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2009年11月23日

『厳しくなった融資基準』『RIG-NIGHT』『オスマン』『RIG−CD』『RIG-PTS』


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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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『厳しくなった融資基準』


最近の融資基準について
_____________________________

・融資可能エリアの縮小
・融資額の縮小
・融資額の割合も縮小(自己資金がより必要)

______________________________

金利が高いがその分条件も寛大だった某地銀においては
ついに古い木造に融資をしなくなったと聞いています。

つい先日も、知人が某ノンバンクに融資を打診して承認が
下りないことがありました。同じ条件でも少し前だったら
きっと問題なく融資がひけたのにと思いました。

本来あるべき基準に戻ったのでしょうか?
これまでが緩すぎたのかも知れませんネ.....
ここ数年間は僕のような元々お金も資産もない人が不動産を
手にするにはとても都合の良い時代だったと改めて思います。

しかしその時々の経済背景によって、条件の緩急はつきもの。
「融資の窓」は完全に閉められることはないはずですね。
今でもプレゼン方法や持ち込む物件次第で、希望条件を
引いている人はいます。

金融機関からの資金調達にはハードルが高くなりましたが、
見方をかえると、そこの部分をクリアー出来る人にとっては
買い手不在な状況にあっては有利なのだと思います。

※あまり無理して購入してしまうと、その分、次に売れない
というリスクも抱えることにはなりますが。。


消費者ローンも厳しい

融資の話にちなんで少しそれますが、消費者ローンについて、
近年に貸金業規制法の改正がありました。
貸手の健全化を図ることと、借りる人に総量規制を設けること
によって、過剰貸付を制限するためだったと認識しています。
「住宅ローン等を除き、総借入残高が年収の3分の1を超える
貸付けを原則禁止」とする法改正です。
今は消費者ローンも借り難くなっているようですね。


考え方次第

条件が厳しくなったというだけで、収益不動産を購入するための
資金は、相変わらず年収の何倍だろうが、収益性と資産性を
勘案しながら、借りる仕組みは健在です。

他人資本(借金)で土地や建物を購入して、運営することが
出来るなんて、凄い仕組みだと思います。初めてこの考え方に
触れた時に、とても感動したことを思い出しました(笑)

ましてや“この”すこぶる真面目な経済活動によって、雇用を
創出し、優良な住宅を提供し、タップリと納税と地域の発展
にも貢献できる訳ですから、これは単なる「投資」というよりも
れっきとした「事業」です。だから、借金できるのでしょうネ。


増える土地、減る人口
______________________________

・「生産緑地法の改正」(92年)による農地の宅地転用
・05年以降の「減損会計」導入による担保割れした不動産の放出
・JRの遊休地、社会保険庁や郵政公社(貯金事務センター)、
 旧道路公団等の保有する公有地の売却と再開発による貸室の過剰供給
・容積率などの規制緩和策による新たな面積の創出(高度利用など)
・人口の減少

______________________________

人口が減るのに土地がどんどん増えています。
このままだと不動産がますます過剰在庫に陥ると思います。
これは見逃せないリスクだと思います。すると、買い進めるのも
足元を固めつつ、慎重にいきたいですね。


融資を引き締める理由を考える

体力のない投資家の参入を許すと、今後の厳しい賃貸業界においては
デフォルトによる不良債権の増大が予想されます。そして銀行を
統制する金融庁や日銀は、こうした“時代の流れ”を見越していると
しましょう。すると「融資を引き締める」ことにより、プレイヤーを
ふるいにかけて、数も制限しているのかも知れませんネ^^;

と考えてみたりしました。


注)個人的に思うことに過ぎませんので、ご了承くださいませ。


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埼玉スワローズさんのロシア土産(笑)
おいしかったでーすexclamation


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デパテンさん、キートス妻さんとフレンチるんるん
楽しかったデスexclamation


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デパテンさん、キートス妻さんから重版のお祝いぴかぴか(新しい)
ありがとうございました
わーい(嬉しい顔)

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デパテンさん、キートス妻さんと帰り道の風景
もうクリスマスですネ〜


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・日程とルート・詳しい人数・お名前(フルネーム)
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人生マル得不動産経営のススメ

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“資料請求”は無料のようです^^
ご判断は自己責任でお願いします。
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『RIG-NIGHT』


ゆったりと5時間のみあかしましょうるんるん

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第11弾RIG-NIGHT
(第21回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ

日付:11月28日 土曜日
時間:夜7時〜12時(お好きな時間に自由解散です)
内容:懇親会/飲み会
費用:8000円(飲み放題+コース料理+アラカルト)
人数:制限あり
場所:恵比寿

メールの件名は「1128RIG-NIGHT」で、

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp


↑ RIGパートナー星輝氏までご連絡下さい。

お名前とご連絡先(携帯番号とアドレス)をご記入下さい。

もしもブログをお持ちであればご一緒に。

ご連絡お待ちします!

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『オスマン』

といったら何を思い出しますか?

多くはオスマントルコでしょうか?検索したらジョルジュ・オスマン
なんてフランスで活躍した政治家の名前もヒットしましたが、
ご存知の方、いらっしゃいますかー?

そして僕は、ギニア共和国からやってきた1コン、2コン、3コン!
で有名なあのオスマン・サンコンさんにまつわる思い出話を少し
書かせて頂きます。

その昔、高校生だったころにさかのぼります。
春休みに友人と二人、早朝の日比谷線に乗りました。
車内はちょうど通勤時間帯と重なったせいで、かなり混んでいます。

前の席が空いたので、僕が座り、友人がつり革につかまりながら
前に立ちました。友人はおもむろに話を始めました。

猫「サンコンっているよね」

犬「うん、いるね」

猫「彼の視力は6.0って知ってる?」

犬「あ、それ、聞いたことある。」


猫犬の答えに不満そうでした。
さらに続けます。


猫「じゃあ、葬式のお話は?」

犬「えっ?なにそれ?」


通勤するサラリーマンで混んでいる車内です。
重い空気が漂っています。会話も必然と
ボソボソと単調なキャッチボール調でした。


猫「サンコンがさぁ、日本に来た頃のことでさー」

犬「うん、うん」

猫「偉い人の葬式に呼ばれたそうだ」

猫「焼香の列にならんでさー」

猫「次第に自分の番が近づいてきたんだって」

猫「でも日本の葬式は、はじめてでさ...」


周囲の気配が明らかに犬猫らの会話に聞き耳を
立てている状況がわかりました。


犬「うん、それで?」

猫「自分の番がきて、

   焼香の粉をパクパク食べ始めたんだって」

犬「えーっ!」


周囲を見渡しました。
すると皆一様に必死で笑いを堪えている様子でした。
普段ならどうでもよいことなのに、こらえればこらえるほど、
可笑しさがこみ上げてくる空気がそこにはありました。


猫「でさ、『ご馳走様です』と言ったんだって」


猫は得意満面でした。

犬は話の内容よりも、凄い形相で笑いを堪えている
サラリーマン達のあの顔がたまらなくおかしくて
20年たったいまでも忘れることが出来ません(笑)

並んで待っている時に、前の人が額に焼香を押し頂いて、
くべている姿を後ろから見て食べていると思って食べてしまい
「ご愁傷様です」を「ご馳走様です」と言ってしまったという
他愛もない話なんですけどねー☆

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 01:47 | Comment(9) | 日記

2009年11月16日

『御報告』『プロパンガス考』『RIG-NIGHT』『達人との本音トーク』『人生マル得不動産経営のススメの2回目キャンペーン』『RIG−CD』『RIG-PTS』


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ブログ、217日目です。
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11月14日の訪問者601人&PV1295人
●11月13日の訪問者605人&PV1212人
●11月12日の訪問者564人&PV1213人  
●11月11日の訪問者641人&PV1354人
●11月10日の訪問者652人&PV1297人
●11月09日の訪問者757人&PV1661人
●11月08日の訪問者649人&PV1664人
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『御報告』

お蔭様を持ちまして、

満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略 

重版が決まりましたexclamation

応援頂いた皆様、本当に有難う御座いましたexclamation×2

あらためて、親愛なる12名の満室大家様をこちらに

ご紹介させて頂きます。

アイウエオ+著者の順に紹介

プレゼント kamochanさん「不動産投資 カモネギクラブ」

繊細かつ大胆な経営手腕で年間家賃収入●●●●万円
バブル崩壊後に先代から一棟マンションを引き継ぎ、
ゲストハウスとして高収益物件に再生させる。エレ
ガントな風貌とは裏腹に、3億円を越える満額融資
を取り付けたこともあるらつ腕大家さん。年間家賃
収入は約●●●●万円

「超投資家」という言葉が似合う彼女はただ者では
ありません!こよなく人を愛するお人柄も最高です。



プレゼント 健吉さん「マンション高値つかみですが?」

卓越したリフォーム技術を持つサラリーマン大家さん
現職はサラリーマン。無農薬カフェの開業を夢見つつ、
もうひとつの安定収入として不動産投資を思い立つ。
2007年に初めて中古一棟マンションを6750万
円で購入して以来、現在11世帯を所有する。年間家
賃収入は約●●●万円

最近はなんと英会話学校も組織している「事業家」です。
ミニマムライフ世代に地殻変動をおこすことでしょう!


プレゼント ゴン(松田英明)さん
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」

2年強でサラリーマンを卒業したほどの豪腕投資家
2006年に自己資金ゼロで物件を購入。その後も極
力自己資金を抑えながら今では90世帯を所有。投資
開始からわずか2年3ヵ月でサラリーマンを卒業した
豪腕大家さん。仕事ぶりは有能で人柄は温厚。年間家
賃収入は約●●●●万円

専業大家として大成功を収めている「豪腕投資家」な
彼は、ギャグのセンスも一級品です(笑)


プレゼント ジョセフィーヌyukiさん「トラタヌ率は無限大♪」

建物の随所にセンスが光る感性豊かな大家さん
東京都心のわずか13坪弱の土地に、地下1階地上3
階の賃貸併用の自宅ビルを建て、大家デビュー。賃貸
の募集開始早々20人を超える申し込みが殺到したそ
う。ブランディング化の手腕に長ける。年間家賃収入
は約●●●万円

募集開始早々20人もの人が殺到した新築ビルの機能
的かつスタイリッシュな空間はもはや伝説です!


プレゼント タニアさん「二代目大家のアパート経営入門ブログ」

親から継いだ赤字物件をV字回復のスーパー大家さん
親がバブル期に買ったアパマンを、4割以上の空室を
抱えた状態で、しかも莫大な借金とともに引き継ぐ。
それを今では常時ほぼ満室にして、自分でも物件を買
い進め大家業一本で生活できるまでに。年間家賃収入
は約●●●●万円

破綻寸前の物件を超速で満室にしてしまった彼ならで
はの「不動産経営戦略」の極意とは!


プレゼント たまこさん「夫婦の妄想プチリタイア生活」

堅実な戦術家 区分所有の女王
インテリアコーディネーターを目指す専業主婦。20
代で投資を始め、わずか数年で都市部に3戸のマンシ
ョン(うち2戸は現金で購入)と、数千万円を蓄財す
る。彼女の通り名は「区分の女王」。年間家賃収入は
約●●●万円

自作の鑑定ツールを駆使して分析するロジカルな一面
と洗練された感性が高次元で両立した堅実な戦術家です!


プレゼント たろうさん
「ボロ戸建て賃貸はしたくなくなりました。ボロは大変なので。」

幸福オーラをまとうほのぼの系大家さん
周囲を楽しませること、入居者へのサプライズ・プレ
ゼントも好きな「幸福感」オーラをまとった大家さん。
33歳で自宅を売却したときには貯蓄と合わせて20
00万円を手にし、不動産投資をスタート。年間家賃
収入は約●●●万円

僕と同じ歳の彼、中学生の頃にはすでに利回りの意味
を理解し年利5%以上の定期預金で運用するほどの経
済通です!


プレゼント ちはさん「不動産投資を楽しむ、ちはのひとり言」

大胆な投資戦術を持つキャリアウーマン
郊外の物件を手放し、最近は全額現金払いで都心(東
京23区内)に買い替えを進める。その後のサクセス
ストーリーはみんなの注目の的!某金融機関に勤めるエ
グゼクティブウーマン。年間家賃収入は約●●●万円

売買を頻繁に経験されている彼女、最近の都心回帰と
も言うべき投資戦術に周囲の関心を一身に集めています!


プレゼント 星輝さん「ソシアルビルオーナーの不動産投資日記」

あらゆる銀行との交渉を経て現在の所有は27世帯
本業は個人事業主。「効率的に稼げてやりがいのある
仕事を考えて」独立した経営者志向の持ち主。29歳
にして埼玉県に区分所有マンションを購入し、現在は
雑居ビルも含めて27世帯を所有する。年間家賃収入
は約●●●●万円

世の中の金融機関を回りつくしたと豪語する、そんな
彼の超投資法は必見です!Don't miss it!


プレゼント 満室侯爵サエひでお(稲葉英夫)さん
「アパート経営で目指す、経済的自由への道」

独自のリフォーム術を持つ冷静沈着な戦略家
サラリーマンとの兼業ながら「満室侯爵」の名に恥じ
ない経営ぶり。購入時の大幅な値引き交渉や、効果的
なリフォーム法など独自の戦略が冴える。本業はFPと
生損保の代理店業。年間家賃収入は約●●●●万円

一言で表すなら「知的で冷静沈着な戦略家」。「神は
細部に宿る」を地でゆく投資哲学は一流です!


プレゼント 水戸大家さん「水戸市のサラリーマン大家さん」

25歳から着々と経営拡大若手不動産投資家のホープ
高校卒業後は住み込みで新聞配達をしながら400万
円を貯蓄。不動産投資家を目指しハウスメーカーに勤
めながら25歳で1200万円の元手を作る。水戸市
を中心に15世帯を所有するサラリーマン大家さん。
年間家賃収入は約●●●万円

18歳で4百万円、20歳で8百万円、25歳で12
百万円の元手を作ったという彼は「不動産投資の申し子」
といえます。話題のすごいメルマガ登録は
こちらから!

プレゼント 恵比寿のIこと石原博光 
「不動産投資カフェネット」

年間家賃収入●●●●万円 本書の著者
6畳ひと間から起業して12年目の会社オーナー。2
002年に現金で自宅を兼ねた自社ビルを東京の恵比
寿に新築したのを皮切りに、現在はアパート3棟、マ
ンション2棟、ビル2棟を所有する。年間家賃収入は
約●●●●万円

●の伏字部分については、本書で公開されています。


なお、上記の数値は、あくまでも取材当時のものです。
 詳しいご活躍は、各ブログをご確認くださいませるんるん


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『プロパンガス考』

都市ガスからプロパンガスへ変更したことがありますかexclamation&question
_______________________________

その前にプロパンガスの特徴を少し.........
_______________________________

・災害時の復旧が早い。(ボンベを各家庭に設置しているので
 配管が短く災害後の点検と復旧が容易である。)

・火力が強い。(中華店などに好まれる。)

・都市ガスより価格が高い。(地域によっては開発時の取り
 決めによって、都市ガス並みに安い設定もある。しかし
 大半は1立米あたりの料金が「1:2〜5」と大きく違う。)

・設備代や設置代、メンテナンス費用などが交渉できる。
_______________________________

相談内容
_______________________________

東京都内に古い戸建(投資目的)を購入された友人から相談
されました。もともとは都市ガスのところを、プロパンガス
へ変更するべきか悩んでいるそうです。

・既設の配管をリフレッシュ(新設:2世帯分)
・給湯器の交換(追い炊きも含む:2世帯分)
・ガスコンロの設置(2世帯分)

上記の工事設備費をプロパン会社へ持ってもらえるという
理由からです。しかし、客付けでは、若干マイナスかも。
ちなみに、もし自分の自宅だったと思うと、プロパンは
いやなこともあるので、ちょっと迷っています..........
_______________________________

都市ガスで見積もると.........
_______________________________

・既設の配管をリフレッシュ(新設:2世帯分)
・給湯器の交換(追い炊きも含む:2世帯分)
・ガスコンロの設置(2世帯分)

配管だけで25万円、設備をあわせて50万円〜
(グレードによる)のイニシャルコストがかかります。

またランニングコストとして、修理や交換などの費用も
自己(大家)負担になります。
_______________________________

僕の場合(個人的な主観による見解)
_______________________________

僕の物件では、都市ガスからプロパンガスへの
変更経験はありません。

でも同様のことは、なんども悩みました。
しかし交換しないことにしました。

理由は入居付けに少しでもマイナスの要因は排除したい
ことや、料金が上がることで既存客の不満をあおりたく
なかったからです。

大規模な既設管のリフレッシュ工事などが必要になって、
そのタイミングでもプロパンに変更が可能です。
金銭的に困った時のバックアッププランとして、
変更はいつでも可能だと思います。

そして経費の問題もあります。
課税所得が増えても経費が先細りしていく中で、
こうした費用は必要経費となります。
“経費”でも“税金”でも結局出て行くお金が発生すると
すれば、収入が多い人はプロパンガスへ変更して、
「客付け力を減らしてまで経費をなくす行為」
がナンセンスだと思っています。

僕の周囲でも結局交換した人はいないようです。


 〜〜 もし変更したら 〜〜 

良い点

・オーナーの費用負担がなくなる

悪い点

・入居者の負担増(既存入居者の不満)
・物件選びで敬遠される要因の一つになりうる※注1
・経費がなくなる


※注1:周囲とのバランスにもよる
_______________________________

客観的に考える
_______________________________

@都市ガス

初期費用(イニシャルコスト)&維持費用(ランニングコスト)
を大家が負担して入居者のランニングコストを下げつつ、不況下の
厳しい懐事情への訴求効果を狙って、空室リスクを減らすべきか?

Aプロパンガス

初期費用&維持費用の一切を大家が負担しない分、入居者の
ランニングコストは高くなっても、そのネガティブ部分を打ち消す
くらい他の魅力付けでがんばる作戦か?

・ガス負担増の分、賃料を下げる。それをアピールする。
・浮いた費用の範囲内で、他の設備を充実させつつ賃料もおさえる。


都心にすむ女性税理士の友達にこの質問をぶつけたところ、
彼女は都市ガス物件しか住まないといっていました。
物件を選ぶ選択基準から、“プロパン”をはずすそうです。
都会で育った女性にはプロパンという選択はあまりないのかも
しれませんし、物件自体の魅力や立地、狙うべき入居の対象層
によってもこの答えは違うとも思います。

どちらも正解だと思いまするんるん
_______________________________

事業者としての目線
_______________________________

ガスひとつとってもわかるように、安定的に物件を稼動
させるための仕掛け作りは、単純に費用だけの問題では
なくて、競争力など総合的に判断する必要があると思います。
事業者としての長期的な目線を備えて、大家力を鍛えて
いきたいですね!

いずれにしても、相談者さまのご選択が正しいことを
こころからお祈りさせていただきます^^

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690円カレー&焼きたてナン&アイスチャイセット

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第11弾RIG-NIGHT
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場所:恵比寿

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『達人との本音トーク』
_______________________________

先日お会いしたF社長とのお話を
 備忘録をかねて書き出して見ました。
_______________________________

・不動産・動産のあり方、違い、これまでの歴史、
 見極め方、活用の仕方、地方の実態、数値では
 惑わされてはならない訳

・開発の話(●割5部の寄付、1年半、仕入れは
 ●分の1、いまは危険、買い手がいないと価格も
 付けられない)

・地主の土地活用の視点・意義

・借金の苦しみ、一回転させるまでは辛抱

・同業者の弱音

・家族構成と駐車場ニーズの変遷

・売り手の事情と詭弁

・必ずしも値切らない、チャンスを逃すな

・戸建の需要

・こころのおける仲間の輪を作ること、大きく育てること

・生活保護のニーズ

・テナントの立地の重要性、先見性(昔は松林、今は国道)、
 現状と過去だけで将来を計ることの危険性、
 時代の大きな 転換期(パラダイムシフト)、衰退分野を知れ、
 上げシロ・下げシロを量る

・研修生の受け入れシステム

・ひも付きでない状態が勝ち、●●を信用しすぎるな、
 融資がつくから購入するという安易な考えは危険

・木賃の利点

・●室、●失も活用する、弱点を消してしまう方法

・東金300坪の話

・くい打ちだけでは対処できない恐ろしい地盤の存在
 (水道管やガス管が断裂する危険性など)

・ウィークリーの可能性

・500円のお給料の話

・F社長が利回りだけで物事を見ない理由

・winwinの関係、たくさんの失敗の上に成り立っているもの

・30代の若者が1億円を即日融資を受けた話

・金融監督庁の動向

・育てない●●、権限のない●●●

・売却戦略、借金のない強さ、駅前は保有戦略で、借金が
 無くなるまでの期間の運営状況が重要

・知らない土地へ投資することの危険性、
 大規模店舗の進出等々・・


気になる話題などありましたら、今月の28日に開催
される「RIG-NIGHT」で、ぜひお話しましょうexclamation×2


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posted by 恵比寿のI at 01:24 | Comment(32) | 日記

2009年11月09日

『海外移住計画』『RIG-NIGHT』『更新料』『人生マル得不動産経営のススメの2回目キャンペーン』『RIG−CD』『RIG-PTS』


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●11月06日の訪問者563人&PV1179人  
●11月05日の訪問者555人&PV1168人
●11月04日の訪問者708人&PV2004人
●11月03日の訪問者547人&PV1122人
●11月02日の訪問者692人&PV1390人
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『海外移住計画』


先日は、プライベートバンカーの人と
お会いする機会を持ちました。
NZです。

そして日曜日は、海外移住をされている方の
主催されるセミナーに夫婦で参加してきました。
CANADAです。

外から見る日本について、大いに刺激を頂きました!
近日中にプライベートでこの講師の方とお会いする
ことになりました。

不動産投資について、カナダ国内最大の銀行にも
ルートがあるそうです。

今から楽しみデス(^^)

144115.jpg
鳥取&島根県のお土産です^^
投資家Kさん、ありがとうございました!


123208.jpg
280gの肉祭り
なにも言ってないのに僕のライスだけが
超大盛りで出てきました(笑)
もちろん完食ですが、なにか?


125820.jpg
Xマスぶれんど☆
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人生マル得不動産経営のススメ

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“資料請求”は無料のようです^^
ご判断は自己責任でお願いします。
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『RIG-NIGHT』


ゆったりと5時間


のみあかしましょう♪



↓ ↓ ↓ ↓ ↓

第11弾RIG-NIGHT
(第21回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ

日付:11月28日 土曜日
時間:夜7時〜12時(途中退出はOKです)
内容:懇親会/飲み会
費用:8000円(飲み放題+コース料理+アラカルト)
人数:制限あり
場所:恵比寿

メールの件名は「1128RIG-NIGHT」で、

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

↑ RIGパートナー星輝氏までご連絡下さい。

お名前とご連絡先(携帯番号とアドレス)をご記入下さい。

もしもブログをお持ちであればご一緒に。

ご連絡お待ちします!

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『更新料』


先月の出来事です。
入居希望者に「2年後の更新料を無料にして下さい」と
交渉されました。
最近なにかと話題にされている京都地裁の話などを根拠と
しているようです。

僕も不勉強だったので、「賃料を下げるよりは良いかな?」
ぐらいの心持ちでお受けしました。
ちなみに、物件は関東になります。

しかし今後のためにも少し整理しておきたいと思います。
僕の調査能力、大したことありません。
間違っていたらごめんなさい^^;


そもそも、「更新料」ってなに?

賃貸借契約の期間が満了した場合、契約の更新にあたって
賃借人(入居者)から賃貸人(大家)に支払われる
金銭のことを指します。

契約更新の際に「更新料」という名目で家賃の1ヶ月分を
支払うという契約書になっていたりします。
一般的に契約期間は2年単位です(関東地方では)。
すると家賃が5万円の部屋は、更新料も5万円となります。


賃貸借契約の契約形態は2つ

・普通借家契約

最も一般的な契約方法です。契約期間は通常2年ですが、
「正当な理由」がない限り更新されます。
訴えても6ヶ月程度の滞納がなければ、強制的に退去は
させられない場合が多く、仮に入居者が夜逃げをしても
大家の判断で勝手に処分できなかったりと、入居者の
権利が非常に強くなっています。
戦時中に焼き出された人や、従軍によって一家の働き手を
失った国民を保護するための救済策だったとも聞いています。

・定期借家契約

平成12年3月に施行された、契約の更新がない契約のこと
です。契約満了とともに更新を拒否して、不良入居者を
退去させることができます。また、
「入居者に問題がなければ、再契約します」という
特約をつけることで、優良な入居者の再契約の権利を
保証することもできます。更新料は存在しません。


「普通借家契約」と「更新料」の関係とは?

現在、民法や借地法、借家法、借地借家法いずれにおいても
更新料を支払うことについての明確な規定はないそうです。

そのかわり、民法に規定されている「慣習」(民法92条)が
適用される可能性があります。もし契約で更新料の支払いを
定めていなくてさえも、更新料を支払う義務が発生する
可能性もあるということになります。


慣習?

「普通借家契約」で入居している人は、よほどのこと
がない限り『借地借家法6条、28条』によって
その契約が更新されることになっています。

例え素行に問題がある人や悪質な滞納者を追い出したくても、
(合法的に解決するためには)その手続きが複雑で
多額の費用や日数がかかることになります。

また、安全確保のためや、容積率の緩和による高効率化
を求めて建替えの必要に迫られても、入居者の立ち退きには
莫大な費用と手間がかかったりして、精神的にも大きな負担です。

物件所有者(大家)の意思にかかわらず、
その資産運用に大きな制限がかかった状態です。

こうした不平等な部分を
「2年毎に賃料1ヶ月分の更新料を頂く」
という「慣習」で、解消してきたと聞き及んでいます。



「更新料」は『有効』とする判例
______________________

Q:「契約期間2年、更新料1か月」は
有効か、無効か?というケースでは.......
______________________

平成17年10月26日東京地裁判決によると、
「契約期間2年、更新料1か月」を消費者契約法
10条(事業者と消費者の契約で消費者利益を一方的に
害するものは無効とするもの)と借地借家法30条
(賃借人に不利な契約は無効)により無効と訴えた
判例では、原告は敗訴しています。

つまり、この判決だと更新料は「有効」ということに
なります。


京都地裁・大阪高裁
______________________

Q:「契約期間1年、更新料2か月」は
有効か、無効か?というケースでは.......
______________________

・京都地裁では、「無効判決」でした。

・大阪高裁でも、「無効判決」でした。

・最高裁に上告するそうです。。



結論

はまだ先ですが、これまでの流れを整理すると、

______________________

「契約更新:1年毎、更新料:賃料2か月分」

・・・× or 
______________________

「契約更新:2年毎、更新料:賃料1か月分」

・・・
______________________

ということになりますかネ?


今回の「京都地裁や大阪高裁」と「東京地裁」では
「慣習」の定義に相違があるようです。ですから、
「更新料=無効」ということではないと理解しています。

「更新料」について、あやふやな説明では、きっと
今後は多くのトラブルが発生すると思います。
そのようなことを避けるためにも、契約時には、
きちんとした説明をして十分に更新料のことを
理解してもらうことが重要になってくると思います。
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2009年11月02日

『今日は雨』『か、かいだんが〜(003)』『人生マル得不動産経営のススメの2回目キャンペーン』『RIG−CD』『RIG-PTS』


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11月01日の訪問者655人&PV1646人
●10月31日の訪問者625人&PV1227人  
●10月30日の訪問者563人&PV1073人
●10月29日の訪問者664人&PV1413人
●10月28日の訪問者727人&PV1508人
●10月27日の訪問者750人&PV1766人
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『今日は雨』


昨夜のハロウィンナイトはいかがでしたか?

学生の頃は、顔面を青く塗ってドラキュラ伯爵の

仮装をしたまま、街を歩き回りました。

もちろんショッピングモールやレストランでの食事も

そのままの格好でした(笑)

昨夜は、そんなお誘いもあったのですが仕事が

あったので辞退させて頂きました。忙しいって

仕事が出来ない人の言い訳といいますが、

僕も時間の使い方がまだまだだな〜って

反省しきりです(汗)

さて今夜は風も強く、雨も降っているようです。

日曜日で良かったデス。

おかげで一歩も外出していません。

自宅でゆっくり(仕事)しました^^


193730.jpg
出版社の人達と“お疲れさまの打ち上げ”

235535.jpg
味噌もやしそば

005400.jpg
恵比寿の居酒屋でTさんと
味噌キャベツ丸ごと420円なり


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緑:☆輝
黄:ぼく
Iさんからのプレゼント
シンクのフタ
ありがとうございます!!


050416.jpg
Yさんからのプレゼント
京ばあむ&柚子餅
ありがとうございます!!

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ご判断は自己責任でお願いします。
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『か、かいだんが〜(003)』

(001)
(002)

あらすじ

木造アパートの2階に通じる古い鉄骨階段があります。
全体的に錆びています。
踏み板の何箇所かは、錆びの侵食で穴もあいていました。
階段と2階共用廊下の手すりを全部新品に入れ替えると
一声100万円とも聞いていたので、修繕を先送りに
していたのですが、すでに限界を越えていました。

物件購入直後に和式トイレの洋式改造工事をしたことがあります。
多能工(なんでもこなす職人)さんにお願いすると、5万円という
破格でした。そこでもう一度同じ人に見積もりを出してもらうと、
補修工事(部分交換&塗装)で約26万円と言われました。

管理をお願いしているF社長さまに相談をしました。
このアパートに関して、一番状態を把握されています。
しかも、ご自身も大家としての立場から、
「費用をどこまでかけて良いのか?」という
ぎりぎりのラインも把握されています。

これまで、安全性と商品としての価値を持たせつつ、過度な
装備や費用は一切掛けずにほとんど満室に近い状態を継続させて
いるのはF社長のおかげでした。

〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・

この木造アパート、もう新築から25年が経過しています。
中古で6年以上も前に購入しているので、借入期間もあと
3年を残すのみです。10年(実は9.4年&1.6%固定)
なんてあっという間です!!

さて本題です^^

F社長の「あと何年持たせるか?」という問いに悩みました。
階段だけ新品にしても建物はもう古いので、もし近い将来に
建て替えるとしたら、大きな無駄になってしまいます。
そもそも素晴らしい稼働率を維持して頂いているので、
ここで階段が新品になったからといっても、経営的には
減価償却費が取れること以外は、あまりメリットを感じません。

F社長の見立てでは、必要な部分だけを交換して、あとは
補強を施して塗装すれば良いというアドバイスを頂戴しました。
さっそくそのようにお見積もりをお願いしました。


カラー角パイプ 部材 60×30 L=6
 3本 @4,200 

カラー角パイプ 部材 31×31 L=5
 2本 @1,980

階段踏み板 部材 240×30
 5枚 @2,400

加工取り付け施工費 
 1式 @72,000

塗装
 1式 @35,000

諸経費(処分費等)
 1式 @12,000
______________________

合計 147,560円(税抜)


F社長と長年のご友人関係にある“公共工事”を請け負ってきた
腕の立つ会社さまに施工して頂けることになりました。

見積もり書をみて、わかる人も多いと思いますが、
この施工内容ですと、良心的な価格を通り越して、破格ですexclamation×2

F社長さまのマージンが一切載せられていないことにも
大変恐縮しました。たくさんのご指導の下、このような
関係を築かせて頂けて、とても幸せだと思います。

階段補修001.jpg
凄いさび!
踏み板の強度もなくなっています


階段補修002.jpg
作業途中
赤い部分を入れ替えています


階段補修003.jpg
作業途中
2F手すりのよこさんも取り替えました


階段補修004.jpg
さび止め&塗装して完成です!!

工事完了後、施工行程ごとに12枚もの写真と解説つきの
「工事写真帳」が送られてきました。仕事の丁寧さも
さることながら、このキメ細やかなフォローには
感動すら覚えました。

実際の工事は思いのほか大変だったようです。
F社長は工事会社の社長にフルーツパフェをご馳走することで
手を打つから大丈夫ですとおっしゃって下さいました(笑)


F社長様、施工会社のK社長様、

大変お世話になりまして有難うございました。



※千葉県の旭市、銚子市、匝瑳市、香取市、
山武市、東金市、九十九里町、横芝光町、富里市周辺で
工事をご検討の方がいらっしゃいましたら、
お引き受け出来るか保証はしかねますが、取次ぎを
させて頂きたいと思います。まずはメールくださいネ!

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2009年10月27日

『5年間で100億分の不動産を買った男』『パーティーアニマル!?』『クリスマスプレゼント』『RIG−CD』『RIG-PTS』


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10月26日の訪問者532人&PV1021人      
●10月25日の訪問者446人&PV 940人 
●10月24日の訪問者458人&PV 889人      
●10月23日の訪問者558人&PV1025人         
●10月22日の訪問者601人&PV1155人         
●10月21日の訪問者693人&PV1884人  
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『5年間で100億分の不動産を買った男』

過去の記事

について、ご記憶にあるかたも多いと思います。
サラリーマンだった彼は個人で投資をはじめて、
その後法人を設立して賃貸業を本業として5年間
で100億円分の不動産を購入したのです。

最初はメガバンクや地銀、信金などから融資を受けて
買っていました。しかし一定量に達すると借入も厳しく
なったそうです。すると借入先の軸足を某ノンバンク
に移して、投資エリアを一極集中、数十億円を一気に
借り込んでたった5年足らずで100億円分の規模
(借金総額)となりました。

ノンバンクからの調達金利は7.0%です。
そして彼の購入する基準値は現況で14%以上でした。
収支的にはきっちりイールドギャップも取れているので、
問題はないように思います。


exclamation×2しかしこの時点で僕の疑問点はいくつかあります。
(あくまでも“自分の能力的に”という話です。)

・例えば、急拡大させることの弊害です。経験がないので
想像になりますが、リフォームや修繕計画、入居促進
にしてもすべてがシステマチックに画一的な対応に
なってしまいそうな気がします。すると、短期間で造り上げた
巨大な組織に“気”を通わせるというのも、なかなか
大変なように思います。

・それから課税所得の増大についても、心配です。

・一極にエリアを集中させて、金融機関も一箇所に集中
させると影響力も強まると思いますが、弊害も多いような
気もします。


その後、馬主となられたり、グループ会社をいくつも
経営するほどの規模になったことを伝え聞いておりました。
しかし残念なことに、つい先日破産されたそうです。

詳しい理由はわかりません。
しかしながら最近の彼は投資基準に変化があったことは
事実のようです。想定利回りは高いのですが全空に近いものや、
建物は立派だけれど収支の基準からずれたものなど、この一年で
買い進めていらしたようです。そして投資するエリアも
以前の一極集中からはずれていったようです。
この投資方針の報告転換が原因かどうかも不明です。
全空の物件でも見事に再生させて高利回り&高稼働させる
ことだって可能なはずですから。

こういった債権がらみの案件は最近また増えているように
感じます。掘り出し物の裏にはドラマがあるのですよね。
上記の一極集中させたエリアについては関係各所に影響が
あるかと思いますので、公開を控えさせて頂きます。

つくづく「投資方針の軸決め」ってとても重要なことだと思います。
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『パーティーアニマル!?』

最近、たっくさんのお誘いがあります。
とても光栄に思います。
都合をやりくりして3回に一度は参加させて頂いております。
体重が若干増加気味です(笑)
しかしそれにもまして、知識と気力の充実を得られます。
お会いする皆様にとても感謝しています。
いつもありがとうございます!!


@
先週はkamochanの満室パーティーに御呼ばれしました。
素晴らしい面々、彼女のご人望の厚さにほかなりません。
Yukiさん行きつけの本格チャイナ料理、僕は2回目でした。
どうやら決まったメニューがなくて、その時節のおいしい
ものが出てきます。すごくおいしかったです。店主が
辛いもの苦手ということで、辛いものは味みしないという
お話しが印象に残っています(笑)お店はYukiさん
メールしたらきっと教えてくれると思います♪
たまこさんの夜デビューや加藤京子先生の投資家パーティー
初デビューに立ち会えたことも良い記念になりました^^
kamochan、満室おめでとうございます!!

195046.jpg
赤蟻のショット
中国の特定のエリアに生息する貴重なありんこのお酒
は滋養強壮に良いそうです。スースーしました^^



A
ちはさんうっちゃんYukaさん
の出版記念講演に参加させていただきました。

会場には100名からの人が集まっていらして
彼女達&あかちゃんの素晴らしい公演に聞き入って
いらっしゃいました。ちはさんには、お話しの中に
拙書の宣伝までして頂いて、本当に頭が下がる思いでした。
いつもいつも有難う御座います!!

それから、ごま書房さまのご好意で拙書(他社の出版物)
の展示即売会の御機会を賜りました。関係者の皆様、
大変お世話になりました!!それから参加者さま
全員にごま卵のお土産もご用意されていて、素晴らしい
ご配慮に感動しました。

懇親会はこれまたすごい熱気に包まれながら、
あっという間に時間も過ぎ去っていきました。
お隣のポセさん、それからモンスターマンさん
をはじめ、ご挨拶させて頂いた皆様方、楽しいひとときを
有難うございました!!

203006.jpg
大阪からいらした美人さまに取り分けて頂く図
お誕生日おめでとうございました☆


210942.jpg
女性限定のスィーツ、なぜかしっかり食べました(笑)

232657.jpg
ジェービルさんと我らが水戸大家さん
3・4次会をご一緒させて頂きました☆
とても深いお話の数々でした。
多くの学びをありがとうございました!!

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をもらいました!

妻からです。

えっ?早いって??

ですよねー。

僕だってそう思います(笑)


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200×2900×1600(mm)

161958.jpg
重さ


いまあけても良いけど、クリスマスの楽しみが

ひとつ減ることになるよ
」って言われています。

プレゼントのおかわりはないそうですがく〜(落胆した顔)


まだ未開封です.................

中身は不明です.................

毎日どうしようか悩んでいます.................


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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 20:04 | Comment(38) | 日記

2009年10月21日

『遠方にある物件の管理』『ちはさん、うっちゃん、Yukaさんの御本』『RIG−CD』『RIG-PTS』


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ブログ、213日目です。
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10月20日の訪問者656人&PV1385人      
●10月19日の訪問者637人&PV1389人         
●10月18日の訪問者580人&PV1164人        
●10月17日の訪問者789人&PV2899人  
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遠方にある物件の管理

日曜日の昼下がり、ベッドからのっそりと這い出して
外を見たらあまりにも気持ちの良い秋晴れだったので、
勢い管理会社さまへ連絡をいれて、愛車55ファンカーゴ
(55万円だったので笑)で向かいました。
あれっ?ユルイですかね(笑)

ちなみに物件は栃木県小山市にある3DK×24世帯のRCです。

ルートは首都高速道路の目黒ICからのります。
埼玉県の岩槻を経由して、そのまま東北自動車道の
佐野藤岡ICでおり、そこからバイパスをまっすぐ
走らせると小山市です。高速料金はETC割引適用で1600円、
今回は空いていたのでたったの90分で着くことが出来ました♪

よく「地方に物件を持つと管理が大変では?」と
聞かれますが、電車ですと恵比寿から最短ルートで
54分(JR)です。わりと近いと思うのですが、
東京の人には「遠いでしょう?」って言われちゃいます(汗)
物理的な距離はさておき、時間だけを比べたら、なんと
恵比寿からJR船橋駅(千葉県船橋市)までや
恵比寿からJR川越駅(埼玉県川越市)までもが
同程度の時間なのです。

それと「管理業務」については、全ての物件を管理会社さまに
1戸あたり2千円〜家賃の5%程度でお願いしています。
物件はどれも郊外にありますが、距離の遠さが
管理のネックになったことはありません。ほとんどの業務が
メールと電話で完結してしまうので、驚くことに3年間一度も
伺っていない管理会社さまもあります。そこはそれでも
ず〜っと満室なので有難いことです。今回の小山だって
今年初訪問になります。

将来は日本国外に居を構えたいという夢がありますが、
こうしてみると、遠隔操作は可能だと思います。実際に
周囲の友人達を見る限りはみんな巧みに実現させています。
でも最初からこのような仕組みがうまくいくものでもないと
思っています。管理会社さまや職人さまとの「信頼関係」、
それから所有者自身が物件を熟知していないと難しいと
思います。僕自身を振り返ってみても、この状態になるまでにも
数年程度の助走期間を要しています。でも最初の数年で
あとは自動操縦の軌道に乗せられるということです。

今回の訪問の目的は、リフォームの打ち合わせにありました。
一階の真ん中にある空室が2世帯、室内は建具がボロボロ、
一部壁や天井が剥落してクロスも剥がれ落ちており、廃墟と
化しています。購入当時からこのような状態だったのですが、
決まりやすいお部屋から優先的に手を入れていったので、
この二部屋だけ残っていました。任意売却で手に入れた
「経営破綻」した物件の再生は莫大な費用も時間もかかり、
長い道のりでした。ということで、最後の砦に手をつける
ところまで漕ぎ着けたことは喜ばしいことです。

S社長と二人、こまかく現場を見て回りました。数日前に
3DKを原状回復レベルに再生させるお見積もりを頂戴して
いたので、おおよその費用とイメージは出来上がっていました。
それでも現場で全身の感覚を研ぎ澄ませると、思わぬアイデアが
浮かんできたので、それを次々にS社長にぶつけました。
「ここをこうして〜」とイメージが伝えやすく、
またすぐに検証がたやすいことは現場ならではの利点だと
思います。空気の流れ(滞留するからここは開口しておくべき
といった細かな点など)にまで意識が及び、とても有意義な
時間を過ごすことが出来ました。S社長さま、このたびの
ご指導を大変有難う御座いましたexclamation×2

工期日程は“12月まで”としました。
そして再度お見積もりを依頼してきました。
リフォームのテーマは「費用を抑えながら、一階、
日陰、と決まりにくい部屋を、魅力的な部屋に仕上げる」です。
費用の予算は各部屋とも15ヶ月分を上限としたいところです。
すべてプロにお願いする作戦です。

また御報告させていただきたいと思います☆

202144.jpg

夜は、茨城県の物件管理会社のNさんとインドカレー屋を
ご一緒させて頂きました。宅建の試験日でスタッフが抜けて
忙しかったようです。定期借家について
ほか、深い話しをたくさん伺いました^^
同じ歳の彼は、リフォーム会社を経験しているので、家を丸ごと
仕上げてしまう腕前の持ち主です。しかも自身も投資家であり、
本業は客付けのプロフェッショナル、趣味では飛行機のライセンスも
持っているので話題が尽きることがありません。よき友人であり、
よき相談相手です。これからもよろしくデス☆
ぴかぴか(新しい)
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『か、かいだんが〜(002)』の続きはお休みです。
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ちはさんうっちゃんYukaさんの御本』☆☆


祝 ご出版!!


“北千住物語”といえば、もうスーパーリノベの
代名詞でお馴染みですよね^^今回はその仲良し実業家
の美女3人組がついに待望の書籍をご出版されました!!

僕もさっそく読ませて頂きましたが、テクニックに
走りすぎず、本当に大切な目的を、そして大家としての
正しい在り方を気付かせてくれる、今までにない良書だと
思います。心がとっても温まります♪

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人生マル得不動産経営のススメ


キャンペーン

アマゾンにて本書をご購入のお客様に限り、
プレゼントがご用意されているようです。

キャンペーン詳細はこちらへ

特典1 応募者全員プレゼント
リフォームやリノベーションですぐに役立つ
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特典2 先着30名!
著者3人と赤井誠さんによる「出版記念講演」無料招待券!
『出版記念講演』の講演内容や詳細はこちら

※ただし、先着30名を超えた時点で特典2の受付は終了とさせていただきます。

応募条件
期間中に本書をAmazonでご予約、お買い上げの方

応募方法
キャンペーンページの応募メールフォームより

キャンペーン期間
受付:2009年10月17日 11:59から
終了:2009年10月25日 11:59分まで
※ただし、先着30名を超えた時点で特典2の受付は終了とさせていただきます。

ちはさんとは、6年来のお付き合いをさせて
頂いております。昔、M3にのって恵比寿界隈の
古い物件を一緒に巡った頃がとても懐かしく
思い出されます。また彼女のご自宅で開かれた
ホームパーティで、あの有名なうっちゃんご夫妻と
お引き合わせを頂き、共にCFゲームを楽しみ、
みんなで囲んだお食事が忘れられません^^
もうあれから5年もたつのですネ〜。
その彼女達がYukaさんというこれまたすんごい
やり手を連れて、関東に会社を起業するというお話しを
聞いた時は、そんなに驚きもせず
「ついにやるんだなっ!」って思ったことを正直に
告白します。彼女達のこれからのますますの
ご活躍をお祈りさせて頂きます!

おめでとうございます〜exclamation×2

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 16:33 | Comment(32) | 日記

2009年10月17日

『ご無沙汰しています』『カフェめぐり』『座談会』『税理士の先生』『ちはさん、うっちゃん、Yukaさんの御本』『RIG−CD』『RIG-PTS』


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ブログ、212日目です。
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10月16日の訪問者619人&PV1245人
●10月15日の訪問者588人&PV1099人 
●10月14日の訪問者546人&PV 983人      
●10月13日の訪問者469人&PV 880人      
●10月12日の訪問者634人&PV1286人         
●10月11日の訪問者697人&PV1484人         
●10月10日の訪問者761人&PV2170人  
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ご無沙汰しています

忙しさを理由にブログ更新を怠っていました。
せっかくお立ち寄り頂いた皆様には失礼致しました。
といいつつ、適当な頻度で参りたいと思います。
変わらぬお付き合いを頂けますよう、
どうぞよろしくお願いいたします。

それから最近は以前にも増して、メールを頂く機会が
たくさん増えました。
心が温まるご感想等々、とても嬉しく思います。
お返事は遅くなっても必ず書かせて頂きますので、
お待たせしている皆様におかれましては、
もうしばらくのご猶予をお願い申し上げます。

PTS(パーソナルチュータリングシステム)は
書籍の反響、それからこれまでの活動の評価もあいまって
ご契約頂くクライアントさまも増加の一途を辿って
きました。とても有難く思います。しかしながら
残念なお知らせがあります。もしかしたら
クオリティーを落とさないためにも、一時的に新規の
募集を見合わせて頂くかも知れません。
相方と調整中です。ご検討中の皆様方、どうか
ご理解を賜りますよう、お願い申し上げます。
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カフェめぐり

先週末けんちゃんとカフェのはしごをしました。

一軒目阿里山カフェ

123036.jpg
こだわり有機野菜のベーグルサンド

131809.jpg
こんなところを散歩しました

121749.jpg
でぃかふぇ

川のほとりにあるこのお店、木々に囲まれた
広〜いウッドデッキで食事が楽しめます♪
オーガニック&ベジタリアンカフェというだけあって、
こだわりの食材はとてもおいしかったデス!

建物はアメリカのものを米国の職人さん(長野在住^^)
とオーナー(だんな様はアメリカ人)たちで
手作りで組み立てたと伺いました。
天井が高くて開放的なところもGOODです!

川のほとりを散歩出来ます。
当日はBBQをしているグループも見かけました。
デートコースにもお勧めかも。

二軒目山猫軒

142735.jpg
山の中にひっそりとたたずんでいます

どなたもどうかお入りください。決してご遠慮はありません。
ことに肥ったお方や若いお方は、大歓迎いたします♪
宮沢賢治 『注文の多い料理店』 より



京都から流れてきたとおっしゃっていたご店主が、三年間
かけて手作りで建てたというカフェは、想像をはるかに超える
立派な出来栄えにウットリしました。これって「建物萌え」
という表現であっていますでしょうか(笑)

内装も古い民家をイメージして作り込まれています。
建具の細部にわたるまで、ガラス窓の形ひとつとっても
それは見事なものでした。
素人がここまで出来るものなんだって、改めて
DIYの魅力に気付かせて頂きました。

暖炉の前で、本を開きながら悠久のときの流れを
楽しむのも悪くないと思います。お代わりのカプチーノは
100円というのも嬉しいですよね!

癒されたい方にお勧めデス。
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座談会

先日、不動産会社の主催する座談会にkamochanと二人
御呼ばれしました。

Kazzy Sugaさん以外は、皆さん初めてお会いさせて
頂く方々ばかりでしたが、なんと僕のブログの読者様や
RIG-CDの聴講者さまもいらっしゃっいまして、
不思議なご縁を感じました☆

座談会、やや固めの滑り出しでしたが、後半は徐々に
空気も和らいできて、これからという時にお開きになった
ように思いました。いつものことですが、時間がいくら
あっても話題が尽きることってないんですよねー^^

みなさま、とても勉強熱心な方々ばかりでした!
真剣なまなざしに僕自身も大変よい刺激を頂戴しました。
それからもうひとつ、今回の収穫としまして、
本業の第一線で活躍されている方たちのオーラが見分けられる
ようになった気がします。そういう方がたに共通している
ことがあるのです。またこの辺については、
別の機会に触れたいと思います♪

主催者さまのご好意により、
拙書「不況に強い 不動産経営50の戦略 」を
座談会参加者およびお申し込み頂いた40名近くの方々に
お配り頂きました。有難う御座いました!!

それから座談会でご一緒させて頂きました皆様、
誠に有難う御座いました!!


204744.jpg
乾杯じゃ〜by新橋

231050.jpg
二軒目は恵比寿の屋台で

三軒目は秘密のバーにお連れしました
画像ありません
名前も場所も秘密デス♪
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税理士の先生

金曜日は13:30〜16:00までみっちり2時間半
にわたって顧問税理士の先生お二人のご訪問を頂きました。
2ヶ月ごとにわざわざのご来訪を頂戴して、貴重な
お話しを伺い、ご指導を賜ります。先生二人がかりで豪華な
プライベートレッスンを受けているような感じでしょうか?
複雑な税金の仕組みについて、元々覚えが悪い僕にとっては
とても有難く思います。でも、先生いわく、僕はすぐに
忘れるそうで、きょうもメモしなくていいんですかー!?
って笑われました^^;

お話しの内容は下記の通りです。

中小企業倒産防止共済制度(法人)
小規模企業共済制度(退職金の積立:個人)
住民税
国税
地方税
買い替え特例の応用編とメリット・デメリット

特に買い替え特例の詳しいお話は勉強になりました。
その人の資産背景によってはメリットを享受できないばかりか、
デメリットばかりになるケースもあるようです。
奥が深すぎです.....
税金の仕組みって、とてもややこしいですネ。
ご自分で帳簿をつけたり、申告などされている
周囲の投資家達を尊敬いたします。僕には
やっぱりとても無理ですふらふら
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ちはさんうっちゃんYukaさんの御本


祝 ご出版exclamation×2


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ただし、先着30名を超えた時点で特典2の受付は終了とさせていただきます。

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終了:2009年10月25日 11:59分まで
ただし、先着30名を超えた時点で特典2の受付は終了とさせていただきます。

ちはさんとは、6年来のお付き合いをさせて
頂いております。昔、M3にのって恵比寿界隈の
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2009年10月10日

『充実感』『裁判(008)』『RIG−CD』『RIG-PTS』


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●10月07日の訪問者615人&PV1192人     
●10月06日の訪問者684人&PV1648人          
●10月05日の訪問者752人&PV1687人         
●10月04日の訪問者788人&PV2606人  
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『充実感』

賃貸業をはじめてから、よりたくさんの人と
お会いする機会が増えました。

それに伴って時間の密度もかなり濃くなったと
感じる今日この頃です。

きっと皆さんにも同じことが言えると思います。
時間って本当に大切ですネ。

この貴重な時間をもっと意識して、お会いする
方々とのご縁をもっともっと大切にしていこう
と素直な気持ちになりました。

それから最近は書籍の影響もあって、本当に
多くのメールやお声掛けを頂けるようになりました。

RIG-CDのお求めもたくさん・・
PTS(コンサル)やRIG−NIGHT(パーティー)は
もう1年以上になります。
嬉しく思います。

今後ともどうぞよろしくお願いします!

013154.jpg
サンミゲル
フルーティーなビールです。
kamochanは知っていました♪
さすがデス!!


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Yukiさんたちと楽しい時間@
にんじんの話が一番記憶にあります^^


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Yukiさんたちと楽しい時間A
一番の思い出はカラリゆかでしょうか☆


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健吉さんと恵比寿でフレンチ
けんちゃんの鰆(さわら)は、もっとオイシソウダッタ〜


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健吉さんとカフェたいむ
けんちゃんはテーブルの上に
ジュテームと書いた紙を書き残す

だ、だれに〜モバQ

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稲村さんと阿夫利の塩ラーメン(旨)

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マルミーさん作
fabulous! ^^

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『か、かいだんが〜(002)』の続きはお休みです。
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『裁判(008)』

をしたほうが良いのかも知れません。←(シリーズ化?)

これまでの話001
これまでの話002
これまでの話003
これまでの話004
これまでの話005
これまでの話006
これまでの話007

“補充資料をお渡ししました”

の続きです。



関連判例

まずは類似の事件を調査するところから着手して
頂きました。この作業は想像以上に大変なようです。
かなり時間がかかりました。しかし「関連判例」が
見つからなかったようです。かなり入念にお時間を
掛けてお調べ頂いたことに、とても感謝いたします。



結論

法的に本件を解決することは極めて難しいことが
わかりました。とても残念ですが、おかげさまで、
わだかまっていた気持ちがすっきりとしました。



難しい理由

先生からのご回答を、転載(一部変更を加えて)
下記にご紹介させて頂きます。

63888
まず前提として、今回、責任追及の方法として
@執行部に対する責任追及(権限行使のやり方がまずい)
A総会決議は無効
と二つのやり方が考えられます。

1
この点、今回の執行部の取り扱いまたは総会決議が
【違法・適法】という問題であれば、比較的
やりやすいことは間違いありません。

【違法・適法】の問題というのは、たとえば
「自治会費を特定の思想団体に寄付する」という決議が
なされた場合に問題となります。この場合は、強制徴収
される自治会費を執行部が特定の思想団体に寄付するのは、
「憲法の思想・良心の自由に反する」という構成と
なりますので、まさに【違法・適法】という問題になります。

こういう形で争われたケースはそれなりにあり、裁判例でも
いくつか見受けられます。(違法という判断を下した
ケースが結構あります)


2
しかし今回のケースですと「設備の保守等に要する費用の
多寡の問題」ですので、どちらかというと【適切・不適切】
という問題になり、よほどのことがなければ【違法・適法】
という問題になりません。

たとえば株式会社では「前提としての事実の認識に不注意な
誤りがなかったかどうか、及びその事実に基づく行為の
選択決定に不合理がなかったかどうか。」を判断し、著しい
不注意や不合理がない限りは、違法とはならないと判断されています。

おおざっぱにいえば、判断が誠実かつ合理的な範囲内で
なされたと評価できる限り、(ベストとはいえない
かもしれないけれども)違法ではない、という構成になります。

そうすると、執行部への責任追及も、総会決議無効も、
いずれの方法でも難しくなります。


もし今回のケースで裁判所で争おうとするのであれば、

@本来もっと圧倒的に保守費用を安くすることができ、
Aしかも、その方法を比較的容易に調査検討することが
できるにもかかわらずそれを怠り、
B自治会員の負担を異常に増すほどの不合理な決定がなされた

といえなければ、違法認定は難しいと思います。

(もしくは、自治会規則に定められた方針に明確に違反するなど)

そして違法でない以上は、裁判で現状を覆すことはできません。



アドバイス

先生からのアドバイスを、転載(一部変更を加えて)
下記にご紹介させて頂きます。

@「保守費用はこれだけ下げられる」ということを執行部と
相談の上、まずは自治会の運用を変更するべく行動する。

Aその上で、あえて安いほうを執行部が採らないというので
あれば、それを根拠に会費負担値下げを交渉すればよい。


上記を踏まえて、まずは保守費用の相場から調べようと
思います。



御礼

たくさんの親身なご助言を頂戴しまして、皆様
ありがとう御座いました!

それから弁護士A先生をご紹介頂きまして、
Yokoさん、ありがとう御座いました!

最後に弁護士のA先生、ご多忙にもかかわらず懇切丁寧に
ご対応くださり、また貴重なご指導をお授け下さいまして
誠に有難う御座いました!



今後のこと

高額な自治会費のこと、未だに悩みの種ですが
A先生をはじめ、皆様のおかげで整理がつきました。

執着しすぎるのも精神的、時間的に影響がでるので、
ゆっくりと、なるように進めていこうと思います。



賃貸トラブル専門の弁護士A先生をご紹介します

今回の件では、初めて電話帳から弁護士をさがして
電話を掛けまくりました004。しかし賃貸に強い
先生がなかなか見つからず、そればかりか紹介者も
ない一見者には冷たいあしらいで、結構大変でした。

そんな苦い僕の経験を踏まえて、賃貸トラブルに
強い先生をご紹介させて頂こうと思います。

しかし、まだYokoさんやA先生のご承諾を取り付けて
いませんので、現時点でのアドレスの公開は
避けさせて頂きます。まずは先生へのお取次ぎを
させて頂きたいと思います。不動産を営む上で、
強力なお味方になって頂けると思います。

現在トラブルを抱えていて、真剣にお取次ぎをご希望
される方は ebisunoiあっとyahoo.co.jp
まで、ご一報ください。

皆様の一助になれれば幸いですぴかぴか(新しい)

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 04:25 | Comment(20) | 日記

2009年10月04日

『苦渋の選択』『定期借家』『か、かいだんが〜(002)』『RIG−CD』『RIG-PTS』


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10月03日の訪問者669人&PV1612人   
●10月02日の訪問者619人&PV1173人   
●10月01日の訪問者682人&PV1453人        
●09月30日の訪問者578人&PV1279人       
●09月29日の訪問者740人&PV1909人  
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苦渋の選択

やっぱり日本は不景気だ。
本業ではそう感じる。
多くの同業者が厳しそうである。
会社を去っていく人も増えた。
売り上げが下がると利益もしぼみ、人件費が削られるのだ。
賃貸業だって不景気の影響は多分にある。
借り手の経済状況が連動しているからだ。

エピソード

数年前から滞納が始まったテナントの話しをしよう。

分割で収めてくれるのだが、足りない分が蓄積していった。
しばらくすると「保証金から滞納分を清算してほしい..」と
嘆願された。
このテナントの賃料は、近隣相場と比べると一割ほど高い。
その賃料は変更しないかわりに、溜まった3か月の
滞納分を相殺することにした。

この「保証金」、15ヶ月分を預かっている。
昔の契約ならではだ。
月家賃が例えば15万円とすると、225万円にもなる。
大金だ。
そしてこのお金は5%/年づつ償却していく契約である
5%にあたる11.25万円を毎年消していくのだ。

ひと昔前の保証金相場と言えば、地方でさえ家賃の
2年分なんてめずらしくなかったようだ。
それが今や数ヶ月分と緩和されている。
居抜き物件(厨房やカウンターなどの造作物があるもの)などは
敷金1:礼金1というものまで見かけるようになった。
ちなみに人気エリアは、今でも1年分〜の保証金は必要なようだが。

少しすると、また家賃が遅れがちになった。
そして保証金と相殺することを何度か繰り返した。
なんど断ろうと思ったか...
でも厳しい決断を迫られながらもついつい保証金に
手をつけてしまう。
場当たり的な対処療法というべきか。
まるで麻薬のようだ。
ついに預かった保証金の残金が2か月分を残す所までになった。

お店を退去する時は商売が成功か失敗のどちらかだ。
後者の場合は残置物の撤去費用すら捻出できないこともある。
これ以上は保証金に手を付けられない。
この状態に到達したのが去年の秋のことである。

あれから一年がたつが「閉店→退去」とはならなかった。
そしてお店には、ある変化が起きていた。
テナントの入り口に数台の自販機が並んだ。
結構売れているようだ。
店主のがんばりと人徳のおかげか、お店を潰させないために
地元の常連さんが売り上げにも貢献してくれている。
依然として韓信の背水の陣のようであるが、
奇跡のように滞納はぴたっと止まった。

ここに至るまでの道のりは険しかった。
なぜなら“苦渋の選択”の連続だったから。
もし保証金から滞納家賃への充当を認めなかったら、
どうなっていたのだろうと考えることもある。
ベストな選択だったのかどうかなんて判らない。
このままハッピーエンドとなるかどうかも疑わしい。
しかし、少なくともこのテナントさんの生活を、
そして人生をつなぐことになったのであれば、
それは嬉しく思う。
机上の計算や数字だけでは割り切れない
事業の難しさがここにはあると思う。

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両親のスイス土産のチーズ

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裁判』の続きは今回お休みです。
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定期借家☆☆☆☆☆

という制度を詳細にわたって知り抜いている大家さん
はどれだけいらっしゃるのでしょうか?大家さんに
限らずですが、プロの方々からも「あまり馴染みがない」
という声がたくさん聞かれます。

ここで今回は“賃貸経営コンサルティングマスターの
大友哲哉さん”をご紹介させていただきます。一言
でいうならば、彼は定期借家のプロです。

なぜならば、

@不動産管理会社を経営していて管理物件は
 すべて定期借家契約。

A既存の普通借家契約の入居者も定期借家契約に
 切替ているとか。しかも入居者からの反発はゼロ。

素晴らしい実績の数々です!


なぜ、

「定期借家について入居者から理解が得られるのか。」

それから、

「そもそもなぜ定期借家なのか?」

これらの秘密を知りたくはないですか?


我々賃貸業に携わる者が直面している厳しい問題と、
それをズバリ解決する処方箋がここにあります。

まずは論より証拠です。と、その前に大友さんからの
メッセージをご紹介させて頂きますネ ^^

↓ ↓ ↓ 

アパート・マンションの大家さん、
不動産管理会社の皆さん、大変なことになりました。

賃貸住宅の更新料、高裁が無効判断「消費者利益害する」



礼金や原状回復費用だけでなく更新料も・・・
消費者団体は、最終的には、
家賃と敷金と保険以外は否定したいようです。

つまりは、レンタカーやDVDのレンタルと同じ賃貸にしたいのです。

車を借りるのに礼金は?

 →ない

車を返すのにタイヤの磨り減った分(原状回復)の請求は?

 →ない

万が一の事故の保険は?

 →ある


敷金はないですが保証金制度があります。

この方向に持っていきたいのでしょう。


たしかに私も賃貸住宅に住む一人として賛同できます。
でも、大家さんにはたまりません。

不良入居者を追い出すのに、
今の普通借家制度では対抗できないからです。

大家の立場や利益を奪われる一方なのです。

礼金、更新料、正当事由(大家の都合では解約できない)制度、
いずれも戦中戦後の特殊な時代に生まれた制度や慣習です。

礼金や更新料を否定するというのなら、
正当事由制度も否定してもらいたいものです。

ですが、そうカンタンにはできないでしょう。

ところが平成12年に誕生した定期借家制度ならできます。

いろいろ誤解がありますが
不良入居者を追い出すのに使えます。
不良入居者のために周りの優良入居者が退去するリスクを回避できます。

賃貸経営コンサルティングマスターの大友哲哉さんは、
不動産管理会社を経営していて、
管理物件はすべて定期借家契約。
既存の普通借家契約の入居者も定期借家契約に切替ているとか。
しかも入居者からの反発はゼロ。

なぜ、こうも定期借家について入居者から理解が得られるのか。

その実務知識を集約したDVD講座があります。

管理会社に定期借家を導入してもらいたい大家さん、
大家さんから定期借家制度の導入を要求されている管理会社さん。

実務レベルの知識を得るのに最適な講座ではないでしょうか。


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百聞は一見にしかずといいますよね。
うまい言葉だと思います。
僕の場合は、知恵は最大の富であるという
ギリシアの七賢人の一人ビアス言葉をかみ締めながら
さっそく学習させて頂きました^^

☆ OMNIA MEA MECUM PORT0 ☆
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か、かいだんが〜(002)』

前回の記事はこちら

階段の交換は一声百万円からと聞いていました。
だれが言ったのか思い出せないのですが(笑)
この物件単体からの収益だと大きすぎる出費です。
さて、どうしたものか.....


お話しがそれますが、このアパート、以前にトイレ
を和式から洋式へと改造工事をしたことがあります。
多能工(なんでもこなす職人)さんに任せたその
工事金額は一箇所につき、なんと5万円です!
詳細については↓こちらの書籍↓にある通りです。

hon1.jpg



満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

その多能工(なんでもこなす職人)さんに以前、
階段の修繕についてお見積もりをお願いしたことが
あったことを思い出しました。何年も前のことです。


「踏み板」部分をすべて切り離して、そこに新しい鉄板
を溶接、それから二階の手すりの「たてさん」をすべて
切り離して、芯まで鉄が詰まった棒に入れ替え(溶接)、
手すりの下部の横桟(よこさん)も同様に入れ替え、
それから塗装工事をするという内容で、なんと金額は
約26万円でした。以前作ってもらった見積書を見つけて
「驚くほど安い!」と感じた記憶が甦ってきました。


しかし今回の階段工事のことは、アパートの管理を
お願いさせて頂いているF社長から、“修繕のタイミング”
をご指導頂きました。F社長は業界のプロとして、また
バブルをかいくぐって一代で財をなした本物の投資家として
尊敬してやまない人生の大先輩です。もちろんですが
ご所有されている収益物件の入居率は何十年間も
ほぼ100%に近いはずです(ご本人の口からは
そういったお話は一切ありませんが)。


F社長はこのアパートに関して、一番状態を理解しています。
それから事業家としての厳しい立場からも
常に「費用をどこまでかけて良いのか?」という
ぎりぎりのラインを把握されています。安全性と
商品としての価値を持たせつつ、過度な装備や費用は
一切掛けずにほとんど満室に近い状態を継続させて
いるのも社長のおかげなんです。
その見極めといったら、凄いの一言につきます。
僕の目には、まさに“神の領域”と写っています。


この社長に管理をお願いできるんだったらということで、
投資家の方々から物件の紹介をよく相談を頂くほどです。
海外在留のエグゼクティブなビジネスマンは
「社長の紹介と管理なら」ということで全幅の信頼をおいて、
アパートをいくつも増やしていらっしゃいますが、
とても共感を覚えました。


今回のことも思い切ってご相談申し上げました。


続きます。

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 06:56 | Comment(28) | 日記

2009年09月29日

『近況など』『定期借家』『RIG−CD』『RIG-PTS』


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ブログ、209日目です。
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9月28日の訪問者676人&PV1532人  
●9月27日の訪問者641人&PV1352人  
●9月26日の訪問者363人&PV 817人       
●9月25日の訪問者601人&PV1234人       
●9月24日の訪問者744人&PV2546人  
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近況など

食べたばかりのメニューすら思い出すのに一苦労
するほどの記憶力です。なので今日は備忘録をかねて
日記風にいきます。

●24日(木)

仕事をいつも通りにこなす。夜はスポーツクラブへ。
ジョギング8キロを40分で走リ終えたが、いつもより
かなり調子が良く、息もきれなかった。

シルバーウィーク中まったく運動できなかったのだが、
そのおかげで超回復をもたらしたのかも知れない^^
「インベストメント ハードラー」を書いた為末大さん
(陸上選手)は試合が近くなると一切の練習を休んで
超回復の最大値を試合当日に合わせ、実力以上の記録を
打ち立てたと書いてあったことを思い出す。

ちなみに「ルームランナー(ジョギング用マシン)」
は元々「トレッドミル(踏み車)」といって、拷問器具
だった。19世紀初頭イギリスの監獄で使われる
ようになったのが起源で、20世紀になり監獄法が
廃止されるまで囚人達を苦しめたそうだ。

●25日(金)

仕事を早めにかたして新宿に向かう。数組のPTS※を終えて
(※詳しくはこちら)23時ごろに恵比寿に戻る。
投資家T氏のお誘いがかかり、恵比寿南橋(通称アメリカ橋)
のたもとにあるお店で焼き鳥をつまみに乾杯する。
秋刀魚のなめろうが旨くて酒もすすむ。朝方ベットに
もぐりこむ。

232144.jpg

●26日(土)

水戸大家さんとkaotann7431さん、tama outさん
(アルファベット順)の4人でランチを囲む。
二人組みの美人OLさんを前に会話の内容は
ほとんど上の空である☆
しか〜し聞けば共通の友人ばかり、我々は
狭い世界の住人であることを再認識した。
「悪いことは出来ないね」ってあとでグリーンアイの
水戸大家さんと確認しあった(笑)
時間にして3時間、楽しい時間は過ぎるのもあっと
言う間だ。

122231.jpg
お馴染みの...

恵比寿で解散、それから事務所にとって返し、そのまま
荷物を引っさげて目黒までもうダッシュ!((( 三( -_-)
PTS※(※詳しくはこちら)の現場に
つくと☆君を席に確認したが、クライアントさまは
まだのよう。ぎりぎりセーフ^^;しかも
彼は30分も時間を間違えて早く来ていたようだ。
夕方まで二組のクライアント様との濃い時間をすごす。

夜はたのしみにしていたRIG-NIGHT!!
恵比寿の会場へ移動した。インフルエンザで数組の
キャンセルがあった。おもいのほか、蔓延しているらしい。
総勢19名による会は凄く盛り上がった。

マルミーさん
エイトさん
Mさん
○○さん
もとやんさん
Aさん
Yさん
かねろくさん
ISAさん
Sさん
芳川さん
スリーラージ社長さん
Kさん
借金進さん
Hさん
Hさん
Iさん
☆ちゃん
えび
順不同

特に印象に残った話しは100%近い稼働率を達成する
ほぼ確実な方法である。体現している人の言葉には
深い説得力がある。その場に居合わせた僕はラッキー
だった。もちろん他言はしない約束である。しかし
お酒がはいったら口を割ってしまうかも(笑)

1年間で20戸近い区分を一等地に買い集めた話しも
面白かった!

ご近所に区分所有権をまとめて数分の一の値段(それでも
数億円)買い求めた投資家にもびっくりした。購入の決断まで
所要時間はなんと1分!!お金持ちはこうやって資産を
築いていくのだな〜って。

それとコサック拳...ではなくって小作権に手を掛けて
財産を生み出すすごーい手法も♪数年中にまとまるかと^^

二次会では水戸大家さんTさんが加わり、鉄板焼やで
またまた濃い時間を過ごした。

帰り道、マルミーさんから御礼のメールと☆君から
はRIGはあと70年続けようネってメールをもらう。
彼はかなり長生きする予定らしい。
どうやら僕もボケている暇はないようだ。
翌日には皆さまよりご挨拶メールが続々と届く。
誕生日のお祝メールまで頂戴して嬉しかったデス!!

皆さん、素敵なお時間を
本当に×21ありがとう御座いましたexclamation×2

●27日(日)

妻と一泊二日の温泉旅行に出かける。
誕生日を祝わってもらう♪

230355.jpg
一晩で2キロも体重が増加

●28日(月)

112903.jpg
海老名SAでまける...

午後から仕事に復帰。
湯疲れなのか、眠かった。

なんとNさんからお祝いの地ビールが
クール宅急便で届けられる♪

夜はジムへ。

帰りに雨が降リはじめた。

ブログを更新する。。
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定期借家☆☆☆☆

という制度を詳細にわたって知り抜いている大家さん
はどれだけいらっしゃるのでしょうか?大家さんに
限らずですが、プロの方々からも「あまり馴染みがない」
という声がたくさん聞かれます。

ここで今回は“賃貸経営コンサルティングマスターの
大友哲哉さん”をご紹介させていただきます。一言
でいうならば、彼は定期借家のプロです。

なぜならば、

@不動産管理会社を経営していて管理物件は
 すべて定期借家契約。

A既存の普通借家契約の入居者も定期借家契約に
 切替ているとか。しかも入居者からの反発はゼロ。

素晴らしい実績の数々です!


なぜ、

「定期借家について入居者から理解が得られるのか。」

それから、

「そもそもなぜ定期借家なのか?」

これらの秘密を知りたくはないですか?


我々賃貸業に携わる者が直面している厳しい問題と、
それをズバリ解決する処方箋がここにあります。

まずは論より証拠です。と、その前に大友さんからの
メッセージをご紹介させて頂きますネ ^^

↓ ↓ ↓ 

アパート・マンションの大家さん、
不動産管理会社の皆さん、大変なことになりました。

賃貸住宅の更新料、高裁が無効判断「消費者利益害する」



礼金や原状回復費用だけでなく更新料も・・・
消費者団体は、最終的には、
家賃と敷金と保険以外は否定したいようです。

つまりは、レンタカーやDVDのレンタルと同じ賃貸にしたいのです。

車を借りるのに礼金は?

 →ない

車を返すのにタイヤの磨り減った分(原状回復)の請求は?

 →ない

万が一の事故の保険は?

 →ある


敷金はないですが保証金制度があります。

この方向に持っていきたいのでしょう。


たしかに私も賃貸住宅に住む一人として賛同できます。
でも、大家さんにはたまりません。

不良入居者を追い出すのに、
今の普通借家制度では対抗できないからです。

大家の立場や利益を奪われる一方なのです。

礼金、更新料、正当事由(大家の都合では解約できない)制度、
いずれも戦中戦後の特殊な時代に生まれた制度や慣習です。

礼金や更新料を否定するというのなら、
正当事由制度も否定してもらいたいものです。

ですが、そうカンタンにはできないでしょう。

ところが平成12年に誕生した定期借家制度ならできます。

いろいろ誤解がありますが
不良入居者を追い出すのに使えます。
不良入居者のために周りの優良入居者が退去するリスクを回避できます。

賃貸経営コンサルティングマスターの大友哲哉さんは、
不動産管理会社を経営していて、
管理物件はすべて定期借家契約。
既存の普通借家契約の入居者も定期借家契約に切替ているとか。
しかも入居者からの反発はゼロ。

なぜ、こうも定期借家について入居者から理解が得られるのか。

その実務知識を集約したDVD講座があります。

管理会社に定期借家を導入してもらいたい大家さん、
大家さんから定期借家制度の導入を要求されている管理会社さん。

実務レベルの知識を得るのに最適な講座ではないでしょうか。

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定期借家実務マスター講座DVD

百聞は一見にしかずといいますよね。
うまい言葉だと思います。
僕の場合は、知恵は最大の富であるという
ギリシアの七賢人の一人ビアス言葉をかみ締めながら
さっそく学習させて頂きました^^

☆ OMNIA MEA MECUM PORT0 ☆
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『か、かいだんが〜』の続きはお休みです。
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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 05:52 | Comment(28) | 日記
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