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2008年06月05日

ビジネスと不動産 家賃は買えるけど 投資の必須能力

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ブログ、42日目です。

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6月5日」の 20:45 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 157人
●PV(ページビュー) 798人
●瞬間順位 30位 
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です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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「6月4日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 192人
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●瞬間順位 29位
 

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「6月3日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 204人
●PV(ページビュー) 798人
●瞬間順位 29位
 

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雨が降ったり雨やんだり小雨すっきりしませんね。

今日は税理士の先生方が2名来訪されました。

本業は4月決算としており、その打ち合わせを行いました。

やはりというか今年になって廃業となった顧問先も

いくつかあるようです。盛者必衰の理(ことわり)を

あらわすといいますが、「世の中の常」は商売を営む上で

も例外ではなく、やがて直面するかも知れない

「現実」を痛感させられましたあせあせ(飛び散る汗)


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ビジネスと不動産


図体が大きいのも考えもの・・・



会社の規模を拡大すれば売上も大きくなりますが、

それだけ掛かる固定経費(ハード&ソフト)も増しますので

キャッシュフローが滞った瞬間に、あっという間に

その自重を支えきれなくなってしまってしまいます。



非常にもろいものです。


まるで恐竜とえさの関係のようですね。



なぜそうなるのか?


売上高と利益率の関係


を超シンプルに考えてみます。




A 社:
年商 10億円

B 社:
年商  1億円
  


A社とB社、ぱっと見は売上高の多い前者が有利に思います。

次に、会社の陣容と利益率を入れてみましょう。



※収支算出式は、以下の通り。

■粗利益率 = 粗利益額/(総売上額−
           人件費以外の経費の予算)×100



A 社:
年商 10億円
一等地にあるオフィスビルの一角を賃貸中
粗利益率 5%
≒ 5千万円の粗利益


B 社:
年商  1億円
ありふれた街中の小さな一室を賃貸中
粗利益率 20%
≒ 2千万円の粗利益




ちなみにラーメン店など年商3千万でも粗利益率70%
なんてものも聞く話です。するとその粗利益は2100万円
ということになりますね。



まだまだA社の方が有利
みえるかもしれません。


ここで人件費などを当てはめてみます。



A 社:
社員10名(年収400万×10=4000万円)
パート2名(年収120万× 2= 240万円)
役員報酬を合計1000万円
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人件費 → 年間5240万円

(粗利益)5000万ー(人件費)5240万
ー240万円の赤字



B 社:
社員1名(年収400万×1=400万円)
パート1名(年収120万×1=120万円)
役員報酬を合計1000万円
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
人件費 → 年間1520万円

(粗利益)2000万ー(人件費)1520万
480万円の黒字



上記のことからもお分かりのように、



総売上高の規模」は、会社の「健全性」や「安定性」を

あらわす指標にはならないと思います。




売上高が上昇」しつつ「売上高利益率が上昇」すれば
より好ましいですが、「いくら売上高が多くても収益性が
悪ければ、燃費の悪い車や図体の大きい恐竜と同じ
」だと
思います。



・「売上高が上昇」&「売上高利益率が上昇」・・・

・「売上高が上昇」&「売上高利益率が下降」・・・×




このビジネスモデルの考え方は、なんだか大家業にも

似ていませんか?



なるほど、「家賃売上」はお金


で買えます。


しかし家賃収入の多寡


安定性


全くの別物だと


考えます。






・「総家賃収入が上昇」&
       「収入高利益率が上昇もしくは維持」・・


・「総家賃収入が上昇」&
             「収入高利益率が下降」・・△、×




不動産経営と会社経営はとても似通っています。


しかし不動産投資ならではの特徴もあると思います。


それはいくらトレンドを勉強して、一所懸命にテクニックを
駆使しても「購入してから出来ることが限られている
ということだと思います。


ましてや投資環境(時間軸)の変化までは自分の力では
どうしようもありません。


そうすると、必然的に一番最初が肝心要になってくるのでは
ないでしょうか?


安全余裕度の高いものを手に入れる努力をするべき
なのでしょう。



・収益性の高いもの
・換金性(流動性)の高いもの


ステージによって、求めるものはもちろん違ってきます。


精査する能力
購入する能力
運営する能力
売却する能力



いづれにしても、総合力が問われる

奥の深い商売」だと思います。

しかし慎重さを持ってすれば一生お付き合いできる

十分魅力的なビジネスであるとも感じています。

まだ答えは模索中ですが・・



それと今までの経験から、、

忍耐力」も1つ

不動産投資の必須能力枠に付け加えたいと思います。




※ドタキャンAは明後日以降に続きます。(多分・・)

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 21:16 | Comment(16) | TrackBack(0) | 日記
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