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ブログ、２１６日目です。
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＜buy + business & hold というスタイルで投資を考える＞
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『海外移住計画』
先日は、プライベートバンカーの人と
お会いする機会を持ちました。
ＮＺです。
そして日曜日は、海外移住をされている方の
主催されるセミナーに夫婦で参加してきました。
ＣＡＮＡＤＡです。
外から見る日本について、大いに刺激を頂きました！
近日中にプライベートでこの講師の方とお会いする
ことになりました。
不動産投資について、カナダ国内最大の銀行にも
ルートがあるそうです。
今から楽しみデス（＾＾）
鳥取＆島根県のお土産です＾＾
投資家Ｋさん、ありがとうございました！
２８０ｇの肉祭り
なにも言ってないのに僕のライスだけが
超大盛りで出てきました（笑）
もちろん完食ですが、なにか？
Ｘマスぶれんど☆
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【今日のお宝物件を探そう♪】
アットホームウェブ
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健美家（けんびや）
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あります。ご興味ある方はこちらまで。】
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【RIGパーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)】
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【米国と日本国内のチャーター機＆日本人パイロットの
ご紹介は『恵比寿のI』パイロット紹介まで。】
・日程とルート・詳しい人数・お名前（フルネーム）
・ご住所・電話連絡先を添えてご連絡をお願いいたします。
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【都市ガス用の給湯器もたまに在庫があります。こちらまで。】
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【地デジ化の補助金はデジサポor0570-093-724】
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から♪】------------------------------------------------------------------
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【賃貸トラブルに強い弁護士の
お取次ぎは『恵比寿のI』弁護士のご紹介まで。】
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“資料請求”は無料のようです＾＾
ご判断は自己責任でお願いします。
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『RIG-NIGHT』
ゆったりと５時間
のみあかしましょう♪
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
第１１弾RIG-NIGHT
(第２１回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ
日付：１１月２８日 土曜日
時間：夜７時～１２時（途中退出はＯＫです）
内容：懇親会／飲み会
費用：８０００円(飲み放題＋コース料理＋アラカルト)
人数：制限あり
場所：恵比寿
メールの件名は「１１２８RIG-NIGHT」で、
sashinenikkiあっとyahoo.co.jp
↑ RIGパートナー星輝氏までご連絡下さい。
お名前とご連絡先(携帯番号とアドレス)をご記入下さい。
もしもブログをお持ちであればご一緒に。
ご連絡お待ちします！
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『更新料』
先月の出来事です。
入居希望者に「２年後の更新料を無料にして下さい」と
交渉されました。
最近なにかと話題にされている京都地裁の話などを根拠と
しているようです。
僕も不勉強だったので、「賃料を下げるよりは良いかな？」
ぐらいの心持ちでお受けしました。
ちなみに、物件は関東になります。
しかし今後のためにも少し整理しておきたいと思います。
僕の調査能力、大したことありません。
間違っていたらごめんなさい＾＾；
■そもそも、「更新料」ってなに？
賃貸借契約の期間が満了した場合、契約の更新にあたって
賃借人（入居者）から賃貸人（大家）に支払われる
金銭のことを指します。
契約更新の際に「更新料」という名目で家賃の１ヶ月分を
支払うという契約書になっていたりします。
一般的に契約期間は２年単位です（関東地方では）。
すると家賃が５万円の部屋は、更新料も５万円となります。
■賃貸借契約の契約形態は２つ
・普通借家契約
最も一般的な契約方法です。契約期間は通常２年ですが、
「正当な理由」がない限り更新されます。
訴えても６ヶ月程度の滞納がなければ、強制的に退去は
させられない場合が多く、仮に入居者が夜逃げをしても
大家の判断で勝手に処分できなかったりと、入居者の
権利が非常に強くなっています。
戦時中に焼き出された人や、従軍によって一家の働き手を
失った国民を保護するための救済策だったとも聞いています。
・定期借家契約
平成１２年３月に施行された、契約の更新がない契約のこと
です。契約満了とともに更新を拒否して、不良入居者を
退去させることができます。また、
「入居者に問題がなければ、再契約します」という
特約をつけることで、優良な入居者の再契約の権利を
保証することもできます。更新料は存在しません。
■「普通借家契約」と「更新料」の関係とは？
現在、民法や借地法、借家法、借地借家法いずれにおいても
更新料を支払うことについての明確な規定はないそうです。
そのかわり、民法に規定されている「慣習」（民法９２条）が
適用される可能性があります。もし契約で更新料の支払いを
定めていなくてさえも、更新料を支払う義務が発生する
可能性もあるということになります。
■慣習？
「普通借家契約」で入居している人は、よほどのこと
がない限り『借地借家法６条、２８条』によって
その契約が更新されることになっています。
例え素行に問題がある人や悪質な滞納者を追い出したくても、
（合法的に解決するためには）その手続きが複雑で
多額の費用や日数がかかることになります。
また、安全確保のためや、容積率の緩和による高効率化
を求めて建替えの必要に迫られても、入居者の立ち退きには
莫大な費用と手間がかかったりして、精神的にも大きな負担です。
物件所有者（大家）の意思にかかわらず、
その資産運用に大きな制限がかかった状態です。
こうした不平等な部分を
「２年毎に賃料１ヶ月分の更新料を頂く」
という「慣習」で、解消してきたと聞き及んでいます。
■「更新料」は『有効』とする判例
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Ｑ：「契約期間２年、更新料１か月」は
有効か、無効か？というケースでは.......
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平成１７年１０月２６日東京地裁判決によると、
「契約期間２年、更新料１か月」を消費者契約法
１０条（事業者と消費者の契約で消費者利益を一方的に
害するものは無効とするもの）と借地借家法３０条
（賃借人に不利な契約は無効）により無効と訴えた
判例では、原告は敗訴しています。
つまり、この判決だと更新料は「有効」ということに
なります。
■京都地裁・大阪高裁
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Ｑ：「契約期間１年、更新料２か月」は
有効か、無効か？というケースでは.......
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
・京都地裁では、「無効判決」でした。
・大阪高裁でも、「無効判決」でした。
・最高裁に上告するそうです。。
■結論
はまだ先ですが、これまでの流れを整理すると、
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
「契約更新：１年毎、更新料：賃料２か月分」
・・・× or △
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「契約更新：２年毎、更新料：賃料１か月分」
・・・○
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
ということになりますかネ？
今回の「京都地裁や大阪高裁」と「東京地裁」では
「慣習」の定義に相違があるようです。ですから、
「更新料＝無効」ということではないと理解しています。
「更新料」について、あやふやな説明では、きっと
今後は多くのトラブルが発生すると思います。
そのようなことを避けるためにも、契約時には、
きちんとした説明をして十分に更新料のことを
理解してもらうことが重要になってくると思います。
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