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2009年10月27日

『5年間で100億分の不動産を買った男』『パーティーアニマル!?』『クリスマスプレゼント』『RIG−CD』『RIG-PTS』


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ブログ、214日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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10月26日の訪問者532人&PV1021人      
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●10月21日の訪問者693人&PV1884人  
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『5年間で100億分の不動産を買った男』

過去の記事

について、ご記憶にあるかたも多いと思います。
サラリーマンだった彼は個人で投資をはじめて、
その後法人を設立して賃貸業を本業として5年間
で100億円分の不動産を購入したのです。

最初はメガバンクや地銀、信金などから融資を受けて
買っていました。しかし一定量に達すると借入も厳しく
なったそうです。すると借入先の軸足を某ノンバンク
に移して、投資エリアを一極集中、数十億円を一気に
借り込んでたった5年足らずで100億円分の規模
(借金総額)となりました。

ノンバンクからの調達金利は7.0%です。
そして彼の購入する基準値は現況で14%以上でした。
収支的にはきっちりイールドギャップも取れているので、
問題はないように思います。


exclamation×2しかしこの時点で僕の疑問点はいくつかあります。
(あくまでも“自分の能力的に”という話です。)

・例えば、急拡大させることの弊害です。経験がないので
想像になりますが、リフォームや修繕計画、入居促進
にしてもすべてがシステマチックに画一的な対応に
なってしまいそうな気がします。すると、短期間で造り上げた
巨大な組織に“気”を通わせるというのも、なかなか
大変なように思います。

・それから課税所得の増大についても、心配です。

・一極にエリアを集中させて、金融機関も一箇所に集中
させると影響力も強まると思いますが、弊害も多いような
気もします。


その後、馬主となられたり、グループ会社をいくつも
経営するほどの規模になったことを伝え聞いておりました。
しかし残念なことに、つい先日破産されたそうです。

詳しい理由はわかりません。
しかしながら最近の彼は投資基準に変化があったことは
事実のようです。想定利回りは高いのですが全空に近いものや、
建物は立派だけれど収支の基準からずれたものなど、この一年で
買い進めていらしたようです。そして投資するエリアも
以前の一極集中からはずれていったようです。
この投資方針の報告転換が原因かどうかも不明です。
全空の物件でも見事に再生させて高利回り&高稼働させる
ことだって可能なはずですから。

こういった債権がらみの案件は最近また増えているように
感じます。掘り出し物の裏にはドラマがあるのですよね。
上記の一極集中させたエリアについては関係各所に影響が
あるかと思いますので、公開を控えさせて頂きます。

つくづく「投資方針の軸決め」ってとても重要なことだと思います。
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『パーティーアニマル!?』

最近、たっくさんのお誘いがあります。
とても光栄に思います。
都合をやりくりして3回に一度は参加させて頂いております。
体重が若干増加気味です(笑)
しかしそれにもまして、知識と気力の充実を得られます。
お会いする皆様にとても感謝しています。
いつもありがとうございます!!


@
先週はkamochanの満室パーティーに御呼ばれしました。
素晴らしい面々、彼女のご人望の厚さにほかなりません。
Yukiさん行きつけの本格チャイナ料理、僕は2回目でした。
どうやら決まったメニューがなくて、その時節のおいしい
ものが出てきます。すごくおいしかったです。店主が
辛いもの苦手ということで、辛いものは味みしないという
お話しが印象に残っています(笑)お店はYukiさん
メールしたらきっと教えてくれると思います♪
たまこさんの夜デビューや加藤京子先生の投資家パーティー
初デビューに立ち会えたことも良い記念になりました^^
kamochan、満室おめでとうございます!!

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赤蟻のショット
中国の特定のエリアに生息する貴重なありんこのお酒
は滋養強壮に良いそうです。スースーしました^^



A
ちはさんうっちゃんYukaさん
の出版記念講演に参加させていただきました。

会場には100名からの人が集まっていらして
彼女達&あかちゃんの素晴らしい公演に聞き入って
いらっしゃいました。ちはさんには、お話しの中に
拙書の宣伝までして頂いて、本当に頭が下がる思いでした。
いつもいつも有難う御座います!!

それから、ごま書房さまのご好意で拙書(他社の出版物)
の展示即売会の御機会を賜りました。関係者の皆様、
大変お世話になりました!!それから参加者さま
全員にごま卵のお土産もご用意されていて、素晴らしい
ご配慮に感動しました。

懇親会はこれまたすごい熱気に包まれながら、
あっという間に時間も過ぎ去っていきました。
お隣のポセさん、それからモンスターマンさん
をはじめ、ご挨拶させて頂いた皆様方、楽しいひとときを
有難うございました!!

203006.jpg
大阪からいらした美人さまに取り分けて頂く図
お誕生日おめでとうございました☆


210942.jpg
女性限定のスィーツ、なぜかしっかり食べました(笑)

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ジェービルさんと我らが水戸大家さん
3・4次会をご一緒させて頂きました☆
とても深いお話の数々でした。
多くの学びをありがとうございました!!

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アットホームウェブ
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不動産投資連合隊
健美家(けんびや)
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裏物(業者間ネットワークにのらない案件)、任意売却
案件等々色々御座います。ご興味ある方、こちらからどうぞ!!
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人生マル得不動産経営のススメ

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“資料請求”は無料のようです^^
ご判断は自己責任でお願いします。
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か、かいだんが〜(002)』の続きはお休みです。
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『クリスマスプレゼント』

をもらいました!

妻からです。

えっ?早いって??

ですよねー。

僕だってそう思います(笑)


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200×2900×1600(mm)

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重さ


いまあけても良いけど、クリスマスの楽しみが

ひとつ減ることになるよ
」って言われています。

プレゼントのおかわりはないそうですがく〜(落胆した顔)


まだ未開封です.................

中身は不明です.................

毎日どうしようか悩んでいます.................


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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 20:04 | Comment(38) | 日記
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