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2008年09月28日

「社長の話【告白】【融資のステップとバブルの影響】【バブル狂乱、ほんの一例】」「ちょっと雑学(塩スィーツ)」「RIG-1006NIGHT」「RIG-PTS」


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金曜日の夜は、vittoさん、マサさんに

ピックアップして頂き、パワーディナーを

開催しました。お時間を共有させて頂くたびに、

脳みそのしわが深く刻まれていく感覚を覚えます。


それから3人、真夜中の都会のジャングルを

探検(物件調査)しましたが、傍から見たら

怪しいことこの上なかったかも知れませんネ(笑)


vittoさま、なにから何までお世話になりまして、

有難う御座いました!!

そしてスペシャルディナーをご馳走さまでした!!


マサさん、運転ほかコーディネートを有難う

ございました!!


土曜日は、朝から都心某所にてRIG-PTS

(RIGパーソナルチュータリングシステム)

のクライアントの方々と大切な打ち合わせを

させて頂きました。全力投球で参りたいと

思います。お忙しい中、貴重なお時間を

有難う御座いました!!!


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告知@RIGナイト】 

日付:10月6日(月)
時間:夜7時〜10時
内容:懇親会
費用:7000円の予定(飲み放題)
場所:恵比寿の予定

三日前までのキャンセルなら全額返金可能です。

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         システム
(個人指導制度)】

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ちょっと雑学

一部抜粋

スィーツに“塩”が

合う理由は?




人間は、2種類の違った刺激を同時に

受けたとき、一方の刺激が弱いと、

もう1つの強い刺激の方をいっそう強く

感じます。この現象は「対比現象」といって

味に変化が生じる訳ではなく、人間の味覚

に生まれる変化であり、最近の“塩ブーム”は

これを応用したものです。


なぜか甘党の多い投資家の皆さん、

塩スィーツはもうお試しでしたか?


アンリ・ルルーの塩入りバターキャラメル塩
「C.B.S.(セー・ベー・エス)」

「ラ ブティック ドゥ ジョエル・ロブション」の
ブリオッシュ・ブール・サレ

「アテスウェイ」のガレット・ブルトンヌ・・
                 
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社長の

お話し

シリーズ




告白

社長:

一つ言い訳を致します。

社会的には、私は勝ち組ではありません・・



このあたりの同業で勝ち組に多いのは 

豪邸に住み、外車に乗りスーツを着て、

高級腕時計をつけて、名誉職について

いる社長さんが多い様に感じます



私はただ賃貸住宅の現場に結構長い

時間携わって居た分、良くも悪くも

イロイロな体験を致しました。その結果、

専門職に生りつつ有ったら幸せだと

思っています



住居という分野の中で、地方の在来木造

賃貸住宅という狭い世界ですが・・・今までに

遭遇して思った事や考え付いた事で、少しでも

参考にして頂けるのなら、失敗等をさらして

お恥ずかしいのですが・・・ご自由にお使い下さい



私:

「・・と、常に謙虚な姿勢を貫かれていらっしゃいますが

社長は間違いなく歴戦のツワモノ、“投資家の雄”

といっても過言ではないかと思います。」



融資のステップとバブルの影響

社長:

時間はとても面白いと思います。一つの事が

何処で切るかによって違ってきます



たとえば私が信用金庫に起業させてもらいつつ

枠を超える様になると、地方銀行によって育てて

もらうようになりました。お付き合いを変えただけで

九倍の戦力になりました。ついにはその支店の

個人部で一番の取引額になったそうです。


(次長さんのお話では・・)」


不動産業への融資規制は、都市銀行・地方銀行・

信用金庫等と時間差を伴って実行となり、評価の

バランスが崩れた所は居なくなりました。

私は危うく残りはしましたが、新規投資が出来ずに

返済は続けて居ります



私:

「“評価のバランス”が崩れて居なくなった事実・・

我々投資家が目を向けなければならない“重大”な

出来事、そこには決して見落としてはならない

ルール”があると思います。」



バブル狂乱、ほんの一例

社長:

初めは坪六万円でしたが、購入の

算段を整えている、まさにその移動手続き

の間に九万円になってしまいました。

それでも三百坪求めました



一年たたずに坪六十万円になって

しまいました。が、、バブルは弾け坪

三十万円で売り抜けました。

この時の税率は“超短期”の為、

七割強課税されました・・



私:

「9万×300坪=2700万円、

30万×300坪=9000万円、

9000万ー2700万=6300万円、

6300万×0.7=4410万円(税金)

6300万×0.3=1890万円(手残り)、

という計算が成り立ちます。」


「どうかすると、口を閉ざしてしまいがちな

異常な情景、そして風化させてはならない、

貴重なご経験談かと思います。改めて

こうして見つめてみると、バブルとは

ものすごい世界だったようです・・」



次回は、

【バブル崩壊後も融資を引ける条件】

【底値でチャンスをものにする人】

【自己責任・自己完結(死)の世界】

を予定させて頂きます。



日中はまだ暑いのですが、日暮れと

共に冷え冷えとした空気が闇夜を包み

込む季節になりました。



28日(日)〜29日(月)にかけて

(静岡県)熱川のいい気分(温泉)宿に入って参ります。

楽しみでございます♪



皆様も良い週末をお過ごし下さいネぴかぴか(新しい)




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posted by 恵比寿のI at 05:14 | Comment(24) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月25日

「(続続)地方と都心の投資手法の違いについて」「ちょっと雑学(パスポートの値段と悪知恵)」「RIG-1006NIGHT」「RIG-PTS」


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関東地方では、3日間に渡って空も青く晴れ渡り、

まるでカリフォルニアを思わせるような気持ちの

良い風も吹いてました。それから出遅れたミンミン

ゼミの鳴き声が空気をふるわせていて、物悲しさ

を感じました。そして驚くことに北海道では、早くも

初冠雪を観測したそうです。

まさに“光陰矢のごとし”ですネ。


先日24日、不動産投資家に関連したニュース

として、家賃保証会社のリプラスが破産手続き

の開始決定を受けたと発表しました。

負債総額は約325億円とのことです。

関連ニュース

関連ニュース

連鎖倒産もあるのでしょうか?

これからの世の中、益々変事対応力が

問われます。


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【RIGナイト次回告知】 

日付:10月6日(月)
時間:夜7時〜10時
内容:懇親会
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・我々独自のルートによる川上物件情報のご提供

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ちょっと雑学


一部抜粋


パスポートの


値段と悪知恵




日本人はビザなしで多くの国を訪問する

ことができ、また入管でも比較簡単に

通過することが出来ることをご存知で

しょうか?そんなパスポートは各国の

地下組織にとって利用価値も大きく、

100万円程度で売買されるケースも

あるそうです。そして東南アジア

では、自分のパスポートを売り旅費を

稼ぐ輩も存在するというから驚きです。

紛失届けをだし、大使館で再発行して

何食わぬ顔をして旅行を続けるので

しょうね。ちなみに気になる売買相場は

10万円〜30万円とのこと。


くれぐれもトウナンにご注意を・・

                 
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続続

地方と都心の


投資手法の


違いについて


思いつくままに・・



私の勝手なイメージになります。エリアは

「都心、都市近郊(都心通勤圏内)、郊外」

の3つに分けることができ、またその投資

手法も各地域によって異なると思います。



郊外


収益物件の販売価格については、根拠

となる物件評価の方法次第で、割安なも

のから都心と変わらない強気の値付けま

で混在しているように見受けられます。



それは「収益還元法」と「積算評価法」の

違いかと思います。



具体例を挙げてみます。

・木造アパート
・2DK×4(10坪×4)
・築古
・土地60坪
・家賃4万円×4世帯=16万円(月)、192万円(年)
・積算評価:建物250万円、土地300万円


@「収益還元法」・・家賃年収から割り戻した
物件の“収益力”を根拠に、値付けをします。

利回り10% 1920万円
利回り15% 1280万円
利回り20%  960万円
利回り25%  768万円


A「積算評価法」・・土地と建物の“積算値”
を根拠に、値付けをします。

250万円(建物)+300万円(土地)
=550万円

これを利回りに換算すると、34.9%に
なります。



上記のように、価格設定の根拠となる

物件評価の方法が「収益還元法」と

「積算評価法」では、それぞれ大きく

違ってきます。



地方物件の特徴として、土地の実勢価格が

低い傾向にあるので、相対的に土地の積算

評価も低くなり、「積算評価法」に基づいた

値付けだと高利回りになりやすいという認識

です。



これが都心や都心近郊だと、「収益還元法」

と「積算評価」のそれぞれの価格に差異が

あまり生じないため、また市場の成熟も進

んでいるため、掘り出し価格になりにくいものと

思われます。



そして地方物件で融資を利用する場合

には、元々の実勢価が低い土地や築年数

の経過した建物を担保にすると「積算評価」

では販売価格分を賄えないと思います。



しかしこれが「収益還元」を融資の評価基準

にする銀行だと、話しも違ってくるようです。



また地元の金融機関だと、地域発展の

担い手を育てるという立場もあるようで、

担保力以外にも評価してくれる可能性

があると思います。



このように在住地域でない地方エリア

に投資をするためには、“融資の壁”と

いうものがあります。



もしこのハードルを乗り越えて、なおかつ

玉石混交の中から掘り出しもの(高利回り&

安定入居)を見つけ出す嗅覚と運営する能力

があれば、投資金額を数年で回収することも

十分可能になるでしょう。



知人の物件において、平均的な賃料の

120%でも満室経営をしているその傍らの

物件は同じ築年数で間取りも一緒であるにも

かかわらず、50%の募集賃料でも入居率が

半分も回らないということも現実に起こって

います。特に地方物件への取り組みは

大家業という“実業”を営むという心構えが

大切なように思います。



それから注意すべきは、換金性に難が

あることと、地域によって都心とは違った

ローカルルールが存在しますので、よく

理解する必要もあると思います。



・安いけれど、融資が付きにくい

 →買いにくい&売りづらい

・引き合いも少なく、高利回りになり易い

・入居率は個体差が大きい

・(低めの)賃料から修繕費用を捻出しにくい

・固定資産税等が安い


・・というポイントを抑えて、

上手に運用ができれば、金額的な障壁が低い

ことも魅力になりますので面白いかと思います。



個人的に思うことは、地方ならではの融資の

難しさが新規参入者の障壁となるので、需給

バランスも保たれ易いように思います。競合

が少ないことは歓迎すべきことであるのは

何処の世界でも世の常でしょうか?



ニッチをねらう・・



とりとめのないお話になりました。

お付き合い頂き、ありがとうございました。



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posted by 恵比寿のI at 21:19 | Comment(30) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月23日

「(続)地方と都心の投資手法の違いについて」「ちょっと雑学(頭のハゲた侍は・・)」「RIG-1006NIGHT」「RIG-PTS」


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20日(土)は、タロウさんが最近ご購入された

コワレ荘」(仮)の初退去に合わせて、物件

見学に参加させていただきました。


タロウさん健吉さん干しрウんに私の総勢

4名で、まず最初にネパールのカレー屋さんへ

立ち寄りました。さすがネイティブ特製だけあって、

旨かったです♪

080920_141059.jpg


そのあと物件へ移動、退去したばかりの

お部屋を隅々までゆっくり拝見させて頂きました。

詳細についてはタロウさん健吉さん(名コンビ)

両名のブログにありますのでご参照下さい。


見学後にはタロウさんのご自宅へお邪魔させて

頂き、愛妻さま&超かわいいジュニアちゃん

(ハーフ顔)とのご対面も無事に果たすことが出来ました。


そして翌日21日(日)は、リフォームの仕上げにいって

参りました。浴室のドアノブを取り付け(部品代2020円)、

ダイニングキッチンを入念に清掃、ペイントの擦れを

タッチアップして美装完了、ついに完成いたしました。

画像 914001up.jpg

画像 921001up.jpg

画像 921006up.jpg


電子錠については、当該物件24世帯中5世帯に

導入済みでしたが、好評のため、残り19世帯全てに

設置することを決めました。

これはまとめて業者さまに取り付けを依頼します。

今月いっぱいで値上がりするようです。

担当者さまをご紹介できますので、ご興味

ある方は右欄にある【恵比寿のI】へのご意見メール

よりご連絡下さい。




そして22日(月)は、昼RIGを開催しました。

昼食はまたカレーでした。

080922_131926.JPG


健吉さん、わくわくさん、干しрウん、私の4アミーゴ

が揃って、男祭りの開催です。今回は初めて女性が

いなかったので、話題は自然と・・い、いや、まじめな

投資談義だったとかすかに記憶していますたらーっ(汗)


あとからデザイナーTAKAさんも参戦して、

9時間近くの投資話に有意義な一日でしたグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)


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【RIGナイト次回告知】 

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ちょっと雑学

一部抜粋

頭のハゲた侍は

チョンマゲをどうした
exclamation&question


平安中期以降、武士とともに兜が登場すると、

中が蒸れるのを嫌って頭のてっぺんを丸く剃る

ようになりチョンマゲスタイルが生まれたと

いいます。


そしてこの大きさや形は身分や階級を示して

いたが、毛髪が薄くなると自らの身分証明が

脅かされる大ピンチ、よってチョンマゲ専用

のカツラを着用したそうです・・
  

               
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(続)


地方と都心の


投資手法の


違いについて


思いつくままに・・




私の勝手なイメージになります。エリアは

「都心、都市近郊(都心通勤圏内)、郊外」

の3つに分けることができ、またその投資

手法も各地域によって異なると思います。



都市近郊都心通勤圏内

積算評価格と実勢価格の乖離が少なく、、

つまり満額に近い融資が引き易く、また、

取引価格帯についても手頃感があるのが

「都市近郊」に対するイメージです。



融資を利用する観点からいえば、最近の

トレンドとしては年収の10倍までを貸し

出し基準とする銀行もあるようでして、

平均的なサラリーでも十分手の届く範囲

だと思います。



融資が引き易いプライスレンジ=競争も

激しく、多くの“個人投資家”によって相場

が形成されているので、利回り的にも特別

良いということはないように感じます。



それから換金性について、物件をリリース

する場合には注意が必要かと思います。

売り手同様に、買い手側も“個人投資家”

であれば融資を利用する可能性が高く、

残存する法定耐用年数など勘案要項が

あります。



「都市近郊」の賃貸需要についての

大雑把な印象ですが、景気が良ければ

より都心に人が集中して、悪くなれば郊外

の人気が高まると思います。しかし、さらに

景気が悪化すると、同じ郊外でもより賃料

の安いほうへと段階的にシフトして場合に

よっては実家へ舞い戻るような流れをたどる

ように思います。この考え方は勤め人に

限らず学生にも言えることで、憧れの一人

暮らしも断念する傾向にあるかと思います。

そして少子化の流れに対抗すべく学校も

生き残りを掛けて分散したキャンパスの

統合や充実して安価に利用できる寮の

設営なども力を入れているようですから、

こうした特定の施設頼みの賃貸供給エリア

への新規参入は十分検討する余地があると

考えます。



“空室率”については、近年上昇傾向にあると

ささやかれていますが、あくまでも“平均的”な

数字を表しているものであって、ふたを開ければ

日々絶え間ない努力を実践しているオーナーと

そうでない物件との差が大きく開いたという認識が

現実かも知れません。



そして「都市近郊」の賃料相場に関して言えば、

一番景況感の影響を恣意的に受ける“価格帯”

だと思います。特に賃料10万円までを構成する

入居者層の厚さは注目すべきポイントだと考えます。



続きます。




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2008年09月20日

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昨日は美人敏腕投資家、kamochan

社長が直近でご購入されたダメだしする

ポイントが見当たらない物件の“ダメ出し会

にパワーランチからご一緒させて頂きました。

うっとりとため息が出てしまうほど立派な

ビルでしたexclamation×2あらためてご購入おめでとう

ゴザイマス。金融機関の紹介料を、ヒロシさん

だと50万円の所を特別サービス価格の

30万円にまけてもらいました(


それと金融機関のすごい交渉術も

勉強になりました!!カモちゃん、そして

現場でお会いした皆様方、ありがとう

ございましたー^^楽しかったでするんるんるんるん


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ちょっと雑学一部抜粋

砂漠でスイカを冷やすにはexclamation&question


日中の気温が50度にもなり、湿度が平均4〜5%

という砂漠では、水分がわずかに蒸発するだけで

温度はかなり下がるそうです。皮膚にアルコールを

塗ったときに蒸発する時の気化熱で冷たく感じる

のと同じ原理になります。これを応用してひらめき

薄くスライスしたスイカを少し風に当てるだけで十分

に冷えていきます。冷蔵庫要らずですネー
わーい(嬉しい顔)


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地方と都心の


投資手法の


違いについて


思いつくままに・・




私の勝手なイメージになります。エリアは

「都心、都市近郊(都心通勤圏内)、郊外」

の3つに分けることができ、またその投資

手法も各地域によって異なると思います。




都心


一般的な個人投資家にとって、手が届く

ような価格帯の一棟物はおしなべて土地

が狭く、収益還元法に基づいた販売価格

に対しては、積算評価割れしているケース

が多いように感じます。そして都心なら

ではの充実したインフラや商圏の価値が

その差額分を補っているように思います。



それから都心の高額な取引実勢価格が、

個人投資家には"参入障壁”となるために、

そもそも力のある一部個人や企業、

外国の投資ファンド等メインに流通して

いるイメージが強いです。



それが今回のサブプライムショックに

始まる一連の信用収縮が起こると、

都心市場を形成している多くのプレイヤー

は表舞台より退場を余儀なくされて、

市場に物件がまとめて放出された

のだと思います。



そして買い手不在の状況下では、価格も

それなりにこなれたように見受けられますが、

それが絶好の買い場と呼ばれる所以

なのかも知れませんね。



しかし買受け価格的には絶好のタイミング

であっても、融資を引くには最悪の

タイミングともいえるかも知れません。

与信力や、現金、拠出可能な担保など

投資環境が整っている人には、女神が

微笑む最高のチャンスなのかもですが・・



都心の投資スタイルに関しては、換金性に

優れている点から流動資産的な地合いも

見られ、利ざやで儲けるといった株式売買

のようなイメージもあります。

カブは未経験ですけど。。)



それから妄信しがちな“利回り”という

指標も、その数字だけでは物件の正確な

収益性を表せないということをあえて

明記させて頂きます。



都心の10%≠地方の10%



先日、恵比寿で賃貸マンションを

経営されていらっしゃるSさんに

伺ったところ、レジデンス系では

敷金と礼金は2ヶ月づつが通常の

条件であり、ペットを受け入れる

場合には、3ヶ月づつの合計6ヶ月分

にもなるとのことでした。



また地元の不動産業者さんに

よれば、店舗だと「敷金+礼金+

保証金=10ヶ月以上」は当り前

ということでした。



これが地方になると、極端な例を挙げると

するならば、敷金・礼金は0ヶ月、さらに

報酬や広告料という名目で別途3ヶ月、

なかには5ヶ月も掛かったという

話しもちらほら聞こえてきます。



さらにここで「1坪あたりの賃料」を、

“都心”と“郊外”で比較すると、例えば

坪1.5万円と坪5千円では、10坪の

賃料が15万円対5万円と3倍の開きに

なります。そしてひとたび45万円の

リフォームが発生したと仮定すると、

一方では回収に3ヶ月、他方では9ヶ月

掛かることになります。



加えて回転率(空室率)や固定資産税

などを加味して考えると、もはや“利回り”

という指標は、収益性を計る基準には

ならないのかも知れません。



長くなりましたので、続きは

また次回に予定させて頂きます。




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posted by 恵比寿のI at 04:37 | Comment(30) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月17日

「今日は何の日?」「ちょっと雑学(麻薬を舐める?)」「社長のお話」「RIGパーソナルチュータリングシステム」


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【今日は何の日?】

1996年 アメリカ大リーグ、ドジャースの野茂英雄が
 ロッキーズ戦で ノーヒットノーランを達成した日


統計上、台風襲来の回数が多い日


とのことです。みなさん、台風13号の影響は

大丈夫でしょうか?くれぐれもお気を付けください。


たった今フローズンヨーグルトを食べ終えました。

アイスアート用に沢山作ってもらったのですが、

もっぱら食す方に専念しています。

そしてこれからジムに行ってきます。


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ちょっと雑学

一部抜粋


麻薬を舐めるexclamation&question

刑事ドラマでは発見した麻薬を舐めて確かめる

シーンがありますが、現実では試薬で判定する

そうです。ただし現場で試薬の持ち合わせが

ない場合、本当に舐めて確かめることもあった

とのこと(昔)。しかし微量につき、中毒には至らない

とのことです。そして、アメリカでは捜査官が

舐めるのを予想した犯人が毒物を混入させる

事件があって以降、この手法は封印されましたとさ。


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社長のお話

続き



先日は、

◆「金融機関の利用について

◆「運営について

◆「投資行為について

上記3つのテーマについてでした。

自分の対応できる規模について

自覚し、常識にとらわれることなく

自分に適したスタイルを確立させる

ことの重要性、そして己の限界を

知り危機に対応していくスキルに

ついての学びがあったと思います。



今回は、

◆「ふと顔をあげてみれば・・

というテーマでご紹介させて頂きます。



社長:

不動産投資って本業のようには拘束されずに、

サイドビジネスには向いている様に思われますね。

借り入れに対しても、購入と同時に物件価値が

危険担保になりますから、、その乖離分が、危険

になると言う事になります。左下に基点を置いて、

縦軸が利益・右横軸が時間として各自の経営指針

としてはどの位の危険角度を進むのか・・・。

割り切った上で急ぐ場合は、危険角度は大きく・・・

となります
。」



この考え方は、とくに “ Buy & Hold ” スタイルの

長期戦略で重要かと思います。



それからお金を稼ぐことに執着し過ぎるあまり、

右往左往した挙句の果てに不調に終わった人

の話しを伺いました。



そこには“目先の事で大切な部分の考えが

揺らいでしまえば、大事を成すことが

出来ない
”という深い学びがありました。



そして、社長:

私の様に、地方でハンナリ生きたいと

思っている定年間近のおじさんと致しましては

夢は人生を歩いている上に、フワフワしている

物で有って欲しい物です。お金を残すと言う夢に

のみ、飲み込まれてしまいませぬ様に、大家業

も楽しんで頂きたいと思います。そうして 

入居の方々が借り入れの返済をされて下さって

いる間を、有意義にして頂きたいと思います
。」



じっくりと腰を据えて、投資活動を

行って参りたいと思いを新たにしました。



次回は、地方と都心の投資手法の違い

について、思うままを書いてみたいと

おもいます(多分・・)。





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posted by 恵比寿のI at 21:54 | Comment(22) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月16日

「3連休」「ちょっと雑学(おまる)」「入退居速報」「リフォームなど」「RIGパーソナルチュータリングシステム」


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3連休、皆さんいかがお過ごしでしたか?

13日(土)&14日(日)はリフォームに

費やし、15日(月)は、タニアご夫妻宅へ

お邪魔、愛着をもって手掛けられた素晴ら

しいリフォームのお部屋も拝見させて

頂き、ヒントを幾つも頂きました。

とにかくセンスが抜群に良いんですexclamation×2

それからとっておきの鰻やさんへもご案内して

頂きまして、大満足でしたるんるん


夜になって実家へ立ち寄り、愛犬ハラス

(メス:豆芝犬)の眠る庭の片隅へお線香を

あげて、弔いました。これからも大切な家族

の存在を決して忘れることはありません。

平成元年8月1日〜平成20年9月5日まで

の長きに渡り、沢山のおもいでをほんとうに、

ほんとうにありがとうぴかぴか(新しい)



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ちょっと雑学

一部抜粋


フランス・ルイ王朝時代の代表的な

建築物といえば、ベルサイユ宮殿です。


絢爛豪華の一語に尽きるその建物

にはトイレがないことでも知られています。


するとどのようにして用を足していたのか

という疑問が湧きますが、じつは宮殿の

住人は皆、“おまる”を所持していたそうです。

そして宮殿の生みの親であるルイ十四世

ともなると264個の専用“おまる”が用意

されていたといいます。立派な“おまる”

コレクターですネ。


そして来客用“おまる”は用意されておらず、

緊急事態の時には、宮殿の庭で人目を

はばかりながらということです(汗)


外出のお供にマイオマルが欠かせない

としたら、不便です・・


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入退居速報


・今月「E物件」で、

 1つ退去になりました。

・今月「F物件」で、

 1つ退去になりました。



全72世帯

利回り20%超

の物件構成


A物件: 2世帯中 → 2戸 満室

B物件: 4世帯中 → 4戸 満室

C物件: 4世帯中 → 4戸 満室

D物件: 9世帯中 → 9戸 満室

E物件:17世帯中 →16戸 

F物件:24世帯中 →19戸 

G物件:12世帯中 →10戸 


そして“ 瞬間入居率 ”は

「72分の64」で、「88.88・・・%」


管理会社さま、よろしくお願い申し上げますexclamation

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リフォームなど


13日(土)の連休初日、退去があった

E物件の部屋(1LDK:33平米)のクリー

ニングを行いました。この部屋は家具付き

でしたので、冷蔵庫、ガスコンロ、簡易

乾燥機付き洗濯機、エアコン等の備品の掃除

に手間が掛かりましたがどうにかこなしました。

それから、仕上げに6畳フローリング部分を

油性二スで塗布、ピカピカになりました。



翌14日(日)の連休2日目、かねてから

リフォーム進行中のF物件の仕上げを

行いました。ここもフローリングの床部分は

油性二スでビッカビカに美装を施しました。



浴室のクリーニングを行った時に、

トビラのドアノブが壊れていることに

気が付きました。取り外すにしても、

ネジは完全に錆びで覆われてドライバーが

ひっかからない酷い状態でしたが、根気良く

錆びを削り落とし、最後はどうにかインパクト

ドライバーで一発勝負、こじ開けることに

成功しました。



ホームセンターに代換品を調達にいくも、

同規格品が見当たらず、最終的に同メーカー

品を取り寄せることにしました。

よって、ほぼリフォームを終えましたが、

一点入荷待ちとなっています。





錆び錆びの浴室ドアノブ

画像 914001up.jpg


畳みを敷き込んだ4.5畳の和室

画像 914010up.jpg


6畳洋室のニス塗布前

画像 831003up.jpg

6畳洋室のニス塗布後

画像 914007up.jpg




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posted by 恵比寿のI at 21:22 | Comment(24) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月13日

「不正融資100億円焦げ付き」「ちょっと雑学(聴力)」「社長のお話◆金融機関の利用◆運営◆投資行為」「RIGパーソナルチュータリングシステム」


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今日も一日青空が広がって良いお天気でしたネ晴れ

夕刻自転車で少し走りましたが、汗ばむほどでは

なくて、本当に気持ちが良かったでするんるん


さて、タニアさんとの会話で、三井住友銀行が

東京都内の不動産会社の紹介で六十数社に

融資した170億円のうち、100億円程度が回収

不能というニュースを伺ったので早速調べて

みると“不正融資100億円焦げ付き

「三井住友銀行員にリベート」
”という記事を

見つけました。行員には融資金額の約1・5%を

バックしているなどと話していたそうですが、

170億円のリベートは、2億5千5百万円という

計算が成り立ちます。


信用と人生を失うには安すぎる金額かも

知れません。きっと複雑な事情がありそうですね。


不動産関連ニュースでした・・


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ちょっと雑学

一部抜粋


聴力は人種によって、かなりの違いがあるそうです。

最も敏感な耳を持つ人種はフランス人で、以下、

アメリカ人、イギリス人、ロシア人と続き、日本人を

含むアジア人は軒並み聴力が鈍いとのことです。


実際にある話しとして、フランスに赴任し、共同住宅

で暮らす日本人の駐在員家族は、隣人から頻繁に

苦情が寄せられるのだそうであります。


聴力つながりでもうひとつ、年をとって耳が遠くなると

いうのは高い周波数の音(カン高い声)が聞こえにくく

なる傾向があって、低周波の音(低い声)は正常に

キャッチできる場合が多いのです。すると声を落として

しゃべる悪口は案外筒抜けになってしまうそうです。

お年寄りの“地獄耳”にも根拠があるようですネ。



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社長のお話

続き


先日は「ぶち当たった投資の壁について

でした。借入の総量に対してつりあった

余力”が大切なことが学びとしてありました。

そして30年来を生き残ってきたからこそ

みえる「金融機関の在り方と違和感について

のお話もご紹介させて頂きました。


今回は、

◆「金融機関の利用について

◆「運営について

◆「投資行為について

上記3つのテーマを、ご紹介させて頂きます。



◆「金融機関の利用について


余裕のある顧客を見つけて貸し込んでいく

様に見える金融機関の場当たり的にも取れる

融資姿勢について、違和感を覚えたそうです。


しかし先日のコメントで、ゴンさんにも

ご指摘頂いた通り、融資の仕組みと

ひずみを理解することによって、利用価値も

変化し得る可能性を、お話しの中から

見出しました。


社長:

そこは利用価値は大だと思われます。」

「その先の融資に関する情報は、注意が

必要かも知れません
。」


とくに、“自分の対応できる規模”について

十分に注意を促すように諭されました。



◆「運営について


社長:

償却の仕方や節税についても、ご自分の

方針によって形がきまって来るように思います
。」

良いとされている形が果たして自分にとって

本当に合っているのかどうかを・・



流布されている常識的な考え方や手法を

疑い、検証して、より良いものへ変化させる

ことの必要性を感じ取りました。



◆「投資行為について


社長:

経済活動にリスクは付き物ですから・・・

運も必要でしょうし・・・怖くは無いと思います。

それよりは 種をまいて育つ楽しみは良いもの

ですから・・・危険の確率をどうするのか・・・

が要点でしょうし・・・。特に不動産投資は 

時間を売るものですから、若く・早く始めた人が

有利かも知れません。それと税金は絶対必要な

経費ですから、それぞれの人にとっての節税の形と

限界を知る事が必要だと思うのですが・・・。

投資の銀行と運転資金の銀行は、もしかしたら

違う方が良いかも知れませんね・・



社長のご好意により、“老婆心から”と

前置きの上で、お考えを語って頂きました。


危険の確率をどうするのかexclamation&question」これこそが

まさに“投資の肝”だと感じ入りました。。


まだまだ続きます・・




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2008年09月11日

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たろうさんが言いました。

ロト6はジャンボ宝くじより確率が低いヨ^^って。。

そういえば、ドバイの空港で購入できる宝くじは

「6000分の1」の確率で1億円があたるって話しを

思い出しました。一口300ドル(US)だったと

記憶しています、多分ですが・・

どなたか挑戦された方いらっしゃいませんか??


それと最近周囲では、海外渡航が流行っている

ので羨ましいです。移動した距離だけ

知性と教養が深まるってYUKIさんのブログの

記述にあったような・・年内に計画できたらと

漠然と思う今日この頃デス・・


画像 005up.jpg

◆アイス変顔(だ、だれ?)


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ちょっと雑学一部抜粋


ルーズソックスは健吉さんを喜ばせる

ために渋谷のセンター街で生み出された訳ではなくあせあせ(飛び散る汗)

1982年ニューヨークのソックスメーカーの

3代目エリック・G・スミスという人物によって

老若男女がリラックスして履ける靴下として

発明されたそうです。また正式名称はブーツ・ソックス、

他の国々ではスラウチ・ソックス(自然にずり落ちるの意)

になります。ということで、明日から

皆さん安心してルーズソックス履いてみて

下さいがく〜(落胆した顔)



どーでもいい情報そのAとして、

今若い娘の世代では“盛り”という言葉が

流行ってるって、NHKの番組でありました。

盛りヘアーっていっても、なんのことか

さっぱり分りませんよねたらーっ(汗)


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社長のお話

続き



先日は「中古取得の場合について」でした。

中古検討時の注意点を大きく3つ、それから

購入後の運営における大切なポイントを

ご紹介させて頂きました。



今回は、「ぶち当たった投資の壁」について

ご紹介させて頂きます。



社長の投資家としての第一歩は、地元の

信用金庫さんからの融資より出発しました。

今から遡ること30年以上も前の話です。



担当者へご相談を持ちかけた所、その方

個人のネットワークも含めてサポートを頂き、

いろいろな面からプランニングのご指南を

受けて最終的に融資迄付けて頂いたそうです。



以後数年間に渡って、幾つものプランを

順調に形にしてきたと言います。



その後 大きい物件へのステップアップ

を試みたところ、


担当者:

今迄順調に来ているのだから

ここらで一息入れて、もう少し体力を

付けた方が良いのでは
exclamation&question

と止められました・・



その時の財務状況や渾身の物件プランに

おいても思いとどまる理由が見当たらず、

とてもショックを受けたそうです。借入状況も

一物件に一融資でしたし、ご返済についても

一度たりとも滞ったことがなかったといいます。



“投資の壁”

にぶち当たりました・・



ここで社長が得た教訓とは、、

社長:

総量に対してつりあった“余力”も大切なの

ことを学びました。例え、一物件一融資という形で

一つ一つは完結していて、間違いは無いものでは

あったとしてもです
。」



さらに、こうも仰いました。

社長:

初めての融資で購入した物件が

返済完了してしまえば・・・

そこまで我慢が出来たら

加速できるのですが・・・




そして当時を振り返ってみて、現在との相違点に

違和感を覚えるそうです。

社長:

まさに 顧客を育てて行こうとする姿勢が

有りましたが、今は余裕の有りそうな顧客を見つけ

可能な限度まで貸し込んでゆく様に思えます。

将来的な継続性は、その視野にはないと思います。

ただその時の情報においては、魅力的に思えます
。」



さて、この続きは後日ご紹介させて頂きます。



不動産投資という“経済活動”を行う上で、

リスクはつき物です。社長も然り、

当然世の中で、プロ中のプロと目されて

一目も二目も置かれる達人であっても、

最初から完璧な投資手法を実現出来た

人はほとんどいないと思います。


しかし投資を志し、自分の投資スタイルを

確立させていくにあたり、その形が不完全で

あっても

決して看過してはならないポイント”って

あると思います。見落としてはならない、

抑えなければいけない“ツボ”とでもいったら

良いのでしょうか?



昔も今もこの抑えるべきツボは

不変の本質だと考えます。

社長のお話を通して、今の自分を

重ね合わせると多くの気付きが得られます。

秋の夜長に、こうして思いを巡らせるのも

悪くはないですネ。。




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posted by 恵比寿のI at 04:47 | Comment(25) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月09日

「RIGナイト0908を終えて」「リフォーム(続き)」「「留学シリーズ シーズン:007 ハリケーン物語そのB」「RIGパーソナルチュータリングシステム」


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ブログ、107日目です。
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9月8日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 177人
●PV(ページビュー) 819人


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「9月7日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 169人
●PV(ページビュー) 478人


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「9月6日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 215人
●PV(ページビュー) 1498人


------------------------------------------------------------

「9月5日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 240人
●PV(ページビュー) 1765人


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昨晩は無事に3夜目となる「RIGナイト0908」

を開催することが出来ました。恵比寿某所に

ある貸切の店内では年齢も職業も違う集団が

不動産という共通の合言葉の下に、時には

議論を闘わせ、あるいはとっておきの経験談に

耳を傾けながら、各テーブルにて不動産という

大輪の華が咲きほこりました。あっという間の

3時間でした。


そのあと2次会へもお時間の許す限り御集い

いただき、大いに盛り上がりを極めることが

出来たことも追記報告させていただきます。


すべては皆様のお陰で御座います!

あらためてお礼を申し述べさせて頂きます。


また、今回ご都合が付かなかった皆様に

おかれましても、ぜひとも次回のご機会を

楽しみにさせて頂きます。


RIGをご支援いただいている皆様、有難う

御座いました。


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【告知:RIGパーソナルチュータリング
         システム(個人指導制度)】

慎重に、ご検討下さいますようお願い
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●料金        
・初回登録料5,250円(税込)
・毎月52.500円(税込)
※初期相談21,000円(税込)

●含まれるもの
・毎月1回の面談(50分間)
・メール相談(月3回)
・不動産収支の月次レポートを公開(予定)
・我々独自のルートによる川上物件情報のご提供

(実績紹介)
・首都圏・6000万円・フルローン・
 利回り25%(現況18%)・平成元年・RC
・首都圏・3000万円・フルローン・
 利回り40%(現況25%)・平成4年・木造

(ご案内可能)
・首都圏・4000万・利回り15%・鉄骨・
 平成5年築⇒指値3200万程度まで
 可能なので利回り19%程度へ。
・首都圏・4000万・利回り20%超・木造

●定額サービスに含まれないもの  
・電話での相談、物件調査や契約の立会いなど。

●別途応談可能です
・物件調査、融資相談、交渉相談等。

●募集人数  
・あと数名で一旦締め切ります。

※まずは“初期相談”をしてから決めたい方へ
50分ほどの初期相談(有料)をご用意させて
頂きました。詳しくはお気軽に下記アドレス
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リフォーム

(続き)



玄関のたたき部分

画像 831009up.jpg

画像 831011up.jpg

画像 831012up.jpg



あとフローリングのニス塗装を残すのみです。

今週末に完成予定^^


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◆18歳〜24歳までの

「留学シリーズ」
 
シーズン:007

ハリケーン物語そのB


シーズン:001
http://ebisunoi.seesaa.net/article/100516710.html
シーズン:002
http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080626-1.html
シーズン:003
http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080809-1.html
シーズン:004
http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080822-1.html
シーズン:005
http://ebisunoi.seesaa.net/article/105932424.html
シーズン:006
http://ebisunoi.seesaa.net/article/106020237.html




2つ年上のゆう君との電話の続き

です・・


受話器の向こう側の彼の様子は、

彼女の家にお泊りルンルン気分で

楽しそうでした。私は今生の別れに

なるかも知れない思いを秘めながら、

彼のウキウキした声を尻目に電話

を切りました。



ヒューストンは、ルイジアナ州の隣

テキサス州に位置し、アストロワールド

(お気に入りの垂直に落ちる感覚の恐怖

ウォータースライダーがある巨大な遊園地)

や、NASA・アメリカ航空宇宙局がある

ことでも有名な大都市であります。



居住地のニューオリンズから

「I-10(州間高速道路10号線)」

を飛ばして6時間くらい離れていたと

思います。

(所要時間は記憶があいまいです。。)



電話を終えてしばらくすると、ドアをノックする

音があったので、もしやと思いドアを開けると

そこにはアパートメントの管理人さん(立派な

髭を生やした筋骨隆々たる白人男性)が

立っていました。彼は建物に関するほとんど

すべての工事を一人で賄ってしまう専属の

住み込み管理人です。




彼は、幾巻きかのガムテープを私に渡すと、

早口でこう告げた。

「アンドリューがやってくるぞ。」

「このテープを窓に貼るんだ。」

「奴がきたらバスタブに隠れてろ。

いいな。。」

「神のご加護を・・」



「フロ桶に隠れろっ!」とはなんとも頼りない

原始的な方法に思えますが、このときばかりは

神の声を聞くがごとく、大変真剣に

ありがたくその教えを拝聴しました。



幸いにも窓は2箇所しかありません。

光が一切入らなくなるまで、テープを

何重にも厳重に貼り巡らしました。

(ちなみに雨戸はありません。)

これまでの人生においてハリケーンに遭遇

する経験などなかったので、心の何処かで

他人事のように思っていたのですが、

この作業をしながら徐々に不安と緊張感が

高まっていくのがわかりました。



一応日本にも連絡をと思い立ち、

受話器を持ち上げると14桁にもなる番号を

一瞬のうちに押しおえました。

手馴れたものです。



しかし、残念ながら、「ハリケーンが来る」

といっても、両親にはその危険度がどうも

イマイチ伝わりません。。



電話代の方が気になったので、とりあえず

「大きい台風が来るけど、心配ないから」

とあまり意味のない会話を交わして交信を

終了させたのは忘れもしません。



それからスーパーに出かけてガロン

(3.89リットル)単位で水とあと糧秣

を調達、戻ってきてから愛車には過去に

おいて何度も見舞われた※「洪水」に

備えて※対策を施しました。



※「洪水」

最近日本の各地を局地的に襲っている

ゲリラ豪雨のようなスコールがあるエリアで、

頻繁に洪水が発生していました。



※「洪水対策」

基本的に、エンジン内部に水が浸入

してしまうと、ウォーターハンマーといって

水が凶器と化して内部から破壊してしまう

恐れがあります。私の知識では排気管が

水につかっている状態でエンジンを

掛けると内部に吸い込んでしまうと認識

しています。

もし水没してしまったら完全に水が

引くまでエンジンを掛けなければセーフだと

思いますが、入念に車を高台へ避難させます。

しかし、高台がそう都合よく近所にあるわけも

なく、そこであみ出した方法が駐車場に

ブロック塀を積み上げて、板でスロープを作り、

慎重に動かしながらそのブロック塀の上に車を

載せるという方法です。これはまた

ディストリビューター(電流を分配して

スパークプラグを点火させる装置)への湿気

対策や、そもそも車内への水の浸入を

防ぐ為でもありました。


そのCに続きます。。



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posted by 恵比寿のI at 17:50 | Comment(26) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月06日

「あんきんたん」「原油の下落と株式市場」「中古取得の場合について」「0908RIGナイト告知」「RIGパーソナルチュータリングシステム」


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9月4日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 239人
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「9月3日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「9月2日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 222人
●PV(ページビュー) 2157人


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関東地方、日中は気持ちの良い青空でしたぴかぴか(新しい)

まだ秋空とは程遠いですが、日増しに

この空も高くなっていくのでしょうね。

そろそろ温泉も恋しくなるこの季節いい気分(温泉)

みなさまも骨休めにご計画など如何でしょうかるんるん


そう、いい気分(温泉)といえば関東圏にも有数の名湯が

たくさんありますが、栃木県や静岡県

の温泉地では原油の高騰を受けて、一部で

にぎわっているところが有ると知りました。


キーワードは、「安 近 短」だそうです。

安くて近い所に短期間でステイする


最近の利用者は、車(セダン)よりも

新幹線で出かける人が増えています。

したがって、電車インフラの整った

鬼怒川温泉郷(栃木県)や、新婚旅行のメッカ

だった熱海(静岡県)などが熱い脚光を

浴びているそうです。


数年前の寂れた情景を思えば想像もつきません。

間違いなく我々は時代の激流の中に身を

置いているものと再認識させられます。


そして、、車(RV)でしかたどり着けない奥地は、

変化がないそうですたらーっ(汗)


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【告知@:0908RIGナイト】 

日付:9月8日月曜日
時間:夜7時〜10時
内容:懇親会
費用:7000円の予定(飲み放題)
場所:未定

三日前までのキャンセルなら全額返金可能です。

お申し込みをお考えの方はお早めに!

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■連絡先: sashinenikkiあっとyahoo.co.jp
■担当者: 星輝
■件名: 「0908」参加希望
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【告知A:RIGパーソナルチュータリング
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(実績紹介)
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 利回り25%(現況18%)・平成元年・RC
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 利回り40%(現況25%)・平成4年・木造

(ご案内可能)
・首都圏・4000万・利回り15%・鉄骨・
 平成5年築⇒指値3200万程度まで
 可能なので利回り19%程度へ。
・首都圏・4000万・利回り20%超・木造

●定額サービスに含まれないもの  
・電話での相談、物件調査や契約の立会いなど。

●別途応談可能です
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・あと数名で一旦締め切ります。

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原油の下落と

株式市場



ニューヨーク・マーカンタイル取引所の

原油先物相場は、ついに106ドル台まで

下落したそうです。7月11日に付けた

147.27ドルの最高値を尻目に、

ジリジリと下がってきましたね。


そしてこの原油価格下落を受けて航空業界

の雄「エールフランス」では燃油サーチャージ

を値下げしたとも報じられました。


しかしながら、この待ち望まれたはずの

原油値下げ」を受けても先進各国の

株式市場には資金が流入せず、世界的な

景気後退が囁かれているそうです。


本日のニュース「東証大引け・大幅続落、

世界同時株安の流れ‐TOPIXは1200割れ


の見出しを目にすると、素人目にも

景況感の悪化と先行き不透明感が

感じ取れます。


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社長のお話

続き


先日は「新築取得の場合について」でした。

いかにその時々の適正価格にもとづいて

計画しても、ひとたび変化がもたらされると

狂いかねないその投資構造の脆弱性を

具体的に記させて頂きました。


今回は、

中古取得の場合について

ご紹介させて頂きます。



社長:

・・中古物件は、成り立ちが全然違います。」


私:

社長から発せられる次の言葉に、ぐっと

興味を引き寄せられる。



社長:

・・価格に対しての月々あがる賃料と将来の

見通しや管理体制等でしょうか・・・



私:

ポイントは、

@収益性
A将来性
B管理体制


の3つが大切と頭の中で整理する。


社長:

何せ回収期間が圧倒的に有利ですから・・・

加えてお得感でも出せれば、情勢に対応する

事が難しくない様に思えます。夢のようなシャンプー

ドレッサー・大型テレビなど、何か一つのお得感・・



私:

中古物件は短期回収が命、また付加価値を

検討することの大切さを改めて認識することが

出来ました。




ちなみに上記のお話しの舞台は、首都圏の

郊外
になります。もう一度整理してみます。


◆中古検討時の注意点とは・・

@収益性

→短期間で回収するために買値を
 抑えることがポイントである。

A将来性

→安定的な入居率が望めるエリアか
 様々な角度から検証する。

→土地の利用価値を多角的に
 検討する。

B管理体制

→数値には“し難いポイント”であり、
 じつはここが最重要でもある。


◆購入してからの注意点とは・・

・経営者の視点を持つ。
・磐石な管理体制を敷く。 
・顧客の満足度を高める。
 →お得感とは・・
(家賃の値頃感、設備の充実、入居条件の緩和等)



次回は、「ぶち当たった投資の壁」について。

まだまだ続きます・・




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posted by 恵比寿のI at 01:21 | Comment(22) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月04日

「アイスクリームで顔」「クイズ」「取得価格について」「留学シリーズ シーズン:006 ハリケーン物語そのA」「「0908RIGナイト告知」「RIGパーソナルチュータリングシステム」


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9月3日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「9月2日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「9月1日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 218人
●PV(ページビュー) 1527人


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蒸し暑かったです。

正午前に10分間の夕立がありましたが、

ここ数日間は天候も安定しているように見受けられます。

台風シーズンが到来する前の一呼吸といった

感じなのかも知れませんね。



天才アイス彫刻家ヒロシさまに影響を受けて

アイスクリームで顔を描きました。



ice080904-003.jpg

ice080904-001up.jpg


非常に難しかったです。

改めて彼の才能の凄さを思い知りました。

食べ物で遊ばないように・・という

お叱りの声が聞こえてきそうですあせあせ(飛び散る汗)


こんどは天才ドラ画伯健吉さまたろうさま

工務店さまに挑戦予定デス・・



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クイズ


「一番好きな食べ物」について、

小学生にアンケートをとりました。

次のうち、何番が最も人気が

高かったでしょうか?


@ナポリタン
Aすし
Bカレーライス
Cラーメン
Dハンバーグ


答えは一番下にあります。


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取得価格について


大変お世話になっている不動産会社

社長さまとの会話をご紹介させて頂きます。


社長:

・・・今返済に迫られているケースの中にも

購入時に、適正価格もしくは若干お安く求め

られた方が割りに多いと思います
。」


私:

とても驚きの事実で御座います。

やはりその時々では適正価格に基づいて

計画しても、市場相場と乖離してしまうことが

ありうるのでしょうね。それも頻繁に
。。」



社長:

価格の基準が異常に変化し続けた結果

なのでしょう。純粋に少資産からの投資

としては不利な部分が感じられます。

・・・時代が動いた時には対応が大変な

様に感じます。

・・・おのずと異常な低価格での取得を

考える事になりますが、イレギュラーは

常にあらざるですから・・・
。」


私:

はっと気付かされました。

そして心に響きました。

まさに一代で築きあげようとする

過程において、その危うさを見事に

表現されているものと思います
。」


社長:

取得価格について思いますのは、

新築取得の場合は・・

“物理的原価+ソフトを含む経費=取得価格”

これは何時の場合も適正価格だったと思われます。

問題は借り入れがあった場合、元金均等返済

でなければ期間20年返済の内10年超位の時点では

借入額は然程減っておりませんのと、

経年減価に加えて不動産評価価格の大幅な下げが

あった場合、金融機関から見ると担保割れに成ります

ので(フルローンなら尚更です)

いろいろな形での引き剥がしが始まるのです。

昔の金融業はお客を育てると言った部分も有ったの

ですが、今は徹底した金融業になっています。

豹変するのです・・



私:

まだまだ不確かな存在ゆえ、予期しない風が吹けば、

ふらつくこともあるかと思います。また一つの失敗で

瓦解してしまう危険性を秘めた脆さも自覚しております。

深いお教えを大変有り難く存じます
。」



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◆18歳〜24歳までの

「留学シリーズ」
 
シーズン:006

ハリケーン物語そのA



シーズン:001
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シーズン:005
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まず、ハリケーン発生の初報より

実際に到達するまでに若干(数日間)の

猶予があります。これは日本の台風でも

おなじみかと思います。



その間に



A,親戚や知人を頼って、州外へ車で避難する人々

B,ダウンタウンにある高級ホテル(私の町ではヒルトン)
 へ宿泊(避難)する人々

C,家に残って、死の恐怖と向き合う人々

D,自前のシェルターに非難する人々



上記のいづれかを取捨選択して

行動を開始します。



もちろん会社や学校も緊急閉鎖され、

街は殺伐とした空気に包まれていきます。



当時の私は典型的な貧乏学生、

州外に頼る知人もなければ、ホテルに

ステイする金銭的な余裕もありません。

ましてや賃貸アパートに間借りする

身分にして、シェルターなんぞ

縁もゆかりもありません。



そして哀れな私は、皆様のご期待通り、

「C,家に残って、死の恐怖と向き合う人々」

となるより、ほかに方策も思いつきません

でした。



宣告された刑の執行を待つ気分とでも

いったらよろしいでしょうか?

心細いったらありません。。



舞台はルイジアナ州です。



1992年当時の時代背景として、

日本ではバブルが弾けたばかりで、

同胞の留学生も数えるほどしか

いませんでした。



そのうちの一人、2つ年上のゆう君とは

出身地が近いこともあって、仲良くさせて

頂いていたのですが、特にこの地を留学先

として選んでくる人は個性的な人が多く、

「なぜ、留学先にきてまでわざわざ日本人

同士でつるまなければならないのか?」

という考えにも大いに共感出来たので、

何かあったら同郷のよしみで助け合う

程度のドライな関係を保っていました。



ハリケーン・アンドリューの来襲が

知らされるや否や、すぐに私の元に

連絡が来ました。「心配してくれたんだ、

やっぱり頼るべきは同胞だよなー」と

抱いた想いも束の間、それは

彼の口から発せられた言葉によって

無残にも打ち砕かれました。



「Iちゃん、俺、今からヒューストンにある

彼女の実家に※エバキュエイトする。

Iちゃんは、その、、頑張ってね♪」

※「エバキュエイト=避難する」


そのBに続きます。。




クイズの答え:A番



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2008年09月03日

「区・市境をまたぐ住宅」「留学シリーズ シーズン:005 ハリケーン物語その@」「0908RIGナイト告知」「RIGパーソナルチュータリングシステム」


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ブログ、104日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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9月2日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 222人
●PV(ページビュー) 2157人


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「9月1日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 218人
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「8月31日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 149人
●PV(ページビュー) 495人


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きょうは一日晴れましたネ晴れ

湿度はかなり高かったと思いますが・・たらーっ(汗)


愛車の折りたたみ自転車で

銀行まで出かけたついでに

久しぶりにあたりくり(ロト6)を

1000円分購入しましたexclamation


今回の番号公表は、当たったらに

しておきますぴかぴか(新しい)


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告知@:0908RIGナイト】 

日付:9月8日月曜日
時間:夜7時〜10時
内容:懇親会
費用:7000円の予定(飲み放題)
場所:未定

三日前までのキャンセルなら全額返金可能です。

お申し込みをお考えの方はお早めに!

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■連絡先: sashinenikkiあっとyahoo.co.jp
■担当者: 星輝
■件名: 「0908」参加希望
■内容: お名前とご連絡先
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告知A:RIGパーソナルチュータリング
         システム
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本気で不動産を購入し、経済的自由を手にしたい!!
という強い覚悟がある方以外のお申し込みは
ご遠慮ください。大変申し訳御座いません。

●料金        
・初回登録料5,250円(税込)
・毎月52.500円(税込)
※初期相談21,000円(税込)

●含まれるもの
・毎月1回の面談(50分間)
・メール相談(月3回)
・不動産収支の月次レポートを公開(予定)
・我々独自のルートによる川上物件情報のご提供

(実績紹介)
・首都圏・6000万円・フルローン・
 利回り25%(現況18%)・平成元年・RC
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 利回り40%(現況25%)・平成4年・木造

(ご案内可能)
・首都圏・4000万・利回り15%・鉄骨・
 平成5年築⇒指値3200万程度まで
 可能なので利回り19%程度へ。
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●定額サービスに含まれないもの  
・電話での相談、物件調査や契約の立会いなど。

●別途応談可能です
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●募集人数  
・あと数名で一旦締め切ります。

※まずは“初期相談”をしてから決めたい方へ
50分ほどの初期相談(有料)をご用意させて
頂きました。詳しくはお気軽に下記アドレス
までお問い合わせください。

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■連絡先: sashinenikkiあっとyahoo.co.jp
■担当者: 星輝
■件名: 「パーソナルチュータリングシステム」
■内容: お名前とご連絡先
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区・市境を

またぐ住宅




いきなりですが、、不動産にちなんだ

雑学を仕入れたので、ちょこっと

ご紹介させて頂きます。
 


区・市境をまたぐ住宅について、

固定資産税を面積に応じて2つの区・市に

納めることになることは、ご存知の方も

いらっしゃることでしょう。



では住民票については如何でしょうか?



この場合、居間と玄関の位置が基準に

なりますが、とくに居間の位置が重要に

なるそうです。したがって渋谷区に

玄関があって隣接する目黒区に居間が

ある場合は、この居住者の住民票は

目黒区になる可能性が高いと解釈

出来ます。



ポイントは居間の所在地です。



それでは、居間そのものが境の

真上にある場合はどうなるのでしょうか?



その区・市同士の話し合いで

住所が決定されるそうです。。



もし大規模リフォームで間取りが

変更になったら、やはり住民票も

変更されるのでしょうか?

それとも慰留工作などあるのでしょうか?

高額納税者だったりしたら・・

と妄想してみました。


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◆18歳〜24歳までの

「留学シリーズ」
 
シーズン:005

ハリケーン物語その@



シーズン:001
http://ebisunoi.seesaa.net/article/100516710.html
シーズン:002
http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080626-1.html
シーズン:003
http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080809-1.html
シーズン:004
http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080822-1.html




先日、ハリケーン「グスタフ」が米国の

深南部ニューオリンズに上陸、70万世帯

で停電したそうですが、被害は小規模に

とどまったと報じられました。台風



小規模な被害といってもこれは前回の

ハリケーンに比べればという意味であり、

死人も出ていれば、家も車も洪水被害に

あっていることは事実であって、

痛たまれない状況に変わりはありません。



ちなみに現時点での詳しい被害状況

については、ハイチやジャマイカで100人

以上、また米国本土でも6名もの死者を

出し、170万人もの人間が避難生活を

余儀なくされているとのことです。



そしてハリケーン「グスタフ」も、

現在は熱帯低気圧に変わり、

事態も終息に向かっているようです。。



実はわたしは、留学当時に何度も

ハリケーンに遭遇しており、その

恐怖は想像を絶するものがあります。



大西洋上やメキシコ湾上で発生した

低気圧がストームやハリケーンに

発達したというウェザーニュースが

流れると、まず予想進路上にあるか

否かでも対処が違ってきます。



そして直撃コースだとすると、これは

生死にかかわる大問題となりますので

街はパニックです。



中でも全米史上、最大級規模といわれる

1992年8月24日に上陸した

ハリケーン・アンドリューに遭遇した日

のことは特筆に価します。。



瞬間最大風速時速164マイルを記録。

1マイル=1.6キロメートルで計算し直すと

な、な、なんと

瞬間最大風速時速262.4キロメートル

にもなります!



アメリカのハリケーンは、風速の規模

によって5つのカテゴリーに分類されます。



日本の台風と比較すると、、

カテゴリー1≒「強い台風」
カテゴリー2≒「非常に強い台風」
カテゴリー3≒「猛烈な台風」
カテゴリー4≒「猛烈な台風」※
カテゴリー5≒「猛烈な台風」※

カテゴリー1<カテゴリー5

にほぼ相当します。

※気象庁ではカテゴリー3と同等もしくは
それ以上の勢力はすべて「猛烈な台風」という
表現に留まります。



そしてハリケーン・アンドリューは

カテゴリー5に分類される超最強の

ハリケーンとなります。



話しを戻します。



時は夏休みの真っ最中、

留学生活も2年目を過ぎた当時は

大学の寮を出て、アパートメントに一人

暮らしをしていました。



このアパートメントは木造3階建て、

1階建ての上に2階建ての家が

乗っかっている

イメージで通じるでしょうか?

タウンハウスと呼ばれていましたが、

わたしの部屋は2階に玄関があって

2Fと3Fが内部でつながっている

80平米くらいの賃貸でした。



ちなみにこのエリアでは、これはごく

普通の広さです。テニスコートとプール、

BBQスペース、コインランドリーなども

共有部分に備わり、世帯数分以上の

駐車場とあとセキュリティーゲート仕様で、

当時の賃料は400ドルくらい

だったと記憶しています。



ハリケーン・アンドリューが向かってくる

らしいというニュース速報が流れ、

街は騒然となりました・・



A,親戚や知人を頼って、州外へ車で避難する人々

B,ダウンタウンにある高級ホテル(私の町ではヒルトン)
 へ宿泊(避難)する人々

C,家に残って、死の恐怖と向き合う人々

D,自前のシェルターに非難する人々



と、上記の4つの選択権があって、それぞれの

信念に基づいて行動を開始することになります。



そのAに続きます。。



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posted by 恵比寿のI at 04:36 | Comment(21) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月01日

「旭ポンズ」「新たな試み」「リフォーム続き」「0908RIGナイト告知」「RIGパーソナルチュータリングシステム」


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8月31日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 149人
●PV(ページビュー) 495人


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「8月30日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 236人
●PV(ページビュー) 1132人


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「8月29日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 243人
●PV(ページビュー) 1052人


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先週末に引き続き、先日の土曜日も

ゆっくりしてしまいました。

天気が悪かったので、これで良かったんだと

ひとり納得しています。

あけて日曜日は、リフォームの続きを

行いました。

夜は慰労会よろしく、アジと秋刀魚、イカの

お刺身を肴に白ワインを傾けました。

T.Aさんに頂戴した活ョ食品謹製の

旭ポンズ」があまりにも旨いので

試しに秋刀魚をつけてみたら、やっぱり

美味しかったです。

旭ポンズ
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%AD%E3%83%9D%E3%83%B3%E3%82%BA
出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』


旭ポンズの会なるものもあるそうですパンチ

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告知@:0908RIGナイト】 

日付:9月8日月曜日
時間:夜7時〜10時
内容:懇親会
費用:7000円の予定(飲み放題)
場所:未定

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告知A:RIGパーソナルチュータリング
         システム
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・初回登録料5,250円(税込)
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(実績紹介)
・首都圏・6000万円・フルローン・
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・あと数名で一旦締め切ります。

※まずは“初期相談”をしてから決めたい方へ
50分ほどの初期相談(有料)をご用意させて
頂きました。詳しくはお気軽に下記アドレス
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さらに詳しい内容については、↓をご覧ください。
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新たな試み

RIGパーソナルチュータリング

システム

について



先日の発表から数日とおかず、

本当にたくさんの反響がありました。

こちらに集われる皆様におかれまして、

不動産投資に関する前向きな意識と

関心の高さが伺えます。


ご応募、ご質問、ご指南、ご意見、励ましの

お言葉等々頂戴いたしまして、誠に

ありがとうございます。

そして毎日ブログを御覧頂き、応援

してくださる皆様、有益な情報や貴重な

ご意見をお寄せくださった方々、

いつも本当にありがとうございます。


続きまして、RIGの新システムについて

ご説明申し上げます。

パーソナルチュータリングシステムとは、

完全な個別指導制度のことを表します。

私たちが全くのゼロから投資を始めて、

短期間で拡大および安定的に運営して

いく経験から学び得た知識、そして現在

に至るまでに試行錯誤を繰り返して

構築してきた手法を有償にてお伝え

するという試みになります。


投資を学ぶ方法はいくらでもあります。

現在は便利なもので、投資の学校や

セミナー、コンサルタント、また関連した

書籍もたくさん溢れています。勉強会や

懇親会を通して知識を深めていく方法や

メンターを見つけ出してとことん喰らい

付いていく方法もとてもよいと思います。

数ある方法のひとつとして、RIG方式を

その端に加えさせて頂きました。


我々自身もまた成長を心から強く

求めるいち生徒に過ぎません。

投資歴やそのレベルも皆様各様で

あることは当然ですから、ご自身の

ポジションをよくご理解された上で、

ご参加いただきますようお願い

申し上げます。


我々の実体験から会得した手法に

基づいて、全力でサポートさせて

頂きます。


ご高覧賜りまして

誠に有り難う御座いました。


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リフォーム続き



今回は日曜日の半日を費やしました。

午後にゆっくりと現場に入り、まずは

洗面化粧台の組み立ての続きを完成させました。

W750mmと大きめのシャンプードレッサーは

INAX社製、300mmほど伸ばせるシャワーや

曇り止めも備えてホームセンターで29800円です。

止水栓からの長さが足りず、継ぎ手やシールテープ

などを追加で揃えてもトータルで3万円弱と

DIYだとかなりリーズナブルだと思います。

ちなみに、先日のIKEAでみた洗面台は

一目ぼれでしたが費用は6万円ぐらい

掛かりそうです。チャンスがあれば

試してみたいかな・・


次に、オイルステインで塗装した障子の木枠に

障子紙を貼り付けました。6畳洋室のバルコニーに

面した掃き出しの2枚と、4.5畳和室の小窓用

2枚の合計4枚でした。


そしてコンセントカバーを新品に交換。

一部サイズがフィットせず、古いものを

強力洗浄してリサイクルしました。


あとは、ドアノブを洗浄して油を差してから

取り付けました。ふすまの取っ手も

無事装着完了です。これはサイズが

数ミリ単位で幾つかあるので新品交換

のさいは要注意です。


最後にフローリングや壁紙の目地に

美装(コーキング補修)を施して作業を終えました。

途中、ケーズデンキでエアコンを発注

しました。費用は49800円の商品価格から

3%の値引きとなりました。


来週末で作業を終える予定です。

楽々ロック設置、電話線のモール、徹底清掃、

玄関タタキのCF貼り、床のニス等が

残っています。あともう一息です!



画像 831003up.jpg


画像 706035up.jpg


↓  ↓  ↓


画像 831008up.jpg




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