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2008年06月03日

賃料143%にする 劇的リフォーム 安定力

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ブログ、40日目です。

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6月3日」の  20:35 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 165人
●PV(ページビュー) 581人
●瞬間順位 29位 
◆このブログのお値段は 26981円 


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です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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「6月2日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 194人
●PV(ページビュー) 1049人
●瞬間順位 27位 

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「6月1日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 201人
●PV(ページビュー) 845人
●瞬間順位 25位 

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今日はちょっと激しい雨小雨の中、地下鉄を乗り継いで

日本橋までいってきました。恵比寿からだと日比谷線で

銀座乗換えの銀座線でさらに2駅、片道20分弱かかります。

13:30すぎに取引先さん(かなり親しい仲)と

「日本橋たいめいけん」で遅めのランチを頂きました。

http://www.taimeiken.co.jp/

創業は昭和6年の洋食屋さんです。お昼時はいつも混んでいますが

時間をづらしたのですんなり席につけました。


「タンポポライス」・・・1850円
(映画たんぽぽで有名なとろとろオムライスです)。

tannpopo001.jpgtannpopo002.jpg

名物「ボルシチ」・・・50円

borusichi001.jpg

名物「コールスロー」・・・50円
(酢油キャベツ)

kyabetu001.jpg


をぺろりと平らげました。

とろとろクリーミー卵は絶品exclamation×2

そのあと、地下に潜ってカフェでコーヒータイム喫茶店(商談)。

きょうのランチの1コマでした。。

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賃料を143%にする


リフォームの話


現在の間取りは1LDK30平米弱の洋室マンションです。


以前は2K、6畳と4畳半の和室、1間の押入れ、京壁、

和室の仕切りはふすま、押入れもふすま、キッチンとの仕切りは

格子窓がついた昔の引き戸タイプ、水道は蛇口が2個のタイプ、幸い

お風呂はユニットでしたが、トイレは和式でした。


購入した当時の家賃は3万7千円、

駐車場1台コミ、共益費コミ
でした。


そして、以前の記事にも書きましたが、この部屋は夜逃げを

されました。

http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080516-1.html




それからリフォームを行いました。

掛けた費用は約40万円です。



その内容は、

・6畳と4畳半の和室をつなげて10.5畳のフローリングに。
 下がり壁や敷居をとっぱらいました。
 建具をなくすことによってコストも下げました。

・京壁と天井、柱など塗装できる箇所は全て真っ白に塗装。
 自分たちで当時は5日間ぐらい掛かりましたが、いまでは
 養生も含めて2日で仕上げます。 
 塗料も工場から原価に近い価格で仕入れているので
 費用はかなり浮きます。

・トイレは洋式に変更しましたが、あるノウハウを用いて
 ここに掛けた費用は8万円弱(当時)のみで済んでいます。

・サッシ調整(戸車交換)&網戸張替え等も自分たちです。

・屋根が張り出していてあまり濡れないバルコニーの洗濯機
 設置場所から、室内(キッチン)部分に配管とトラップ
 (スッキリタイプ?)を設置して、防振ゴムも配置しました。

・押入れのふすまはフラッシュ引き戸(シロ色)に入れ替えました。

・管理会社さんのご負担でカードキーを導入。

・カラーモニタードアフォンを設置。(オークションで仕入れる)

・キッチン流しとコンロ台はそのままクリーニングで活かします。
 カッティングシートを貼って見事再生しました。(自力投入)

・換気扇本体入れ替え(自力投入)

・照明器具をリモコン式に。(ヤマダ電機でまとめて
 値引きして購入)

・キッチンと居室の仕切りの引き戸(キッチンとの仕切りは格子窓
 がついた昔の引き戸タイプ)は、分解して木枠を全て真っ白に
 塗装。古ぼけた汚い手垢のついた古い建具が、塗装だけで
 見事におしゃれに生まれ変わりました!!!
 (1番劇的な変化を遂げる)(自力投入)

・キッチンの蛇口はシングル混合栓レバーに交換
 (ガス会社の協力で無料)。

・換気扇の所に、ブリキ加工で換気口を設けました。

・キッチン手元灯を設けました。

・スイッチプレート交換。

・ガラス&ビード入れ替え(1箇所のみ、処分費コミの6000円)
 

あとはクリーニング美装。木を研磨する機械も購入して、自分たちで
やりましたが、これは大変なので、普段はなるべく自分たちで
やらないようにしています。



ここまでやって、賃料は53000円(駐車場1台、共益費

コミコミ)にアップしました。


37000円 → 53000円


なんと、


月家賃の差額が16000円、


家賃が143%になりました!




40万円のリフォーム費用は25ヶ月間で取り返せますが、

何もしないで決まらなかったと仮定した空室期間などを

考慮すると、その費用対効果は ∞ 大 !




おかげで


競争力も


経験値も


収益力も


安定力も


アップしました。



みなさんも、DIYいかがでしょうかexclamation&question

これをしたら賃料があがったよっていうお話などあったら

ぜひぜひお聞かせ下さいexclamation×2



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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 20:56 | Comment(12) | TrackBack(0) | 日記
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