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2008年08月25日

「リフォーム経過報告」「投資のイメージ」「0908RIGナイト告知」


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ブログ、100日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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外はしとしと雨が降っています。雨


みなさんはいかがお過ごしでしたか?

私の週末は大幅に予定変更となりました。


土曜日は去年購入したアパートの土地に

まつわるトラブルがあって、その収拾に

時間を費やしました。


それからリフォームを行うこと数時間、

夜はスポーツクラブへいきました。


日曜日、作業を頑張ろうと思っていましたが

すっかり寝坊してしまいました。


急遽予定変更、そのまま睡眠をむさぼることに

して合計12時間もベットの上で過ごすことに・・眠い(睡眠)

背中から根っこが生えてきました


数日前を思うとエアコンも付けずに過ごせた

ことには本当にビックリでしたが、ゆっくり

だらだら過ごすのって、たまには良いものですネ。


だらだらついでにアイスクリームを3つも

食べてしまいました。


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RIGナイト次回告知】 

日付:9月8日月曜日
時間:夜7時〜10時
内容:懇親会
費用:7000円の予定(飲み放題)
場所:未定

三日前までのキャンセルなら全額返金可能です。

お申し込みをお考えの方はお早めに!

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ご参加をご希望のかたは

sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  

RIG共同運営者の星輝氏まで、

「0908」とタイトルに入れて、

参加表明をお願い申し上げます。

お手数をお掛けします。


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リフォーム

経過報告




土曜日(23日)の夕方、スーパービバホーム

にて洗面化粧台(750×550・INAX製)を

購入、ファンカーゴで運搬(ホントに大活躍です)、

4階まで搬入してさっそく取り付けに

かかりました。


まず、箱から本体を取り出して、

シャワーホースや蛇口レバーの

組み込みをしました。


そして脱衣室の壁から突き出している

水道栓2つ(HOT&COLD)を洗面台と

接合させる為に、丸穴を開けることに。

直径90mm(ちょっと大きかったかも)を

電動ドリルの先端に専用工具を装着して

無事貫通させました。


画像 823001up.jpg


それから本体の水栓ホース2本と

各止水栓とを接合させたかったのですが、

下記写真の通り長さが足りません(大汗)


画像 823002up.jpg


そこでホームセンターに舞い戻り、

水道の継ぎ手金具(長さを確保するため)と

専用シールテープ(漏水防止)を購入する

ところで一日の作業を終えました。



その間、妻には建具の壁紙を貼り替えて

もらったので大助かりです。



今後の予定は、

・敷居スベリの交換

・建具の取り付け

・洗面台の組み立て

・スキマ補修

・はげた塗装のタッチアップ

・テレビインターフォンの設置

・楽々ロックの設置
http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm
(電子キー:担当者をご紹介できます。)

・電話線の配線処理(モール等で)

・浴室扉の取っ手交換

・クリーニング

・フローリングにニス施工

・ゴミ捨て(粗大ゴミ含めて)



9月中の募集にもって行きたいです。

今回はさぼってしまいましたが、

あと数日で終える予定ですexclamation


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投資のイメージ



ほんとに大雑把に書きます。

パーフェクトな物件はほしいけれど、、

資金背景も乏しく、無資産家からの

スタートにつき遠く望めませんでした。


ですから、自分なりのポイントを的確に

絞り込んで(捨てる所は捨てて・・)

不細工なバランスシートと共に

投資に取り組んで参りました。


・構造体にこだわらない
 (木造からRCまで幅広く所有する)

・築年数にはあまりこだわらない
 (築浅がベターだが・・)

・購入価格(利回り)にこだわる
 (伸びしろを意識して、購入後も上げていく)

・所有権付の一棟物に絞る

・1世帯あたりの居住スペースを広めに確保
 (20平米以下は自動的にスルー)

・なるべく都心を意識する路線を避ける
 (景気や需給の影響を受けやすい為)
 (投資費用を抑えるため)

・↑郊外型であれば、駐車場を敷地内に備える

・特定の施設に需要を頼り過ぎない
 (撤退したら危険なため)

・学区や商業施設が近いところを重視する

・借入返済金、金利、公租公課、空室率、
 修繕費用等を差し引いて家賃収入の
 40%がキャッシュとして残るイメージ

・融資期間は短長バランスよく組む
 (すべてを短くし過ぎるとキャッシュフローが
  取れないため)

・1物件1入担保を基本とする



その地域で生活が完結するエリアに

好んで投資してきた結果なのか、昨今の

不況局面にあって入居率や家賃相場も

安定していると思います(管理会社さま

のお陰です、有難う御座います)。



そしてすべては値段交渉によって、

担保価値の残存力を残すような(結果、高利回り)

値付けで購入してきた為、買い進めることが

出来たのだと思います。



次のステージとして意識していることは


・換金性の良いものを選ぶ

・転売(短期売買)も視野に入れる

・戸建に目を向ける

・新築を仕掛ける

・借換や資産の入れ替えを考慮する

・再生物件を手掛ける


とこんな感じでしょうか??

とりあえず吐露ってみました。。





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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 05:53 | Comment(33) | TrackBack(0) | 日記
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