうちに会社を飛び出して
独立してしまうそうです。そんな彼らを支援することで
多くの成功者を輩出してきたし、そういった
風土が備わっているのが国の強みだと
力説していました。

彼女の目を通した日本という国は
優秀な人ほど冒険しないとのこと。
また成功を成し遂げた起業家は企業家となって、
その地位から離れないので
後進が育ちにくいとも言っていました。
良し悪しは別として、
上場させた会社をはやくに売却して大金を手に、
新しい事業なり違う人生を歩むイメージが
欧米には多いように思います。
20代でリタイアしてしまう成功者の話は
僕も沢山聞きましたが、まさに
アメリカ的だなって。

  ※    ※    ※ 

三作目にご登場頂いたSさんが
4月に本を出すことになりました!
当時まだ何もないところから、
わずか数年で50室を越える規模に至り、
今年はさらなる拡大を目指して奮闘中です。
その活動記録は こちら を御覧下さい。

出会いは2010年の春でした。
前年に取得したばかりという
高積算のRCを売却した直後に、
僕の元を訪ねてこられ、地方高利回りを
目指すことを宣言されました。
その手には50回以上読み込まれたという
ボロボロになった二作目が
握られていたことは忘れもしません。

最初に彼に抱いた印象は
なんでもそつなくこなすタイプ。
エリートサラリーマン。エグゼクティブパーソン。
けっして寄り道などしない、ましてや
額に汗する大家業とはかけ離れた存在にうつりました。
でも知るほどに、手を抜くことができない
一途な性格と、目標実現のために
諦めない粘り強さ、どんな苦労も厭わない
その姿勢に感動と尊敬の思いが深まっていきました。

そんな彼は資金が乏しいころに、
寝具を持ち込んで真冬の空室に
泊り込みなんてことがありました。
まさに僕もいつか来た道です。
その頃はよく物件近くの温泉をご一緒し、
リフォームプランや今後の戦略など裸で
語り明かしたことも今では良い思い出です。

昨夜、彼と久しぶりに遅くまで
電話をしました。
不動産が中心でしたが、そんな中
人生を豊かにするために必要な不動産以外のこと
に話題が流れ、これまで
漠然と信じてきたことに
共通の理解を得て嬉しくなりました!
今後はもっと真剣に自分の人生と
向き合っていきたいと思います。

Sさんの本は、まだ未完成です。
タイトルすら決まっていないと思いますが、
今からとても楽しみです。
あともう一息、頑張ってくださいねっ!!
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『渡米の続き16』

最近とくに意識して日本で活躍する
外国籍の方々と交流を楽しんでいます。
先日も近所に住む中国&スイス人カップルの
ご自宅にビールを手土産にお邪魔しましたが、
「ぜひ合わせたい人がいる」と
以前から伺っていた
J氏とついに対面を果たしました。

オーストラリア出身のJ氏、彼は
1歳半の時に、家族で韓国から豪へ移住したそうで、
僕のひとつ下、サザンの桑田氏にそっくりな
風貌をしていました。

会計士と弁護士の資格を持っており、
今は日本企業と海外企業の吸収や合弁、
合併といったM&Aの仕事をしていると聞きました。
今のポジションを得るために
かなり勉強をされたそうで、
才能よりも努力という話が心に
ささりました。

酔いが進むにまかせて
時給は6万円!なんて中々聞けない話も
ありましたが、日曜日でも仕事が入ることがあって
心が休まらないとのこと。大きなお金も動くので
責任の大きさもプレッシャーも
とびっきりと思います。

そのためにもあと5年でリタイアするべく、
色々な投資を試みた結果、たどり着いた方法は
不動産投資ということです。
すでに豪と日本で展開されていて
不動産話で盛り上がりました。
彼はリタイア後にスペイン語を習得することと、
世界を放浪する計画を立てているとか。
素敵な友とのこの出会いに感謝します!

  ※    ※    ※ 

夕暮れのなか、12軒目に到着します。
一帯は平屋建てしか見当たりません。
家の佇まいや樹木のサイズなど
どれも一緒で、きっと同じ時代に開発されたであろう
落ち着いた街並みでした。

訪れた時間帯もあったと思いますが、
ちょうど庭でブランコにのって遊ぶ子供達や
ヘルメットを付けて自転車にのった男の子を
見かけて、子供が安心して外で遊べる
治安の良さに安心感を覚えました。

□■12軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物139.2u
 ・土地682.7u
 ・listing price $115,937
  ※検討時のレート(83円換算で約963万)

まずこれまでと違うリスティングプライスの
半端加減が気になりました。何かこだわりを
感じます。。

まず家に入る前に、ひきで屋根を撮りました。
自分で入れたコメントを聞きなおすと
「屋根もまだまだ大丈夫でしょう〜」なんて
しゃべってました。奥に煙突がみえていることからも
暖炉があることが分かります。ちなみにこの家は
1961年の築でした。

玄関には照明が灯っていました。
これまで見てきた家々の半分は
玄関の照明が灯っていました。
照度センサーとかではないようです。
R氏に事情をきくと、空き家は
空き巣に狙われるので、その対策で明るくしている
とのこと。家が売り出し中というのは
必ずフロントヤードにエージェントの看板が
建っているのでばればれです。
広い家に対して、玄関の照明がひとつ灯っていても
気休めのような気もしましたが、
とにかくそういう説明でした。
キッチンや冷蔵庫、エアコン、プールの循環装置など
なんでも狙われるそうで、治安が良いエリアでも、
空き家は狙われるとのこと。そんな説明を聞きながら
僕の北関東にある物件でも、
エアコン室外機が2つも窃盗に
あったことを思い出していました。

芝生は枯れていました。
スプリンクラーが止まっているためでしょう。
これまでの家々でとても気になったのが、
このスプリンクラーの散布角度。
家の壁に向いているものがいくつもあったのですが、
(散布直後はしっくいの壁が思いっきり濡れていました)
R氏に指摘すると、角度は簡単に調整できるから
心配ないと説明されました。
僕はこれまでそこに住んできた人が
そうしたことに無頓着であることに
違和感を感じました。

玄関をくぐりすぐ右手にファミリールームが
ありましたが、窓が割られた部分がコンパネと
添え木で内側より塞いでありました。
泥棒がはいったのだろうという説明でした。
奥にすすむと、カウンタートップが
白いタイルで覆われているアイランドキッチンと
壁側一面もキッチンという、、キッチンだらけの
開放的なキッチンルームがありました。
そして隣接するリビングルームには暖炉がありましたが、
おまけのような狭さに珍しく思います。

このリビングから中庭のプールが見えました!!
吐き出しの窓を通じてさっそく中庭に出ることにします。
Fenced in inground swimming
pool with brand new equipment!
と手元資料にありましたが、
フェンスに囲まれて、地中に掘り込まれた
楕円形のきれいなプールがありました。しかも
フェンスも装置類も新品でした(モーターを格納する
小屋は無く、取り壊された跡があって、機械類は
むき出しでしたが。)
循環させるモーターは稼動していて、
季節外れなのにプールは完璧にメンテナンスされていて
いつでも入れる状態でした。

これまで巡ってきた家々と比べても
安い部類なのに、プール付であることに
気持ちが高まりました。で、満面の笑みで
R氏にこの家は?と意見を求めると、
彼の表情は浮かない様子。
「家は良いけど、賃貸には向かない」という
ことで、その理由を伺うと、
・メンテナンスに費用が掛かること
・何かあったら貸主の責任
・保険料が高くなる
・プール付とそうでない家の賃料に差が小さい
というものでした。
特に訴訟社会であることを考慮すると
リスクに見合った賃料がいただけるエリアでないと
プール付は賃貸に不向きと感じました。

13軒目に続きます〜

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posted by 恵比寿のI at 08:25 | 日記
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