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2008年05月31日

強烈な指値を通す 築古アパートを叩き売るメリット 裸族

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ブログ、37日目です。

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5月31日」の 17:00 現在のアクセス分析によると、

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「5月30日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

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でした!!!

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「5月29日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

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●瞬間順位 25位 

でした!!!

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きょうは昨日よりさらに寒いような気がしますね。雨

せっかくの週末も雨が降っていますが、ゆっくりゴロゴロ

すごすぶんにはマイナスイオンがいっぱいぴかぴか(新しい)ということで、

プラス思考で参りましょう。


【小耳にはさんだどうでもいい情報シリーズ】


イギリスでは、インターネットの呼びかけで知らない者同士
が全員「裸族」になってストリートに集合したり、スペインでは
これまた同じポーズをとったりして、驚かせるゲリラ活動が
一部で流行っているそうです。


ネット検索しても発見できませんでしたが、下記、
変わりネタということで。。。

↓ ↓ ↓ 

「スペインで裸のクロス・カントリー」
http://www.afpbb.com/article/life-culture/life/2284470/2152668
2007年9月15日、スペインのソペラナ(Sopelana)で開かれた裸の
クロス・カントリーレース「Patxi Ros」でビーチを走るランナーたち

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昨日の続きです


■築古アパート

・法定耐用年数が短い
・減価償却資産としての寿命が短い
・入居率&競争力が落ちる
・修繕費用が掛かる
・購入時、長期間の融資が引きにくい
・売却時、相手の融資がつきにくくなる



■税金

・固定資産税:建物評価は経年とともに低くなるが、土地はその限りでない
・減価償却が終わると課税対象となる帳簿上の利益が爆発的に増加
・土地値に近いと減価償却資産が少ない分、所有期間中の節税は難しい
・法定耐用年数内において、減価償却を取りすぎると売却時に不利



■所有するメリット(節税的に)

取得額に占める建物(減価償却資産)の割合を多くとって、
実際のお財布から出て行かない経費として課税対象上の
利益を圧縮(耐用年数以内)出来るものと考えます。


■借金してもOKな築古アパートの投資基準とは

・とにかく高利回りで買う

・入居率を維持する努力を惜しまない

・修繕費の費用を抑える努力を惜しまない

・公庫融資など固定金利を利用する



■儲ける以外の目的での所有もある

・子孫に残すため

・土地に特別な思い入れがある

・資産を土地という形で所有する

・購入して公園に整地して寄付するといった社会貢献
( 5月10日のブログ記事 ↓ )
http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080510-1.html


ちょっと飛びますが、気になる話を聞いたので
備忘録的に記します。


■築古アパートを激安でたたき売った人のメリットを考える

条件

・築古アパートが建っている土地の価格が500万円
・売り出し価格500万円
・指値 50万円
・結果 OK


売主の状況

・減価償却がとっくに終わっている。
・所有するほかの物件から収益が沢山ある。
・帳簿上の利益が多く出ていて、納税額も多い。


◆500万円で売却した場合?
500万円≒帳簿上の土地の値段だとすると、利益が全く出て
いないので、売買の手数料を除く現金がそっくり手元に残る。



◆50万円で売却した場合?

500万円≒帳簿上の土地の値段だとすると、
−450万円の損失分が帳簿上「マイナスの利益」となる。

ほかの物件の利益分と相殺することが可能である。
これは「減価償却と同じ節税効果」を生み出すものと思います。




いずれにしても売主の金銭的メリットが変わらないことになる!?
と思います。



この方法は、減価償却目的で古いアパートを「現金」で購入する
投資家の出口の1つなのかな思います。



とてつもない

指値を通す

方法につなげる




上記のように、売る人の立場にたって考えてみると、
もしかしたら、「とてつもない指値」が通る状況も可能性が
あることと思います。



しかしいくら相対取引といっても、安すぎる金額で売却するには、
それなりの正当な理由が問われるかもしれません。



ちなみに指値の根拠」は、

・建物がぼろぼろで耐震基準も満たしていない。
・更地にして建て替えをする場合、立ち退きに費用がかかる。



・ほかには重大な瑕疵があるとか。。。




なんだか、まとまりがなくなってしまいましたが

シミュレーションにお付き合いいただき有難うございます。

私も記述しながら考えているので、混乱してしまいます。

売却はまだ未経験ですので、妄想です。

記述事項に補足や訂正などありましたら、ご教授くださいませ。

よろしくお願いします。



築古アパートを@とにかく高利回りで買う、A入居率を維持する
努力を惜しまないB修繕費の費用を抑える努力を惜しまない、
方法についてはまた機会があればテーマとして考えて
いきたいと思います。



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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 17:27 | Comment(12) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月30日

築古アパート 減価償却 売却など

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ブログ、36日目です。

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でした!!!

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今日もラジオネタではじめます。


先日の放送で、CA飛行機(キャビンアテンダント)2名を招いた覆面

ぶっちゃけトークがありました。倍率も高い花形職業でありますが、

その華やかさとは裏腹に薄給で肉体的にもしんどく、完全な縦社会という

厳しさも伺い知ることが出来ました。


もちろん新人いじめたらーっ(汗)というものもあるそうで、1年目のCAは

「キャスター付キャリーバッグ」を使用してはいけない暗黙のおきて

があるようです。理由は、スッチーっぽく見えるからだそうです。


ロビーを颯爽と引きながら通り過ぎるシーンはよく目にしますが、

あれは2年目以降のCAとのことです。また時間がなくて機内食

を機を降りて食べるケースも良くあるそうですが、1年目CAが

バッグと皆のお弁当を抱えて運ばなければいけないとも

言っていました。



ここでいきなりクイズですexclamation&question

Q、客室乗務員は、常に何種類かの機内食が用意されています。

  なぜでしょう??


答えは、一番最後にあります。


※上記の内容は、多分日本企業系エアーラインだけかと思います。

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減価償却など


例えばここに法定耐用年数が5年しか残されていない
木造アパートを5千万円で取得(平成19年3月31日以前に取得
したとします。

■取得金額 5000万円
■償却方法 旧定額法(平成19年3月31日以前に取得)
■償却率 0.200


@内訳:土地 2500万円、建物 2500万円の場合

土地は減価しない・・・2500万円のまま
建物は減価する・・・以下の通り

帳簿価額(残存価額)を取得価額の10%として
償却の基礎になる金額を算出すると、

2500×0.9=2250万円



必要経費算入額」と「未償却残高年末残高)」


1年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450)+2500
=4550・・・「未償却残高(年末残高)」


2年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450×2)+2500
=4100・・・「未償却残高(年末残高)」 


3年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450×3)+2500
=3650・・・「未償却残高(年末残高)」 


4年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450×4)+2500
=3200・・・「未償却残高(年末残高)」 


5年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450×5)+2500
=2750・・・「未償却残高(年末残高)」 



6年目 250×0.5=125・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125)}+2500
=2625・・・「未償却残高(年末残高)」 
 


7年目 (125−1)÷5=25・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+25)}+2500
=2600・・・「未償却残高(年末残高)」  



8年目 (125−1)÷5=25・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+50)}+2500
=2575・・・「未償却残高(年末残高)」 
 


9年目 (125−1)÷5=25・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+75)}+2500
=2550・・・「未償却残高(年末残高)」  



10年目(125−1)÷5=25・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+100)}+2500
=2525・・・「未償却残高(年末残高)」



11年目 (125万−1円)÷5万=24万9999円
・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+149万9999円)}
+2500=2500万1円・・・「未償却残高(年末残高)」



12年目 0円・・・「1年分の必要経費参入額」
     2500万1円・・・「未償却残高(年末残高)」   



※「旧定額法」


平成19年度の税制改正で、有形資産の残存価額は廃止され、
取得価額の全額を減価償却することができるようになりました
(ただし、廃棄・売却などしない限りは、1円の備忘価額を残す)。

取得価額の95%相当額まで償却した年分の翌年分以後は、
期首帳簿価額から1円を控除した金額を5で除した金額が
償却費の額となり、1円まで均等償却します。
(平成20年分から適用)

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売却など


■5年後に7000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金4300万と仮定して

7000−2750=4250万円・・・帳簿上の利益
4250×0.39(短期譲渡)
=1657.5万円・・・支払う税金

(7000×0.97)−6−1657.5ー4300
826.5万円・・・残金


■5年後に5000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金4300万と仮定して

5000−2750=2250万円・・・帳簿上の利益
2250×0.39(短期譲渡)=877.5万円・・・支払う税金
(5000×0.97)−6−877.5−4300
−333.5万円・・・残金


■5年後に3000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金4300万と仮定して

3000−2750=250万円・・・帳簿上の利益
250×0.39(短期譲渡)=97.5万円・・・支払う税金
(3000×0.97)−6−97.5−4300
−1493.5万円・・・残金



◆10年後に7000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金3300万と仮定して

7000−2525=4475万円・・・帳簿上の利益
4475×0.20(長期譲渡)=895万円・・・支払う税金
(7000×0.97)−6−895−3300
2589万円・・・残金


◆10年後に5000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金3300万と仮定して

5000−2525=2475万円・・・帳簿上の利益
2475×0.20(長期譲渡)=495万円・・・支払う税金
(5000×0.97)−6−495−3300
1049万円・・・残金


◆10年後に3000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金3300万と仮定して

3000−2525=475万円・・・帳簿上の利益
475×0.20(長期譲渡)=95万円・・・支払う税金
(3000×0.97)−6−95−3300
−491万円・・・残金



実際には大規模修繕費用や建物付属設備工事など経費算入
することになりますが、ここではシンプルに無視します。


とくに築年数の経過したものをフルローンに近い状態で購入した
場合、大きくわけて2つの問題が考えられると思います。

@築古ゆえに減価するスピードが速く、課税対象となる帳簿上の
利益が出てしまう分、短期間での売却に不向き。

A長期保有戦略をとっても、経費算入できる減価償却が終わって
しまうと課税対象となる帳簿上の利益が爆発的に増えてしまい、
ローンの返済額を差し引くと、キャッシュフローが残りにくい。
加えて、空室率&修繕費なども経年と共に増加すると思われる。


(私見です。)


次は、

築古の可能性、
築古でもOKな投資方法、
減価償却における「建物と土地の比率と投資スタンスの関係」など
考えてみたいと思います。(多分・・)


ATTENTION PLEASE:
※税金の考え方は、上記の認識でよろしかったでしょうか?
 詳しい方、お教えくださいませ。

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A、集団食中毒を防ぐため。

  ちなみに、どれを食べるかは、先輩に選択権があるようです。


みなさん、楽しい週末をお過ごしください!!



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2008年05月29日

スーパー高利回り術 ビルが91%オフ 宝の山

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ブログ、35日目です。

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でした!!!

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「5月27日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 228人
●PV(ページビュー) 1126人
●瞬間順位 24位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

きょうは肌寒い一日雨でしたね。

あしたは曇り曇りの予報、気温もあまり上がらないようです。

月末恒例、掛売り先の集計作業と銀行巡りの2大ビッグイベントが

待っています。忙しくなりそうです。あせあせ(飛び散る汗)

------------------------------------------------------------

はずれくり (第396回)

 06 18 19 24 32 42
 01 08 18 24 25 37
 02 04 09 28 31 37
 03 10 11 27 37 40
 05 15 22 23 37 38

結果発表 09 12 21 26 33 40 (05)


------------------------------------------------------------


3億円物件の続き


まず訂正が2点あります。

@決済金額: 2400万円 → 2800万円

A建物: 地下1F&地上3F → 地下1F&地上2F 

すいません。




それでも驚きの

91%引き

です!!




たろうさん ・・・ 分からない 
← うんうん、普通分かりませんよねー。


Yukiさん ・・・ ゲーセン、パチンコ、トランクルーム 
← そう来るとおもってましたよー。


ひでさん ・・・ 広告塔、パチンコ
← 広告収入!これも副次的にありですね。


たまこさん ・・・ 葬儀屋さん
← !!?みなさんより1つ頭が飛びぬけた
       素晴らしい発想力に乾杯(完敗)。



コメントを有難うございました。





気になるテナントの利用法は、

ディスカウントショップ」だそうです。

「〜だそうです。」というのは、まだ決済を終えたばかりで、

ビルの概観はなんの変化もなく、取れたて情報によるものだからです。




事務所仕様から店舗への用途変更ですが、飲食店やパチンコ店等への

コンバージョンですと、設備投資に数千万単位で別途資金がかかると

思います。郊外過ぎるこの立地での大金投下は、まさにギャンブルです。



これが「ディスカウントショップ」ですと、

・事務所に陳列棚とパーテーションを持ち込む程度で済むので、
 内装にはお金はかからない。また職種的に店内が雑然としていた
 ほうがより購買意欲をそそる。ドン・○ホーテやアメ横は、わざ
 と天井までジャングルのように商品を配置するテクニックを
 用いているし、「宝探し」が実際のテーマとなっている。ようは、 汚いままでもOK!

・競合店が存在しません。(周辺事情)

・駐車場が豊富にある。

・幹線道路など、立地的にロードサイド店としての条件を
 備えている。

・物価高の乱世では、激安ショップとくれば集客力も見込める。



持て余していた物件だって、


宝の山にもなりうる




驚きの情報はまだあります。

なんと東京の不動産屋さんが、先んじてテナント入居希望者を

募って、それから思いっきり安く(91%オフ)で買い叩き、

自社物として所有し、最初から100%家賃収入ありの

スーパー高利回り物件を仕立てあげたことです。先見の明といい、

要所要所をピンポイントで押えた慎重さといい、とてつもなく凄い

仕事をされたんだとつくづく感心しました!



ちょっとリスクを考える



・固定資産税は、土地の評価は安くても躯体評価的に多くかかると
 思います。

・また区分所有と同じく入居率は ALL or NOTING の世界です。

・一度あいてしまったら、次のテナント探しがレジデンスよりも苦労 します。



妄想利回り


■月50万円の賃料で年間600万円
  600÷2800=21.42%   

■月75万円の賃料で年間900万円
  900÷2800=32.14%

■月100万円の賃料で年間1200万円
  1200÷2800=42.85%

■月125万円の賃料で年間1500万円
  1500÷2800=53.57%  なんと2年で元とれます!!



私は、この物件の前を何度となく通り過ぎていましたが、

道端のオブジェ

くらいにしか写っていませんでした。



まだまだこうした案件はたくさん転がっているのでしょう。

いつか作り上げたいですね!





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2008年05月28日

3億円のビルが2400万円で売却 高利回り考 ベビーカー

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「5月27日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 228人
●PV(ページビュー) 1126人
●瞬間順位 24位 

でした!!!

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「5月26日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 165人
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●瞬間順位 24位 

でした!!!


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きょうラジオで、ベビーカーを公共の乗り物で【折り畳む or 

畳まない】の議論をしていました。リスナーの中では【畳まない】と

いう意見が大半を占めていましたが、理由としては「寝ている子供を

起こしたらもっと迷惑がかかる」とか、母親ひとりという状況では、

「十数キロの子供を抱えたまま折りたたんだりの手間が大変」、あと

「車内で子供を抱えたままだと不安定で危険」といったものでした。

マイノリティーな【畳むべき】派の主張は、「混雑している車内で場

所塞ぎ」という意見でした。横浜市営バスでは、車内にベビーカーを

固定するベルトを設置してある車両では【畳まない】で乗車できて、

そのスペースがいっぱいの場合には【畳んでください】とのことでし

た。これが電車会社ですと、「気をつけて乗車してね」といったニュ

アンスで、特に指導要綱みたいなものはありません(ラジオ取材で

は)でした。そしてベビーカーメーカーへ取材が及ぶと、意外なこと

に、「道路を移動する目的で作られているので、車内での利用は好ま

しくない」とはっきりいっていました。安全上の理由によるみたいで

す。立場が違うと、意見も全く違ってくるものですね。ちなみに、車

中で進行方向と逆向きにベビーカーを設置するとくびが座っていない

子供には良いみたいです。



さて、天気の良い日晴れがつづきますが、

明日は低気圧の通過台風にともなって、4月の肌寒い予報となって

います。

風邪など引かれませぬように。

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あたりくり (第396回)

 ● ● 19 24 32 42
 ● ● 18 24 25 37
 ● ● 09 28 31 37
 ● ● 11 27 37 40
 ● ● 22 23 37 38

当選発表はあした!


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3億円の売り物件

驚きの売却金額

2400万円なり



もし高利回りという数字だけにこだわるのならば、意外と掘り出し物

はあるものだと思います。ただしあくまでも数字の上ではということ

です。



例えば、ラ○ホテルホテルやシティホテルだとしたら

いかがでしょか?



もはや投資案件というより、完全に固定された特殊なビジネス

モデルを引き継ぐM&A事業といったほうがしっくり来るかも

知れませんね。



また良くあるケースでは、元自社ビルであろう全空のオフィスビル

想定上の高利回りで出てきますが、住居系に比べると、よほど立地が

良くないと客付けにとても苦労しそうです。



これが、倉庫や工場だとさら

に分が悪そうです。



また、オフィスビルといえば、躯体もS造やRC造のタイルといった

見た目&評価の良いものが多く、比例して税金や設備の維持費

も高くつくことになるでしょう。




こうした背景を考えると、例え高利回りであっても事業系はなかなか

手が出しずらいものと思います。



今回のお話は、数日前に管理会社の人から聞いた最近の

売買事例になります。



茨城県某市、人口5万人弱、近々圏央道が開通するそばの

県道バイパスに接した売りビルがありました。



元々は自社ビルだっと聞いていますが、全面ガラス張りの

お金がかかっていそうな立派な外観、地上3階建ての

地下1階、広大な敷地には車が何十台も止められる余裕があって、

接道状況も申し分ありません。



しかし、郊外のベットタウン的な街といったらいいのでしょうか、

工場や大学の施設もありますが、経済活動は活況では

ありません。



何年もの間、ず〜っと放置されていたようです。

十中八九、バブルの崩壊が生み出した哀れな申し子の

ような存在だったと思います。



何度か管理会社の人に、

「あの物件3億円ですがいかがですか!?安くなりますよっ!」

と冗談を言われていましたが、なんと最近東京の不動産会社が

2400万円で購入したときき、その金額も驚きましたが、

それよりもその後の利用方法に興味が湧きました。



「いったい買ってどうするんですか???」

と気になる質問をぶつけると、意外な回答に

あぁそんな方法があるんだ!とひどく感心しました。



明日に続きます。



ひらめきみなさんだったら


この物件を購入するとして


どんな商売を


運営してみたいですかexclamation&question


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2008年05月27日

井戸水 人間爆弾(桜花) 2畳部屋

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ブログ、33日目です。

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●瞬間順位 24位 

でした!!!

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「5月25日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 182人
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●同日中の最高順位 22位 

でした!!!

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今日も暑かったあせあせ(飛び散る汗)ですねー。

スーツを着て、重要な契約に臨んでまいりました

ちなみに、普段はラフな格好です。


少し仕事内容に触れますと、米国某メーカーの日本における

販売権絡みです。私の会社で過去累積、約18億(注:末端価格)

の取り扱い実績がある商品について、あらたな局面を迎えることに。

全面的な販売支援を取り付けることが出来ました!


それから先程まで、関係者各位うち揃って酒席を囲んでいました。

ようやく、1つの懸案事項の山を越えることが出来て、

ほっとしています。


ちなみにジムは休みました。


いまスパークリングウォーター(一日最低1リットル飲んでます。)

をかたわらに、ブログ更新しています。

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「2畳の部屋」


RIGべんきょうかいにて、
Yukiさん「・トラタヌ率は無限大♪
http://ameblo.jp/josephine-de-beauharnais/」の話題提供にあった
ネットルームの室内写真は、下記のアドレスにあります。 ↓


http://www.excite.co.jp/News/bit/00091207554125.html


個人的には、和室タイプが好みです。

ねっころがれると安心します^^


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自殺物件に

関連して、

井戸水について



「井戸水」といえば夏場は冷たく、冬場は温かく、カルキ臭もなくて

甘みすら感じるほどにおいしいと言われています。



私自身も幼少期に訪れた農家の庭先で、人力の井戸水をくみ出して

「井戸水が美味しい」と思った記憶があります。あのシーソー

みたいな機械も面白かったですね(笑)



スイカを冷やし、取れたてのトマトやきゅうりをあらって

食べた思い出も甦ってきます。



さて、アパート事業用に井戸水というのは、いったい

いかがでしょうか?



汲み上げるポンプ費用は掛かるとしても、水が使い放題というのは

魅力に感じます。一般家庭の上水道代が無料になるのですから。




しかし水質汚染


の危険性も危惧


されているのは、


ご存知でしょうか?





農薬の過剰施肥による土壌汚染で「硝酸性窒素」、

「亜硝酸性窒素」が水道の許容基準値を遙かに超えて

検出されている所もあるそうです。



また、茨城県神栖町(かみすまち)で起きた井戸水の砒素汚染は、

その水を飲み続けた住民が知らずの内に「砒素中毒」となったことも

記憶に新しいでしょう。



その砒素中毒も環境省の原因特定(2007年6月25日発表)

では、地中に投棄された有機ヒ素を含むコンクリート片

ということです。



よく特捜オンブズマンの活動や、テレビ取材で産業廃棄物の

不法投棄のシーンを見かけますが、大抵人目に付かない

郊外や、休耕田等へ埋め立てています。



取材で暴露される


ケースが氷山の


一角だとしましょう。




廃棄場所が分からなければ、もしかしたら知らないうちに

地中に染み出した汚染水を飲んでしまう危険性も

その可能性を否定できません。



このような事態から健康を守る為にはどのような手段が

あるのでしょうか?



・定期的に水質検査を行う

・井戸水「浄水システム」などを導入する

・上水道を引き込む



共に少なからぬ費用が発生します。



なんだか、さびしいですね。



古きよき日本の面影はいずこに・・・



「事件内容:抜粋記事より」-----------------


2003年(昨年)3月、茨城県神栖町(かみすまち)木崎地区の
井戸水を利用していた住民から、手足の痺れなどの体調不良
の訴えがあり、県が調査したところ、基準値の450倍もの
高濃度ヒ素が検出された。


@−旧日本軍の「毒ガス兵器説」

旧日本軍の毒ガス兵器に使用されたとされる有機ヒ素の
分解生成物と思われるジフェニルアルシン酸【旧日本軍
が製造した嘔吐剤(くしゃみ剤)】が検出され、この
化学物質が他のヒ素化合物から生成されるとは考えられ
なかったので、毒ガス兵器に起因するヒ素化合物が中毒
の原因としている。


神栖町には、第二次大戦当時、旧日本軍関係の施設が
存在していた。中央航空研究所ならびに神の池
(ごうのいけ)飛行場があり、人間爆弾(桜花)の
実験・訓練が行われていた。



A−砂利採取跡地に捨てられた「廃棄物説」

砂利を採取した凹地に埋められた廃棄物の人工地層中
に存在すると推定している。1970年代から1980年代に
埋められた汚染残土石または汚染ゴミである可能性が
高いとしている。


この地区は、昔の河川敷で地中に良好な砂利がある。
その砂利が骨材として採取された。砂利の値段は、
「土地代の10〜100倍」と言われている。その砂利
が採掘されあとの凹地は、下の方は廃棄物で、やや
上は残土で、表面は土で埋め戻され、宅地に造成
された。



「調査結果」

2007年6月25日、環境省は、汚染の原因は
旧日本軍の毒ガス兵器ではないという調査報告を
発表した。投棄された有機ヒ素を含むコンクリート
のような塊が汚染源とほぼ断定した最終報告書を
取りまとめる。また、市内にあった旧軍関連施設
では、今回の汚染物質である有機ヒ素化合物は
利用、保管していなかったことも確認された。

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2008年05月26日

自殺物件 投資家オフ会 資産信託

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ブログ、32日目です。

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でした!!!

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今日も天気が気持ち良かった晴れですね!


先日は愛車M3車(セダン)が出先でタイミング悪くも故障してしまって、

緊急ドッグ入りとなりました。

そしてご訪問先のT家さまのご好意に甘えまくって、

ご所有の大切なお車の1台車(RV)をそのままお借りしています。

大変なご迷惑をお掛けしてしまい、本当に申し訳ありません!!


しかしこのような状況下でも、T家さまには心のこもった

もてなしを受けて、大変に楽しいひと時を過ごすことが出来ました。

またこの不動産投資家業界では一目も二目もおかれる存在である

彼との深い話は、これからの投資を考える上で非常に勉強に

なりました。


昨晩は夜中まで仕事をこなし、

早朝からもせっせと仕事をかたずけて、

本日は、昼過ぎからのRIG不動産投資家意見交換会に参加してきました。


最近は忙しくなった分を睡眠時間を削ることで対応してきましたが、

さすがにしんどくなってきました。


しかし習慣化されているジム通いは少し抑えるといった選択筋が

ありません。そのせいか、今日は星輝氏に顔がおもいっきり疲れている

とのご指摘を受けました。


ちょっと飛ばしすぎかも知れません。

でも明日は本業のほうで重要な契約を控えていますので、

気合を入れていきます!

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第3回勉強会

にご出席頂いた

メンバー紹介




・スコットさん

初のご参加です。
短時間で、かみそりのような鋭い観察眼の持ち主と判明。
ジャーナリスト魂の洗礼を受けました。


・いくこさん

3回連続ご参加の皆勤賞です。
ITモバイルを使いこなし、行動力、情報収集力ともに
高い能力を兼ね備えたチェリスト兼投資家。


Yukiさん

・トラタヌ率は無限大♪
http://ameblo.jp/josephine-de-beauharnais/
あくなき探究心、そして目標を実現させるための
精緻な計画性、行動力どれをとってもぴか一。
あとはパズルを組み立てるだけですね。


たまこさん

・夫婦の妄想プチリタイア生活
http://petitretire.blog75.fc2.com/
エクセルを使いこなした資料に感動しました。
素晴らしくセンスが抜群ですね。
アンモナイトとライオン顔面パック、忘れません。


ひでさん

・ブランド人への道
http://axbee.blog57.fc2.com/
資産信託の話、興味深かったです。
ほか、内緒話は心にしまっておきます。


星輝さん

・ソシアルビルオーナーの日記
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/
無精ひげが渋かったですね。
ありえないくらいの激安アパート情報、面白かったです。
一緒に埋蔵金を掘りましょう。



・不動産投資 カフェネット by 恵比寿のI
http://ebisunoi.seesaa.net/
いつもどーりでした。

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◆エピソード@

−自殺物件に妙味!?



リスクの在る所チャンス在り。

「自殺物件なんですが・・」開口一番そう告げられたら、

貴方ならどうしますか??




実際に見て来た物件の1つです。




この告知事項が在る為に、オーナーも積極的に募集を行なえず、

ついには投売りする結果に至った物件に出くわしました。



間取りがファミリータイプ用と単身者用と合計3棟ありました。

そして駐車場も世帯数分確保されています。



井戸水で、くみ上げるポンプは表面がさびさびでしたが

問題なく稼動しています。躯体は木造で築年数も10年弱ならば、

見た目もそれなりでした。


ただし、周囲は調整区域で建物もなく、山間合いから吹き降ろされる風が直接

当たるせいなのか、塗装は痛んでいました。


あと虫の死骸が多くて、貧相さに拍車を掛けています。


基礎はヒビなどもありませんでしたが、ラップサイディング

の側壁は一部ヒビを見つけました。多分水が浸入しているものと

想像されます。



ACが設備として、設置されていましたが、これも経年劣化のため、

そのほとんどが壊れかけにみえて、こちらも費用が掛かりそうでした。


敷地内の舗装もかなり傷んでいて、路面をつきやぶった雑草が

顔を出していて、これも補修工事が必要です。



タイヤ止めがなく、車のバンパーをぶつけたと思われる跡を数箇所

発見しました。


2階の外廊下の防水も傷んでいて、躯体に思いっきりしみ込んだ跡も

ありました。


スレート屋根は、下から見える範囲では問題はなさそうです。


空き室のりホーム具合もチェックしましたが、原状回復のレベルでしか

やっておらず、競争力に??です。


そして問題の自●のあった棟は、外壁塗装も原色で???

と、心が休まらないような印象をもちました。


入居率もやはり2割弱とその棟だけは最低、ほかは9割入居といった

ところです。


ペット不可と伺っていましたが、飼い猫を入居者の室内の窓際に

発見。


自転車や、ガラクタなどの放置具合も写真に収めます。


境界石や杭などの確認をしてから、次に物件周辺を調査します。


車で流してしばらくすると、他物件の募集看板に

目がとまりました。すかさず車を引き返して、そこに表示されていた

番号にその場で電話を入れます。



電話口に出られた社長さんは、ご自身の仲介仕事

でもないのに、とても親切に検討中の物件の歴史と

現在の状況など、お話いただきました。



「当該エリアでは貸し室が少なく、その社長さんの管理物件は

全て満室との事、こちらも賃料を下げれば何とかなる」

とのお返事でした。




そして伺った対処方法とは、外国人労働者の雇用主である法人への

一棟バルク貸し(借り上げ)を検討する事でした。




関東は茨城県南にあるこのアパート、想定満室利回りがなんと30%

(19年10月現在において)もありました。




実はこれジム仲間のO氏が検討(恵比寿のI同行調査)したものですが、

初めての投資案件としてはハードルが高いとの理由で高利回りという

数字に惑わされる事なくスルーしました。



その後、都心から何人もの投資家(偶然に投資仲間も)が見に行ったことは

聞いていましたが、追跡調査をしていません。





同じ物件でも、人によってチャンスにもなればリスクにもなる、

そんな話が世の中にはゴロゴロしているようです。


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2008年05月25日

上海ヒルズ 自治会費V 根拠&交渉

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ブログ、31日目です。

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5月25日」の 21:25 現在のアクセス分析によると、

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「5月24日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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でした!!!

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「5月23日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 234人
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●同日中の最高順位 25位 

でした!!!

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こんにちは!眼鏡

先日、高速に乗って一番遠いところにある物件へ向かいましたが、

掛かった時間は、ドア to ドア で、恵比寿からわずか75分でした。車(RV)車(RV)車(RV)

空いている高速道路は気持ちよいですね〜!



昨日は三越に間に合わず、ペットぼとるのドリンクセットになりました。

やはり事前準備時計が大切ですね。いつもバタバタしてしまうので、

悪い癖です。あせあせ(飛び散る汗)

管理会社さまには申し訳ないことをしてしまいました。

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備忘録的に、

お邪魔させて頂いた

社長との内容です。



・日本の高度成長期の話
・森ビルの強さの秘密とアライアンス戦略
・「上海環球金融中心」:上海ヒルズについて
 地上101階、高さ492mの「垂直の複合都市」
 世界最高水準の国際金融センター
・マックのノウハウを合弁させ、中国を舞台にした新企業
・徴用制度の歴史
・通産省認可制の製綿工場の歴史(●●市場:2箇所)
・認可の要らない打綿工場の歴史
・戦後の物価統制政策
・無尽講について → ローンに発展
・呉服時代と無尽講 → 三越
・無尽講 → 総合銀行への変遷の歴史
・朝銀の歴史
・官僚と既得権と気概についての昔と今

「保証人制度について」

総所得の減少

高年齢化による状況の変化

リスク増大

保証会社の利便性

・沖縄の保証会社について
・保証料の条件緩和方法など
・税金について
・形骸化されつつある●金の使命と搾取について
・高年齢者のすりつぶし→痛み→うねり→変革
・中小企業の雇用形態の変化と正社員化への動き
・「取れる仕組み」と「言葉遊び」の関係

「3代で失う財産と相続税対策について」

2人の資産家の話
土地を減価させた具体的な手法(実話)
物納、売却など
現金を捻出する苦労話
資産規模に合わない地味な暮らしぶり


等々、貴重なお話をたくさん伺うことが出来ました。

様々な方面に明るく、そして惜しげもなく授けて頂くこの社長との

会話をいつも楽しみにしてしまいます。育てて頂く弟子のような

感覚といったら、私の独りよがりかもしれませんが、とても

ウィットに富んでいて、尊敬いたしております。



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高額な自治会費も

値引ける!!


「追記編」




表題の件、みなさまには、たくさんのご意見を頂戴いたしまして

有難うございます。



ヒロシ嫁さまからも“理論的に 「アパートの人は町内会の寄り合い

には参加しないから、お茶やお菓子代は払う必要ないですよね。

まぁ、お知らせなどの紙代は喜んで払いますよ、・・・で、いくらに

します?」と交渉するようです。”とのコメントを頂戴したのですが、

追記事項として、同じようなお話の展開がありましたので、

ご報告させて頂きます。




論理的に攻める




自治会費」や「消防組合費」などは、準公費とはいっても

絶対的なものではないということをまず認識します。



そして、その予算の使い道や適正な金額かということを

論理的に考えていくと打開策が見つかるかもしれません。



例えば、



自治会費を徴収するのにゴミ捨て場を利用できないのは

おかしいexclamation×2とします。



その根拠として、自治会のほうから、「掃除を交代制にして

いるのに、アパート住人は不参加だから駄目です。」


と反論された場合、



@入居者の方にも当番制を導入する。


A掃除に参加できない分、アパート事業としての割り増し料金を払う



など、対処が出来るかもしれません。





またアパートだと、一般家庭と比べても1世帯辺りの構成人数の

不公平性があるので、1世帯幾らの課金ではなく、1区画幾らの

ように総量の観点から
疑問を呈して、妥協点を探るように

交渉していくと良いと伺いました。



ほかにも不確定な予算額で納得して払うのではなくて、例えば

領収書の金額を確認して、本当に必要なものを按分した公平な

金額を払うようにします。




すると参加できない旅行費やお茶菓子などの負担も、任意で

取捨選択
できるようになります。



地域における「一般住宅の住宅控除の仕組み」と

事業者の税金の負担額の違い」なども

話し合うときの根拠の1つとして認識しておくと良いでしょう。




F社長が一肌


脱いでくださる


ことになりました





既に一度取り決めした金額で払い込んでいる実績があるので、

交渉は難しいことが予想されます。



しかし、根拠を指し示して交渉していただく運びとなりました。



今回の自治会費1年分は、既に一括払いにて先日20万円振込み済みです。

ですから、来年からの分をということになります。



この件については、進展があり次第、またご報告させて頂きます。


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posted by 恵比寿のI at 21:45 | Comment(8) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月24日

預金2千万円 値引ける自治会費 ネゴシエーター

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ブログ、30日目です。

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5月24日」の 11:10 現在のアクセス分析によると、

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「5月23日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 234人
●PV(ページビュー) 1578人
●同日中の最高順位 25位 

でした!!!

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「5月22日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 207人
●PV(ページビュー) 1488人
●同日中の最高順位 33位 

でした!!!


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こんにちは!

またきょうも暑くグッド(上向き矢印)なりそうですねー。

これくらいなら昼間はTシャツ一枚でじゅうぶんです。

今から高速に車(セダン)乗って一番遠いところにある物件へ向かいます。

手土産まだ買ってないので、多分三越へよってから。

時間が押しているので、ちょっと焦っています。ダッシュ(走り出すさま)

そして夜はスポーツクラブ。

みなさんも良い週末を!!ぴかぴか(新しい)

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高額な自治会費も


値引ける!!




昨日の続きです。

たくさんのコメントを頂戴しましたので、有難うございました!

こうして集まった情報を、どんどんみなさんとシェアしていきましょう。


「コメントより」

・個人宅で一世帯あたり、年間6千円 〜 1万2千円
・アパート住人は入会資格がない → ゴミ捨て場別途用意
・俸賛金(お祭りのとき) と赤い羽根共同募金など、別途負担あり
・決算報告書あり
・公園維持管理は市区町村とボランティア
・貸家は入居者負担
・32万円(1世帯4万/年)は悲しい金額
・テレビ共同アンテナ使用料年間2万円別途



「私の実家では」

・840世帯規模で年間4千円
・決算報告にある資産額は、定期と現金合わせて約600万円


「私のところは」

・年間3千2百円・・だったとおもう。




ちなみにこの関東某市にある自治会は200世帯未満。 

もしかしたら、規模が小さくてスケールメリットが活かせないのでしょうか??

収支決算書」の「支出の部」から「科目」と「予算額」を拾ってみます。


電気(電力)料金   1,200,000
防犯灯電気料金      80,000
浄化槽管理費       850,000
キュービクル管理費   150,000
汚泥処理清掃費   2,000,000
防犯灯修理費        30,000
浄化槽修理費     2,500,000
環境整備費    200,000
通信印刷費  50,000
事務費  200,000
会議費  280,000
県有地使用料  15,000
慶弔費  50,000
滞納対策費  50,000
合計  7,655,000


そして「資産の部」は、「施設修繕積立金」と「普通預金」、

現金」をあわせて


約2千万円


もあります。




罰則もあります。

納付期限の翌日から日歩2銭の利子が課せられて、

未納者リストを

■宅地番号

■フルネーム

■金額

と明記して、全世帯に決算報告書とあわせて配布します!!




ちなみに、ゴミ集積場はアパート住人は、利用させてもらえません(汗)



疑問はたくさんあるのですが・・・、たとえば、

まずこの未納者の回覧システムって、「個人情報保護法」とか

関係ないのでしょうか?




あと貯金がたくさんあるので、もう少しなんとかならないのかなぁ〜と

思います。




最初この負担額を知ったとき、衝撃的な金額にしびれました。



値引くに

あたって・・・




物件購入直後に自治会長宅へ手土産を持参して伺い、

満室稼動は難しい事や、一般家庭と比べても1世帯辺りの

構成人数の不公平性を根拠に交渉した結果、

年額20万円の定額制」に変更して頂く事に成功しました。



やはり ・・・

 



交渉   





は大切です。(しみじみ




目の前にある「ルール」が「現状にそぐわない事」もあります。




駄目元でも良いはず!!!パンチ

ネゴシエーター」として

まずは行動してみることをお勧めします。
soonsoonsoonsoonsoon


もちろん「ごね得」みたいな変な言いがかりはやめましょう。笑




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2008年05月23日

投資の王道 増山塾 高額な自治会費

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「5月22日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 207人
●PV(ページビュー) 1488人
●同日中の最高順位 33位 

でした!!!

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「5月21日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 158人
●PV(ページビュー) 896人
●同日中の最高順位 42位 

でした!!!

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あたりくり 

(第395回)

 13 14 26 27 35 41
 03 16 21 25 27 36
 06 09 13 18 32 36
 07 10 17 36 37 40
 13 30 34 38 40 42 

当選番号 15 21 26 28 42 43 (39)
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すでに、初夏かわいいの陽気でしたねー。

日中はずぅ〜と、冷房を入れていました。

すっかりアイスコーヒーいすが美味しい季節です。

って今は、この記事ペンを考えながらほっとコーヒー堪能中。

みなさん、週末のご予定は決まりましたか?

私は、土曜日は管理会社へ参ります。

そして日曜日は、投資家さんのところへ遊びに(リフォーム戦略など)

いく予定です。

天気が下り坂のようですので、ちょっと残念に思います。


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最近、増山塾長のご紹介で、アパート投資の王道を率いる白岩先生、
あと某業界の敏腕事業経営者F様と4人でお会いするご縁に恵まれました。


各業界で名を轟かしているビッグネームの皆様に囲まれて、貴重なお話の
数々、本当に有難うございました。


夜遅くまで同席させて頂いたことは、誠に光栄の極みでございます!

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そして本日、■□ 王道通信 □■vol.66 http://www.odpt.net/

にて、「白岩先生のメルマガ」より、「幣ブログ」と「恵比寿のI」 
について、ご紹介いただきました。お越し頂いた皆様、有難う
御座います!

(以下:抜粋内容)

◆26歳で会社を飛び出して、資金なし、コネなし、まったく
 の“0”から6畳一間で起業した経緯。

◆アパート投資に目覚めたきっかけについて。

◆空き室だらけの店舗併用ビルを買って、あるアイデアをもちいて
 満室にした経緯。

◆余った敷地の一角に店舗を造ってしまった話。

◆事業経営者にとって、難易度の高い融資を引き出す方法。


といった内容でした。


全くのサプライズだったので、身に余るお褒めの言葉の数々に
とっても嬉しい反面、恥ずかしさもあって恐縮でございます。


ご縁を頂戴した皆様方、これからも 「私の妄想日記」 兼
みなさまの考え方、ご意見など戦わせるちょっとかわった情報交流のカフェ」 
として、お気軽にお立ち寄りくださればと思います。


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高額な

自治会費について




昨日の記事冒頭でも少し触れましたが、


当初このアパートの自治会費負担額は1戸あたり「年間4万円」、8世帯分で
合計32万円」必要としました。



驚きの高さです!exclamation&question



そしてこの事実を知らされたのは、売買契約を取り交わす
当日の「重要事項を読み上げる時」でした。


オーナー負担額として「年間32万円」の金額の大きさに
大変驚きましたが、心構えが出来ていません。


想定外の出来事に、とっさの機転もきかずその条件で
契約してしまいました。


今思えば、利回りにかかわる「重大な事実」なのでその分
売買金額も何とか値引けたかも知れないと○○しています。


ちなみに会費の「高額な理由」として、「浄化槽」や
防火水槽」および「公園などの
設置
」と「維持管理」が自治会による為だそうです。


このように自治会の運営方針や規模、費用については地域により

格差」があり、

アパ・マン経営の収支にも大きく関わってくるので注意が必要です。


ぜひ事前調査の項目に



自治会費



の一項目を付け加えましょう。





ひらめきちなみにみなさんの


地域の自治会費は


どれくらいでしょうか??




今日は、このあたりで区切ります。

・高額な自治会費の詳細
・ほかの地区との比較
・20万円になった経緯など・・・

明日に続きます。




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posted by 恵比寿のI at 23:06 | Comment(13) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月22日

借金の基準 リスクの種類 危険回避の方法

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でした!!!

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あたりくり 

(第395回)



 ● ● 26 27 35 41
 ● ● 21 25 27 36
 ● ● 13 18 32 36
 ● ● 17 36 37 40
 ● ● 34 38 40 42 


当選発表は今夜

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今日も良い天気晴れでしたね!

もう昼間は暑過ぎるあせあせ(飛び散る汗)くらいです。

某物件の自治会費を納めてきましたが、なんと年間20万円也!

これでも12万円値引いて頂いた金額です。

というわけで、銀行からの帰り道、浮浪者とおぼしき人物が

若い警官にからんでいるシーンに遭遇しました。

広場に寝転んだまま、大声で「お、おれにさわるなぁー」と、

叫んでいて、警察官も困った様子でした。

ご苦労様です・・

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リスクの種類




不動産投資には、大きく分けて「所有のリスク」と「借金のリスク」の

2種類のリスクがあると思います。



所有のリスク」とは、たとえば地震や火事といった自然災害と

人災等に巻き込まれる可能性があげられるかと思います。



もう少しこまかく考えると、自殺や事件、事故といった予期できない

イベントや空室率、隣人トラブル、貸室の需給バランスといった

事業的な問題もあることでしょう。



そして「借金のリスク」、これは「金利の増減」や「突然のルールの変更」といった

自分のコントロールが及ばない影響下にさらされる危険性が考えられるかと

思います。



アパート経営を考えるときに、これらのリスクといかに上手につきあって

いけるかが成功のカギなのかなと思います。



この2つのリスクはまったく別物だとおもいますが、一緒にして考えて

しまうと不安だけが増長されてしまって、そうした不安定な思考が

新しい3つ目のリスクになりかねないと思います。




リスクの対処方法



全てのリスクの対処方法について共通していえることは、

知識を厚くして、経験値を上げる」ことにつきると思います。



また、「所有のリスク」についてはそれぞれ保険等でかなり

ヘッジできるかと思います。ほか、経営の安定を求めるには、

工夫を凝らした企業努力が必要なのかもしれません。




次に、昨日までのお話につづきますが、

あれは2つ目の「借金のリスク」について、妄想を交えて

膨らましたものです。




ここで「危険回避の方法」をいくつか考えて見ます。


・公庫に絞る
・返済期間を長くしてキャッシュフローを確保する
・繰上げ返済をして担保余力を確保する
・余剰金を定期や積立として属性を充実させる&金利上昇への抑止力
・家賃以外の収入の柱を確保する
・金利交渉
・借り換え
・借入先を一箇所にまとめない
・リスケージュリング
・ノンリコースローン
※自己破産(命の保全のため)





金利について、


フォーカスしてみます。




通常は、「金利の低い融資=有利」であって、

金利の高い融資=不利」とみなしがちかと思いますが

果たしてそうなのでしょうか?



返済を終えるまで、ずーっと条件が変わらないと仮定すれば、

確実に金利は安いほうが有利でしょう。



しかし、お金を融通してくれる所の業績も加味してみます。



一般企業だと、「売り上げ」と「利益」をきっちり出していれば、

その存在も磐石なものでしょうし、銀行であってもそれは

あてはまるかと思います。



たとえばバブルのあと、他行を尻目に堅調な成長を遂げてきた

地方銀行はいかがでしょうか?



今回のサブプライムでもあまり損失をだしていない

金融機関もあります。



上記の条件を兼ね備えてかつ、貸出金利を他行より高く設定

している金融機関があるとします。すると好業績であって、

儲けもしっかり出していることになるのかと思います。




・金利の利率を一列に並べて、選ぶ方法もあります。

・自分が望む条件(融資額や期間)に近いところを選ぶ方法もあります。

・貸出先の業績や方向性を考慮して選ぶ方法もあります。



すると、一概に

金利の低い融資=有利」であって、「金利の高い融資=不利」とは

言えないのかもしれません。



ほんの一例に過ぎませんが、ひとつのものの見方計り方以外にも

違った側面から眺めてみることもまた、おもしろい発見につながるかも

知れません。



そして物件の探し方も、視点を変えたアプローチが役に立つと思います。

また機会があれば、つづって見たいと思います。



素人さんが考える「借金のリスク」について3日間お付き合いくださり、

有難うございました!




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posted by 恵比寿のI at 17:51 | Comment(14) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月21日

融資基準変更 サブプライム影響 自己資本比率

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今日はしゅうじつ天気晴れに恵まれました!

本業のほうでは、いつも集荷にくる若い青年(二十歳)と少しお話しましたが、
年々荷物が目に見えて減ってきているといっていました。

出来高に頼るところが多いので、
肌感覚で景気の悪さ右斜め下をしっかり実感している様子です。

実体経済の元気のなさには、困ってしまいますが、
ここはしっかり踏ん張っていきたいものです!パンチ

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自己資本比率の話(つづき)




不動産投資を行うために、大抵のひとは借入を起こしていると思います。

そしてその資金を調達する先は、銀行だったり、公庫だったり、各種財団法人

だったり、生保系やリース会社、ベンチャーキャピタルなどのノンバンクだったり

するかと思います。まれに、親族からの融資などもあるのでしょうね。


※ノンバンク(預金・為替業務を行わない金融業者のこと)

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ここでは、


「銀行融資」


について考えてみます。





彼らの健全性を示す指標のひとつに、「自己資本比率

があるのは昨日の記事の通りです。



融資を受けている各金融機関のホームページにいくと、

大抵は「財務ハイライト」か「ディスクロージャー資料」の

中に、その名の通り「数値」が情報開示されていますので、

ごらんになった方も多いことでしょう。



さっそく私も確認しようとしましたが、平成18年度分(〜19年3月)

までしか開示されていませんでした。



金融商品取引法で義務付けられる法定の決算報告は、

提出期限を期終了後45日以内」と定められています。

しかしながら、ウェブ上では確認できませんでしたので、

時差があるのかもしれませんね。



お話が遠回りしてしまいましたが、融資を受けている銀行が

サブプライム事件」などで大きな損失を受け、経営が悪化して

しまったと仮定します。



するとその銀行は、BIS規制に基づいて、体質改善をしなくてはなりません。



するとどうなるのでしょう?


自分たちの失敗した資産運営の損失分を取り返すために、

貸し倒れの危険性がある債権から優先的に手をつけていくことが

予想されます。



 【危険資産(債権)=リスクアセット】



そして「アパートローン」も金額がまとまった立派な

債権

になります。



したがって優先順位として、「アパートローン融資」や「企業向け融資」を

絞ることが予想されますが、すでに一部で担保評価基準の見直しが

始まったことはご存知の通りです。



例え、我々個人投資家が「サブプライム」という事件に直接関係していなくても




もはや


対岸の火事


ではありません。





場合によっては彼らのルールに従い、「不本意な資産の組み換え」や

予期せぬ担保評価減少による、資金の充当」も求められることは、

バブルのあとを振り返っても明白でしょう。



貸出金利」の見直しで、月々の返済負担が多少増えてしまっても、

ほとんどの投資家はある程度の上昇幅を織り込み済みでしょうから

心配ないかもしれません。



しかし想定された「借入金利の上昇幅」を、運用に失敗した金融機関の勝手な都合

大幅に変更されたらいかがでしょうか?



例えばですが、自分のお尻に火がついてしまったら、

「うちは長プラ連動+@ですから大丈夫です。」というその

ルールが自己都合によって変えられることもあるのです。



いや、実際に数年前までそのようなお話は「普通のこと」と伺っています。



また、通称○○○○といわれる銀行では最近までアパートローン

の融資基準を

「金利上昇4%で空き室率20%?でまわして1円でも黒字になること」
とされていましたが、この4%の基準も大幅に変更されると(うわさを)

聞いています。



その時点で、基準と合致しなくなる案件がでてくる可能性もあります。

すると既存融資先はどうなるのでしょうか??

それとも現状できっちり回っていれば、そんなの関係ないかもしれません。



バブルと今回の事件は、まったく別物だとしてもサブプライム関連の

金融機関の損失額は、日本だけでも


1兆円


を越えました。





上記の記事は、あくまでも妄想に基づいたたわごとですので、
ご注意くださいませ。

すいません(汗)、時間が無いのでまた明日に続けます。。



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posted by 恵比寿のI at 21:23 | Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月20日

貸しはがし BIS規制 貸出金利上昇

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朝はかなり激しい雨。雨
午後はすっかりあがりましたが、少し動くだけでムシムシモバQしました。
きっとかなり不快指数高かったのでしょう。
昨日の勉強会、ご一緒させて頂きましたみなさま、
本当に有難うございました!!!
詳しい内容については

いくこさん、たろうさん、ひでさん、星輝さん

の記事をご参照ください。

たろうさん http://tousiganbarutarou.blog43.fc2.com/
星輝さん http://socialbuilding.blog66.fc2.com/


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銀行の

「自己資本比率規制」って?




国際決済銀行(BIS)による規制では、

・国際取引をする場合は8%、

・日本国内のみの業務に限っては、最低4%以上の自己資本を

維持しなければならない、「信用秩序維持」のためのルールです。



自己資本中の危険資産



危険資産=リスクアセット → 貸し倒れの危険性がある資産

危険性の比率を数値で表すと以下の通り(多分?)

国債 ≒ 0%
銀行向け融資 ≒ 20%
住宅ローン融資 ≒ 50%
アパートローン融資 ≒ (100%に近いと思うが不明)
企業融資 ≒ 100%

したがって、銀行の経営が悪化すると、自己資本比率を高める
ために危険資産(融資)を減らすことも考えられると思います。

→貸出縮小、貸し渋り、貸しはがし



いつ決めた?



このBIS規制は、1988年にバーゼル銀行監督委員会が公表しました。



バーゼルって?



スイスのバーゼルにある「国際決済銀行」(本部)のこと。
中央銀行間の通貨決済や預金受入などがおもな仕事です。



日本では誰が監視するの?



主に「金融庁」がBIS規制の遵守状況を監督。



BIS規制値を割り込むと、どうなるの?



バブル崩壊

保有株式の下落によって含み損を抱える

BIS規制値を割り込む

金融庁による是正措置の発動

不良債権処理

海外からの撤退(一部)

自己資本が減少(一部破綻)

BIS規制値が高いハードルに

貸出縮小

貸し渋り

貸しはがし

経済への悪影響

金融緩和政策(日銀)

思うほどの信用創造がすすまない

長引く不況

トンネルを抜ける

新BIS規制
(さらに敏感に銀行のリスクを反映させた規制、2006年末より。)



・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


上記は、あくまでも経済にうとい私個人が勝手に調べた内容を
さらに勝手に想像して空想してまとめたものです。次にお話を
つなげるための、前振りですので、異論もあるかと思いますが
ご容赦ください。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

アパートローンを貸し付けている銀行の

ちょっと気になる姿勢の変化におもう。

(稚拙な発想ですのでご容赦を・・)



サブプライムローンの破綻にともない、その影響は
米国内に留まることなく、おおきな津波となって第二波、
三波と世界的な影響を及ぼしているのは周知の事実
であります。


しかしこうした事件は、金融のグローバル化という
ボーダーレス(国境がなくなる)の時代における起こりうる
想定内の出来事のような気がしてなりません。


「最後にババをつかまなければ」というような考えや、
「政治的なパワーバランス」も助長した結果なのでしょうか?


そしてゼロサムの世界であるならば、きっとこうした「舞台」の
仕掛け人はきっちり儲けているのでしょう。


壮大な着想と長大な計画の下に描かれる大規な舞台計画と、
その実行力に、ある意味「畏怖の念」すら覚えてしまうのは
私だけでしょうか?


さて、表題の件ですが、年度末決算で赤字を確定させ、トップ
の交代が行われた某金融機関にまつわる話です。


既存融資先に対する姿勢の変化があったとの情報に触れて、
思うところがあります。


私の耳にも入ってくる情報ですから、きっとみなさんは
すでにご存知のことかも知れません。


アパートローンの融資と引き換えに入担している不動産を、
「厳密に再査定を行うことになった」と聞いています。


毎年、確定申告書などを金融機関に提出することによって再評価、
再査定をしているのは通常業務の一環として認識の範疇かと
おもいます。


しかし、今回の件は、そのレベルとは次元の違うものと聞いています。
評価方法を根底から変える(例えば収益還元法 → 積算法)みたいな
ニュアンスでしょうか??


ほか詳細は割愛しますが、個人的には、貸し出し金利を上げるための
理由付けというか、「粗探し」をしているように思えました。


もしかりにそうだとします。


妄想はいってます。


多分ですが、サブプライムの流れを受けて、日本の銀行も損を被りました。
そのせいか、去年後半から金融庁の指導??があったと聞いています。


それからなのかアパート融資が厳しくなったとも良くききます。


以前は融資を10人通したおなじ基準で、1人しか通らなくなったイメージ
とも聞いています。


銀行は、融資をしてそこからの金利が利益になりますが、例えばその
利益が10ぶんの1になったとしたら、ほかで利益をだすしかないですよね。


すると現在貸し出し中の金利を、理由をつけて数%上げるだけで、
労せずして利益も数倍取れることになるのでしょか?


妄想してみました。


後日に続きます・・・

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2008年05月19日

固定資産税 安くなる方法 複利運用


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ブログ、25日目です。

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きょうは、これからRIG第2回不動産投資情報意見交換勉強会)に

参加してきます。今回は「赤羽」です。ちなみに第1回目は、先週の月曜日に

目黒」にて、無事スタートを切ることが出来ました。予定は次の通りです。

第1回 0512 月 目黒  済
第2回 0519 月 赤羽  本日
第3回 0526 月 目黒  予定
 ↓    ↓


http://socialbuilding.blog66.fc2.com/blog-entry-159.html

詳しくは、星輝さんの記事を参考にしてくださいね。

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前納報奨金




そういえば、昨晩の会場で●●●主税局にお勤めの方にお会いしました。

不動産投資をしていると、そうした方面への“引力”というか“磁力”が発生

するものなのでしょうか?不思議なご縁を感じました。お話されていた内容

については、と  く  に  な  に  も  ありませんので、

と  り  た  て  て  のコメントは控えさせて頂きます。



そこで、むりやりつなげていきますが

新年度をむかえると、毎年忘れもせずに必ずやってくる

固定資産税・都市計画税】の納付書の束、これも「義務」とはいえ、

大変な負担がのしかかります。



固定資産税を納める人は1月1日の固定資産(土地、家屋、償却資産)

の所有者であることはみなさんもご承知の通りでしょう。



ちなみに、東京都の場合、「東京都固定資産評価審査委員会」に

固定資産の価格について“不服”があれば“平成20年4月1日から

60日以内
”にかぎって、文書をもって審査の申出をすることができる・・・

とあります。また評価は3年毎の見直しなので、次回の申し立て期間は

第三年度にあたる平成23年に?なるかと・・・



税金について、詳しくありませんのでこれ以上の言及は避けたいと

思いますが、1つだけ、気になったことがあったので記録しておきます。



通常、納付書は1年分の納税額を約4等分して、各「市区町村」に

納税しますが、「少しだけ安くなる」方法があるのは、もう察しがつくことと

思います。「前納報奨金」という制度です。




郊外に所有する木造アパートの例をこちらに参考までにご紹介させて

頂きます。



「年額 29万6千百円」のところ、6月2日までに全額を一括で納税すると

「29万1千3百円」となり、その差額は4千8百円と通知がありました。

その割引率は、「4,800円≒1.6%」ほどですが、

「ファミレス日替わりランチ+ドリンクバー」を1年間で4回もおごってもらう

感じといったら、なんだか実感が湧いてきました。

うまい棒480本プレゼント(税抜き価格)、安いワインなら数本はいけます。




しか〜し


しかしである。







投資家といったら、「と う し」をするのが専売特許。



5月7日の記事でも少しふれましたが、 ↓
http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080507-1.html



納めるべき税金を4,800円を負担することによって

1年間に4分割して納税するという、「期間の利益」をとりにいきます。

そして、一括で支払ってしまったら手元に存在するはずのない現金を

※30万円 を運用することによって、利益を上げる方法も考えられる

と思います。




▼     ▼     ▼


※仮に一括納税したとします。そして相当額約30万円を、
ほかから調達してくると4,800円以上の調達金が掛かると
予想されます。


2.2% 元利金等 1年間 元金30万 利息3,587円 

3.2% 元利金等 1年間 元金30万 利息5,225円 

4.2% 元利金等 1年間 元金30万 利息6,868円 

5.2% 元利金等 1年間 元金30万 利息8,516円 

これ以外にも、「保証料」や「事務手数料」、「借り入れを起こす手間代」
(自分の時給換算費用)がかかります。信用を担保に差し出して、
属性を毀損させる可能性もないとはいえないでしょう。ましてや、
「貸し出す名目」を問われないローンは、
金利も高くなる傾向があるかと思います。



▲    ▲       ▲   


さらに、利益を再投資して複利運用を試みます。

しかし、残念ながら増やせる保証はありません。

トレンドをしっかり「透 視」しながら「投 資」する人もいますが、

闘 志」を燃やしすぎて、「凍 死」しないようにぜひとも気を付けましょう。



みなさんは、


どっち派ですか?




納税金額30万が300万、3000万とゼロがひとつ増えるごとに
考え方もかわってくるのではないでしょうか?



それと大事なことを言い忘れましたが、「前納報奨金」という制度は、

採用がないところもあるみたいです。なんか○●○ですね。



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2008年05月18日

入金期日保証システム メリット デメリット

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ブログ、24日目です。


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きょうは、洗濯びよりブティックでしたねー。(出だし主婦みたいです。)
そよかぜも気持ち良かったかわいいです。

天気が良いといつも
「本当にこの国は不景気なのだろうか?」
と思えてきます。へんですよね^^

そうそう、昨晩の結婚披露パーティーは、最高でした!!
沢山の友人に囲まれて、お人柄で築き上げた素晴らしい輪に
感激しました。



A  君 & Y さん、

末永くムードお幸せに・・・


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入金期日保証システム 

       メリット デメリット




管理をお願いしている不動産会社のS社長さんのお話です。



まずこのS社長さんは、50代後半の恰幅のよいおじちゃん(失礼)で、

会社をおひとりで切り盛りしています。



業務内容は、以前は建売もやっていたそうですが、今は年に数回の

売買と、賃貸管理をなりわいとしていらっしゃいます。



そして、この社長が管理を任されていた賃貸物件を、購入させて

頂いたご縁で、そのまま募集および管理をお任せしています。



テナントとレジデンスの混在した建物になりますが、過去4年に

おいてほぼ100%に近い入居率をほこっており、すべてはこの

凄腕のS社長さんのおかげです。



ちなみにこちらの物件、「家賃保証会社の保証」をいっさい

付けていないのですが、S社長が全責任をもって

入居分の全額を、期日にきっちり入金して頂く形」を

とっています。



ですから、もし仮に数ヶ月間の滞納があったとしても、

「期日までに集金する業務も管理費に含める」という解釈に

基づいて、1日、1度たりとも遅れたことがありません。



私は色々と考えた末にお願いしている方法なのですが、

少なくても周囲ではこうした

管理形態」をきいたことがありません。



みなさんは聞いたことありますか?

じつは「そんなの普通だよ」なのかも

知れませんし、かなり「例外的な方法」なのかもしれません。



もしかしたら「この不動産会社だからなの?」

と疑問を持たれる方もいらっしゃることと思います。



しかし、この方法で管理をお願いしているのは「私だけ」です。



そして、私は別の2棟でも、まったく違う管理会社で

同じ方法を採用してもらっています。



そうです。「保証会社」を通さずに、

管理会社」が「入金期日を保証」してくれます。



管理費は共に「家賃の5%」です。



オーナーのメリット


・管理会社を経営に巻き込める。



・管理会社にとっても「滞納されるリスク」を避けるために
必然と入居審査も厳しくなる。



・「入居者の属性が良くなる」可能性が高まる。



・そこからの波及的な相乗効果が見込める。
(マナーアップ、住環境の向上など)



・当事者になることで、「滞納させない」という気持ちの入った
管理が行き届くと、さまざまな問題点などが
オーナーの元まで吸い上げやすくなる。



・死角が減ることで、相対的に、事件に巻き込まれる確率も下がる。



・その他大勢の物件よりも、「愛着」がわく。



・入居率が高まる。



・入居者の「保証金」の負担を抑えることによって
「入居につながる間口が広がる」。



・契約率が高まる。



・大きな信頼関係が築ける。



・通帳管理がシンプルで分かり易い




管理会社のメリット


・専任管理が任される。

・浮気されにくい。

・付随した工事が受注できる。

・大きな信頼関係が築ける。

・支配力が高まる。



オーナーにとっての懸念


・あくまでも入金期日の保証であって、最終的な滞納家賃を
保証する訳ではない点。

・管理会社次第
(万が一の時、そのシステムが引き継がれる永続的な保証も無い。)




管理会社にとっての懸念


・責任感が重くなる。

・業務が煩雑になる。

・場合によっては一時金の立替が生じる。




じつは、むか〜しからある不動産やさんの多くは、

「家賃保証をする会社」のシステムにまだ懐疑的なのかなと

感じるところがありました。慎重に見定めているようにも見受けられます。



またフランチャイズ系の管理会社でも、そこの社長さんがご年配だと

積極的に活用しません(うちの場合です。)若い社長さんの所だと、

全てに保証会社をつけています(うちの場合です。)



そこで、「保証会社を利用しない会社」へ上記のようなシステムの

ご提案を申し上げたところ、一部の管理会社ですが

現在の管理形態にたどりつきました。



まだ経年的なへんかを見届けておりませんが、今まではトラブルもなく

現状に満足しています。




滞納してやむなく退去にいたるまでの、おおきな抑止力となっている

ようです。家賃が遅れてしまう原因を突き止め、親身に相談にのってくれる

管理会社の存在のおかげです。

元々遅れ気味だった人も、いまではS社長のもとに

家賃とお団子をもって嬉しそうにいらっしゃるそうです。

また別件では、生活保護の制度をお世話してあげた話も

伺うことが出来ました。



それでも、もし滞納して最終的にご退去いただく場合は

もちろんオーナーの損害になります。




テナント系は「預かり保証金」があり、レジデンス系は「敷金」を

お預かりしているので、ある程度はヘッジ出来ています。



しかし「家賃保証会社」のシステムには、かなわない部分も

あります。



それでも、「保証人制度」だけよりも「安心」だと思います。

管理会社さんもずいぶんと「」を注いでくれるように思います。

大変心強い味方となっています。



行き届いた管理をいつも有難う御座います。ぴかぴか(新しい)





※昨日の「滞納&夜逃げ」事件は、この管理形態を

採用しておらず、しかも所有する前からの「保証会社の

家賃保証がない入居者」に起きたトラブルです。



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posted by 恵比寿のI at 18:54 | Comment(8) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月17日

経済的自由 レバレッジ 最後は人

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ブログ、23日目です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

5月17日」の 15:30 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 114人
●PV(ページビュー) 428人
●瞬間順位 54位 
◆このブログのお値段は 9846円 


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です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
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------------------------------------------------------------

「5月16日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 167人
●PV(ページビュー) 1223人
●同日中の最高順位 50位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

「5月15日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 175人
●PV(ページビュー) 1237人
●同日中の最高順位 47位 

でした!!!

------------------------------------------------------------ 

青いそらるんるんが澄みわたり、きもち良い天気でしたネ。
午前中は、久々の読書本をしました。

「借金ナシではじめる激安アパート経営
(CASHFLOW101さん・ぱる出版)」

これから友人の投資家とお茶いすをしてきます。
そして夜夜は披露宴パーティーです。

みなさんはいかがお過ごしでしょうか?

------------------------------------------------------------

先日参加させていただいた

キャッシュフローゲー(人生において3回目)におもう・・・




まず「職業」を選択します。

詳しくは覚えていないのですが、「一般的にありふれた職業=平均的な給料」と

あと「弁護士」や「医師」などの高給取りがあります。



いっけんすると「20万円の月収 VS 120万円の月収」の勝負って

後者のほうが「有利」だとおもいませんかー??

収入が多いほうが「有利」だって・・・

私は、疑う余地すらないように思っていました。あせあせ(飛び散る汗)




しかしゲームの主催者は、わたしが「職業=医師」カードをひいてくると

かわいそうだから・・もう1回カードひいてもいいよっ!っていいました。


???


心のなかで「な ん で だーーー???」と叫んでいました。




もしかすると

高収入=はやくあがってしまう=ゲームに参加できない=つまらない

という配慮なのかな?


と思いが交錯するなか、「リアルでは絶対に望めないお医者様で

いいじゃないかー
」というココロの声に従うこと決めて、ゲームを開始します。




しかしながら、ほんとうは「医師」を経験した過去があります。

はい、「お医者さんごっこ」です、、す、すいません。。。




当初の予想を裏切り「ビンボー」のまま、「借金にまみれた人生

のままタイムアップとなりました。



???????????


しかし・・・

この「裏切り」には、じつは非常におおきなSTUDYがあることに

気付かされました。



今以って、いろんなことを考えさせられています。



整理してみます。

まず、この「平均的な所得者」と「高所得者」の違いはというと、

精神面でのステータス」と「その体面を保つ為のさまざまな出費

でしょうか?


・家にかけるお金
・教育費
・洋服
・食費
・旅費
・交際費
・車
・外食の頻度
・嗜好品や贅沢品の購入意欲 などなど・・



ゲーム上では、上記のような出費を、その「職業」ごとの一般的な

イメージに基づいて、「月々の支払い項目」に反映させてあります。

したがって、「医者」や「弁護士」といった

高給取りの

支出は多くなる設定
」です。



「高給取り=支払いが多い=お金が貯まらない」・・・×

「平均給与所得者=支払いが少ない=お金が貯まる」・・・×


ではないことは、皆さんすでにお気づきでしょう。




お金を増やすのに本当に大切なポイントは、じつは「職業」ではなくて、

いかに「負債」を減らすことが出来るのか?かが、まず挙げられるのでは

ないでしょうか?



例えば「職業=医師」であっても、「ラットレースを抜け出すまでの期間=助走期間

の生活レベルを慎ましくすることにより、より「あがり」に要する時間が縮めることが

可能だし、その「収支バランス」は「全ての職業」にあてはまると思います。



※もちろん、人生における目指す目標によっては、経済的な合理性を
価値観として持ち合わせない生き方もありますので、あくまでも、

「経済的自由」が目標である人を対象とした考え方の1つです。



あともう1つ、「いかに手元に残したお金を効率よく運用するのか」が、このゲームの

勝敗の鍵をにぎっています。ポイントは日々の生活の中から「種銭を作る」こと、

そして「レバレッジを利用して運用すること」です。



リアルな世界では、あまたの運用方法から自分に適した投資を探す為に

情報のインプットや、仕組みについて勉強が必要でしょう。

また「レバレッジ」を利用する為には、「お金を自分に預けてもらう為」の

信用作り」も重要です。



ついでに「グッドラック(運)」があるとさらに良いですね。



ゲーム会から数日が経過しますが、あらためて

経済的自由を目指すのに、何が必要なのか?」

を見つめ直す良い機会を得ることが出来て良かったです。



最後は、こうした「きっかけ」や様々なターニングポイントで

気付き」を与えてくれる、


人とつながりが最も重要な


ファクター
(要素)


だと思います。



とりあえず現時点で、わたしがふと思ったひらめき気持ちです。

きっと、あとで日記(ブログ)読み返してみて、「あおいなぁー」って

顔を赤らめる日もくるんでしょうか?・・ぴかぴか(新しい)




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posted by 恵比寿のI at 15:50 | Comment(6) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月16日

屋根裏部屋 夜逃げ 不在証明書

ブログ、22日目です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

5月16日」の 21:35 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 143人
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※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

------------------------------------------------------------

「5月15日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 175人
●PV(ページビュー) 1237人
●同日中の最高順位 47位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

「5月14日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 154人
●PV(ページビュー) 1205人
●同日中の最高順位 52位 

でした!!!

------------------------------------------------------------ 

みなさん、こんにちは〜!三日月

今日は、仕事の合間をぬってカットしてきました。
襟足を若干長くしていましたが、さっぱり刈り上げ君でスッキリです。るんるん

明日のよるは、友人のお披露目パーティーハートたち(複数ハート)なので10年前にNYであつらえて
まだ2回しか袖を通していないDKNYのモビルスーツ(ドレススーツ)で
準備完了です。

ウエストサイズがちょっときつくなっていたので、
1日だけのミラクル腹筋ダイエット(ひたすら腹筋運動)をこれから寝ずに
多分・・・やらないでしょう。

〜後頭部がちょっとさむい雪です。。

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昨日の


敷地5坪の売り戸建の話


●●●の続き



もし建て替えるとしたら???


・敷地 5坪
・建ぺい率 60% 
・容積率 150%
・斜線規制(不明)
・高度 10mまで
・1フロアー3坪
・総床面積7.5坪



究極的な狭さですよね〜。

料理のし甲斐があります。


↓  ↓  ↓  

●●●を採用するしかなさそうだ。
●●●も有効だ!
面積稼げるぞ!!
しかもおしゃれで一挙両得だ。

↑  ↑  ↑  

1つ目の●●●は、みなさんのご想像通り、「屋根裏部屋」の
採用です。「ロフト」でも構わないと思います。



建築する地域によって


・「固定階段」を設けてはならない

・総床面積の○分の○以下

・天井の高さは○○mm以下


など規制があります。しかしながら、「デザイン」や「採光性」など
視覚的な広がり”などを考慮することによって実質以上の空間
確保することも困難ではないと考えます。



かってに恵比寿のIが提言するノウハウ@:


空間(ディメンション)の


   有効面積を最大限活用する



2つ目の●●●については、今のところアイデアリストに
ストックしておきます。(ひっぱってすいません

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夜逃げの話






せんじつ、プロパンガス会社さん

から入電あり。




話をさかのぼるとする。




登場人物は

追い出されのごん氏(仮)」 と

夜逃げのバーバラ氏(仮)」 

である。
 



実は、恥ずかしながら去年この

両名に家賃を踏み倒された。




ごんさん」は2ヶ月半の家賃だ。

ただし「正式な退去」であった。

まだ ・ ・ ・ 

助かる。




足りない分は、後日との約束

だが、それから消息不明である。





バーバラさん」は「夜逃げ」だ。

ごんさん」の1ヶ月後、

あとを追うように ・ ・ ・ 。





きっちり3ヶ月の滞納で、

見事にいなくなった。



ごんさん」より、踏み倒し金が

半月分も多い ・ ・ ・ 。

しっかりものである。





残置物」がある。

困ったことになった・・・

勝手に処分できないのだ。



傷口に塩を塗り込まれた

気分である。



ちなみに、そのような


プレイ



未体験だが。





後日、「バーバラ」さんから

管理会社に入電あり。

私に「処分してほしい」そうだ。

勝手なものである。




嬉しいような ・ ・ ・


嬉しくないような ・ ・ ・





いずれにしても「ショック」だ。





背景はこうだ




両者とも購入した時の既存客で

ある。




新規は「保証会社」が条件だが、

既存は「保証人制度」のみ。




驚く無かれ、


ごんさん」と「バーバラさん

は、お互いの保証人だった。




めちゃめちゃである。




ガス会社に話をもどそう。




この元入居者のガス料金、

予想通りの未払いだった。




決算の関係で、「不在証明書

を記入してほしいそうだ。




お互いに大変である。





この経験からの教訓は、

追い込みすぎて、「夜逃げ

されるよりはまだ「正式な退去

のほうがましである。



逆恨みを買うと怖い。

いま流行の「逆切れ」とも

いう。。




こんな話をきいたことがない

だろーか?



トイレを流さない位はまだ

かわいい。



退去ついでに、「排水管に

コンクリートを詰めた
」人も

実際に存在

するのだ。




まさに「窮鼠、ネコを咬む」である。




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posted by 恵比寿のI at 22:06 | Comment(4) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月15日

五坪売家 品川区 表面10%利回り

ブログ、21日目です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「5月15日」の 19:28 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 155人
●PV(ページビュー) 854人
●瞬間順位 58位 
◆このブログのお値段は 8508円 

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です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。


------------------------------------------------------------

「5月14日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 154人
●PV(ページビュー) 1205人
●同日中の最高順位 52位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

「5月13日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 150人
●PV(ページビュー) 1157人
●同日中の最高順位 48位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

きょうは久々に晴れ良い天気晴れに恵まれましたネ。

一コマ劇場

お昼過ぎに銀行へ出掛けた時のこと、
大通りを横断するために、なが〜い信号が変わるのを待っていました。
すると、なんと金髪白人美女

・ ・ ・ オ チャ ・ ・ ・ シ マ セ ン カ −?

と話しかけてきたのです!


んっ・・・!?



誰にーーーーーーーッて?



ワタクシも誰にだろう??

と周囲を見渡すまでもなく、

そのMiss, レディーのまなざしはまぎれもなく

この、ワタクシの眼をしっかりと見つめているではないかっーーー!!
ガイジンサン アイコンタクト ジョウズ デスヨネ


しかも、信号待ちをしている群集たちの視線もビシビシと
突き刺さる。


これは、私をおとしいれる罠か(ナンノ タメニダ)?いや、

人生における超えなくてはならない試練がついにやってきたのか?
モウソウ  ガ  アタマ  ヲ  カケメグル



それでも、ジャパニーズ紳士たるもの、こんなことで
おろおろしてたまるかっておもって


内心の動揺を抑えながら

「えくすきゅーずみー、みす??」

って、錆びかけの“さうざんあくせんと”で切り返した。


すると、どうだ・・・




大和民族の反撃に、ひるむどころか、米国民族の高速連射砲に

ゆくてを阻まれ(シンゴウ  ワタレズ)、見事術中にはまってしまった・・・


このディドリーム

(白昼夢:日本名)のてん末を解説しよう。。。



彼女は、ちょうど春のセメスター(学期)が終わってペンシルバニア
から日本に旅行にやってきた大学生。東京にきてまだ2日目で、友人と
3人で喫茶店(オ チャ ミ セ)で待ち合わせだということだった。
道に迷ってしまったがセルラーホン(携帯電話)不携帯なので、
連絡がとれなくて困っていた。

そして、

尋ねる人は誰でもヨカッタ

そうだ・・・。


× →  ・ ・ ・ オ チャ ・ ・ ・ シ マ セ ン カ −?

 →  ・ ・ ・ オ チャ ミ セ シ  マ セ ン カ −?


ご心配なく。


笑顔で「やまとみんぞくの親切心」をたっぷりおしえこんでおきました。

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あたりくり (第394回)

 02 13 23 31 41 42
 04 05 16 25 33 43
 05 08 11 12 22 39
 01 15 18 21 23 31
 05 12 17 19 20 28 

結果発表14 27 28 31 37 40
ボーナス数字 18

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敷地5坪の売り戸建の話




先月、品川区内にある戸建の売り

情報が入った。



敷地はなんと驚くことに、

5坪
である。



築38年だったと記憶して

いるが、手元に資料が

無いので正確な数値は

ご容赦願いたい。




東急池上線沿線にある、駅から

5分
(?)ほどの立地だ。




気になる間取りは1DK

2階建てである。




1F部分はダイニングキッチン、

トイレ、浴室、そして2Fは

寝室仕様。





1人暮らし、無理してカップルが

限界か?



いや、子供が小さいうちは、

3人でもいける。



双子で4人、三つ子で5人、、、





可能性は・・・ある。





しかもオーナーチェンジ

物件
だ。




きけば数年前にフル改装

済みときた。



ぴかぴかのシステムキッチン

もある。



自慢の特筆事項だ




新築マンションにだって

負けないぞって


意気込みがある。




外装だって、しばらく

お金も掛からない・・・



ん〜良さげだ。



家賃は8万。


売値は960万。


表面10%。




狭い地面に古家とくれば、年貢

はかなり安いはずだ。



管理費抜いても、実利9%

固いだろうか?



建ぺい率も容積率も気にしない

治外法権ぶっけん



誰にも、こびることを知らない

孤高の存在。




まるで大使館のようで、

かっこいいぞ



買うなら、キャッシュ。。。



選択筋は、これしかない。


リフォーム費用はあいつ

(国金さま)がついてる。




心配ない。




しかし、将来性はどうだ?


適法にあててみるとしよう。


建ぺい率は60%だと

1フロアーが3坪か?


容積率はどうだ?


前面道路の関係で

150%
がギリギリだ。



総床面積7.5坪!?


シュールである。



●●●を採用するしか

手はなさそうだ。


●●●も有効だ!


面積稼げるぞ!!


しかもおしゃれで一挙両得だ。



妄想は続くのであった・・・。





◆◆◆◆◆◆みなさん、買いますか??

◆◆◆◆◆◆それともスルーしますか???




・・・・ちなみに即完売でした。


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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 20:21 | Comment(6) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月14日

不動産投資 危険なクラック 無知とあおり商法

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ブログ、20日目です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「5月14日」の 20:40 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 130人
●PV(ページビュー) 883人
●同日中の最高順位 54位 
◆このブログのお値段は 8212円 

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※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

------------------------------------------------------------

「5月13日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 150人
●PV(ページビュー) 1157人
●同日中の最高順位 48位 

でした!!!


------------------------------------------------------------

「5月12日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 169人
●PV(ページビュー) 1455人
●同日中の最高順位 40位 

でした!!!


------------------------------------------------------------

相変わらず、すっきりしないお天気ドコモ提供が続いています。

昨晩も、飽きもせずきっちり30分くつ走ってきました。
スポーツクラブ通いは、完全なルーティーンワークの一部です。

そうそう、「ブログ」と「カラダ」の新しい因果関係を発見しました。
書き始めて20日間で、なんと体重が2キロも減ったのです。
食事の量も生活パターンも運動量も変化していないのにです。

ロッカールームで体重が減った話をしたら、隣にいたおじさんから
真剣な顔で、病気かもしれないと忠告して頂きました。
具体的な病名も出してきて(公開は控えます)、怖くなりました。がく〜(落胆した顔)

ひらめきしかーし、私の憶測だと、「普段使わないあたまを使ったから、
大量のエネルギーを消費した」に違いないと睨んでいます。

新法則、「ブログでダイエット」を提案いたします。(笑)

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あたりくり (第394回)

 ● ● 23 31 41 42
 ● ● 16 25 33 43
 ● ● 11 12 22 39
 ● ● 18 21 23 31
 ● ● 17 19 20 28
 

当選発表はあした!

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最近、コメントをちょうだいする機会が増えて、大変刺激になっています。
有難う御座います。

コメント欄に埋もれてしまうと、発掘が大変になってしまうので、
備忘録てきに、再度こちらにメモさせて頂きます。



■銀行のキャッシュディスペンサーで、扱える金額の上限額を
任意で変更する方法について



・・・・・・・S●●Cでは「個人口座」の場合、「1日」にキャッシュディス
ペンサーで取り扱える「引出し」と「振込」の金額が任意で1千万円まで
設定が可能です。例)「振込み600万」+「引き出し400万」=1千万円。
ちなみに、機械は1度につき200枚がマックスなので、数回に分けて引き
出すことになります。そして法人口座の場合は、1千万を超える設定
出来ます。

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クラック

について(調べたことをまとめました。)


昨日の続きです。「クラック」とは、建造物においては「ひび割れ」や「裂け目」
のことを指します。


大きく分けて2種類に大別できます。



ヘアークラック

・・・目安として0.3ミリの幅までのひび割れをいう。
コンクリートが乾燥収縮することが原因とされ、特に補修の必要
が無い。




構造クラック

・・・考えられる原因はおおきく4つ、ほうっておくと重大な
事故につながる危険性
もありうる。


@不適切な地盤改良による「不同沈下」

A適正なコンクリートを使っていない(しゃぶこん)、養生不足、
 厚み(被り)不足、配筋ミスなどによる施工の欠陥

B地震や振動(近隣工事)等

Cコンクリート(アルカリ)の中性化による経年劣化



 対処方法


補修」もしくは「強度を見直す工事」のいずれか


補修」・・・エポキシ樹脂を注入することが一般的。強度は増さないので、
箇所によって見極めが必要。


補強工事」・・・@ 「パワーアラスト」はコンクリートの中性化を抑止し、
コンクリート自体の強度を高めるために開発された補強剤。

補強工事」・・・A「アラミド繊維」は引っ張り強度が高く、衝撃に対して
強いなどの特性を持つ。コンクリートの破断や剥落(はくらく)防止
に使用。

------------------------------------------------------------

無知と

あおり商法



ここで重要なのは、まずクラックの種類と原因を理解することであって、
その状態によって、「補修」が必要なのか、「補強」が必要なのか、
対処方法も変わってくるということです。



こうした仕組みを知っているだけでも、俗に言われる「あおり商法」(知識
がないことをいい事に不安をあおって、高額な工事を受注させる
)を
避けることにつながり、不要な補修工事を不適当なタイミング&
不当に高い金額
でやってしまうこともなくなると思います。


よく、「近所で工事してるものだけど、オタクの屋根をみかけたら、かなり
危険な状態だったので・・・
」と親切心をよそおって近づき、「現場がちかくて、
ついで工事だからやってあげるよ・・
」と法外な請求をふっかけてくる悪徳商法
の被害もあとを絶たないと聞いています。


私の両親も、悲しいことによく引っかかってしまいます。
つい先日も同じような話で、私が出て行って、27万円の請求額を7万円まで
引き下げたことがありました。



ぜひ実績のある業者さんと、信頼関係のもとに適切な工事をお願いしていきたい
ものですね。

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2008年05月13日

不動産投資 防水工事 非破壊検査


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ブログ、19日目です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「5月13日」の 20:40 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 126人
●PV(ページビュー) 859人
●同日中の最高順位 48位 ↓◆このブログのお値段は 7916円 →

右側ブログランキングカウンター → INPOINT → ¥マーク をくりっく

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コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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「5月12日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 169人
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●同日中の最高順位 40位 ↑

でした!!!
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「5月11」の 23:59 アクセス分析によると、

●本日の訪問者数 163人
●PV(ページビュー) 1107人
●同日中の最高順位 45位 ↑


でした!!!
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今日も曇って曇りいましたね。
へんな天候が続きます。
私はcoffeeが大好きで、よくお店に立ち寄るのですが、最近は知人から頂いたプレゼント
BROOK'Sのドリップバッグにはまっています。
封を切ったときのあの香りが何とも言えない幸せの瞬間です。
安上がりな人間なんです。
あとなぜか湿度の高い日(雨雨とか・・)に入れるコーヒーは、味が変化して
味わい深くかんじますが、これって私だけでしょうか・・・?
ちなみにストレートで飲みます。
あと近所のカフェにあるオーガニックコーヒー¥330−もお気に入りハートたち(複数ハート)です。

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本日の気になるニュースから


抜粋記事

コンクリ片500キロ落下・山陽新幹線、山口の高架橋から・・・

・・山口県宇部市吉見、山陽新幹線新山口―厚狭間の「下岡第1高架橋」の柱
から、重さ約530キロのコンクリート片が落下していたことが13日、分かった。
けが人や運行への支障はなかった。・・・

・・JR西日本は、柱に染み込んだ雨水で内部の鉄筋が腐食して膨張、
コンクリートにひびが入った可能性もあるとみて詳しく分析する。

                                          以上



↑  お得意の「短絡思考」でちょっと考えてみます。  ↑


コンクリートつながりってことで、、、


都心では空中に浮いている首都高の下は、たいてい一般道(通称:下道)です。


よく下道を走りますが、夜半にはその空中道路を支える橋脚の補強工事が
盛んに行われています。


工事部隊がまだ手をつけていないエリアを通るときに、ふと「この瞬間に
巨大地震がきたらどうなるのだろう?」と思いにふける時があります。


さらに、信号で停止する時に真上が歩道橋だと、落ち着きません。


トンネルの中で渋滞にはまると、これもたまりません・・・


そーです。おくびょーなんです。


話がそれてしまいましたが、ご紹介させていただいた記事のような出来事は
なんだかしょっちゅう起きていますよね。


他人事ではありません・・・


皆さんが所有する物件でも、大規模修繕計画などに従って10年〜のスパンで
定期的に防水工事を行っていると思いますが、水の進入経路はちょっと
思いつくだけでも屋根部分の劣化やコーキングの劣化、排水管につながる
ドレン部分、あとクラックからとか、、
挙げるときりがありません。


例えば、今回の事故をなぞらえてRC(鉄筋コンクリート物件)の
「コンクリート」にひびがあるとします。



普段ひとがあがれない陸屋根なんかだと、地震とかでクラック(ひび)が
はいってもなかなか気が付きません。



雨水が浸入します。



長年の侵食で水分が鉄筋部分に到達します。



鉄筋が腐食すると体積が膨張します。



内部からコンクリートを押しのけて、、「爆裂現象」を
引き起こします。



コンクリートを浮かせます。



さらに空気が入って鉄筋を腐食させるという悪循環を招きます。



崩壊する可能性があります。



こうしたメカニズムを理解することによって、改めて、「防水工事」の大切さが
わかりますね。ただ単純に「雨漏り」することを防ぐだけではなくて、
こうした修繕をさぼっていると、「壁の崩落」や下手をすると、「躯体の寿命を
縮める」だけに留まらず、「ひとの命を奪う危険性」もはらんでいるんですね。



それにしても水のちからって“偉大”です!!

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「関連して詳しい記述がありました


ので、備忘録として以下の通り。」 




鉄筋は酸性に弱く、水や空気にさらされると腐食します。
それを防止するため、コンクリートのアルカリ性が必要で、
鉄筋はコンクリートのかぶり厚さで腐食を防止しています。

ところが、建設業者はこの理屈を十分知っていながら、
人の目に触れないところは建築施行令第79条に定められて
いるコンクリートのかぶり厚さを守ろうとしません。


・・・って、おいッどんっ(衝撃)



施行令第79条は次のように規定しています。

『耐力壁、柱、梁は3センチメートル以上、直接土に接する壁、
柱、床、梁、布基礎の立上り部は4センチメートル以上、
基礎にあっては6センチメートル以上』

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非破壊検査」というものがあるのを、みなさんご存知でしょうか?

きっと聞いたことがあると思います。

私もきいたことがあるだけです。ちょっとぐぐってみました。



非破壊検査」とは??(抜粋記事

検査対象物(材料、機器、建造物など)をキズつけたり、破壊させたりしないで、
それらの性質、状態、内部状態、内部欠陥などを調べる検査で・・・

・・・放射線の照射により、物体の内部構造を検査し、内部の異常を検出
する方法です

                                    以上

                                   
つまり、このような検査方法を用いることによって、事前に怪しい箇所を調べることも
出来るということなんでしょうね。


科学の技術ってすごいですね。



ちなみに、先日の事件

横浜で、川底から放射性物質「イリジウム」発見

          =住民への影響なし−非破壊検査盗難


で、このことを思い出しました。

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物騒な世の中だから、自分の身は自分で」っていっても、不可抗力的な
事故や事件が多すぎると感じます。


それでも犯罪発生率は1万人中

アメリカ NY 350人〜450人
アメリカ セントルイス 1400人
ジャパン 大阪 2〜3人


二日前のディスカバリーチャンネルで小耳にはさみましたー。


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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 21:09 | Comment(6) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月12日

不動産投資 家賃保証会社 裏技キャッシュD.

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ブログ、18日目です。


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です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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でした!!!
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今日も曇って曇りいました。肌寒い日が続きます。

しかも夜は雨雨

実家の老犬犬(推定20年 豆芝 メス 室内犬)が風邪をひいたと連絡ありました。

かわいそうに鼻水たらしているみたいです。。。

いい歳なので、体調が心配です。

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入居速報!!




本日、E物件に入居者が決まりました!!
間取りは、3Fの2DK角部屋で御座います。

<全72世帯利回り20%超の物件構成>

A物件:2世帯中 → 2戸 入居中 満室

B物件:4世帯中 → 3戸 入居中 

C物件:4世帯中 → 4戸 入居中 満室

D物件:9世帯中 → 9戸 入居中 満室

E物件:17世帯中 →15戸 入居中 +1戸新規ご成約有り

F物件:24世帯中 →19戸 入居中 

G物件:12世帯中 →9戸 入居中 

そして“ 瞬間入居率 ”は

「72分の62」で、「86.11・・・%」

まだまだ安心できないレベルですが、ようやく85%をクリアー
出来ました。管理会社さま、いつもありがとう御座います!!


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保証会社におもう・・・



相当数を直接管理している、知人の専業大家さんが漏らしていた言葉で、

督促の手紙を投函するときが、精神衛生上一番こたえる・・」といって

いたのが印象に残っています。



その時は、「今では便利な保証会社という仕組みもあるので、利用すれば

問題もないのでは??」
と単純に考えていました。しかし最近、

少し思うところがあったので、ご紹介させていただきます。



まず保証会社といっても、その会社の勢力図も群雄割拠の様相であることは

みなさんもご存知のことでしょう。そしてまるで入試試験みたいに、会社に

よってその属性評価基準もまちまちで、一方で落ちた人も、他方ではどうにか

引っかかるといった感じではないでしょうか?



@ 一回目の審査を通す会社 → 審査基準が厳しい

A 二回目の審査を通す会社 → 審査基準が易しい



すると一次選考尾落ちしてしまった場合、その時点でお断りするか、基準の甘い

二次審査を利用することになります。ちなみに私の利用している2次審査の会社

はメニューが二通りあって


メニュー1.保証料は賃料一ヶ月の25%+連帯保証人

メニュー2.保証料は賃料一ヶ月の40%のみ


となっていて、初回だけの支払いでご退去まで永続的に保証される条件となってます。
(更新料もかかりません。)


とても安いですよね!


例えば月6万円の家賃でしたら、


25%=1万5千円


40%=2万4千円



しかも審査も通りやすいときています。



しかし、、、



懸案事項として家賃が払えない世帯が急増すればその会社の存続も危うくなる

のは必至かと思います。予兆の1つに、同業者の乱立による過当競争が

挙げられます。顧客獲得を旗印に入居審査の緩さや安い保証料も結構

ですが、無理して保証を付けなくては入居出来ない属性の方達で満室

経営を達成したとしても、肝心なその保証してくれる会社がつぶれで

もすると大家に残されるのは不良入居者だらけといった悲惨な

事態も招きかねません。



是非とも絵に描いたもちにならない様に、保証内容や金額の面だけで

なく会社の経営体質もしっかりと見極めたいものです。



たとえ形式的に家賃をヘッジ出来たとしても、

保証会社自体の保証は出来ないのが痛いところです・・・



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ひらめきちょっと便利な知恵袋



最近の銀行は、お金を下ろすのも一苦労ですよね。

星輝さんのぶろぐでも、物件の決済当日にキャッシュディスペンサーで

引き出せる限度額があることに気付いて、窓口に並びなおす時間も

ぎりぎりで、あやうく取引時間に遅れそうになった記述がありました。



ちなみに銀行の窓口って月末になるとものすごく込んで、目黒のS●●C

だと100人以上待っていることもざらにあります。



振込みだけなら、ネットバンキングを利用することも出来ますが、どうしても

キャッシュを引き出す場合には、やはり皆さん決死の覚悟で並ぶしか手がない




・・・・・   



っ??




いや、ひとつ方法があるのです。




担当にその旨告げると、専用書類に記入&印鑑で、上限設定額を任意に変更できます。


あっけない解決方法ですよね。



今まで機械で対応できない振込みは窓口で高額の手数料を支払った

経験もあるかと思いますが、ディスペンサーでの利用だと、その金額も

(少しですが)抑えることも可能になります。



ちりもつもれば・・・です。



金融機関によって、対応していない場合もありますのでご確認くださいね。)

法人口座のキャッシュカードで実績がありますが、個人も同様かと思います。)

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本日、「第1回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)」を開催しました。


詳しくは、ご参加されたみなさまにお譲りいたしますが、

非常に意識の高い方々と過ごす時間は、あっという間に過ぎてしまい、

消化不良を起こしながらも、毎々新しい気付きがあることに驚いて

います。今回ご参加されたみなさん、本当に楽しいお時間をありがとう

御座いました。これからちょくちょく催していきたいと思いますので、

いつもお立ち寄り頂いている皆様にもいつかお会い出来る時を

楽しみにしています。




・ソシアルビルオーナーの日記

http://socialbuilding.blog66.fc2.com/


・トラタヌ率は無限大♪

http://ameblo.jp/josephine-de-beauharnais/


・工務店現場日誌

http://blog.goo.ne.jp/asada326


・夫婦の妄想プチリタイア生活

http://petitretire.blog75.fc2.com/


・Ikuko さま


・ティティさま



みなさん、お疲れ様でしたー。るんるん

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 23:59 | Comment(6) | TrackBack(0) | 日記
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