
●ご注文受付はこちらからどうぞ!
満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略
●ご購入特典はこちらからどうぞ!!(2009-08-01更新しました)
http://my.formman.com/form/pc/5AatkEGPwKFcwFf7/
■豪華特典「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」のPDF(A4×4)
管理会社に何をきけばいいのかわからない・・・そんな大家さんが押え
ておくべき120項目にわたる具体的質問集です。皆様におかれまして
は、適宜アレンジを加えてご使用くだされば幸いです。
日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ブログ、216日目です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
●11月07日の訪問者622人&PV1448人
●11月06日の訪問者563人&PV1179人
●11月05日の訪問者555人&PV1168人
●11月04日の訪問者708人&PV2004人
●11月03日の訪問者547人&PV1122人
●11月02日の訪問者692人&PV1390人
------------------------------------------------------------------
『海外移住計画』
先日は、プライベートバンカーの人と
お会いする機会を持ちました。
NZです。
そして日曜日は、海外移住をされている方の
主催されるセミナーに夫婦で参加してきました。
CANADAです。
外から見る日本について、大いに刺激を頂きました!
近日中にプライベートでこの講師の方とお会いする
ことになりました。
不動産投資について、カナダ国内最大の銀行にも
ルートがあるそうです。
今から楽しみデス(^^)
鳥取&島根県のお土産です^^
投資家Kさん、ありがとうございました!
280gの肉祭り
なにも言ってないのに僕のライスだけが
超大盛りで出てきました(笑)
もちろん完食ですが、なにか?
Xマスぶれんど☆
------------------------------------------------------------------
【今日のお宝物件を探そう♪】
アットホームウェブ
ホームズ
クリスティ
不動産投資連合隊
健美家(けんびや)
------------------------------------------------------------------
【好評発売中:山田里志さんとRIGとのコラボCDは、こちらです♪】
------------------------------------------------------------------
【好評発売中:ゴンさんとRIGとのコラボCDは、こちらです♪】
------------------------------------------------------------------
【好評発売中:水戸大家さんとRIGとのコラボCDは、こちらです♪】
------------------------------------------------------------------
【自己資金が少なくても購入可能な案件が(たまに)
あります。ご興味ある方はこちらまで。】
------------------------------------------------------------------
【RIGパーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)】
裏物(業者間ネットワークにのらない案件)、任意売却
案件等々色々御座います。ご興味ある方、こちらからどうぞ!!
------------------------------------------------------------------
【地盤沈下のご相談はこちらまで。】
------------------------------------------------------------------
【米国と日本国内のチャーター機&日本人パイロットの
ご紹介は『恵比寿のI』パイロット紹介まで。】
・日程とルート・詳しい人数・お名前(フルネーム)
・ご住所・電話連絡先を添えてご連絡をお願いいたします。
------------------------------------------------------------------
【サービスの良いプロパン業者さまのご紹介はこちらまで。】
------------------------------------------------------------------
【都市ガス用の給湯器もたまに在庫があります。こちらまで。】
------------------------------------------------------------------
【絶対得する?自動販売機の業者さまのご紹介はこちらまで。】
------------------------------------------------------------------
【楽々ロックはこちらを参照ください。】
------------------------------------------------------------------
【地デジ化の補助金はデジサポor0570-093-724】
------------------------------------------------------------------
【私も寄稿させて頂いた山田式元祖勝ち組大家術はこちら
------------------------------------------------------------------
【私が一番受けたいココロの授業―人生が変わる奇跡の60分】
------------------------------------------------------------------
【定期借家を極めるならこれです】
------------------------------------------------------------------
【賃貸トラブルに強い弁護士の
お取次ぎは『恵比寿のI』弁護士のご紹介まで。】
------------------------------------------------------------------

人生マル得不動産経営のススメ
------------------------------------------------------------------
“資料請求”は無料のようです^^
ご判断は自己責任でお願いします。
------------------------------------------------------------------
『RIG-NIGHT』
ゆったりと5時間
のみあかしましょう♪
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
第11弾RIG-NIGHT
(第21回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ
日付:11月28日 土曜日
時間:夜7時〜12時(途中退出はOKです)
内容:懇親会/飲み会
費用:8000円(飲み放題+コース料理+アラカルト)
人数:制限あり
場所:恵比寿
メールの件名は「1128RIG-NIGHT」で、
sashinenikkiあっとyahoo.co.jp
↑ RIGパートナー星輝氏までご連絡下さい。
お名前とご連絡先(携帯番号とアドレス)をご記入下さい。
もしもブログをお持ちであればご一緒に。
ご連絡お待ちします!
------------------------------------------------------------------
『更新料』
先月の出来事です。
入居希望者に「2年後の更新料を無料にして下さい」と
交渉されました。
最近なにかと話題にされている京都地裁の話などを根拠と
しているようです。
僕も不勉強だったので、「賃料を下げるよりは良いかな?」
ぐらいの心持ちでお受けしました。
ちなみに、物件は関東になります。
しかし今後のためにも少し整理しておきたいと思います。
僕の調査能力、大したことありません。
間違っていたらごめんなさい^^;
■そもそも、「更新料」ってなに?
賃貸借契約の期間が満了した場合、契約の更新にあたって
賃借人(入居者)から賃貸人(大家)に支払われる
金銭のことを指します。
契約更新の際に「更新料」という名目で家賃の1ヶ月分を
支払うという契約書になっていたりします。
一般的に契約期間は2年単位です(関東地方では)。
すると家賃が5万円の部屋は、更新料も5万円となります。
■賃貸借契約の契約形態は2つ
・普通借家契約
最も一般的な契約方法です。契約期間は通常2年ですが、
「正当な理由」がない限り更新されます。
訴えても6ヶ月程度の滞納がなければ、強制的に退去は
させられない場合が多く、仮に入居者が夜逃げをしても
大家の判断で勝手に処分できなかったりと、入居者の
権利が非常に強くなっています。
戦時中に焼き出された人や、従軍によって一家の働き手を
失った国民を保護するための救済策だったとも聞いています。
・定期借家契約
平成12年3月に施行された、契約の更新がない契約のこと
です。契約満了とともに更新を拒否して、不良入居者を
退去させることができます。また、
「入居者に問題がなければ、再契約します」という
特約をつけることで、優良な入居者の再契約の権利を
保証することもできます。更新料は存在しません。
■「普通借家契約」と「更新料」の関係とは?
現在、民法や借地法、借家法、借地借家法いずれにおいても
更新料を支払うことについての明確な規定はないそうです。
そのかわり、民法に規定されている「慣習」(民法92条)が
適用される可能性があります。もし契約で更新料の支払いを
定めていなくてさえも、更新料を支払う義務が発生する
可能性もあるということになります。
■慣習?
「普通借家契約」で入居している人は、よほどのこと
がない限り『借地借家法6条、28条』によって
その契約が更新されることになっています。
例え素行に問題がある人や悪質な滞納者を追い出したくても、
(合法的に解決するためには)その手続きが複雑で
多額の費用や日数がかかることになります。
また、安全確保のためや、容積率の緩和による高効率化
を求めて建替えの必要に迫られても、入居者の立ち退きには
莫大な費用と手間がかかったりして、精神的にも大きな負担です。
物件所有者(大家)の意思にかかわらず、
その資産運用に大きな制限がかかった状態です。
こうした不平等な部分を
「2年毎に賃料1ヶ月分の更新料を頂く」
という「慣習」で、解消してきたと聞き及んでいます。
■「更新料」は『有効』とする判例
______________________
Q:「契約期間2年、更新料1か月」は
有効か、無効か?というケースでは.......
______________________
平成17年10月26日東京地裁判決によると、
「契約期間2年、更新料1か月」を消費者契約法
10条(事業者と消費者の契約で消費者利益を一方的に
害するものは無効とするもの)と借地借家法30条
(賃借人に不利な契約は無効)により無効と訴えた
判例では、原告は敗訴しています。
つまり、この判決だと更新料は「有効」ということに
なります。
■京都地裁・大阪高裁
______________________
Q:「契約期間1年、更新料2か月」は
有効か、無効か?というケースでは.......
______________________
・京都地裁では、「無効判決」でした。
・大阪高裁でも、「無効判決」でした。
・最高裁に上告するそうです。。
■結論
はまだ先ですが、これまでの流れを整理すると、
______________________
「契約更新:1年毎、更新料:賃料2か月分」
・・・× or △
______________________
「契約更新:2年毎、更新料:賃料1か月分」
・・・○
______________________
ということになりますかネ?
今回の「京都地裁や大阪高裁」と「東京地裁」では
「慣習」の定義に相違があるようです。ですから、
「更新料=無効」ということではないと理解しています。
「更新料」について、あやふやな説明では、きっと
今後は多くのトラブルが発生すると思います。
そのようなことを避けるためにも、契約時には、
きちんとした説明をして十分に更新料のことを
理解してもらうことが重要になってくると思います。
------------------------------------------------------------------

人生マル得不動産経営のススメ
<<<Amazonキャンペーン 第2弾>>>
☆Amazon「不動産」ジャンル、「アパート・ビル経営」ジャンル 堂々1位!!
●期間:
受付:2009年11月2日 11:59から
終了:2009年11月20日 11:59まで
●特典@:『出版記念講演:大人気yukaさんの
「デザインだけじゃ空室は埋まらない!」』の音声ファイル(20分)
●特典A:『利回り30%超え!うっちゃんのお宝物件ヒミツのレポート』
●応募条件:本書をAmazonでご予約、お買い上げの方
※既にamazonでお買い上げの方はその際の番号でかまいません。
※キャンペーン第1弾にご応募された方も同じ番号でお申し込みいただけます。
●お申し込み先:こちらからどうぞ(期間中のみ)
日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。
- to be continued -





