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2008年11月29日

「プロパンガス考」「石川遼プロ愛用モデル」「RIG‐NIGHT」「RIG-PTS」


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ブログ、137日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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11月28日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 345人
●PV(ページビュー) 1011人


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「11月27日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 397人
●PV(ページビュー) 888人


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「11月26日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 489人
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「11月25日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 278人
●PV(ページビュー) 759人


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先日のブログで渋谷のビル見学をしたと書きましたが、

所有者さまにお断りしたわけではなくて、周囲をぶらぶら

と勝手に散策していただけでしたあせあせ(飛び散る汗)すると、本日

円山町のアーキテックな球状の建物(外壁はFRP)」

という表現から、な、なんとこのビルの所有者さまが

ご自分の物件であることを特定されて、私、恵比寿のI

あてに、ご連絡を頂戴しました!次回は内部も見せて

頂けるとのこと、狭い世界であることに驚くとともに

快いお申し入れにとても感動いたしました。タマゴ型

ビルの秘密、いまからとても楽しみでするんるん


081127_164822.JPG
11月27日16:48の赤坂風景(TBSのそば)

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お問い合わせがありましたので、つい・・

081126_164139.JPG

swans wa-5 caw.jpg

swans wa-5 caw1.jpg


石川遼プロ愛用モデル】SWANS
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▼重さ:30g
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▼UVカット
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▼山本工学(創業:明治44年)
▼日本製


商品詳細:ゴルファー特有の動きに対する安定した
ホールド感と自在の装着性に特化したハイスペック
モデル。ゴルファー特有の動きに対し、しっかり安定
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めのレンズは、あらゆる方向からの風や光の侵入を
軽減し広い視野を確保。また、長時間の使用にも頭
を優しく包み込むソフトホールドディンプルを採用。

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12,750円(消費税込・送料&代引き手数料無料)
でお譲りします。あまり安く販売すると支障がでま
すので、こんな感じですがご興味ある方は、右の
ご意見メールからお願いします。品切れの際は
ご容赦ください。

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1129RIG−NIGHT

あとお一人さま分、お席のご用意が出来ます。
詳しくはご確認ください。

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RIG共同運営者の星輝までお願い申し上げます。

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RIGプレゼンツ‐得々物件情報サービス

先日ご紹介させて頂いた「目黒区青葉台」
の戸建新築情報、8区画あったのですが
公開後半日で4区画に買い手が付き、3日
と持たずに完売したそうです。ブランド立地
のパワーは凄いです!学区などこだわりも
あるのでしょうネ^^よって本日の新着は
御座いません。

<201121>の配信情報はこちら

<201107>の配信情報はこちら

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※興味ある方、メール(右欄外の【恵比寿のI】への
ご意見メールから)を頂ければ担当者をご紹介いた
します。“直接”おつなぎしますので、自己責任にて
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告知:RIGパーソナルチュータリング
               システム
(個人指導制度)】

最近、お問い合わせも多く頂けるようになりました。
裏物(業者間ネットワークにのらない案件)、
任意売却案件等々、色々御座います。ご興味ある方、
お気軽にご連絡をお待ち申し上げております。

詳しくはこちらです。

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プロパンガス考


つい先日、「給湯器が壊れたので緊急措置として
一時的に中古の給湯器を付けさせて頂きました。
新品に交換して頂きたいのですが・・」というご連
絡と共に、見積書があがってきました。価格をみる
と、20号:42000円(工事費込み)となっています。


所有する12世帯のアパートは築16年目になりま
すが、ガス配管と給湯器の貸与契約期間がちょう
ど切れていました。通常は契約期間中であれば保
守メンテ費用も大抵プロパン会社さん持ちなのです
が、今回はオーナー負担ということらしいです。


ちなみにガス配管の貸与期間は、私の知るところ
だと13年〜15年間、稀に20年という会社もある
みたいです。そして給湯器は10年間が通常だと思
います。


もし設備の償却期間が終わっていないうちにガス
会社を変更すると、残期間分の費用がペナルティ
ーとして科せられます。そしてその費用負担は、※
14条の条文によれば本来オーナー負担になりま
すが、引き受け先の会社が背負ってくれる場合が
あります。新しいプロパンガス業者は前の業者が
設置した配管や給湯器をそのまま使えてしまうか
らでしょう。


※「液化ガスの保安の確保及び取引の適正化に
  関する法律第14条」


今回は、貸与期間が切れている=引受先業者に
とっても負担が少ないというポイントをおさえなが
ら3社と交渉をして、納得のいく条件で新しい会社
に変更することになりました。交渉に要した日数は
4日間、各社から頂いた提案書を元に逆提案をお
願いさせて頂きました。詳しい内容については、他
言無用というお約束なのでさわりだけになりますが、
当然ながら全部新品交換の無償貸与10年契約に
加えて、入居者さまへの使用料も下げて頂けるよう
です。


16年選手の給湯器はたぶん全て交換の時期だ
と思います。変更するだけでも予想されるであろ
うかなりの費用負担が賄えた計算です。そして
全てはガス会社さまのご負担となるのです。デ
パート勤めからプロパン会社に転職した友人
をふと思い出し、相談をかねて連絡をとってみる
と状況はかなり厳しいとぼやいていました。特に
原油が値上がりした時は、ガスの仕入れが流米
200円を越えてしまった話しを聞いて驚きました。
景気悪化の波はこの業界も直撃をうけているそ
うで、従来であれば提供できた付随サービスなど
の先行投資をする余裕はないとのことでした。
苦しい内情を知るほどに、今回の取引先さまに
は本当に感謝しています。


42000円×12世帯=50万4千円


近年、保安体制の強化とともに緊急時に30分
で駆けつけることが出来るエリアという決まりが
あるそうです。するとサービスを供給できるエリア
というものが絞られてきます=ライバルが減ります。
また競争相手が少ないエリアで各社協定を結んで
いるケースもありますので、今後ますます従来みら
れたサービスを受ける機会も減っていくのだろうと
無責任に予想してみました。さて、いかがでしょうか?

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 02:30 | Comment(12) | 日記

2008年11月26日

「梅宮アンナ」「無担保保証枠」「行方不明の友人」「RIG‐NIGHT」「RIG-PTS」


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ブログ、136日目です。
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11月25日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 278人
●PV(ページビュー) 759人


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「11月24日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「11月23日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「11月22日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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スケジュール表をみてびっくり!先週も目いっぱい

不動産三昧な日々を過ごしておりました。なかでも

金曜日はたかぴさん、たまこっち、ほしちゃんと私

で渋谷にあるyukiさん夫婦の旧ご自宅へお邪魔して

参りました。ただいま売りだし中ということで、滞在

中にも購入検討者さまのご来訪があったのですが、

皆で業者の役とか内見者の役を演じたりしてお手

伝い?しました。一人たまこっちはなぜかそのお客

様に「あなたはなにかしら?」って聞かれて、とっさに

インテリアコーディネーターです♪」って返答して

いる瞬間を目撃してしまいました^^お見事ですネ!

夜は代官山にあるデニーズでプチRIG(6時間あせあせ(飛び散る汗))を

開催しましたが、梅宮一家(NOけんじ)を店内に

発見してちょっと楽しかったです。店をあとにしてから、

円山町のアーキテックな球状の建物(外壁はFRP)を

見学して、次に「ここがそうなんだよ〜っ」ていう声に

ドキドキしながら監視カメラの要塞、893組事務所の

前をうろつき、あとは宇多川町にある新築売りビルを

探索、センター街をうろつきながら無事に帰途につきました。

081121_214940.JPG
代官山のデニーズにて

081121_235015.JPG
平日夜12:00ごろの渋谷駅前交差点

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1129RIG−NIGHT(追加仮予約)】

1129(土)のRIG‐NIGHT、一旦締め切りましたが、
お店の方から、もう1サイズ大きなスペースが確保
可能というお知らせを頂きました。よって参加ご希
望者がいましたら、挙手をお願いします。一定の人
数がまとまって、なおかつ場所の確保が出来ました
ら、その時点で正式にお申し込みを受理させて頂き
ます。(もし参加をご希望されても、条件が揃わなか
ったら、申し訳ありませんがキャンセルとさせて頂き
ます。あらかじめご了承くださいますよう、お願い申
し上げます。)

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<お申し込み先>
sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  
RIG共同運営者の星輝まで、「1129(仮予約)」と
タイトルに入れて、お願い申し上げます。

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無担保保証枠の

話しの続きです。




前回のブログ記事では「保証協会の無担保融資」
についてご紹介させて頂きましたが、想像以上に
大きな反響がありました。堅実な投資家の皆さん
におかれては、いざという時のための資金調達に
ついての関心の高さが伺えます。

差別化を図るためのリフォームや大規模修繕費、
税金の支払いや入居促進費、管理費等々、安定
的に事業を運営させるには、それなりのお金は掛
かるものです。ましてや物件購入後であれば、取
得税をはじめ、軌道に乗せるまでに結構な経費が
かさんだりして、手持ち資金が薄くなってしまうこと
も考えられます。

潤沢な資金があれば安心ですが、自分を含めた
多くの持たざる者が資産を築こうとする時には、
なけなしの現金をつぎ込んだりして無理をする時
があると思います。それでも計画通りに収支がま
われば問題はないのですが、不思議な程に、不
意の出費は避けられないものです。

“築城3年落城3日”という言葉がありますが、物
件探しから融資調達まで苦労して手に入れたアパ
ートも、一瞬のつまずきで失う可能性は大いにある
と思います。例えれば、優れた営業マンが必ずしも
優れた経営者にはならないのと同じで、事業運営
には「資金繰り」という能力が欠かせないものと思
います。

私の中学時代のクラスメートに、恵比寿の某定食
屋でばったり出くわしました。11年も前の出来事
です。聞けば碑文谷にある若者向けブランドの会社
に勤めていましたが、独立して自分のブランドを全国
に展開したいとのこと。彼の部下とおぼしき若者には、
なけなしの給料で飯を食わせながら、それでも安い
焼酎をあおりながら夢を語りあっていた光景がほほえ
ましく思い出されます。程なくして彼は独立を果たし、
渋谷区神宮前にある「ラフォーレ原宿」の本店(森ビル
系)ほか都道府県のほとんどに拠点を築くまでになり
ました。成功者の仲間入りです。おんぼろのポンティ
アックはメルセデスに変わり、月の家賃が何百万も
するようなマンションに移り住み、社長室には特別に
あつらえた立派なデスク等々、その生活振りは派手
の極みだったと思います。そして残念ながらこのお
話しは過去形となり、友人はいまも行方不明です。
彼の築き上げたブランドは現在でもオークションで
高値がついています。仕事は大成功だったのです。
なぜこのような結果を招いてしまったのか、近くで
見ていた私はとてもショックを受けました。

一時的に資金を調達することが出来ても、さきの例を
みれば分るとおり、収支構造に原因があれば根本的
な解決にはならず、下手な追加借入はかえって状況
を悪化させないとも限りません。賢明な皆さんにはこ
れ以上の説明はくどいかと思われますが、念の為・・

事業経営を志すものにとって、然るべき備えは必要
だと思います。そこで先日の記事になったのですが、
実は、ちはさんからもご指摘を頂戴したように、補足
が必要となります。そこでもう一度、記事にしてみた
いと思います。


信用保証協会とは・・

中小企業が市中金融機関から融資を受ける際に、
その債務を保証することで、中小企業の資金繰り
の円滑化を図ることを目的として設立された公益
法人です。信用保証の対価として信用保証料を得
る仕組みとなっています。

↑ 対象が中小企業とありましたが、個人でも
事業を営んでいれば対象となるようです。


窓口

銀行に直接申し込む方法と、信用保証協会に直接
申し込む方法、役所等へ申し込む方法があります。
「取引のある銀行へ聞けば良いのですか?」といっ
た質問が多かったのですが、今回の“100%保証
融資”は、取引のない銀行でも問題ないと思います。
私の場合は信用金庫や信用組合とのお付き合い
強化を望むので、借りるのであれば窓口もそうします
と返答させていただいたのですが・・

ちはさんに調べて頂いた結果をご連絡頂きました!
結果は彼女のブログでも公開されておりますが、
下記に引用させて頂くと

「100%保証枠を利用するには既存の借入がある人が
対象」とのことです。

今回の保証協会の緊急融資は「前年同月比の売上が
3%以上のマイナスである・・」といった規定も一応設け
られていますので、特に経営が苦しいかたを支援すると
いった性格が強いと思われます。


物件購入資金になるのか

といった疑問を持たれる方も多かったのですが、当然
ながら、それは無理かと思われます。傾きかけた賃貸
業のてこ入れといった名目で、その経営規模から導か
れる金額は修繕費程度がせいぜいなのかなと推察さ
れます。


キャッシュが薄くなる事態に備える

という考え方があっても良いと思います。物件を買うと、
目いっぱいの自己資金を入れてしまった場合は当然
ながら手元現金が心もとなくなってしまう状態が予想
されます。


公的な無担保無保証融資枠を利用する

・小口零細対応小規模事業資金(区や市町村が金利の
 一部を負担してくれます。窓口は市中金融機関等)
 ↑ちはさんのブログにあります。

・政策公庫
 前回の記事

・マル経融資(小規模事業者経営改善資金融資制度)

ほかにも色々あります。


全国52信用保証協会へのアクセス(一応)

http://www.zenshinhoren.or.jp/access.htm



必要な時ほど融通が利かない金融機関があります。
すると公的な機関からの借り入れは、もしもの時の
返済相談や、返済分の容易な再借入の可能性を考
えると、それだけで大きな安心感があると思います。
今回は保証協会の緊急融資でしたが、上記の安心
感を得るためにまず公的機関の無担保無保証融資
枠をあたると良いかと思います。

もし借入をされない場合においても、そのような知識が
あるだけでも心強く、より手堅い運用が出来る事と思い
ます。以上、借金力についての補足でした・・


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posted by 恵比寿のI at 05:49 | Comment(23) | 日記

2008年11月22日

「無担保で8千万円」「融資の条件」「RIG‐新着」「RIG‐NIGHT」「RIG-PTS」


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11月21日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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●PV(ページビュー) 639人


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「11月20日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「11月19日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 487人
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「11月18日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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●PV(ページビュー) 1196人


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水曜日の夜、三代目大家マサさんがふらっと

わがオフィスにいらっしゃいました。肌が

こんがりと焼けていたので聞いてみれば、最近

海外へ出かけられていたとのこと、ちはさん

いい、かもちゃんといい、皆さん羨ましいです飛行機

場所をアサンテサーナカフェに移して、サモサ(国

内産のそば粉を使った手作りの皮に、カレー味の

じゃがいもと玉ねぎを包んで揚げたもの)をつまみ

ながら、こだわりのオレンジジュースとコーヒーを

すすりつつ、ゆったりとした時間を楽しみました。

あ、ちなみにお勧めのメニューは ↓ です。

zakkoku001.jpg
日替わり雑穀プレート 840円

chikinn001.jpg
チキンカレー 735円


それからオマケ画像 ↓ です。

081119_165341.JPG
恵比寿ガーデンプレイスの風景

081119_165256.JPG
バカラクリスタル

081120_004123.JPG
もうクリスマス気分(白金ストリート)

081121_005234.JPG
ラボエム24:00頃の風景(ブルーポイントの隣)

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1129RIG−NIGHT(追加仮予約)】

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RIGプレゼンツ‐得々物件情報サービス

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なんと!!無担保保証枠

で8000万円、低金利で

借りることにしました!!



っていうのはウソです(すいません・・)
でも、皆さんならこの条件で借りたいですか?
借金力の続きになります。


景気対策

経済産業省中小企業庁の発表によると、20
兆円の保証承諾枠で20年10月31日から「緊
急保証制度」が開始されています。


創設理由

創設理由は、原油・原材料価格の高騰や仕入
価格の高騰の影響を強く受けている中小企業
者の資金調達を円滑化にするため。(←抜粋)


窓口

なにを隠そう、私も零細企業の事業主(一応)
ですから今月に入ってからお付き合いのある
金融機関より早速緊急融資のご案内を頂きま
した。対象者として可能性があるようです。
市中金融機関が「信用保証協会」への取次ぎ
窓口となります。


条件

事業ローン
5年以内・・2.0%(変動)
7年以内・・2.2%(変動)

対象業種の中小・小規模事業者は、金融機関
から融資を受ける際に一般保証とは別枠で、
無担保保証で8,000万円、普通保証で2億円
まで信用保証協会の100%保証を受けることが
できます。


指定業種リスト

対象業種は545業種、11月14日からさらに
73業種が追加されました。「原材料価格高騰
対応等緊急保証」という長いタイトルがついて
いますが、気になるその特定業種指定につい
ては下記リンク先をご参照ください。

指定業種リスト

追加業種リスト


疑問

さてここで我々不動産投資家にとって、
とても気になる疑問があります。。

借りられるのか??

だって「原材料価格高騰対応等緊急保証」
という制度は、どう考えてもアパートの大家
さんには当てはまりそうもありませんよね(汗)

・不動産賃貸業
・貸し事務所業
・土地賃貸業
・貸家業
・貸間業
・駐車場業
・不動産管理業


そこで上記リストを調べてみた所「指定業種リスト」
のうしろ〜のほうにちゃ〜んと

あったのでするんるん


投資家≠事業家

でも、“投資家”としてではなくて、あくまでも
“事業主”というくくりです。その昔、国金に融資
を申し込みに言ったときに、そのように諭された
記憶が甦ってきます^^;


予想

指定期間は〜平成22年3月31日迄とありますが、
注意すべきはその“受付期間”です。正直なところ
「早いもの勝ち」でしょう。間違いないと思います。


融資のチャンス

そして本制度の特徴を挙げるとすれば、“責任
共有制度の対象外”となっています。つまり通
常ですと、市中金融機関(銀行)はその実行融
資金の80%の債務しか保証協会より保証され
ませんが、今回は100%の保証を受けられます。

ということは・・

融資が受けやすくなります


注意事項

・保証協会保証はあくまでも“銀行への保証”で
あって、債務者への保証をするものではありま
せん。したがってもしもの時は、信用保証協会が
その融資先へ取立てを引き継ぐことになります。

・それから、信用保証協会へ支払う“保証料”が
別途必要です。(原則として年0.5%〜2.2%の範
囲内のものが適用されます。)


シミュレーション

融資金額: 5百万
金利: 2.0%
期間: 5年60回払い
方式: 元利金等
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
返済月々: 87,638円
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

融資金額: 5百万
金利: 2.2%
期間: 7年84回払い
方式: 元利金等
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
返済月々: 64,279円
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

融資金額: 1千万
金利: 2.0%
期間: 5年60回払い
方式: 元利金等
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
返済月々: 175,277円
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

融資金額: 1千万
金利: 2.2%
期間: 7年84回払い
方式: 元利金等
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
返済月々: 128,558円
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


備えあれば憂いなし

旬の話題をリサーチ&備忘録的にまとめて
みました。大規模な修繕などにも利用できそ
うですよね。じつは上記以外にも有利な借入
方法について手法はあります。今すぐの利用
はなくても、“知っていればこそ”いざという時
の備えになると思います。生き残る知恵かも
知れません・・

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posted by 恵比寿のI at 04:58 | Comment(28) | 日記

2008年11月18日

「ネバダレポート」「預金封鎖」「RIG−新着土地情報」「RIG‐NIGHT」「RIG-PTS」


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11月17日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 479人
●PV(ページビュー) 911人


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「11月16日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 460人
●PV(ページビュー) 1148人


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「11月15日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 486人
●PV(ページビュー) 1254人


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15日(土)

飛行機で関西より駆けつけたゴンさん、それから星輝さんと
3人で午前中に落ち合い、インドカレー屋に直行しました。
チキンカレーセット799円、なんと今週は3回目です。それ
から18時過ぎまでタロさんのコワレ荘物件ツアー&投資談義
をして過ごしました。

081115_134825up.jpg

081115_134717up.jpg

夜は恵比寿でRIG−NIGHT1115を開催です。ご出席された
20名もの投資家の皆様、熱い夜を有難う御座いました!!

boss_okuboさん
てらちゃん
水戸大家さん
ゴンさん
ナオヤさん
けんちゃん
だらーさん
autamnさん
横浜在住のNさん
Kご夫妻さん
ooyatakaさん
工務店ちゃま
たかぴさん
yukiさん&akiraさん
鈴木さん
スリーラージ社長
ほしちゃん
えびちゃん


(順不同デス)

23時過ぎからは2次会会場を恵比寿ZESTに移して夜明けまで
語り明かしました。入店直後は世界大会で優勝したフレアーバー
テンダーのカクテルパフォーマンスショーでもの凄く盛り上がって
いて、お話どころではありませんでしたが。。(汗)そして明け方、
水戸大家さんと2人でご飯を食べながらまた投資談義に華を咲
かせました。この日に投資家たちと費やした所要時間はなんと、
約18時間です!

081115_224027zest-up.jpg
当日の店内

http://jp.youtube.com/watch?v=4s9U7p8LIK8
FLAIR NIGHT (Y−tubeで見つけた過去映像)


16日(日

ゴンさんと夜中まで語らいました。深いお話しが出来ました。
楽しい時間は時が経つのを忘れてしまいますネるんるん


17日(月)

午前中早めに本業を切り上げて、お昼から投資家8名と
健吉さん主催の黄レンジャーの会(印度カレー倶楽部)に
参加させて頂きました。ma510さんはなんとカレーの為だけ
に関西からのご参加でした。お土産まで頂戴しまして有
う御座いました。それからスーさんの新築マンション現場
へお邪魔して、お店で情報交換会という流れに。スーさん
ご馳走さまでした。そして夜はPTSのクライアント様方々と
の打ち合わせを行い、夜は久々(3日振り)にスポーツクラブ
に走りに行きました。この日の睡眠時間は1時間半、さすが
に表情が疲れていたみたいでケンちゃんにご指摘頂きました。

たろちゃん
ゴンさん
ma510さん
ほしちゃん
コタローさん
すーさん
ケンちゃん
えびちゃん


081117_114556up.jpg
ラージハンス川口店:エッグカレーセット650円
(スープ&サラダお代わり自由)

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1129RIG−NIGHT(追加仮予約)】

1129(土)のRIG‐NIGHT、一旦締め切りましたが、
お店の方から、もう1サイズ大きなスペースが確保
可能というお知らせを頂きました。よって参加ご希
望者がいましたら、挙手をお願いします。一定の人
数がまとまって、なおかつ場所の確保が出来ました
ら、その時点で正式にお申し込みを受理させて頂き
ます。(もし参加をご希望されても、条件が揃わなか
ったら、申し訳ありませんがキャンセルとさせて頂き
ます。あらかじめご了承くださいますよう、お願い申
し上げます。)

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<お申し込み先>
sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  
RIG共同運営者の星輝まで、「1129(仮予約)」と
タイトルに入れて、お願い申し上げます。

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RIGプレゼンツ‐得々物件情報サービス

<201107>の配信情報はこちら

<201114>の配信情報はこちら

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※興味ある方、メール(右欄外の【恵比寿のI】への
ご意見メールから)を頂ければ担当者をご紹介いた
します。“直接”おつなぎしますので、自己責任にて
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告知:RIGパーソナルチュータリング
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(個人指導制度)】

最近、お問い合わせも多く頂けるようになりました。
裏物(業者間ネットワークにのらない案件)、
任意売却案件等々、色々御座います。ご興味ある方、
お気軽にご連絡をお待ち申し上げております。

詳しくはこちらです。

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ネバダレポート

と預金封鎖


備忘録】(転載記事/抜粋記事含む)


ネバダレポート(Nevada Economic Report)とは・・

出所不明の報告書です。一説によると、IMF(国際通貨基金)
調査官と日本の官僚らの合作とされ、日本が財政破綻し、IMF
の管理下に置かれた場合の再建プログラムと言われています。

衆議院の第154回国会予算委員会10号平成14年2月14日
議事録の中ほどにある五十嵐文彦委員の発言によれば、IMF
管理下における日本経済再生のシナリオを以下の通りに示して
います。

/////////////////////////////////////////////////

1.公務員の総数・給料は30%カット。ボーナスは例外なくすべ
  てカット。
2.公務員の退職金は一切認めない、100%カット。
3.年金は一律30%カット。
4.国債の利払いは5〜10年間停止。
5.消費税を20%にする。
6.課税最低額を引き下げ、年収百万円以上から徴税。
7.資産税を導入し、不動産に対しては公示価格の5%を課税。
  債権、社債は5〜15%を課税。
8.預金は一律ペイオフを実施し、第2段階として預金の30%〜
  40%をカットする。

/////////////////////////////////////////////////

国家が財政破綻してしまうと、外資の手(IFM)によって国
と個人のお財布が支配されてしまうことと理解しています。
特に資産家にはショッキングな内容かと思います。

そうなる前に、国民の更なる負担増によって国の財政危機を
乗り越える計画が考えられます。「預金封鎖」って言葉を聞い
たことがあるかと思いますが、過去(1946年)の新円切り
替え後に実施された“預金封鎖”と“切り捨てられた国民の預
金”も、財政危機と破綻→GHQ(≒IMF)の支配から逃れるた
めの国の政策だったと認識しています。

国民の資産を把握する方法として、通貨切替などをした上
で、旧通貨を無効にしてまずは旧通貨を金融機関に回収させ
ます。それから資産に対して税金を掛けて政府収入にあてま
す。「破綻→IFM管理行き」から逃れるために取る方法のひと
つとして考えられます。

「新型決済性預金」や「住民基本台帳ネットワークシステム」も
「預金封鎖」の布石ではないかといわれているようです(諸説
あり)。IMFに好きなようにやられる前に、手回しをしておきたい
という所が本音かも知れません。

あくまでもひとつの仮説に過ぎず、ものごとは、そう単純では
ないと思います。しかし収入50兆、支出80兆、借金900兆円
という子供がみても理解できるようなマイナスのキャッシュフロー
だと、不安も募ってくるというものです。特に我々不動産投資家
としては、どういった備えができるのか考えさせられます。。

(上記、私見であり認識の違いや捉え方が間違っている部分
もあるやと思います。お含みおきください。。)

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 21:18 | Comment(26) | 日記

2008年11月15日

「借金力」「RIG−新着土地情報」「RIG‐NIGHT」「RIG-PTS」


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ブログ、133日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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11月14日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 427人
●PV(ページビュー) 1314人


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「11月13日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 405人
●PV(ページビュー) 1259人


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「11月12日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 375人
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「11月11日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 435人
●PV(ページビュー) 1371人


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ホッとするような暖かさの今日は、自転車

に乗って目黒駅の銀行までサイクリング

(ただの支払い)に行ってきました。気持ちが

良かったデス。


明日(日付変わって本日)1115のRIG−NIGHT

にご参加される皆様、今回が初の土曜日開催

となります。夜明けまでつづくのでしょうか^^

とても楽しみにしております。何とぞお手柔らかに

よろしくお願い申し上げますexclamation×2


さて本業では、取引先の社長から目の覚める話しを

聞きました。商品名「ゲルマニウムスリムローラー

が先日?のテレビ番組「オネーマンズ」で前触れなく

取り上げられて、たった一度の放送にもかかわらず

8千万円近くの純利益分を売り上げたとのことです。

そして驚くことにその宣伝費は一銭も掛かって

いないのです。しかしこのメーカーの凄い所は

1年間で100万本売ったことです。不景気はまったく

関係ないようです。この商品1本で推定売上140億円/年

(末端価格)です!ちなみに弊社も取り扱えますが

完全に乗り遅れました〜ダッシュ(走り出すさま)

ゲルマ二ウムスリムローラー001.jpg

ゲルマニウムスリムローラー002.jpg

ゲルマニウムスリムローラー002−2.jpg

ゲルマニウムスリムローラー003.jpg

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1129RIG−NIGHT追加仮予約)】

1129(土)のRIG‐NIGHT、一旦締め切りましたが、
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望者がいましたら、挙手をお願いします。一定の人
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RIGプレゼンツ‐得々物件情報サービス

<201107>の配信情報はこちら

<201114−001>☆・・?

13日(木)18:00の新着情報になります。
JR山手線、大崎駅から徒歩9分、未公開
の土地情報です。建蔽率60%、容積率200
%(160%)、前面道路現在2.9m公道、セッ
トバック後→3.4m幅、山手線の外側になり
戸越までも徒歩11分です。

A:12.38坪(セットバック後)、3700万円、
 新築プラン72uで4980万円
B:12.22坪(セットバック後)、3500万円、
 新築プラン70uで4780万円

※☆はこれまでの反響の大きさを表すバロメーターです。

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借金力


先日のブログでも取り上げた「資金調達力」と
いう観点から“借金力”のメリットを考えて行き
たいと思います。

まずその前に“資金繰り”がなぜ重要なのかと
いえば、事業を円滑に営む上でなくてはならな
い血液のようなものだと述べさせて頂きました。
賃貸業もれっきとしたビジネス、残念ながら“箱
を買えばお終い”とはならず、実はその運営に
莫大な費用を要することを覚悟しなければなり
ません。

実際に私も任意売却のマンション1棟を1億弱
で購入した時には、その再生費用として別途2
千万近い修繕費がかかったものです。特に気
をつけるべきは、「任意売却=前所有者が経
営破たんしたもの」ということでしょうか。当然
ながら、その経営を立て直す為に費用が掛か
ると推(お)して知るべきでしょう。

物件の修復や躯体別(くたいべつ)に違ってくる
税金、保険料なども含めて、その事業性をみる
必要があればこそ、もはや表面利回り“だけ”に
捉(とら)われる愚かさはここではあえて説明の
必要はないと思われます。

それではこの生命の維持に係わる資金調達、
家賃収入の中から賄うことが出来れば理想で
すが、必ずしも上手くいくとは限りません。する
と年月をかけてお金が貯まるまでリフォームを
我慢すればよいのでしょうか?最低限の生命
維持装置(水道、電気、ガス)だけでも理屈で
はその物件に住むことは出来るでしょう。しか
し見劣りした武器で、果たして入居者さまをそ
の箱の中に留めておくことが可能なのでしょう
か?なみいる競合に打ち勝つどころか、果たし
て20年後、30年後の後世まで生き残れるの
かすら怪しいものです。

しかし例外はあります。お金を掛けずにオイシ
イ所だけ収穫してしまい、次の人へタイミング
よくバトンタッチしていく方法です。現に周囲(
自分を含めて)では、数字に吊られて出がらし
のお茶葉のような物件を購入してしまった人
が大勢います。これも勉強と割り切れれば良
いのですが、そのリカバリーにおいて事業経
営の難易度も上がると考えられます。

具体例を挙げてみたいと思います。ざっくりと
したイメージです。1億円の物件を購入すると
して、2割の自己資金を入れると、7%の諸費
用も含めて2700万円の現金が最初に掛かり
ます。それから取得税として約半年後に360
万円(私の場合)、あとは外壁塗装や、空き室
のフルリフォーム、外溝工事などで約2千万(
私の場合)必要としました。この場合、物件購
入と同時に約5千万円のキャッシュアウトが生
じます。極端な例かも知れませんが、不動産
経営を始めるにあたって、これくらい掛かるケ
ースもあると言うことを知っておいて損はない
と思います。

さて本題に戻りますが、もし蓄えがない時に、
こうした修繕費用を調達する場合には、まず
公的機関の融資を利用することをお勧めしま
す。例えば「日本政策金融公庫」、固定金利
での借入が可能で、順調に返済が進めばそ
の返済が途中でも、返済完了分プラスαで
追加借入を申し入れることも可能です(貸出
名目による)。借入はないに越したことはあ
りませんが、そうした仕組みを知って置くだけ
でも良いと思われます。追記として、繰上げ
返済にかかるペナルティー金がないことも
メリットでしょうね。

[日本政策金融公庫]
http://www.jfc.go.jp/

◆運転資金&設備資金とも可能
「利率」年2.45%〜
「期間」5年以内(運転)、10年以内(設備)

◆特別貸付制度
「利率」年1.45%〜
「期間」15年以内 ※一部の融資制度除く

◆第三者保証人等を不要とする場合
「要件」2期以上の税務申告&所得税等を完納している
「利率」年3.1%〜(基準金利+0.65%)

↑ 上記は平成20年10月27日現在 ↑


それから、「保証協会」付き融資も検討の余地
があります。もちろん“法人成り”していなくても
事業を営んでいれば利用可能です。

[信用保証協会] 
http://www.zenshinhoren.or.jp/access.htm

注意事項として、いっけん“安い金利”のよう
に見受けられても、“保証料が別途”掛かります。
ですから例えば政策公庫で金利3.1%に対して
保証協会の制度融資金利が1.8%だったとして
も場合によっては政策公庫のほうが安く付くこと
があります。利用する際に金利の数字だけでなく
保証料を含めた「支払総額」を確認すると良いと
思います。これは私の経験に基づいたアドバイス
となります。

↓ ↓ ↓ 

※信用保証料は、財務状況などを考慮し、原則と
 して年0.5%〜2.2%の範囲内のものが適用され
 ます。

今回はもしもの時の資金調達先の一部をご紹介
させて頂きましたが、いづれにしても借金は与信
を毀損する恐れがあると思いますので、上手に
使いこなしていく必要があると思います。いっとき
のカンフル剤に頼り過ぎると、本当にあとがなくな
りますので、“体質改善”を第一に考えて取り扱い
には十分注意です!

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 01:52 | Comment(26) | 日記

2008年11月12日

「赤地」「投資家になる為の有利な条件」「資産背景の多少」「RIG-PTS」


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ブログ、132日目です。
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11月11日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 435人
●PV(ページビュー) 1371人


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「11月10日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 511人
●PV(ページビュー) 1979人


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「11月09日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 397人
●PV(ページビュー) 1031人


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先日の月曜日、星輝さんとランチしました。

カレー屋さんの新規開拓です。場所は赤羽駅

近くのビビオ(ショッピングモール)地下にある

「マラバール」、ナンのおかわり自由、サラダに

ドリンクまでついて800円。カレーソースはチキン

を選択しましたが、味も量もこの価格でしたら

二重丸だと思いますヨ。それからファミレスに

移動しましたが、見渡す限りリタイアされたご老人

&主婦のグループで占められていて、我々ニート

(笑)二人組みは浮きまくっていたと思われます。

081110_135121up.jpg


昨日は、プロゴルファー石川遼君優勝ということで、

彼愛用のサングラスを取り扱うお話しが舞い込んで

きました。このようなスポット的な商売は、どう転ぶ

か分りませんので「返品を受けて頂く条件(=ノー

リスク)」でまとまりました。説明では、人気モデル

ゆえ品薄状態とのこと、売れるかも知れませんね。

まだ現物を見ていませんが、楽しみです。


1129(土)のRIG‐NIGHT、一旦締め切り

ましたが、お店の方から、もうワンサイズ大きな

スペースが今でしたら確保可能というお知らせを頂き

ました。よってもしまだ参加ご希望者がいましたら、

挙手をお願いします。一定の人数がまとまって、なお

かつ場所の確保が出来ましたら、その時点で正式に

お申し込みを受理させて頂きます。(もし参加をご希望

されても、条件が揃わなかったら、申し訳ありませんが

キャンセルとさせて頂きます。あらかじめご了承くださ

いますよう、お願い申し上げます。)

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そして本日は、あいにくの雨でしたが忙しくしてい

ました。不動産関係では土地家屋調査士と打ち

合わせのあと、法務局へもいってきました。

それからこのブログを書いているときに、ご近所の

方から築地で仕入れたボタンえびをおすそ分け

頂きました。今夜の食卓は豪華になりそうです。

下記の画像は、移動の合間にパシャリととった

1枚です。もうすぐクリスマスシーズン到来ですネるんるん

081112_165803up.jpg
アメリカ橋から望む恵比寿ガーデンプレイス
のイルミネーション<1112・17:00>

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RIGプレゼンツ‐得々物件情報サービス

<201107−001>☆☆☆☆☆
昨晩、三軒茶屋から上馬方面に徒歩10分、4380
万円(土地所有権付き新築戸建)の未公開情報が
入りました。プランは3F建ての駐車場付きで建物代
込みの価格です。少し前でしたら、この価格で車庫
有りは望めなかったと思います。現況土地です。

<201107−002>☆☆
前回記事で触れました恵比寿ガーデンプレイスから
徒歩3分の売り土地、相次ぐローンキャンセルで再々
度販売可能となったそうです。 ↓(過去のブログ)
http://ebisunoi.seesaa.net/article/107977809.html

<201107−003>
目黒駅から徒歩6分、土地所有権付きの中古戸建
(70平米弱)+P1台があります。4m私道に接道、
平成6年築の戸建が700万円値下げされたとのことです。
JR目黒、便利です。詳しくは担当者に聞いてください^^

<201107−004>☆☆
渋谷駅から徒歩7分、7億弱S造新築ビル(7月竣工、
地下1F地上3F)の情報を先月のブログでお伝えいた
しましたが、現時点(11月6日確認)ではまだご紹介
可能です。医療法人が10年間の契約で月々620万
円の家賃(内20万円が共益費)、表面利回りは10.6
%とのことです。場所は宇田川町です。

※☆はこれまでの反響の大きさを表すバロメーターです

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備忘録】(転載記事/抜粋記事含む)

先日の記事から、気になる不動産用語
について調べてみました。


赤地(あか(み)ち)と読む。赤道(あかどう)、あるいは
赤線(あかせん)ともいう。また赤道は、その形態により
里道(リドウ)、農道、けもの道、間道、路地、脇道などと
称されることもある。



◆法務局等に備え付けられている公図にて、赤く塗られ
た部分の事。

◆赤地とは道路(道路の敷地であった土地も含む)の敷
地をいう。

◆現況も公図上にも存在するが、公図上では地番の記載
がないこともある。

◆赤地は本来国有地であるから一般の宅地にはならな
いのだが、長い年月の為に道路である事を忘れられて
しまい、赤地を含む敷地に普通の住宅が建っていることも
少なくはない。

◆敷地内に赤地を含む建物を購入する場合には、赤地を
国から払い下げてもらう手続きをして貰った方が安全である。

◆国有財産法の適用下に置かれている。

◆本来国有地であるため、払い下げを受けるには用途廃止
等の手続きを経なければならない。

◆道幅が狭いために「道路法による道路」にも、「建築基準法
による道路」にもなれず、よって道路法が適用されない道路、
即ち法定外道路のことを赤道という。

◆旧道路法が公布され、里道のうち重要なものが市町村道と
して認定されたため、現在の里道が取り残された。これらの道
路は明治以降の道路関係法令上、道路としてその設置、管理
について規定されることなく、従って管理者がはっきりしないま
ま現在に至っている。しかし基本的に所有者は国であり、維持
や修繕等の機能的な管理はその所在する市町村が行うことに
なっている

◆不動産登記上は無籍地とされている土地で、いわゆる公衆
用道路のこと。

◆払い下げ申請の場合、財務省の管轄になる。

◆実際に見た目には存在しないケースも多いが、赤道をまた
いで建築はできない。払い下げを受けることも可能だが、境界
が明確にならないケースもあって厄介である。

◆東京23区内にも里道は結構存在する。

◆日本全国の里道の総延長は145万kmにも及ぶといわれる。

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投資家になる為の

有利な条件を

考えてみました




不動産業者が有利?」

不動産業を生業(なりわい)としている人が
投資家になりやすいのかといったら、そこは
面白いもので必ずしもそうとは言えない所が
実際でしょう。その理由についてはとても興
味深いのですが、また別の機会に掘り下げ
たいと思います。


一流企業従事者が有利?」

それでは所得も信用も高く生涯賃金が3億
円もあるような企業の従業員が大家さんを
目指すのかといったら、大抵の人たちは与
信力目一杯の住宅ローンがあり、またレベ
ルの高い暮らしを保つ為に消費の先食い
をしてしまって、あるいは、そもそも厳しい就
業規則に縛られて、不動産投資なんて夢の
また夢の話という方も多いと思います。


不退転の決意が大事

このことからも専門職であるとか、収入の多
寡(たか)は「投資家になれる可能性」とはあ
まり関係がなく、「何を目指すのか」といった
自分自身の決意が本当は大切であると思い
ます。


優位性を戦略的に活かす

そして何よりも今ある自分の“優位性”に気付
き、それを“最大限に活かす”ことが戦略的に
出来れば、投資はほぼ成功出来ると断言して
も良いと思います。そしてそう強く信じる気持ち
が一番の肝だったりします。


優位性を具体的に挙げると・・

・若さ=将来性、長期戦略
・老練さ=揺ぎ無い安定感、高い経験値
・勤勉さ/向学心/向上心/知識量
・家族の理解力
・貯蓄力(否消費力)
・資金調達力(借金力)
・金融資産や担保拠出可能な資産背景
・誇れる自分年鑑(履歴)/与信力
・保証人力
・扶養家族数の多寡
・眼力(笑)や人柄、振る舞い(心象で得する人も)
・情熱&精神力
・投資分野に明るい人脈の存在

以上、思いついたまでを記させて頂きましたが、
読者の皆様にもきっと幾つも当てはまることと
思います。要は自分に備わった“投資環境”や
“能力”を熟知して実行バランスを考え、最大限
に活用することが出来れば、その投資道にも勢
いがつくと考えます。


資産背景の多少

特に資産背景については、有効利用出来る相
続した土地や建物があれば、ポールポジション
からスタート出来ることを幸運と考え、または不
本意にもマイナスからの出発だとしても、必ず
突破口があるものと信じて、強い信念でもって
高みを目指せば良いことと思います。私の親し
い知人は実際にそのような逆境から、ものの数
年で大きく変貌を遂げて、今では押しも押されぬ
優良投資家としてそのポジションを不動のもの
としています。バブル期に傷ついた大きな負債
(家督を継ぎ)を抱えながらも、なおそれを跳ね
のける不屈の精神力、そして深い洞察力と卓
越した行動力でもって問題と向き合い、胸のす
くような復活劇を見事に成し遂げられました。何
を隠そう、数年前には昼夜違わず家に押しかけ
た銀行の取立てが、今となっては「どうぞ借りて
ください」と、言わしめるまでになっています。無
限の可能性を感じます。その種あかしについて
は、また後日機会があれば触れたいと思います
が、彼の人生には大変勇気付けられる思いです。

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posted by 恵比寿のI at 21:27 | Comment(22) | 日記

2008年11月10日

「資金繰り」「6畳1間からの起業」「不労所得という幻影」「取るべき方法は3つ」「RIGの存在理由」ほか


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「11月08日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「11月07日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 461人
●PV(ページビュー) 1027人


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「11月06日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 248人
●PV(ページビュー) 501人


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今日は本当に寒かったですネ小雨

新宿区内某所の物件見学へでかけたのですが、

ジーンズにシャツ&ジャケットという軽装で

失敗しました。しかし・・

凍える私の横を西洋のご夫人が、なんと

T−シャツ一枚でニコニコ通り過ぎました。

物凄ーく元気です^^


それから夜は居酒屋で乾杯、沢山の図面

を肴(さかな)に遅くまで楽しかったでするんるん


下記、見学した物件とは一切関係ありません。)

画像 1109-002.jpg
北側斜線?な風景‐その@

画像 1109-005.jpg
北側斜線?な風景‐そのA

画像 1109-003.jpg
築年数不明の廃屋ビル

※北側斜線制限  
北側隣地の日照の悪化を防ぐために設けられたもの。
隣地境界線上の第一種・第二種低層住居専用地域内
は5m、第一種・第二種中高層住居専用地域内は10m
の高さから内側に1:1.25の角度で伸ばした斜線の内
(下)側に建物をおさめなければならないという制限。

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RIGプレゼンツ‐得々物件情報サービス

<201107−001>☆☆☆☆☆
昨晩、三軒茶屋から上馬方面に徒歩10分、4380
万円(土地所有権付き新築戸建)の未公開情報が
入りました。プランは3F建ての駐車場付きで建物代
込みの価格です。少し前でしたら、この価格で車庫
有りは望めなかったと思います。現況土地です。

<201107−002>☆☆
前回記事で触れました恵比寿ガーデンプレイスから
徒歩3分の売り土地、相次ぐローンキャンセルで再々
度販売可能となったそうです。 ↓(過去のブログ)
http://ebisunoi.seesaa.net/article/107977809.html

<201107−003>
目黒駅から徒歩6分、土地所有権付きの中古戸建
(70平米弱)+P1台があります。4m私道に接道、
平成6年築の戸建が700万円値下げされたとのことです。
JR目黒、便利です。詳しくは担当者に聞いてください^^

<201107−004>☆☆
渋谷駅から徒歩7分、7億弱S造新築ビル(7月竣工、
地下1F地上3F)の情報を先月のブログでお伝えいた
しましたが、現時点(11月6日確認)ではまだご紹介
可能です。医療法人が10年間の契約で月々620万
円の家賃(内20万円が共益費)、表面利回りは10.6
%とのことです。場所は宇田川町です。

※☆はこれまでの反響の大きさを表すバロメーターです。

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※興味ある方、メール(右欄外の【恵比寿のI】への
ご意見メールから)を頂ければ担当者をご紹介いた
します。“直接”おつなぎしますので、自己責任にて
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告知:RIGパーソナルチュータリング
               システム
(個人指導制度)】

最近、お問い合わせも多く頂けるようになりました。
裏物(業者間ネットワークにのらない案件)、
任意売却案件等々、色々御座います。ご興味ある方、
お気軽にご連絡をお待ち申し上げております。

詳しくはこちらです。

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「資金繰り」

事業経営にとって、現金は血液のようなもので
あり、常に資金繰りには気を遣うことになります。
この感覚は、家計を預かっている主婦(主夫)に
も通じるものと思います。もちろんどんぶり勘定
よりも明確に収入と支出を把握している方が良
い訳ですが、残念ながらその規模が小さいうち
はどうにかやり繰りも出来てしまうので、疎かに
なるほどに貯蓄もし難いという悪循環に陥ること
かと思います。まさに因果応報というべきでしょう。


「6畳1間からの起業」

アメリカの学校を卒業して商社に勤めましたが、
26歳の時に、会社を興して現在に至ります。初
月の売上げはたったの8万円しかなく6畳1間か
ら不安なスタートを切りましたが、気が付けばあ
っという間の11年間でした。


「収支把握の重要性」

そしてこの経験から収支の把握を疎かにすると、
折角の商いも早晩失敗する危険性が高いといわ
ざるを得ないとの自論に達しています。多くの商
売人が目の前から波間に沈んでいった景色が脳
裏をよぎります。最近では小室さんの事件が最た
る事例でしょうか・・


「不労所得という幻影」

もちろんこの商いには賃貸ビジネスも含まれます。
不動産投資イコール不労所得という幻影に踊らさ
れてはなりません。ローンを組めば発生するキャッ
シュフローは期間利益(一定期間の「信用」という
利益の供与であるとの考え)の先取りであるとい
われるように、純粋な利益ではないといえます。ま
たお金を生んでくれる箱の維持管理にも少なから
ぬ費用が掛かるものです。とくに先が読みにくい今
となってはなお更のこと、なけなしの現金を無駄に
することは絶対に避けたいものです。


「キャッシュフローの運用方法」

ではこのキャッシュフローを皆さんであればどのよ
うに運用されるのでしょう?ひたすら貯蓄、複利運
用(頭金にしてレバレッジをかけて物件を増やし、
そこから上がる賃収をさらに次の物件の頭金にし
て・・)、FXや株式投資、繰り上げ返済、絵画や時
計などに投資等々色々考えられるかと思います。
さらに一歩進んで、物件自体を利益確定(売却)し
てしまう方法も長期保有のリスクと勘案すれば、
あるいは良いのかも知れません。


「(物件が)古くなるほどに要求される技量」

物件の長期保有はそれだけリスクがあります。長
期ローンを否定するのではありませんし、長期保
有そのものを否定しているわけでもありません。し
かし債務超過に陥らない為に自己資本比率を意
識しながら返済に取り組むことに注力が必要にな
ります。それから費用対効果を計りながら限りある
資金の使途を決定することや、血液の流れと同じ
収支を安定的に保つことも、ましてや永続的に入
居者を確保し満足を提供し続けることも古くなるほ
どに技量が要求されるでしょう。


「取るべき方法は3つ」

取るべき方法は3つ(私の頭の中では)です。

@さっさと借金を完済してしまう。強い精神力を要し
ます。難しいと思いますが、やはりこれが理想です。

Aプラスの利益確定ができるタイミングで売って
しまう。長期間所有していたらいくら儲かるという
皮算用を断ち切って、目の前の利益を取りにいく
ことも時として大切かと思います。

B良いものと入れ替えてしまう。この場合の“良
いもの”の定義としては、立地、収益力、換金性、
新しさなど色々あると思います。現在の心境でし
たら、新しくて“軽いもの”が好ましいです。例え
価格も表面利回りも同等物件だとしても、実は
その躯体の種類によって掛かる税金や修繕費
の負担額は大きく違ってくるからです。あくまで
も好みです。

いずれにしても、換金性(リリース力)を念頭に
物件を選ぶ方法もあれば、最後まで面倒を見る
覚悟で“より高い利回り”を追求してその高収益
力で早く借金を返す方法もありと、そのスタイル
違えば運営方針も分かれると思います。


「投資家としての心構え」

舵(かじ)は一度錆びついたら終わりであるとする
ならば、大海原(おおうなばら)にある航海中の船
は荒波をくぐり抜けることが難しいかも知れません。
これは過去の名声にすがってしまい、努力を怠り
惰性に任せきった老舗が次々に破綻していく様(さ
ま)にダブって映ります。まさに相場観や競争力を
失ってしまう恐怖がここにあると思います。このこ
とからも常に新しい情報を取り込み、人脈を温め、
センスを磨くことも重要な仕事であると考えます。


「RIGの存在理由」

経営者は孤独である・・といった言葉も囁(ささや)
かれて久しい現代社会ですが、これは賃貸業の
オーナーにも通じるものだと強く感じていました。
RIGの活動は同じ境遇にある、あるいは目指す
べき目標に向かって熱い思いを胸に良い刺激を
得んとする情熱ある投資家のための交流会とし
て私がかねてから待ち望んだ形であり、志しを
同じくする星輝氏と2008年4月に恵比寿のオフ
ィスにて結成したのが始りであります。皆様の手
厚いご協力のもと、勉強会(昼間)と交流会(夜)
に加えて、PTS(個人指導制度)、無料物件情報
サービスとその活動も手探りながらも続けてくる
ことが出来ました。この場をお借りして、厚く御礼
を申し上げます。誠に有難う御座いました。そし
てこれからのステップとして、新たなサービスも
プランニングしています。ますますのご指導を賜
ります様、なにとぞお願い申し上げます。

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 03:19 | Comment(34) | 日記

2008年11月07日

「青地」「5年前に聞くことが出来た話」「NIGHT−RIG」「RIG-PTS」「RIG‐物件情報」


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ブログ、130日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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11月06日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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本業の取引先(友人)と銀座でランチを交えながら

情報交換をしてきましたが、話題は部門縮小や事業

撤退、果ては倒産した会社についてが、そのほとんど

を占めていました。悲しいですネ。景気はおしなべて

悪化の模様です。


それと彼も☆輝氏のように一人さすらうカッコ良い旅人

です。先日も、ふら〜りと沖縄に行ってきたようです飛行機

沖縄そば”と“ソーキそば”の違いについて力説して

いました^^


そのあと、ぶらぶら散歩をしましたが、気持ちの良い

陽気でした。


<銀座梅林 創業昭和2年のとんかつ専門店>
     http://www.ginzabairin.com/


081106_134138 銀座 梅林 道場六三郎002.jpg

道場六三郎絶賛のスペシャルカツ丼1800円也

感想:柔らかくて旨かったデスるんるん


今日気付いた口癖、「いつも忙しいでしょう?」

って聞かれると、「適当に忙しくしています。」って

応えていました。今度あったら尋ねてみて下さい・・

ってどうでも良い話題でしたネあせあせ(飛び散る汗)

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昨晩、三軒茶屋から上馬方面に徒歩10分、4380
万円(土地所有権付き新築戸建)の未公開情報が
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込みの価格です。少し前でしたら、この価格で車庫
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徒歩3分の売り土地、相次ぐローンキャンセルで再々
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【告知:第6弾NIGHT−RIG
    (第15回不動産投資情報意見交換勉強会)】


☆日付:11・29(土)
☆時間:19時〜22時
☆内容:懇親会/飲み会
☆費用:8000円(飲み放題+コース料理・土日料金)
☆人数:制限あり
☆場所:恵比寿

山田里志さん」ほか、ビッグネームが
多数いらっしゃいます!

お店予約の都合上、お申込締切を今週一杯と
させていただきます!(締切日以降のキャンセル
は、チャージが発生するのでご注意下さい。)

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RIG共同運営者の星輝まで、「1129」と
タイトルに入れて、お願い申し上げます。

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備忘録】(転載記事/抜粋記事含む

先日の記事から、気になる不動産用語
について調べてみました。



青地(あお(み)ち)と読む。


青線(あおせん)ともいう。



◆法務局等に備え付けられている公図にて、青く塗られ
た部分の事。

◆青地は、水路や河川敷を示す国有地のことである
が、長い年月のうちに埋め立てられ、青地を含む敷
地に普通の住宅が建っていることも少なくない。その
ため、現存するにもかかわらず、不動産登記簿上に
地番、地積等の記載がなく、公図上も地番の記載が
ないことがある。

◆公図等にて地番が付いている青地は、法務局にお
いて登記簿閲覧で内容確認ができる。付いてないな
ら、財務省管轄の脱落地等と考えられる。

◆敷地内に青地を含む建物を購入する場合には、青
地を国から払い下げてもらう手続きをして貰った方が
安全である。

◆本来国有地であるため、払い下げを受けるには、
用途廃止等の手続きを経なければならない。

◆青地の土地に建物を建てようとすると、
@青地の除外申請(約1年)
A農地転用申請(約1ヶ月)
B開発行為(約3ヶ月)
との段取りを経なくてはならない。

◆国有地の不法占有に対して既得権はない。占有権
そのものが認められない。

◆青道とは、河川法の適用または準用がない水路の
ことで、1級河川、2級河川、準用河川のどれにも当て
はまらず、「法定外共用物」、または「普通河川」と呼
ばれ、国有財産法の適用下に置かれている。

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5年前に

聞くことが出来た



転載記事/抜粋表現等一部含む


尊敬してやまない、あるコンサルタントがいます。
5年前にこうおっしゃいました。その分析内容と
予見性も今となっては既知の事実となりましたが、
当時の私にとってはとても衝撃的な内容でしたの
で、紙に落として何度も読み込ませて頂いた記憶
があります。うまく要約できるか分りませんが、以
下の通りです。


当時(今から5年前)の景況感

2004年初頭、バブル崩壊に端を発する企業の
破綻が一段落して、その第2幕は個人に移行し
つつありました。収入が予想をはるかに下回って
しまったことがその原因であり、このままいけば
年金の支給開始年齢の変更時期から急拡大
するともおっしゃいました・・


個人が犠牲

実際問題として、国や企業の負債の利払い負担
の軽減が優先されて、実に多くの年金生活者が
貯蓄元本の取り崩しをやむなくされ、経済的な不
安にさらされている現実があります。


年金の支給開始年齢の問題

インフレが来ても年金の支給額を上げるといった
政策は期待出来ません。それ以前に年金の支給
開始年齢の問題として、60歳から65歳までの空
白の5年間、例えば300万円/年間の生活費を捻
出するために唯一の自宅を(あれば)売らざるを得
ない人も続出することでしょう。


都合の良い“自己責任”という言葉の登場

若年人口の減少などとっくにわかっていた話、もっ
と政策の失敗が責められるはずだったのに、バブル
崩壊の影響が大きすぎてうやむやになった挙句、ち
ょうど良いタイミングで貯蓄も運用も「自己責任」とい
う言葉が出てきました。


ルール変更

戦後50年あまり続いた資本主義社会のルールが突然
変更されました。突然水中に投げ込まれて、「さあ泳げ、
おぼれるのは自己責任だ」ということです。


中産階級の資産運用能力

定年まで残されたサラリーインカムを、ローリスクの運用
で大きく増やすのは極めて難しく、中産階級の資産運用
能力からして、消費を絞り貯蓄を少し増やすのが現実的
なところだと分析します。


リスクテイクしてしまう心理状態とは

人間は心理的に追い込まれると半長博打ではありません
が、リスクテイクしていく傾向があるそうです。これは非常
に危険なことで、おそらく多くの方がなけなしの資産運用
に失敗されることを意味しています。近い将来こういう事
態が複合的に起き、社会不安につながると既に5年前に
予想されていましたが、今まさに現実のものとなりつつあ
るようです。(決して投資そのものを否定するものではあり
ません。)


消費を絞るという連鎖反応が起こるとき

将来不安からすでに個人消費は低迷しています。バブル
世代という言葉に象徴される現在の40代以降の世代は
まだ消費を牽引する力があるように思えますが、30代だ
とその財布のヒモもかなり絞られており、団塊世代のジュ
ニアで形成される20代においては、かなり“渋い”と思わ
れます。これが世の中の景気悪化と共に、さらに消費を
絞るという連鎖反応がドミノ式に起こったときに、まだ打て
る経済対策が果たして残っているのでしょうか?


助言

自宅を購入する前に、または買い換える前に、子供の教
育費や車についても大きな出費をするときは、必ず将来
のキャッシュフローをシミュレーションするように、それから
現在のキャッシュフローだけで判断しては危険だとおっしゃ
いました。

・危機こそ“色々考えて”アドバンテージを形成するチャンス
・未来を予測し、危機を危機と認識して打つ手を考えること
・会社や役所に毎日通っていれば安泰という時代は終わった
・結果第一主義の時代になってしまう
・結果につながらない行動は時間とお金の浪費、よく吟味
 して行動すること


私が頂いた処方箋

5年前の当時、「現在が底値の不動産を仕込み、収益を上げる
には最後のチャンスです。」と伺いました。あれから5年間、必死
に収益不動産での資産形成に取り組んできた自分がいます。
そして今また、その当時の販売条件に近づいて来たと思います。
金融機関の融資姿勢もまた然り・・

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posted by 恵比寿のI at 04:05 | Comment(28) | 日記

2008年11月04日

「土地が増殖!」「NIGHT−RIG」「RIG-PTS」


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11月03日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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あっという間に11月、今年も残す所2ヶ月を

きりました。みなさん「衣替え」はもうお済ませ

になりましたか?なんと平安時代にさかのぼる

行事だそうです。衣装だけでなく調度品も入れ

替えして、ストーブの“天板料理”を楽しみ

ましょうー(ストーブ持ってませんあせあせ(飛び散る汗)

寒さに備えて参りましょうーるんるん


それと・・

10月1日に発足した政府系金融機関である

株式会社日本政策金融公庫」の英称は

Japan Finance Corporation、JFC」、略称は

政策公庫せいさくこうこ)となり、所管は財務省

とのことです。先日のブログで、略称が日金

にっきん)になるのでは?と予想しましたが

外れた模様ですたらーっ(汗)

・日本政策金融公庫 http://www.jfc.go.jp/


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第5弾NIGHT RIG(第14回不動産投資情報意見交
換勉強会)の締め切りの後に、「参加したいのです
けど」というお声をかなり多くの方から頂きました。
よって急遽11月29日(土曜日)に開催決定しました。

【告知:第6弾NIGHT−RIG
    (第15回不動産投資情報意見交換勉強会)】


☆日付:11・29(土)
☆時間:19時〜22時
☆内容:懇親会/飲み会
☆費用:8000円(飲み放題+コース料理・土日料金)
☆人数:制限あり
☆場所:恵比寿

今回もビッグネーム

いらっしゃいます!

お店予約の都合上、お申込締切を11月7日(金)
までとさせていただきます!(締切日以降のキャン
セルは、チャージが発生するのでご注意下さい。)

<お申し込み先>
sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  

RIG共同運営者の星輝氏まで、「1129」と
タイトルに入れて、お願い申し上げます。


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慎重に、ご検討下さいますようお願い
申し上げます。

詳しくはこちらです


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なんと手違いで、

土地が増えることに・・



2007年前半に自身が経営する会社の法人名義

(不動産業ではない)で取得したアパートがあります。

木造2階建て12世帯、JR湘南新宿ラインの始発駅

でもある某駅から徒歩圏にあって、線路を挟んで優良

企業の大規模な工場群があり、学校やスーパーなど

の地の利から宅地開発が進んでいるエリアです。

ちなみにその戸建の分譲価格は、北面道路で2500

万円〜、南面道路だと3500万円〜となっていて、

実際にアパート真裏の隣地も分譲中でした(現在は

全戸入戸)。将来の保険として、「南面道路の分譲地

として50坪の敷地が6棟分とれる」見通しが立った事

も購入を決断した理由になります。また地方都市では

駐車場の充足率が入居率を左右しますが、320坪と

いう広さは配置の見直しにより一世帯2台分の駐車

スペースが取れる事も大きな安心材料となっています。

また座って通える“始発駅”ならではの根強い人気力も

大きな魅力といえるでしょう。



概要:敷地(約)320坪&建坪(約)170坪、南向き、
    木造2階建て
間取:1LDK×8、2LDK×4
環境:学区内、工場など多く派遣会社の需要旺盛、
    JR湘南新宿ラインの始発駅
利点:広い敷地、戸建分譲が可能な地形、全室角部屋、
    木造ゆえの安い税金、全面ALC張りで保険優遇
    &外観高級感あり、外壁再塗装済み&三州瓦・・    
欠点:線路が近い(徐行エリア内)
印象:閑静な住宅地の中にたたずむ落ち着いた住環境、
    広い駐車場



物件情報の入手方法や3度にわたる値下げ交渉と

その価格の引き出し方法については割愛しますが、

粘った結果、利回り10%前半の売出価格を最終的に

17%(表面)までに仕上げることが出来ました。



事業ローンを組んでいますので返済期間は10年間と

短いですが、所有&運営にかかわるずべての費用を

差し引いて、なおかつ満室にならなくても持ち出しに

なりません。そしてこの物件からの収益は一切あてに

していません。あと8年半でローンを完済しますので、

それまでにデベロップの能力を研ぎ澄ませて行きたいと

考えています。将来に向けて物件を仕込むこの行為は、

生涯時間のアドバンテージをとることに重きを置いた

決断でした。


さて表題の件ですが、この敷地の奥(JR線路側)に隣接

する土地が青地となっていて、その土地に隣接する第3者

の「青地を買い受けたい」という申し出によって、実は

私が越境しているということが露見しました。青地(関東

財務局所管の国有地)との境目が既存のブロック塀と

フェンスのある位置と説明を受けて購入していたのですが、

このフェンス自体が国有地にはみ出しているとの

ことです。しかも前所有者と国との間で境界確定の

取り交わしを数年前に行っているとのこと、善意の

10年、悪意の20年も関係ありません。


こういった場合、様々な対応方法が考えられると

思います。私の場合は、売買に携わった業者さんと

の話し合いの結果、


@はみ出した敷地+アルファ(便宜上若干増えます)
 の青地を、共同住宅敷地として払い下げてもらう。

A国有財産の使用期間に対する既往使用料を
 支払う。

B上記に掛かる一切の費用を業者さんにご負担
 頂く。



以上、解決を見出すことが出来ました。

増える敷地は17.89平米ですが、土地代金

に加えて、保存登記やらなにやら掛かるものです。

発覚が早かったので、本当に良かったと思います。


ちなみに、残りの青地の払い下げを希望する第三者は、

隣接する敷地とあわせてアパートを立てるそうです。

良い点は、線路とアパートとの間に障壁が出来ること、

悪い点は競合が出来るということでしょうか?うちが

買い取る権利もあったのですが、先方の買取同意書

(財務省の売り払い同意書)にサインをすることに

致しました。


備忘録も兼ねて用意した書類

・印鑑証明書(法人)
・委任状 ↓
・土地の評価証明書(2年分)
・申請手続き委任状 ↓
・普通財産売払申請書
・表示及び保存登記を行う念書(関東財務局・・宛)
・国有財産の使用に基づく既往使用料
 支払債務確認書
・境界確認並びに売払同意書(隣接する
 第三者が買い受けるのに同意)×2



不動産、奥が深いですネ。お陰で素晴らしい

経験値を積む機会に恵まれました。

またこれからも、こうして投資脳を刺激する日々

は続いていくのでしょう。全ての機会は必然と

捉えて、振り落とされないように精進あるのみデスexclamation×2


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posted by 恵比寿のI at 21:11 | Comment(22) | 日記

2008年11月01日

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●本日の訪問者数 277人
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本日は月末ということもあって、本業は大忙しでした。

ちなみに月末恒例の金融機関巡りは自転車ですが、

さすがに長袖1枚だと日中でも寒さを感じるように

なりましたネ。駅方面へ向かう途中、正面から魔女

の格好(とんがり帽子&マント)をした女性を前方に

確認してドキリとしましたが、女性の後方に列をつく

ったちびっ子お化けの集団を見つけてほっとしました。

ハロウィーン(Halloween)でしたね。学生の頃、ドラキ

ュラ伯爵の格好でTrick or treat!って叫びながら、

ダウンタウンを歩き回った過去を思い出しましたモバQ


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第5弾NIGHT RIG(第14回不動産投資情報意見交
換勉強会)の締め切りの後に、「参加したいのです
けど」というお声をかなり多くの方から頂きました。
よって急遽11月29日(土曜日)に開催決定しました。


【告知:第6弾NIGHT−RIG
    (第15回不動産投資情報意見交換勉強会)】


☆日付:11・29(土)
☆時間:19時〜22時
☆内容:懇親会/飲み会
☆費用:8000円(飲み放題+コース料理・土日料金)
☆人数:制限あり
☆場所:恵比寿

今回もビッグネーム

いらっしゃいます!


お店予約の都合上、お申込締切を早めに
させていただきます!(締切日以降のキャンセル
は、チャージが発生するのでご注意下さいませ。)

<お申し込み先>
sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  

RIG共同運営者の星輝氏まで、「1129」と
タイトルに入れて、お願い申し上げます。


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【告知:RIGパーソナルチュータリング
               システム(個人指導制度)】

慎重に、ご検討下さいますようお願い
申し上げます。

詳しくはこちらです。


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眼力のある友人

のライフスタイル



先週末、香港に住んでいる友人と5月2日以来の

再会を果たしました。


香港の住宅事情は東京と変わらないそうですが、

一言で言い表せば街全体が巨大な“コンビ二”だ

そうです。とても住み易いそうです。


(前回の記事)
http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080503-1.html


彼の職歴は・・

・プロボクサー 
・IBM 
・博報堂
・渋谷界隈のお水の世界のトップスカウトマン
・ロンドンの商社
・香港(キャセイパシフィック航空会社)


とまるで欧米人のように次々と転職を繰り返して

これだけでも一冊の本がかけそうなくらいです。


そして先日、香港にかねてからの夢であった

会社を設立してしまいました。グルジア共和国の

政府高官ルートより“ある商品”のインドネシア

およびマレーシアにおける独占的な販売権を

開拓することに成功したそうです。



現在、この新会社とは別に6千万からの現金を

倍率1倍にて香港にあるファンド?を通して

FXで運用しています。彼いわく、“天才”と呼んで

いるユダヤ人のマネージャーにゆだねている

そうですが、16種類の通貨を組み合わせて

十分な結果を残してきているそうです。私は

知識の持ち合わせがないので、彼のいっていた

ことがうまく説明出来ませんが、きっとスゴイの

だと思います。そしてその軍資金は全てサラリーマン

時代に稼いだお金だそうです。元々お金を稼ぐ

センスに優れた人っているんですよね。勝ち馬

に乗っかる方法もありかなって一瞬考えちゃいましたひらめき



更なる明確な目標を聞きました。

5年で10億円の現金を作ることだそうです。

それから本田ジェットを買いたいっていってました。

6人乗りで最大速度: 778 km/h 、航続距離: 2,037 km 、

4億円という破格exclamation&questionの機体です。



今はこれで我慢しているって言いながら、

日本滞在用の車フェラーリF355(青色)に

乗り込み、颯爽と走り去っていきました。


生意気デスパンチ


次回ファンカーゴの低燃費性能と維持コストの

素晴らしさを彼に説いてみることにします。


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シリーズ:

社長の話


10月初めの頃のお話


「紫のキャベツ」

  と

「資本主義」



社長

昔・私が二十歳の時(昭和40年代半ば)に受けた
お話です。舞台はもっと以前のアメリカです。


中堅規模の包丁会社に勤める、ある社員さんは
考えました。
「売り上げを伸ばしたい・・・」
そして刃の部分に紫色のキャベツをきった断面の
様な柄を付けた所、業界一番の売り上げになり
社長さんになられたそうです。


「“良いか”、“悪いか”が一つでは無く、結果が全てです」
「これが資本主義です」と先生はおっしゃり、
授業は終りました。 


リーマンの社長さん、イロイロな中に一つ“サブプライム”
があったのですね。たとえ国策で有っても、自分はオカシイ
と思ったら、思った自分を信じられると良いと思います。 


私は未だに「もし自分なら・・・」と考え中です。
もし即座に答えを出せる才を持ち合わせていたら
どう生きていたのでしょうか・・・。




紫のキャベツと資本主義のお話し、とても興味深いです。

「思った自分を信じる・・迎合するばかりが人生ではない」

と感じました。そしてこれは不動産投資にも通じるココロ

のあり方のように思います。本流、王道、支流、イレギュラー

と色々ありますが、それぞれの信念に基づいて悔いのない

ように歩めれば、そうやってきっちり結果を残せれば、

10年後にも笑っていられればそれで良いと思いました。


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- to be continued -
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posted by 恵比寿のI at 00:33 | Comment(28) | 日記
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